REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
CAPONIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2671/2024 di R.G. avente ad oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
Tra le seguenti parti:
, rappresentato e difeso dall'Avv. , in virtù di mandato in Parte_1 Parte_1 calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato in Plateja 55/13 Taranto;

RICORRENTE
CONTRO
, , , in qualità di eredi di CP_1 Controparte_2 Controparte_3
rappresentati e difesi dall'avv. Giacomo Foti, in virtù di procura in calce alla comparsa di Persona_1 costituzione, elettivamente domiciliati in Taranto al c.so Italia n.201
RESISTENTI IN RICONVENZIONALE
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le loro conclusioni come da verbale a trattazione scritta.
Sentenza a verbale ex art. 127 ter ult. comma e 128 cpc è da considerarsi letta in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 281 decies cpc l'avv. chiedeva all'intestato tribunale: “accertare e Parte_1 dichiarare che la sig.ra è tenuta a corrispondere al sig. la complessiva Persona_1 Parte_1 somma di €3.085,36, oltre interessi di legge sino al soddisfo per le causali di cui alla narrativa del presente atto;
per l'effetto, condannare la sig.ra al pagamento in favore del sig. della Persona_1 Parte_1 somma di €3.085,36, oltre interessi di legge sino al soddisfo;
condannare al pagamento in Persona_1 favore di sig. delle spese e competenze legali. Parte_1
1 Si costituivano con comparsa di costituzione e domanda riconvenzionale gli eredi della convenuta chiedendo:
“Accertare e dichiarare che il conduttore avv. si è reso inadempiente agli obblighi derivanti Parte_1 dal contratto di locazione dell'immobile in Taranto alla via Minniti n.83, piano quarto, registrato il 30/01/2001, per le ragioni esposte in narrativa, ossia per omesso pagamento di oneri accessori e condominiali nella misura di € 4.599,52, per omesso pagamento di canone rivalutato nella misura di € 1.128,86 e per danni residui all'immobile ammontanti ad € 310,00, così per un totale di € 6.038,38. Per l'effetto, attribuire l'intero deposito cauzionale maggiorato di interessi, per complessivi € 3.085,36, alla comunione ereditaria di , Persona_1 se ritenuto a , e nella predetta qualità di eredi nella CP_1 Controparte_2 Controparte_3 misura di un terzo ciascuno. Condannare il conduttore avv. al pagamento dell'ulteriore Parte_1 importo residuo, non garantito dal deposito cauzionale ed ammontante ad € 2.953,02, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, in favore della comunione ereditaria di o, se ritenuto di , Persona_1 CP_1
e nella predetta qualità di eredi nella misura di un terzo ciascuno. Controparte_2 Controparte_3
Vinte le spese e competenze di lite, oltre accessori di legge.
Alla prima udienza veniva disposto il mutamento del rito da semplificato ad ordinario locatizio ai sensi dell'art.447 bis cpc. E venivano autorizzate le parti al deposito di memorie istruttorie e documenti entro 20 giorni prima della udienza per il ricorrente convento in riconvenzionale e 10 giorni per il resistente attore in riconvenzionale.
Istruita la causa a mezzo prove documentali, veniva rinviata per la discussione con termine per note conclusive.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda principale è risultata fondata, e pertanto va accolta, con ogni conseguenza di legge.
Preliminarmente si rileva la infondatezza delle eccezioni di decadenza sollevata dai convenuti, essendo stati rispettati i termini ed il contraddittorio.
Essendo stato mutato il rito, correttamente le domande sono state integrate nei termini concessi ex art.426 cpc, che peraltro coincidono con i termini di cui all'art. 281 duodecies commi 3 e 4.
Nel merito
Dall'istruttoria del giudizio è emerso che in data 10/01/2001 l'Avvocato stipulava con il sig. Parte_1
contratto di locazione, per uso non abitativo, registrato a Taranto il 30/01/2001, n°1009, Parte_2 serie 3, afferente l'immobile sito in Taranto alla Via Minniti n°83, piano 4°. L'odierno istante versava al locatore
2 la somma di £4.200.000, pari ad € 2.169,12, a titolo di deposito cauzionale e per l'esatto Parte_2 adempimento del contratto sottoscritto.
L'efficacia e la durata dell'anzidetto contratto si rinnovavano di sei anni in sei anni, sino alla data del
31/12/2023, data in cui lo stesso giungeva a conclusione, come da verbale di riconsegna dell'immobile di eguale data, in atti (Cfr. Doc.2). In occasione del rilascio, veniva richiesta la restituzione del deposito cauzionale di € 2.169,12 versato alla stipula del contratto, oltre gli interessi come per legge per € 916,24, per un totale complessivo di € 3.085,36.
La domanda attorea è stata dunque documentalmente provata e non contestata e pertanto va accolta.
Ne consegue la condanna dei convenuti alla restituzione del deposito cauzionale maggiorato degli interessi legali pari ad € 3.085,36.
Dall'altro canto parte convenuta ha formulato domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali relativi a varie annualità depositando i bilanci approvati nel corso del 2024.
Orbene, a riguardo la disciplina del codice civile e la legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge
392/78), stabilisce che l'inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all'ordinaria manutenzione dell'ascensore (quelle straordinarie restano infatti a carico del proprietario), le spese dell'energia elettrica, dell'acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria. Deve inoltre provvedere alle spese relative allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c'è un servizio di portineria, l'inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del
90%.
Dalle allegazioni di parte convenuta non è dato comprendere la addebitabilità delle spese condominiali al conduttore, poiché non vi è alcun distinguo, vengono dunque illegittimamente richieste al conduttore nella loro interezza.
Ne consegue il rigetto della domanda non sufficientemente provata.
In ordine alla domanda delle differenze a titolo di aumento Istat questa è risultata infondata.
La parte locatrice ha sostenuto che il conduttore ha omesso di pagare il canone rivalutato nonostante il contratto di locazione abbia previsto (art. 4) che “Le parti convengono che l'aggiornamento annuale del canone della locazione verrà applicato automaticamente senza bisogno di richiesta scritta da parte del locatore”. Tale previsione è in contrasto con l'art. 32 della L. 392/1978 che stabilisce che "le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira".
3 La clausola, che prevede l'automatico aggiornamento del canone senza necessità della richiesta del locatore,
è nulla (Cass. n. 3014/2012) in quanto contraria al disposto normativo che prevede una preventiva richiesta dell'aggiornamento, (Cass. 2417/2005)
Il locatore non ha prodotto alcuna comunicazione di aggiornamento del canone successiva alla scrittura privata del 09/06/2016 (v. all. 17 avversa produzione) di rideterminazione del canone.
A fronte della nullità della clausola che prevede la rivalutazione automatica e della mancanza di prova in ordine alla richiesta, la domanda va rigettata.
In ordine alla domanda di risarcimento del danno in considerazione del fatto che “risultano rimaneggiati e pressoché cadenti il sostegno ligneo del vano di alloggio di una serranda (pannello sottocielo) unitamente a due mensole sottofinestra”.
Esiste un limite a ciò che può essere messo a carico dell'inquilino. Le riparazioni che riguardano gli impianti interni alla struttura dell'edificio, come l'impianto elettrico, idrico o termico, restano di competenza del locatore.
Si tratta di parti dell'immobile con cui il conduttore non ha un contatto diretto e il cui guasto, se non dipende da un uso anomalo e scorretto da parte sua, è generalmente attribuito al caso fortuito o alla vetustà (cioè all'invecchiamento della struttura). In questi casi, è il proprietario a dover intervenire, poiché ha l'obbligo di mantenere l'immobile in condizioni tali da poter servire all'uso per cui è stato affittato (art. 1575 del Codice civile).
Il penultimo comma dell'art. 1590 c.c. prevede che il conduttore non risponde del perimento e del deterioramento dovuto a vetustà in quanto il tempo logora e deprezza le cose e di questo logorio non può essere responsabile il conduttore. Trattasi di causa a lui non imputabile e l'esonero da responsabilità risponde alle regole che disciplinano l'obbligo della custodia.
Nel caso di specie trattandosi di una locazione durata 23 anni e di un immobile edificato circa 50 anni fa e trattandosi di pannellature lignee componenti la struttura della finestra, soggette agli agenti atmosferici è pacifico considerare il loro logorio e vetustà piuttosto che un danno arrecato dal conduttore.
Va dunque rigettata anche tale domanda.
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.


il Tribunale di Taranto, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario dott.ssa Rosa I.
Caponio, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta dall'avv. nei confronti Parte_1
4 dei sigg.ri , , eredi di CP_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
, così dispone: Per_1
1) Accoglie la domanda di parte ricorrente, e condanna , CP_1 Controparte_2
alla restituzione in favore dell'avv. del deposito
[...] Controparte_3 Parte_1 cauzionale maggiorato degli interessi e pari a complessivi € 3.085,36;
2) Rigetta le domande riconvenzionali;

3) Condanna , , al pagamento delle spese e CP_1 Controparte_2 Controparte_3 competenze di lite che si liquidano in complessivi € 2.552,00, oltre rimborso spese generali, IVA e CAP, come per legge.
Taranto, 27/11/2025
il G.O.P.
dott.ssa Rosa I. Caponio
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