REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 42262 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(CF: ), elettivamente domiciliato in Parte_1 P.IVA_1 Roma, alla via Adolfo Venturi 19, presso lo studio del procuratore, Avv. CP_1
che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Alessandro Caso, per
[...] procura in atti. intimante E
(CF: ), elettivamente domiciliato in Roma, Viale G. Controparte_2 P.IVA_2 Mazzini 113, presso lo studio dei procuratori, Avv. Annarita DI BATTISTA e Avv. Giovanni Di Battista, che la rappresentano e difendono per procura in atti. intimata
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso commerciale.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
all'udienza del 3/7/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
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FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato (di seguito, Parte_1 per brevità, “I.F.”) ha intimato lo sfratto per morosità ad Controparte_2 deducendo di averle concesso in locazione, ad uso commerciale, l'immobile sito in Roma, alla via Sangemini 23/25, con contratto sottoscritto in data 14/5/2022, registrato il 17/5/2022 e lamentando il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di febbraio, marzo, aprile 2023, per complessivi € 2.745,00, inclusa IVA.
Costituitasi in giudizio, si è opposta alla richiesta di convalida Controparte_2 eccependo la nullità del contratto di locazione, nonché la carenza di legittimazione Pt_ attiva di non essendo la società locatrice proprietaria dell'immobile in oggetto. Ha quindi dedotto la propria buona fede ed ha chiesto il rigetto della domanda di risoluzione, nonché la dichiarazione della nullità del contratto di locazione, nonché in via subordinata, la dichiarazione di risoluzione del contratto ed in ogni caso la condanna dell'attrice al risarcimento dei danni conseguenti la propria condotta.
All'udienza del 21/09/2023 ha riconsegnato a parte locatrice le chiavi Controparte_2 dell'immobile ed è stato disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio.
Fallita la mediazione, il giudizio è proseguito con il deposito di memorie integrative: Pt_
- la difesa di ha integrato le iniziali richieste chiedendo:
“in via principale, accertare la risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato in data 14/05/2022 per esclusiva responsabilità della conduttrice in ragione della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione stesso ovvero, in subordine, la risoluzione per grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione de quo ai sensi dell'art. 1453 c.c., con emissione di ogni consequenziale provvedimento anche di rilascio del bene sempre in via principale, condannare al pagamento di tutte le somme di CP_2 denaro meglio indicate in atti oltreché al risarcimento dei danni cagionati al locale e delle spese necessarie per il ripristino dello status quo ante del negozio;
in ogni caso, rigettare tutte le domande e le difese avanzate da poiché CP_2 infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, compensi e rimborso forfettario ex D.M. 55/2014”;
- la difesa di ha chiesto: Controparte_2
“In via principale: respingere le domande proposte da siccome infondate in Parte_2 fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale: dichiarare la nullità del contratto di locazione, rectius, di sublocazione stipulato inter parte in data 14.05.2022; in via subordinata, dichiarare la risoluzione dello stesso per fatto e colpa della
[...] per violazione delle norme di buona fede contrattuale;
Parte_2
2/7 in via ulteriormente subordinata, dichiarare la responsabilità precontrattuale della per i fatti di cui in premessa;
Parte_2 in via ulteriormente subordinata, annullare il contratto inter partes per errore nel consenso prestato da sulla qualità essenziale del bene locato;
CP_3 in ogni caso: condannare la al risarcimento di tutti i danni subito dalla Parte_2 così quantificati: Controparte_2
o quanto ad €. 46.400,00 oltre iva a titolo di spese sostenute per l'esecuzione dei lavori di realizzazione del bagno e antibagno e di messa a norma degli impianti elettrico, idraulico e di aereazione come da documentazione prodotta;

o quanto ad €. 5.000,00 o quella diversa ritenuta di giustizia, anche valutando equitativamente, a titolo di danno all'immagine subito per il ritardo nell'avvio dell'attività imprenditoriale de qua a causa del ritardo cagionato dalla
[...]

Parte_2
o condannare alla restituzione della somma di €. Parte_2 2.500,00 oltre interessi legali, corrisposta da all'atto della Controparte_2 sottoscrizione del contratto di cui è causa a titolo di deposito cauzionale.
o In via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande proposte dal dichiarare la compensazione Parte_2 delle somme eventualmente riconosciute in favore della stessa con gli importi dalla dovuti in favore della esponente;
Con vittoria delle spese di giudizio.”.

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Va preliminarmente ribadita l'inammissibilità delle domande riconvenzionali avanzate da con la memoria del 16/11/2023 per violazione del disposto di CP_2 cui all'art. 418 c.p.c., attesa l'assenza di richiesta di spostamento dell'udienza.
Del pari va respinta l'eccezione di nullità del contratto di locazione siccome concluso da soggetto differente dal proprietario posto che un diritto personale di godimento su un determinato bene (per effetto di locazione, noleggio, affitto, leasing) può essere concesso anche da chi non vanti diritti reali su quello.
La locazione di cosa altrui, infatti, non è vietata dalla legge, né l'art. 1571 c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità dell'oggetto da parte del locatore (ex multis, da ultimo, Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 15292 del 05/06/2019).
Naturalmente anche nel caso di locazione di cosa altrui il concedente è tenuto a garantire l'utilizzatore dalle pretese di chi vanti diritti sulla cosa (arg. ex art. 1575, n. 3, e 1585 c.c.). Il conduttore, di conseguenza, è tutelato dall'azione di inadempimento (art. 1218 c.c.) o da quella di risoluzione (art. 1453 c.c.) da promuoversi nei confronti del concedente, salvo nell'uno e nell'altro caso il risarcimento del danno. Se però il terzo proprietario non avanzi pretese di sorta nei confronti del conduttore, il contratto di locazione (o affine) da quest'ultimo stipulato
3/7 a non domino resta valido ed efficace inter partes. Va peraltro aggiunto che il contratto di locazione stipulato a non domino non si scioglie automaticamente in caso di estinzione del diritto in capo al concedente, considerato che gli effetti obbligatori prodotti da quel contratto (rispettivamente, obbligo di pagamento del canone e garanzia di pacifico godimento) permangono immutati: dunque l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto (per inadempimento), se nessuna molestia riceva dal terzo proprietario o se, ricevendola, venga garantito dal concedente. (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 25339 del 20/09/2024).
Le considerazioni che precedono, unitamente al pacifico godimento del bene in capo alla conduttrice rendono superflua ogni valutazione circa l'ammissibilità della documentazione prodotta dall'attrice il 26/10/2024, evidenziando peraltro la carenza di alcun possibile pregiudizio per CP_2
Nel merito, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato, ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione, che:
- in data 10/2/2012 (cfr. doc. 7 fasc. attrice) a I.F. Controparte_4 l'immobile sito in Roma, alla via Sangemini n. 23/25 per la durata di 18 anni (art. 2); al corrispettivo annuale di € 250.781,30 oltre IVA (art. 3); con divieto in termini generali, di cedere a terzi il godimento e l'uso del bene, ovvero di sublocarlo (art. 9 Condizioni Generali), salvo consenso della Concedente (art. 13 Condizioni Generali);
- con contratto sottoscritto in data 14/5/2022, registrato il 17/5/2022 (cfr. doc. 1 fasc. attrice), concesse in locazione a Parte_1 [...]
1) per la durata di 6 anni;
2) al canone mensile di € 750,00 + iva, oltre CP_2 al pagamento delle spese condominiali;
b) al fine della somministrazione di alimenti al pubblico;
3) attribuendo alla parte conduttrice “…tutti gli obblighi, oneri, rischi, responsabilità e spese per il conseguimento ed il rinnovo di eventuali autorizzazioni previste per legge, con esonero espresso dei locatori a tutti gli effetti, locandosi il locale nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova. Qualora per il conseguimento ed il rinnovo sopra menzionati, le autorità competenti richiedano modifiche dell'ufficio ed installazioni di impianti, la parte conduttrice si obbliga ad effettuarli a sua esclusiva cura e spese”; 4) con previsione del tacito rinnovo per un periodo di ulteriori 6 anni salvo disdetta da inviarsi a mezzo di lettera raccomandata spedita almeno 6 mesi prima della scadenza della locazione e salvo recesso da comunicarsi da parte del conduttore nei termini e modalità previsti dall'art. 27 L. 27-7-78 n. 392, al domicilio del locatore indicato nel presente contratto.”; 5) stabilendo che “il mancato pagamento, anche parziale, del canone di affitto e degli oneri accessori entro 40 giorni dalla scadenza, come pure la mutata destinazione dell'uso dei locali, produrranno ipso iure la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore, ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1456 c.c.”; f)
“i locali si consegnano in buono stato di manutenzione […]. Il locatore dichiara che l'immobile è in regola con le vigenti norme.” (cfr. contratto di locazione); g)
4/7 “è proibito al conduttore, senza preventivo consenso scritto del locatore, di far eseguire mutamenti nei locali e negli impianti in essi esistenti, che non consentano in ogni momento il ripristino dei locali nello stato attuale” (cfr. contratto di locazione); h) “nessuna azione potrà essere intentata dal conduttore moroso;
tale clausola viene ritenuta dalle parti condizione essenziale per la stipulazione del presente contratto” (cfr. contratto di locazione); Pt_
- nel corso del rapporto si rese disponibile a soddisfare le richieste della conduttrice per rendere idonei i locali all'uso che intendeva farne ed a tal fine, in data 23/12/2022, presentò la necessaria CILA in sanatoria (cfr. doc. 23 fasc. attrice), sostenendone i relativi esborsi pari ad € 1.261,24 per la pratica amministrativa al Municipio Roma XIV oltre ad € 1.837,50 a titolo di pagamento del tecnico incaricato dell'incombente (cfr. docc. 11, 2 4 fasc. attrice);
- nel corso del rapporto omise il pagamento dei canoni relativi Controparte_2 ai mesi di febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno e settembre 2023 per complessivi
€ 5.490,00; nonché omise di corrispondere la seconda rata condominiale avente scadenza in data 01/07/2023 per € 269,15 (cfr. doc. 12 fasc. attrice) e la propria quota di spettanza delle spese concernenti la , nonostante espresso accordo Pt_3 sul punto (cfr. doc. 5 fasc. attrice);
- con atto del 17/7/2023 I.F. acquistò la proprietà dell'immobile (cfr. doc. 10 fasc. attrice); Pt_
- i locali vennero infine riconsegnati ad in data 21/9/2023 (cfr. verbale udienza 21/9/2023).
Ciò posto in punto di fatto deve rilevarsi che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato” (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13685, del 21/05/2019).
Sarebbe dunque stato onere della parte conduttrice, contrastare l'assunto avversario afferente al mancato pagamento di € 5.490,00 per canoni mensili mediante la prova dell'avvenuta estinzione, per avvenuti pagamenti o per altri motivi, di dette ragioni di credito.
Nel caso di specie non ha invece assolto al proprio onere Controparte_2 probatorio, dovendosi al riguardo considerare:
- che la stessa non ha nemmeno contestato il mancato pagamento dei suddetti canoni;

5/7 - che il maggior credito per danni subiti, come sopra evidenziato, non può essere valutato nella presente sede;

- che pertanto i suddetti mancati pagamenti non sono risultati in alcun modo giustificati e avrebbero sicuramente giustificato, data la loro entità e reiterazione, una risoluzione della locazione per inadempimento della società locatrice.
Alla luce di quanto sopraesposto, nel caso di specie, deve ritenersi integrato il requisito della gravità dell'inadempimento di cui all'art. 5 della L. 392/78 poiché le morosità lamentate si riferiscono a diverse mensilità.
La domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione stipulato in data 14/05/2022 per responsabilità della conduttrice in ragione della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione deve quindi essere accolta.
Infine, stante l'avvenuta produzione della “situazione versamenti” condominiali e del correlativo bonifico, va condannata al pagamento, in favore Controparte_2 del locatore, della somma di € 269,15 atteso che allorchè un'unità immobiliare, collocata in uno stabile condominiale, diviene oggetto di un rapporto di locazione, al conduttore viene trasferito anche il godimento spettante al condomino-locatore sulle cose comuni in proporzione alla sua quota, di tal chè il medesimo deve ritenersi onerato anche del pagamento degli oneri accessori correlati alla fruizione di servizi comuni che vanno naturalmente ad integrare il corrispettivo dovuto dal conduttore al locatore giacché la fruizione dei predetti servizi va a completare il godimento della cosa locata.
L'art. 9 della legge 392/1978 prevede in particolare che “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore…”
Va poi restituito alla locatrice il 50% delle spese per la presentazione della CILA, spese richieste dall'attrice nella misura di € 1.545,37 (totale esborsi € 3.098,74).
La domanda di riduzione in pristino dei locali non merita per contro accoglimento posto che la stessa condotta della locatrice, la quale non solo assentì all'effettuazione delle lavorazioni, ma – del tutto lealmente – si rese parte diligente provvedendo alla presentazione della CILA sono indice della sua adesione alla richiesta di effettuazione dei lavori da parte della conduttrice.
6/7 Considerata la reciproca soccombenza sussistono giusti motivi per compensare per la metà le spese di giudizio che per il resto seguono la soccombenza prevalente.


P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
ACCERTA l'avvenuta risoluzione di diritto per il grave inadempimento della conduttrice del contratto di locazione stipulato in data 14/05/2022, registrato il 17/5/2022, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma alla via Sangemini n. 23/25
CONDANNA al pagamento, in favore di della Controparte_2 Parte_1 somma di € 5.490,00 per morosità maturata al settembre 2023, oltre interessi legali da ciascuna scadenza al saldo, oltre € 269,50 a titolo di oneri condominiali scaduti ed oltre € 1.545,37 per spese relative alla presentazione della CILA
CONDANNA alla rifusione della metà delle delle spese di lite sostenute da Controparte_2 [...] he si liquidano in complessivi € 2.540,00 (totale dovuto € Parte_1 1.270,00) per compensi, oltre spese vive, spese generali, IVA e CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge.
Roma, 3/7/2025
Il Presidente – Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini
7/7