N. 2095/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale Ordinario di Siena, Sezione Unica Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Michele Moggi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2095/2022 R.G. promossa da
(C.F.: ), rappresentato e difeso, per Parte_1 C.F._1
mandato in calce all'atto di citazione, dall'Avv. Duccio Campani e dall'Avv.
Michele Butini, presso il cui studio in Siena, Strada Massetana Romana n. 54, è elettivamente domiciliato
ATTORE/I contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso, Controparte_1 P.IVA_1
per mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Remo
Alfisi, presso il cui studio in Siena, Via del Paradiso n. 16, è elettivamente domiciliato
CONVENUTO avente ad oggetto: Usucapione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Nel termine ex art. 127-ter c.p.c. del 7.5.2024, per , l'Avv. Duccio Campani e l'Avv. Michele Butini Parte_1
precisano le conclusioni così come segue, anche in via istruttoria: “Voglia il
Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: - accertare e N. 2095/2022 R.G. 2 / 9
dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1158 c.c., l'avvenuto acquisto a titolo originario, per intervenuta usucapione, della proprietà dell'immobile censito al
Catasto fabbricati del comune di Poggibonsi al foglio 21 part. 1909 sub. 327 cat.
C2 (cantina) e sub. 332 Cat. A3 (abitazione), in favore del sig. Parte_1
per aver quest'ultimo mantenuto il possesso di detto immobile in modo continuato, pacifico e non interrotto da oltre 20 anni;
- dichiarare altresì non opponibili nei confronti del sig. tutti i gravami e, comunque, tutte le iscrizioni e/o Pt_1
trascrizioni pregiudizievoli afferenti ai beni immobili di cui al presente atto, successive alla data del 16.4.1996, ordinando al Conservatore dei Pubblici Registri
Immobiliari, con esonero di ogni e qualsivoglia responsabilità, di provvedere alla consequenziale trascrizione dei descritti beni immobili in favore del sig. Pt_1
nonché la cancellazione di tutti i gravami e comunque di tutte le iscrizioni
[...]
e/o trascrizioni pregiudizievoli afferenti ai beni immobili di cui al presente atto, successive alla data del 16.4.1996; - respingere le domande riconvenzionali proposte dalla Curatela del Fallimento di in quanto infondate in fatto CP_1
e diritto. Con vittoria di spese e competenze dell'introdotto giudizio in caso di opposizione di controparte.”; in via istruttoria, chiedono inoltre che il Giudice voglia ordinare al Comune di Poggibonsi di produrre il certificato storico di residenza e di stato di famiglia del sig. , nato ad [...] in Persona_1
data 08.06.1950, C.F. indicante il periodo in cui è stato C.F._2
residente in detto comune con la propria famiglia ( e ); Persona_2 Persona_3
per l'Avv. Remo Alfisi precisa le Controparte_2 conclusioni come in comparsa di costituzione e risposta, qui riprodotte: “Voglia
l'Ecc.mo Tribunale di Siena adito In via preliminare: A. rigettare la domanda del
Sig. diretta ad accertare l'acquisto per usucapione del diritto di Parte_1
proprietà della abitazione posta in Poggibonsi, Via Senese 123 censito al catasto fabbricati del medesimo comune al Fg.21 part.lla 1909 sub 332 e 327 In accoglimento della domanda riconvenzionale B. accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile sito in Poggibonsi Via Senese 123 posta in essere dal sig. anche quale titolare della ex IL SC SRL;
C. Parte_1 N. 2095/2022 R.G. 3 / 9
per l'effetto, condannare il medesimo sig. al rilascio Parte_1
dell'immobile sito in Poggibonsi Via Senese 123 in favore della
[...]
attrice; in ogni caso: con vittoria di spese, diritti e Controparte_3
onorari di lite, oltre rimborso forfetario delle spese generali e oneri come per legge.”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato il 14.9.2022, Parte_1
conveniva il dinanzi al Tribunale di Siena;
esponeva che, Controparte_1
con contratto preliminare di compravendita in data 16.4.1996, aveva CP_1
promesso di vendere ad di cui egli era legale rappresentante, Controparte_4
l'unità immobiliare ad uso civile abitazione con cantina sita in Poggibonsi, via
Senese n. 123, rappresentata al C.F. di detto Comune al foglio 21, particella 1909, subalterni 332 e 327, per il prezzo di £ 315.000.000, oltre IVA, da corrispondere per £ 25.000.000 alla sottoscrizione del preliminare, per £ 200.000.000 mediante accollo del mutuo gravante sull'immobile e per £ 90.000.000 in rate mensili da versare tra i mesi di maggio 1996 e il mese di febbraio 1997; sosteneva di avere preso immediatamente possesso dell'appartamento oggetto di causa, in proprio e non in qualità di legale rappresentante di evidenziando che Controparte_4
aveva cessato la carica il 31.12.1997 e che la società si era sciolta in data
31.10.2001, e di avere esercitato il possesso quale proprietario per oltre vent'anni; chiedeva di dichiarare l'intervenuto acquisto della proprietà dell'immobile per usucapione, con vittoria di spese.
Il convenuto si costituiva il 19.12.2022, in vista Controparte_1
dell'udienza di prima comparizione e trattazione ex art. 183 c.p.c. differita al
10.1.2023 ai sensi dell'art. 168-bis comma 5° c.p.c., contestando la domanda attorea;
in particolare, premesso che il Tribunale di Siena aveva dichiarato il fallimento di con sentenza del 21.12.2020 n. 44, esponeva di avere CP_1
più volte richiesto la restituzione dell'immobile alla IL SC S.r.l., di avere scoperto che quest'ultima l'aveva più volte locata a terzi, con cui il CP_1
aveva concordato la restituzione;
contestava che il avesse mai posseduto Pt_1 N. 2095/2022 R.G. 4 / 9
l'immobile in proprio, evidenziando che il preliminare era stato stipulato da IL
SC S.r.l. e che l'immissione anticipata nel godimento dell'immobile non attribuiva il possesso ma la mera detenzione e non vi era prova della trasformazione della detenzione in possesso;
concludeva chiedendo il rigetto della domanda e, in riconvenzionale, la restituzione dell'immobile, con vittoria di spese.
Espletati gli incombenti preliminari all'udienza di prima comparizione e trattazione ex art. 183 c.p.c. del 10.1.2023 e concessi i termini di cui all'art. 183 comma 6°
c.p.c., la causa veniva istruita, oltre che con la produzione di documenti, attraverso la prova testimoniale richiesta dalle parti, ammessa dal Giudice con ordinanza del
17.5.2023 ed espletata alle udienze del 18.10.2023 e del 16.1.2024.
Nel termine ex art. 127-ter c.p.c. del 7.7.2024, le parti precisavano le conclusioni, come in epigrafe indicate, ed il Giudice tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'attore ha proposto una domanda di usucapione di un immobile ad uso Pt_1
abitazione.
Preliminarmente, la domanda è procedibile, perché la sua proposizione in giudizio è stata preceduta dall'esperimento, ancorché con esito negativo, del tentativo obbligatorio di mediazione previsto dall'art. 5 comma 1-bis Decreto Legislativo 4 marzo 2010 n. 28, per come risultante dalla documentazione in atti (doc. 7 fasc.att.; docc. 8 e 9 fasc.conv.).
Passando quindi al merito della controversia, com'è noto, l'usucapione, disciplinata dall'art. 1158 c.c., è un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale, a titolo originario, che si perfeziona attraverso il possesso del bene, continuato ed ininterrotto, per il tempo indicato dalla legge - venti anni, in caso di immobili -: il possesso ad usucapionem consta infatti di un elemento materiale, il corpus, integrato dall'esercizio sul bene di poteri corrispondenti a quelli del proprietario da parte di un soggetto che concretamente si sostituisce al titolare effettivo del diritto, nonché di un elemento soggettivo, l'animus rem sibi habendi, costituito dalla volontà del possessore di tenere la cosa in proprio esclusivo dominio. In questo senso, chi agisce in giudizio per essere dichiarato proprietario di un bene, N. 2095/2022 R.G. 5 / 9
affermando di averlo usucapito, deve dare la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, quindi, non solo del corpus, ma anche dell'animus; quest'ultimo elemento, tuttavia, può eventualmente essere desunto in via presuntiva dal primo, se vi è stato svolgimento di attività corrispondenti all'esercizio del diritto di proprietà, sicché è allora il convenuto a dover dimostrare il contrario, provando che la disponibilità del bene è stata conseguita dall'attore mediante un titolo che gli conferiva un diritto di carattere soltanto personale;
pertanto, per stabilire se in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceve da un altro il godimento di un immobile si abbia possesso idoneo all'usucapione, ovvero mera detenzione, occorre fare riferimento all'elemento psicologico del soggetto stesso ed a tal fine stabilire se la convenzione sia un contratto ad effetti reali o ad effetti obbligatori, in quanto solo nel primo caso il contratto è idoneo a determinare l'animus possidendi nell'indicato soggetto (ex multis, cfr. Cassazione civile, sez. II, 11 giugno 2010, n. 14092; conforme,
Cassazione civile, sez. II, 6 agosto 2004, n. 15145).
In particolare, per come ancora evidenziato in giurisprudenza, nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si realizza un'anticipazione degli effetti traslativi, fondandosi la disponibilità conseguita dal promissario acquirente sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori, sicché la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem ove non sia dimostrata una interversio possessionis nei modi previsti dall'art. 1141 c.c. (in tal senso, cfr.
Cassazione civile, sez. II, 16 marzo 2016 n. 5211).
In questa prospettiva, la presunzione di possesso utile ad usucapionem, di cui all'art. 1141 c.c., non opera quando la relazione con il bene non consegua ad un atto volontario di apprensione, ma derivi da un iniziale atto o fatto del proprietario- possessore;
in tal caso, la detenzione può mutare in possesso soltanto con un atto di interversione, che non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione N. 2095/2022 R.G. 6 / 9
interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, rivolta contro il possessore, affinché questi possa rendersi conto dell'avvenuto mutamento, da cui si desuma che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio (cfr.
Cassazione civile, sez. II, Ordinanza 25 ottobre 2019, n. 27411), con correlata sostituzione al precedente animus detinendi dell'animus rem sibi habendi; non rilevano, a tal fine, l'inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali la detenzione era stata costituita, verificandosi, in questo caso, un'ordinaria ipotesi di inadempimento contrattuale, né meri atti di esercizio del possesso, traducendosi gli stessi in un'ipotesi di abuso della situazione di vantaggio determinata dalla materiale disponibilità del bene (cfr. Cassazione civile, sez. I, 20 dicembre 2016, n.
26327); né l'interversione del possesso può realizzarsi con comportamenti quali il trasferimento della residenza nell'immobile o l'attivazione delle relative utenze, che di per sé rinvengono base in un rapporto di mera detenzione (cfr. Cassazione civile, sez. II, 23 giugno 2023 n. 18118).
Nel caso di specie, è pacifico che il ha acquisito la materiale disponibilità Pt_1
dell'immobile oggetto di causa a seguito della stipulazione di un contratto preliminare di compravendita in data 16.4.1996 (doc. 1 fasc.att.; doc. 3 fasc.conv.) tra la promittente venditrice poi fallita, e la promissaria acquirente CP_1
società di cui il suddetto era all'epoca legale Controparte_4 Pt_1
rappresentante.
Più precisamente, in forza di tale contratto, per come in esso espressamente stabilito, è stato immesso nel “possesso” dell'immobile non il in proprio Pt_1
ma il quale legale rappresentante di cioè la Pt_1 Controparte_4 CP_4
anzi, più precisamente ancora, alla luce dei principi appena evidenziati,
[...]
considerato appunto che il contratto preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, a prescindere dall'espressione atecnica utilizzata dalle parti,
è stata immessa nella mera “detenzione” dell'immobile. Controparte_4 N. 2095/2022 R.G. 7 / 9
È poi pacifico che l'atto definitivo di compravendita non è mai stato stipulato, nonostante le richieste della fino al momento in cui quest'ultima CP_1
società ha invocato la risoluzione del contratto (doc. 4 fasc.conv.).
A fronte di ciò, sarebbe stato onere del dimostrare di essere subentrato alla Pt_1
e di avere compiuto un atto di interversione nel possesso. Ma il Controparte_4
non ha fornito una prova del genere. Pt_1
In effetti, se è pur vero che il ha cessato di essere amministratore di Pt_1
il 31.12.1997 (doc. 3 fasc.att.) e che la è stata Controparte_4 Controparte_4
posta in liquidazione in data 31.10.2001 e cancellata d'ufficio dal Registro delle
Imprese in data 14.7.2017 (doc. 3 fasc.att.), deve comunque escludersi che il sia subentrato nel possesso del bene, posto che - come già detto - la Pt_1
non aveva il possesso ma la semplice detenzione dell'immobile e Controparte_4
la traditio del bene non è avvenuta sulla base di un atto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, ai sensi dell'art. 1146 comma 2° c.c..
D'altro canto, il ha invero dimostrato di avere preso la residenza Pt_1
nell'immobile (doc. 6 fasc.att.) e di avere consentito a terzi, come - Testimone_1
per quanto da esso dichiarato in sede di prova testimoniale -, ovvero come
- per quanto risultante dalla corrispondenza in atti (docc. 5 e 6 Persona_1
fasc.conv.) e (doc. 8 fasc.att.; doc. 7 fasc.conv.) - di abitare per un certo CP_5
periodo nell'immobile in comodato. Ma tali condotte non costituiscono atti di interversione nel possesso, in quanto non sono specificamente rivolte contro il possessore-proprietario e, anzi, possono essere compiute da chiunque abbia la materiale disponibilità di un bene, anche semplicemente sulla base di un diritto personale di godimento;
peraltro, dalla corrispondenza già citata risulta che a seguito della richiesta della hanno Controparte_6 CP_5 CP_1
provveduto a rilasciare l'immobile abusivamente occupato.
Del resto, ad ulteriore conferma del fatto che la non ha mai perso il CP_1
possesso dell'immobile in questione vi è il fatto che le spese condominiali, per quanto riferito dall'amministratore condominiale in sede di prova Parte_2
testimoniale, sono sempre state pagate dalla e mai dal CP_1 Pt_1 N. 2095/2022 R.G. 8 / 9
Inoltre, per quanto riferito dall'amministratore condominiale in Parte_2
sede di prova testimoniale, il pur non avendo mai restituito le chiavi, ha Pt_1
lasciato l'appartamento nel 2014, tanto che l'appartamento è attualmente vuoto.
In questo senso, la domanda di usucapione proposta dall'attore deve essere Pt_1
ritenuta infondata e conseguentemente rigettata.
Conseguentemente, dal momento che il risulta essere un mero detentore Pt_1
senza titolo dell'immobile oggetto di causa, deve essere invece accolta la domanda riconvenzionale di rilascio dell'immobile, avanzata dal convenuto. CP_1
* * * * * * *
La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza.
Pertanto, il deve essere condannato a rimborsare al Pt_1 Controparte_1
le spese di lite da esso sostenute, spese che vengono liquidate come indicato in
[...]
dispositivo, sulla base dei parametri di cui al D.M.Giustizia 10 aprile 2014 n. 55, come modificati con D.M. 8 marzo 2018 n. 37 e con D.M. 13 agosto 2022 n. 147, vigenti all'epoca in cui si è esaurita l'attività difensiva (cfr. Cassazione civile, sez. un., 12 ottobre 2012, n. 17405), tenuto conto del valore della controversia - pari al valore dell'immobile risultante dal contratto preliminare ovvero a £. 315.000,000, rientrante nello scaglione di valore tra € 52.001,00 ed € 260.000,00 - e dell'attività difensiva espletata - applicando i parametri medi dello scaglione di riferimento, tenuto conto dell'aumento del 30% per l'utilizzo di tecniche informatiche che agevolano la consultazione o la fruizione di atti e allegati nell'ambito del PCT-.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Siena, Sezione Unica civile, definitivamente pronunciando, rigetta la domanda di usucapione;
in accoglimento della domanda riconvenzionale, ordina a di Parte_1
rilasciare immediatamente l'immobile oggetto di causa, libero da persone o cose;
condanna a rimborsare al le spese di lite, Parte_1 Controparte_1
che liquida in € 18.333,90 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali. N. 2095/2022 R.G.
Siena, 23 febbraio 2025
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Il Giudice
Dott. Michele Moggi