REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
- SEZIONE PRIMA -
Nella persona del dott. Mirco Lombardi, in qualità di Giudice Unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione notificato in data 19.3.2024 ed iscritta al n. 507 del
Ruolo Generale Affari Contenziosi per l'anno 2024 da:
- (c.f. ), rappresentato e difeso dal proc. dom. avv. Parte_1 C.F._1
Marco Di Toro del foro di Torino ed elettivamente domiciliato presso e nello studio del difensore sito in Torino, Piazza Camillo Benso di Cavour n. 3, giusta procura agli atti telematici
ATTORE
contro
- (c.f. ), rappresentato e difeso dai procc. domm. avv.ti Michele CP_1 C.F._2
Calleri del foro di Milano e Laura Venni del foro di Como ed elettivamente domiciliato presso e nello studio del secondo difensore sito in Como, Via Grassi n. 7, giusta procura agli atti telematici
CONVENUTO
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Con provvedimento del 21 gennaio 2025 la causa veniva trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per l'attore: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;

- in via preliminare, preso atto della rinuncia del sig. alla domanda giudiziale promossa nei confronti del sig. Pt_1
avente ad oggetto la sola quota interna di responsabilità solidale del predetto sig. Pt_2 Parte_3
ed individuabile nelle somme a lui direttamente corrisposte dal sig. ed in una percentuale pari al 50% dei
[...] Pt_1
pagina 1 di 10 danni sofferti dal sig. dare atto che la controversia prosegue nei soli confronti del sig. Pt_1 CP_1
estromettendo, per quanto occorrer possa, il sig. dal presente giudizio. Parte_3
- in via principale e nel merito, accertare e/o comunque dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di
compravendita del 5.10.2022, del Primo Accordo Modificativo del 5.04.2023 e del Secondo Accordo Modificativo del
12.10.2023 per inadempimento dei Promittenti Venditori ai sensi dell'art. 1457 c.c., ovvero ai sensi dell'art. 1453 c.c. e,
per l'effetto, dichiarare tenuto e condannare (i) alla restituzione al sig. di quanto CP_1 Parte_1
da quest'ultimo versato pari all'importo di euro 276.230,00 oltre interessi moratori ex art. 1284, IV comma, c.c. sino al
saldo, nonché (ii) al pagamento del 50% del risarcimento del danno subito dall'attore pari ad euro 92.922,35 ovvero nella
misura che sarà ritenuta di giustizia, ferma la richiesta di maggior danno dovuto alla mora del debitore, oltre rivalutazione
e interessi;

- in via subordinata, dare comunque atto in ogni caso dell'avvenuta risoluzione del contratto e per l'effetto dichiarare
tenuto e condannare il sig. alla restituzione dell'importo di euro 276.230,00 oltre interessi moratori ex art. 1284, CP_1
IV comma, c.c. sino al saldo, nonché dichiararlo tenuto e condannarlo al pagamento del risarcimento del 50% del danno
subito dall'attore pari ad euro 92.922,35 ovvero nella misura che sarà ritenuta di giustizia, ferma la richiesta di maggior
danno dovuto alla mora del debitore, oltre rivalutazione e interessi;

- in ogni caso, con il favore delle spese e onorari, oltre al rimborso spese generali 15%, IVA e c.p.a. come per legge”.
Per il convenuto: “Piaccia al Sig. Giudice unico adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione od eccezione, così
giudicare:
nel merito, attesa la risoluzione del contratto inter partes, respingere le domande avversarie, poiché inammissibili e/o
infondate.
Accertata la legittimità del comportamento del sig. dichiarare il diritto del medesimo a trattenere in via definitiva CP_1
le somme già incassate.
Con tutte le determinazioni accessorie.
Condannare parte attrice al pagamento delle spese di lite.
In via istruttoria, in relazione alle sole richieste ammissibili di parte attrice e senza inversione del relativo onere, si chiede
di ammettersi prova per testi sulle seguenti circostanze, da intendersi precedute da “Vero che”:
pagina 2 di 10 1) dopo la sottoscrizione della Lettera di Intenti del 21.4.2022, il sig. dette incarico all'ing. affinché Pt_1 CP_2
analizzasse tutti gli aspetti del Complesso Immobiliare in questione dal punto di vista sia catastale che urbanistico, al fine
della sua ristrutturazione e conseguente sfruttamento commerciale;

Si indicano a testi:
ing. con studio in Bellagio (CO), via Doss n. 5; CP_2
sig. , c/o Immobiliare Tre Pievi, via Casate n. 4, Bellagio;
Testimone_1
Sig. via Piave n. 5, Milano. Parte_3
2) Nell'agosto 2023, il sig. dell'agenzia immobiliare Tre Pievi Domaso, in occasione dell'incontro davanti al notaio Tes_1
dott. a fronte della risoluzione del contratto preliminare e dei successivi accordi modificativi inter partes intimata Per_1
dai promissari venditori, si dichiarò pronto a ricevere mandato per rimetterlo in vendita ad un prezzo non inferiore a €.
2.000.000,00/ 2.200.000,00;
Si indicano a testi: sigg. e .” Parte_3 Testimone_1
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Con atto di citazione notificato il 19.3.2024, ha esposto di avere Parte_1
sottoscritto in data 5.10.2022, quale promissario acquirente, un contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile sito in Oliveto Lario – sezione Limonta, Via Diaz n. 14, di proprietà di e CP_1
, per il prezzo complessivo di euro 1.700.000,00 da corrispondere, Parte_3
quanto a euro 150.000,00 alla stipula del preliminare, quanto a euro 350.000,00 entro il 5.4.2023 e quanto al saldo di euro 1.200.000,00 alla stipula del definitivo, da concludere entro il 30.9.2023. A
modifica degli accordi raggiunti, le parti hanno sottoscritto il Primo Accordo Modificativo del 5.4.2023
e il Secondo Accordo Modificativo del 12.10.2023, nei quali hanno rimodulato le tempistiche del versamento degli acconti e quelle di stipula del definitivo, da ultimo addivenendo all'indicazione del termine essenziale del 15.11.2023 per il rogito dinnanzi al notaio. Non avendo i promittenti venditori fornito in tempo utile la documentazione attestante la regolarità edilizia dell'immobile, alla data fissata per il rogito non è stato possibile concludere l'atto di trasferimento. Pertanto, spirato il termine essenziale previsto dalle parti, l'attore ha chiesto l'accertamento della risoluzione ex art. 1457 c.c. del contratto preliminare e dei successivi accordi modificativi, con la conseguente restituzione degli pagina 3 di 10 importi versati quale caparra ed il risarcimento dei danni subiti, la cui quantificazione è stata riservata al prosieguo della causa.
2. - Si è costituito in giudizio , confutando l'esistenza di un onere in capo ai CP_1
promittenti venditori di fornire la documentazione richiesta, anche alla luce dell'esperimento, da parte dell'attore, di un'approfondita due diligence, durante lo svolgimento della quale erano stati consegnati tutti i certificati in possesso dei proprietari. In aggiunta, ha contestato la domanda di risoluzione ex art. 14578 c.c. perché asseritamente proposta a seguito della dichiarazione di recesso e quindi non cumulabile con l'altro rimedio e perché gli accordi intercorsi tra le parti non avrebbero previsto alcun termine essenziale in favore del promissario acquirente. Quanto alla ripetizione della caparra, sarebbe espressamente esclusa dalle previsioni contrattuali. Pertanto, ha chiesto l'integrale rigetto delle domande attoree.
3. - Nella memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c., l'attore ha dato atto di avere concluso in data

9.5.2024 un atto di transazione con il convenuto avente ad oggetto il Parte_3
trasferimento della quota di comproprietà dell'immobile oggetto di causa: la controversia è quindi stata transata nei limiti della quota interna di responsabilità solidale ascrivibile al nei confronti del Pt_2
quale l'attore ha rinunciato alla domanda. Conseguentemente, l'attore ha chiesto l'estromissione dal giudizio del e, nei riguardi del di dichiarare la risoluzione del preliminare e dei Pt_2 CP_1
successivi accordi modificativi “ai sensi dell'art. 1457 c.c., ovvero ai sensi dell'art. 1453 c.c.” e ribadendo le domande di ripetizione degli acconti e di risarcimento dei danni, quantificati in complessivi euro 92.922,35.
4. - Con memoria ex art. 171 ter n. 2 c.p.c., il convenuto ha eccepito la novità della domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c., lamentandone l'inammissibilità. Quanto alla transazione avvenuta tra l'attore e l'latro convenuto il ha sottolineato la necessità Pt_2 CP_1
della produzione in giudizio del documento, al fine di comprendere la misura del debito ancora eventualmente gravante su di sé.
5. - Alla prima udienza del 17.9.2024 questo Giudice ha disposto l'estromissione dal giudizio di
, ordinando ex art. 210 c.p.c. l'esibizione della transazione conclusa Parte_3
pagina 4 di 10 tra quest'ultimo e l'attore. Su richiesta delle parti, ha fissato il termine del 21.1.2025 per la spedizione della causa a sentenza nelle forme della trattazione scritta.
L'ordine di esibizione è stato evaso con deposito del 25.9.2024.
Con provvedimento del 21.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
6. - Va preliminarmente vagliata la censura di non cumulabilità dei rimedi del recesso e della risoluzione del contratto, che – secondo la prospettazione del convenuto – l'attore avrebbe posto in essere.
L'eccezione non coglie nel segno.
Come si evince chiaramente dalla semplice lettura dei documenti di causa, l'attore ha azionato unicamente il rimedio risolutorio, senza invece esercitare la facoltà di recesso dal contratto.
Infatti, con PEC del 15.11.2023 (doc. 19 dell'attore), l'avv. Marco Di Toro ha notiziato l'avv.
– allora difensore del – dell'intenzione del di recedere dal contratto, Controparte_3 CP_1 Pt_1
nei seguenti testuali termini: “A questo punto Ti preannuncio che il signor intende recedere dal Pt_1
contratto e chiederà la restituzione di quanto sino ad oggi versato e precisamente (S&O) della somma di € 550.000,00 (cinquecentocinquantamila/00) oltre agli interessi”. Tale comunicazione, avvenuta peraltro solo tra i legali e non indirizzata ai promittenti venditori, esprime la mera intenzione dell'attore di recedere dal contratto, senza tuttavia esercitare immediatamente ed effettivamente il relativo diritto.
Al contrario, è con la raccomandata/PEC del 21.11.2023 (doc. 20 dell'attore), indirizzata ai due promittenti venditori e (e, per conoscenza, al loro legale), che il ha scelto il CP_1 Pt_2 Pt_1
rimedio giuridico da azionare, comunicando che “a fronte di quanto sopra, essendo spirato il termine
essenziale previsto dal Secondo Accordo Modificativo, il Preliminare si è risolto ai sensi dell'art. 1457
c.c.”, con conseguente diffida a restituire entro 7 giorni le somme versate per complessivi euro
552.460,00. Significativamente questa missiva è sottoscritta dalla parte personalmente, oltre che dal suo legale.
La scelta della risoluzione di diritto per scadenza del termine essenziale è poi stata confermata nella presente sede giudiziale, tant'è che l'unica domanda proposta in questo giudizio risulta essere quella di risoluzione del contratto.
pagina 5 di 10 7. - Proprio con riguardo alla domanda di risoluzione contrattuale si è innestata una seconda questione, relativa alla novità della domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c. avanzata dall'attore solo nella propria memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c..
È pacifico che, nel proprio atto introduttivo, il abbia domandato di accertare la Pt_1
risoluzione del preliminare del 5.10.2022 e dei successivi due accordi modificativi “ai sensi dell'art.
1457 c.c.” e che nella prima memoria ex art. 171 ter c.p.c. abbia mutato le proprie conclusioni, chiedendo l'accertamento della risoluzione del contratto “ai sensi dell'art. 1457 c.c., ovvero ai sensi dell'art. 1453 c.c.”. L'attore sostiene che la domanda da ultimo formulata non possa qualificarsi come nuova, ma che derivi dall'esercizio della facoltà di “precisare e modificare” le domande già proposte, consentita dall'art. 171 ter c.p.c.. Il convenuto reputa, invece, che la risoluzione per scadenza del termine essenziale e quella per inadempimento divergano tra loro per petitum e causa petendi e che,
pertanto, vi sia un elemento di novità nella richiesta inserita nella prima memoria integrativa, che esorbita dalla facoltà di precisazione e modifica riconosciuta dall'art. 171 ter c.p.c..
La tesi del convenuto merita accoglimento.
Infatti, la risoluzione di diritto e la risoluzione per inadempimento sono ontologicamente diverse, sia per ciò che riguarda il petitum, sia per ciò che riguarda la causa petendi. Sotto il primo profilo, la risoluzione di diritto comporta una sentenza dichiarativa, mentre quella per inadempimento involge una sentenza costitutiva. Sotto il secondo aspetto, la domanda di risoluzione ex art. 1457 c.c. chiede la verifica dell'esistenza, nel contratto, di un termine essenziale e del suo mancato rispetto,
mentre quella ex art. 1453 c.c. implica un apprezzamento complessivo del sinallagma contrattuale, al fine di verificare quale fosse l'intenzione delle parti e quale di esse, con la sua condotta, si sia resa responsabile del mancato raggiungimento dello scopo negoziale che era stato originariamente prefisso,
così incorrendo in un inadempimento di non scarsa importanza (con chiarezza Cass. 20.4.2023 n.
10682). Conseguentemente, a fronte della proposizione della sola domanda di risoluzione di diritto, la successiva domanda di risoluzione per inadempimento costituisce mutatio libelli, in quanto caratterizzata da presupposti, caratteri e natura sostanzialmente diversi.
Anche a voler dare applicazione al recente indirizzo di legittimità (inaugurato dalle Sezioni
Unite con la sentenza 15.6.2015 n. 12310 e di cui sono successiva espressione Cass.

8.11.2024 n.
pagina 6 di 10 28873; Cass.

6.9.2024 n. 23975; Cass.

2.5.2024 n. 11737; Cass.

2.11.2023 n. 30455; Cass. 14.9.2022 n.
26985; Cass. 28.6.2022 n. 20768; Cass. 14.3.2022 n. 8127; Cass. 16.2.2021 n. 4031; Cass. 28.11.2019
n. 31078; Cass. 24.4.2019 n. 11226; Cass. 14.2.2019 n. 4322; Cass. 25.5.2018 n. 13091; Cass.
28.11.2017 n. 28385; Cass.17.1.2017 n. 974) per il quale la modifica della domanda ammessa dall'art. 171 ter c.p.c. (e precedentemente dall'art. 183 comma 6 c.p.c.) “può riguardare uno o entrambi gli
elementi oggettivi della medesima (petitum e causa petendi), sempre che la domanda così modificata
risulti connessa alla vicenda sostanziale già dedotta in giudizio e senza che, per ciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte o l'allungamento dei tempi processuali”, appare evidente che – proprio a causa della diversità di presupposti e caratteri della risoluzione di diritto rispetto a quella per inadempimento – il vaglio della seconda domanda implicherebbe accertamenti e valutazioni diversi e ulteriori rispetto a quelli necessari per l'accoglimento o il rigetto della prima, con allungamento dei tempi processuali e in ciò confermando la novità della richiesta avanzata dall'attore con la prima memoria integrativa.
Pertanto, essendo la domanda di risoluzione per inadempimento qualificabile come domanda nuova, non può essere vagliata in quanto inammissibile mutatio libelli.
8. - La decisione deve quindi concentrarsi sulla sola domanda di risoluzione del contratto ex art. 1457 c.c..
L'attore invoca la risoluzione di diritto del contratto preliminare del 5.10.2022 (doc. 1 dell'attore), del Primo Accordo Modificativo del 5.4.2023 (doc. 2 dell'attore) e del Secondo Accordo
Modificativo del 12.10.2023 (doc. 10 dell'attore) per scadenza del termine essenziale del 15.11.2023,
pattuito per la stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile oggetto di causa.
Il convenuto contesta tale richiesta sotto due profili: il termine non sarebbe essenziale;
la previsione del termine sarebbe stata fatta a solo vantaggio dei promittenti venditori e non anche del promissario acquirente.
Ora, il contratto preliminare prevede all'art.

2.1 che “La stipulazione dell'atto definitivo di compravendita avrà luogo entro e non oltre con il giorno 30 settembre 2023”. Nel Secondo Accordo
Modificativo le parti hanno previsto (art. 2) di differire “in deroga al Contratto Preliminare e al Primo
Accordo Integrativo, (…) il termine per la stipula del Contratto Definitivo – previsto all'art. 2 del
pagina 7 di 10 Contratto Preliminare alla data del 30 settembre 2023 – al 15 novembre 2023” ed hanno aggiunto
(all'art. 4, intitolato “Essenzialità dei termini di pagamento e mancata stipula del contratto definitivo”) che “in caso di mancata stipula del Contratto Definitivo entro il termine essenziale del 15.11.2023, il
Preliminare di Compravendita, il Primo Accordo Modificativo e il presente accordo Modificativo dovranno intendersi risoluti ipso jure ex art. 1456 c.c.”. Non è contestata la mancata stipula del definitivo entro tale data.
Rileva il Giudice come, in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale.
L'accertamento in ordine alla essenzialità del termine va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti ma, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo, che non può essere desunta solo dall'uso dell'espressione
“entro e non oltre”, riferita al tempo dell'esecuzione della prestazione, se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità
prefissatasi, una volta decorso quel lasso di tempo (giurisprudenza costante: Cass.

2.1.2024 n. 28; Cass.
19.1.2022 n. 1552; Cass. 10.12.2019 n. 32238; Cass. 26.3.2018 n. 7450; Cass. 16.3.2018 n. 6547; Cass.
15.7.2016 n. 14426; Cass. 25.10.2010 n. 21838).
Nel caso di specie, la condotta delle parti induce a ritenere che il termine fissato per la stipula del definitivo non fosse – di fatto – ritenuto essenziale né dal promissario acquirente né dai promittenti venditori. Infatti, al di là del mero dato letterale, le parti hanno prorogato i termini per il pagamento degli acconti e per la stipula del contratto definitivo diverse volte: così, nella lettera di intenti del
21.4.2022 (doc. 4 del convenuto) il termine era stato fissato al 15.7.2023; in sede di contratto preliminare (doc. 1 cit. dell'attore) è stato spostato al 30.9.2023; con il Secondo Accordo Modificativo
(doc. 10 cit. dell'attore) la scadenza è stata ulteriormente prorogata fino al 15.11.2023. E' innegabile che in quest'ultimo caso le parti hanno qualificato il termine come “essenziale”, ma nessuna di esse,
nemmeno negli atti del presente giudizio, ha mai dedotto specifiche necessità o circostanze idonee a rendere la stipula successiva a detto termine non più confacente all'utilità prefissata. Anzi, rappresenta un elemento determinante nella qualificazione del termine come non essenziale il comportamento pagina 8 di 10 tenuto dal dopo lo spirare del termine e, addirittura, in pendenza di giudizio, allorquando ha Pt_1
concluso in data 9.5.2024 con l'altro promittente venditore l'atto di trasferimento della quota Pt_2
di comproprietà dell'immobile a quest'ultimo facente capo.
Pertanto, non ricorrono né l'elemento oggettivo né quello soggettivo dell'essenzialità del termine, giacché la natura della prestazione (ossia della stipula del definitivo) non soggiace a impedimenti temporali peculiari e la condotta dei contraenti ha dimostrato l'irrilevanza del termine fissato per la stipula del contratto definitivo di compravendita.
Mancando il requisito dell'essenzialità del termine, la domanda attorea di accertamento della risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 5.10.2022 e dei due successivi accordi modificativi ai sensi dell'art. 1457 c.c. deve essere rigettata, con conseguente rigetto anche di quelle relative alle restituzioni ed al risarcimento dei danni.
9. - Le spese di lite seguono la soccombenza e pertanto l'attore va condannato a rifonderle al convenuto nell'importo che si liquida – con applicazione del D.M. 147/2022 per le cause di valore da euro 52.000,00 a 260.000,00 (pari al valore delle domande svolte nei confronti del convenuto
, nei valori medi per tutte le fasi del giudizio, eccetto per quella istruttoria che non si è svolta CP_1
– in euro 11.433,00 (per onorari), oltre 15% spese generali, CPA ed IVA, se dovuta.


Per Questi Motivi


Il Tribunale di Lecco, in persona del dott. Mirco Lombardi, definitivamente pronunciando, così
provvede:
DICHIARA
inammissibile la domanda di risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. del preliminare di compravendita del 5.10.2022 e dei successivi accordi modificativi promossa da parte attrice;

RIGETTA la domanda di accertamento della risoluzione di diritto ex art. 1457 c.c. del preliminare di compravendita del 5.10.2022 e dei successivi accordi modificativi nonché le correlate domande restitutorie e di risarcimento danni avanzate dall'attore;
pagina 9 di 10 CONDANNA
(c.f. a rifondere a le spese processuali Parte_1 C.F._1 CP_1
per euro 11.433,00 oltre 15% spese generali, CPA ed IVA, se dovuta.
Così deciso in Lecco il 5 marzo 2025.
IL GIUDICE
dr. Mirco Lombardi
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