N. R.G. 1151/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
Prima Sezione Civile in persona del giudice unico dott. Giuseppe CAMPAGNA, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.1151 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2023 e riservata in decisione all'udienza cartolare del
25.03.2025, vertente
TRA
(cod. fisc.: ), rappresentato e Parte_1 CodiceFiscale_1
difeso dall'avv. Giuseppe Neri, giusta procura in atti, preso il cui studio in Reggio Calabria alla via Caprera n.26 ha eletto domicilio.
-attore-
E
(cod. fisc.: ), rappresentato e Controparte_1 CodiceFiscale_2
difeso dall'avv. Giovanni Tarzia, giusta procura in atti, preso il cui studio in Melito Di Porto Salvo (RC), alla via Giordano Bruno n.40 ha eletto domicilio.
-convenuta-
Conclusioni delle parti
pagina 1 di 10 All'udienza del 25.03.2025, svoltasi mediante trattazione scritta, i procuratori delle parti insistevano nell'accoglimento delle rispettive conclusioni così come rassegnate nei propri scritti difensivi, negli atti e verbali di causa.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità del 10.03.2023
[...]
deduceva che: Parte_1
1) aveva concesso in locazione ad uso abitativo a in Controparte_1
forza di contratto stipulato in data 15.07.2016 e registrato il 03.08.2016, il bene immobile sito in Reggio Calabria alla via Sbarre Centrali n.753, riportato al NCEU al foglio di mappa 109, particella 244, di vani 4,5 mq.55;
2) era stato pattuito un canone mensile di € 270,00;
3) il conduttore era moroso per la complessiva somma di € 1.420,00 non avendo corrisposto il canone per le mensilità da ottobre 2022 a febbraio 2023 nonché € 70,00 per il mese di settembre 2022.
Tanto premesso, l'istante chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per la somma di € 1.420,00 nonché per i canoni a scadere oltre interessi legali dalla data delle singole scadenze al soddisfo.
Si costituiva il quale deduceva la temporanea Controparte_1
impossibilità di adempiere a causa della situazione di difficoltà economica in cui versava, lamentando nel contempo le precarie condizioni di fruizione e di vivibilità in cui si trovava l'unità immobiliare, che avrebbero giustificato una riduzione del canone locativo.
pagina 2 di 10 All'udienza tenutasi il 28.03.2023, il Giudice negava lo sfratto non ricorrendo nemmeno i presupposti per l'adozione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art.665 c.p.c., atteso che le gravi carenze igienico-sanitarie e le pessime condizioni manutentive in cui si trovava l'appartamento locato, riscontrate dall'eloquente materiale fotografico prodotto da parte resistente e dalla relazione dell Parte_2
presso l'Asl di Reggio Calabria, determinavano una
[...]
rilevante compromissione dell'incolumità del ricorrente e dei suoi familiari, pregiudizio che andava anche ragguagliato al diritto di vivere in condizioni ambientali quanto meno decorose e che la presenza persistente di infiltrazioni di notevole entità costituiva dunque, nel tempo, un concreto pericolo per la salute di chi vi abitava, e che tale stato dei luoghi avrebbe dovuto spingere il proprietario a ovviare con solerzia a tali gravi disagi e nel contempo a richiedere un canone parametrato alle effettive condizioni dell'immobile; veniva nel contempo disposto il mutamento del rito, con l'assegnazione del termine alle parti per il deposito di memorie integrative e documenti.
Avuto esito negativo il procedimento di mediazione promosso dal ricorrente, nel corso del giudizio veniva disposta CTU affinchè il professionista incaricato: a) descrivesse l'attuale stato dei luoghi e le condizioni in cui si trovano l'unità immobiliare locato, specificando se le eventuali carenze igienico-sanitarie fossero riconducibili a mancati interventi di manutenzione ordinaria ovvero di manutenzione straordinaria;
b) accertasse se nel corso del rapporto locativo fossero stati effettuati interventi di manutenzione ordinaria ovvero straordinaria ed in caso di riscontro positivo, da chi fossero state affrontate le relative spese;

pagina 3 di 10 c) quantificasse il canone locativo ritenuto congruo in relazione alle effettive condizioni dell'immobile; infine, all'udienza del 25.03.2025 la causa veniva discussa e riservata per la decisione.
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La domanda è parzialmente fondata e merita accoglimento nei limiti e per le causali qui di seguito esplicitati.
Va innanzitutto osservato che le risultanze processuali hanno confermato che le parti è stato stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato, prevedendo un canone mensile di € 270,00 e che il conduttore non ha corrisposto i canoni locativi mensili oggetto di contestazione e sino all'avvenuto rilascio dell'immobile risalente all'08.10.2024.
Ciò posto, dalla CTU opportunamente disposta è tuttavia emerso che l'unità immobiliare oggetto di locazione, costituita da un appartamento ad uso residenziale di tipo economico composto da due vani più servizi e piccolo balcone della superficie commerciale di circa mq.58 privo di impianto ascensore.
Ed invero, l'arch. ha evidenziato che: “L'immobile si Persona_1
presenta in pessime condizioni conservative, al limite dei necessari requisiti igienico-sanitari; infatti nel soffitto del vano cucina sono presenti vastissime macchie nere dovute alla muffa ed alla umidità. La pavimentazione presenta in alcuni punti la lesione delle mattonelle. La cucina, il cui rivestimento risulta precario, presenta vastissime macchie di umidità nel soffitto e crepe con evidente distacco degli intonaci, non ha alcuna finestra per l'areazione e solo una parte di tramezzo che dà sul vano scala è realizzato con mattonelle in vetro-cemento per garantire
pagina 4 di 10 un minimo di luce. Il bagno, costituito da un lavabo, un water ed un piatto doccia presenta gravissime carenze igieniche ed il soffitto, quasi del tutto annerito dalla muffa, mostra evidenti segni di distacco dell'intonaco tanto da scoprire i travetti in acciaio. L'acqua sanitaria è garantita da un vecchio scaldabagno i cui fili d'alimentazione sono parzialmente scoperti. Il tutto evidenzia come non sia stato effettuato nel tempo alcun tipo di manutenzione, né ordinaria né tantomeno straordinaria. Gli infissi interni, o meglio ciò che resta in quanto sono pressoché inesistenti, sono in materiale plastico, pertanto in pessimo stato conservativo. Gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato con alcuni vetri rotti e persiane sempre in alluminio e non garantiscono protezione adeguata contro gli agenti atmosferici. Le pareti sono tinteggiate ma presentano varie crepe dovute per lo più a scosse telluriche di assestamento. L'appartamento è sprovvisto di impianto di riscaldamento. L'impianto elettrico e quello idrico sono sottotraccia funzionanti. Esternamente il prospetto è trattato ad intonaco civile con tinteggiatura di colore chiaro e presenta varie lesioni dovute all'umidità proveniente dal terrazzo. Il tutto può ritenersi in pessimo stato conservativo. Per quanto suesposto, complessivamente, l'immobile presenta gravissime carenze igienico sanitarie, tali da non garantire la salubrità degli occupanti”, concludendo “si ritiene non siano stati effettuati, almeno nell'ultimo ventennio lavori di manutenzione ordinaria né straordinaria. Pertanto il più probabile valore per un canone di affitto dell'immobile è pari ad € 162,50 mensili”.
pagina 5 di 10 Il conduttore, da parte sua, non ha contestato di non avere regolarmente corrisposto i canoni locativi dei quali la controparte lamenta l'inadempimento.
Orbene, va rammentato in linea di principio che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
Ed invero, la eventuale sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti;
inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.
Il principio risulta consolidato e trova fondamento nella natura fondamentale ed essenziale dell'obbligazione del conduttore di corrispondere il corrispettivo della detenzione che, anche in caso di sospensione totale della corresponsione del canone, continua, comunque, in suo favore senza che il locatore possa farla venire meno in assenza di un provvedimento giudiziale (tra le tante, Cass. n.26540/2014; Cass.
n.13887/2011; Cass. n.261/2008; Cass. n.24799/2008; Cass.
n.13133/2006), e ciò anche nell'ipotesi in cui il conduttore asserisca o ritenga di vantare dei controcrediti (Cass. n.6850/2012).
pagina 6 di 10 Ciò significa che, sebbene l'appartamento si presentasse in pessime condizioni conservative, il conduttore ha comunque continuato ad utilizzare il bene e ad abitarci, con la conseguenza che egli era tenuto a corrispondere il canone pattuito.
Se ciò è vero, non può tuttavia negarsi che l'immobile si presentava in pessime condizioni conservative, per come dettagliatamente descritto nell'elaborato peritale, con gravi carenze igienico-sanitarie riconducibili ai mancati interventi di manutenzione straordinaria che avrebbe dovuto eseguire il locatore, tanto da non essere garantita la salubrità degli ambienti occupati dal nucleo familiare del conduttore e così da indurre il consulente tecnico da individuare in € 162,50 il più probabile valore per un canone mensile di affitto dell'appartamento.
Risultano dunque accertati ed incontestati sia l'inadempimento del locatore per non avere provveduto a realizzare alcun intervento di manutenzione straordinaria del bene, sia l'inadempimento del conduttore per non aveva versato il canone di locazione dal lontano ottobre 2022 nemmeno in una misura ridotta.
In proposito, giova osservare che il proprietario di un appartamento in affitto non può esimersi dall'eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria sul bene, tali da assicurare, continuativamente, l'idoneità abitativa dell'immobile, poiché in caso contrario, sarebbe responsabile nei riguardi dell'inquilino.
Occorre, allora, chiedersi se il conduttore, per reagire all'inadempimento del locatore, ha il diritto di sospendere, e in che misura, il pagamento del canone.
pagina 7 di 10 La stipulazione di un contratto d locazione impone al proprietario di eseguire la manutenzione straordinaria dell'immobile, come ad esempio, deve provvedere al ripristino dell'impianto di riscaldamento, se non funzionante a causa della sua vetustà, oppure eseguire le opere necessarie ad impedire ammaloramenti o muffa all'interno dell'appartamento.
Questi interventi, come altri indispensabili, consentono di mantenere l'idoneità abitativa del bene che deve essere garantita ai sensi dell'art.1575 c.c., con la conseguenza che se non dovessero essere eseguiti, scatterebbe la responsabilità del locatore ma, soprattutto, si determinerebbe, inevitabilmente, il ridotto godimento del bene.
Alla luce di queste premesse, al conduttore, vittima dell'inadempimento descritto, spetta il diritto di ridurre, proporzionalmente, il versamento del canone di locazione originariamente pattuito.
Si tratta, infatti, di un contratto a prestazioni corrispettive e poiché una di essa non viene rispettata, l'inquilino può sospendere, parzialmente, la propria (exceptio inadimpleti contractus ex art.1460 c.c.).
Tale conclusione trova riscontro nella giurisprudenza della Suprema
Corte, secondo cui "In tema di locazione immobiliare ad uso abitativo,
l'inesatto adempimento da parte del locatore dell'obbligo di consegnare il bene in buono stato di manutenzione e di mantenerlo in maniera tale da servire all'uso convenuto legittima l'exceptio inadìmpleti contractus da parte del conduttore, con conseguente facoltà di sospendere in proporzione il versamento del canone (Cass.
n.16918/2019).
pagina 8 di 10 Non è, invece, ammissibile sospendere, del tutto, il versamento del canone, allorché, come nella vicenda in commento, il bene in locazione era ed è stato, comunque, almeno, parzialmente, idoneo all'uso abitativo.
Il conduttore, per i mesi in cui è stato moroso, non ha, infatti, ritenuto di ridurre il canone (nel caso di specie, nella misura di € 162,50) in proporzione al ridotto godimento a causa dell'omessa manutenzione straordinaria, ma ne ha completamente sospeso il versamento;
il suo inadempimento non è, perciò, giustificato da quello avverso perché sproporzionato.
Per altro verso, nessun dubbio che l'inadempimento del conduttore debba essere ritenuto, con riferimento al caso di specie, di non scarsa importanza, stante il principio giurisprudenziale di comune applicazione secondo cui, qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, nel caso di locazione, è quella del pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi dell'art.1455 c.c., deve ritenersi implicita.
Alla luce dei reciproci riscontrati inadempimenti, evidenti ragioni anche di economia processuale depongono per operare una compensazione integrale tra il credito (per il locatore: il pagamento del canone non corrisposto da ottobre 2022 a ottobre 2024), ed il controcredito (il conduttore: la restituzione della frazione di canone non dovuto per i mesi in cui è stato corrisposto il canone pattuito di € 270,00) maturati in capo a ciascuna parte, tenuto peraltro conto che l'immobile è stato già rilasciato nei primi giorni di ottobre 2024 (08.10.2024) e che, sotto diverso profilo, il conduttore, sul quale gravava il relativo onere, non ha in alcun modo pagina 9 di 10 dimostrato di avere risentito alcun danno oltre quello patrimoniale derivante dalla corresponsione di un canone maggiore rispetto all'effettivo valore di mercato dell'alloggio locato.
Le spese di lite, attesa la reciproca soccombenza, vanno interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Reggio Calabria, definitivamente pronunciando nella causa tra le parti di cui all'epigrafe, così provvede:
-accoglie la domanda nei limiti e per le causali di cui in parte motiva e per l'effetto dichiara risolto il contratto di locazione dedotto in giudizio, con integrale compensazione dei rispettivi crediti vantati da ciascuna parte;

-compensa interamente tra le parti le spese di lite;

Reggio Calabria, 18.07.2025.
Il Giudice
dott. Giuseppe Campagna
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