R.G. n. 4293/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI SALERNO I Sezione Civile in persona del Giudice Onorario, dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI, all'esito della discussione orale delle parti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 4293 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
e Parte_1 Parte_2 rappresentata e difesa dall'avv. BUGLIONE ANTONIO come da procura in atti
- attori -
E

CP_1 rappresentato e difeso dall'avv. SCHIATTARELLA SALVATORE giusta procura in atti;

- convenuto -
CONCLUSIONI
All'udienza del 04/12/2025 le parti si sono riportate alle conclusioni già rassegnate.
RAGIONI DELLA DECISIONE
e , assumendo di essere proprietari dell'appartamento sito in Parte_1 Parte_2
Furore (Sa) alla via Brancati, 5 e di averlo concesso in locazione ad uso abitativo a CP_1
con contratto stipulato in data 01.06.2016, per la durata di quattro anni più quattro,
[...] scaduto in data 31.05.2020 e rinnovatosi dal 01.06.2020 al 31.05.2024, dopo aver manifestato la volontà di non voler rinnovare il contratto alla scadenza del 31/5/2024 inviando disdetta, ricevuta dal conduttore in data 16/9/2023, hanno notificato a quest'ultimo, in data 15/7/2024, atto di intimazione per licenza per finita locazione con
1 contestuale citazione per la convalida di sfratto per finita locazione alla data del 31/5/2024.
Hanno chiesto, in caso di opposizione alla convalida, la concessione dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Si è costituito l'intimato, , che pur confermando di aver ricevuto lettera racc. CP_1
a/r. di disdetta del contratto, si è opposto alla richiesta di convalida eccependo la improcedibilità della domanda di intimazione di licenza per finita locazione sostenendo che il locatore ha agito in base all'art. 657 c.p.c., co. 1, ossia con il procedimento di intimazione di licenza per finita locazione, anziché ai sensi dell'art. 657 c.p.c., co. 2, con il procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione, essendo il contratto scaduto alla data del 31/5/2024 e da tale data rinnovatosi.
Ha inoltre eccepito l'inidoneità dell'azione intrapresa dalla parte locatrice al fine di impedire il tacito rinnovo del rapporto locatizio in quanto incompatibile con il comportamento dalla stessa tenuto, anche dopo l'invio della disdetta, concretatosi in scambi epistolari via Whatsapp aventi ad oggetto la rinegoziazione dell'acquisto dell'immobile locato, segno di una nuova volontà, contraria a quella manifestata con la disdetta;
ha altresì invocato lo stato di necessità e l'impossibilità di reperire nuovi alloggi da locare e/o acquistare, adatti ad ospitare la numerosa famiglia del convenuto, non disponendo questi di alloggi di proprietà ed essendo la sua famiglia composta oltre che da lui stesso, dalla moglie e da 4 figli, di cui 3 ancora minorenni (come da certificato di stato di famiglia in atti); ha concluso chiedendo: dichiararsi l'azione intrapresa dagli attori improcedibile, rigettarsi la richiesta di convalida dell'intimazione per finita locazione e dichiararsi tacitamente rinnovato il contratto di locazione.
Con ordinanza del 25/3/2025 è stata fissata la comparizione delle parti al fine di esperire il tentativo di conciliazione delle parti, tentativo, tuttavia, risultato infruttuoso all'udienza del
17/4/2025 in cui le parti si sono riportate alle loro richieste ed eccezioni già formulate in atti;
in particolare l'intimante ha chiesto concedersi l'ordinanza provvisoria di rilascio a cui parte intimata si è opposta.
A conclusione della fase a cognizione sommaria è stata concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio, con fissazione della data di esecuzione non antecedente al 16.1.2026, e disposto il mutamento di rito da sommario a speciale, dopo l'integrazione della condizione di procedibilità della domanda giudiziale, avvenuta con l'esperimento della procedura di mediazione.
2 Entrambe le parti hanno depositato memoria integrativa, reiterando tutte le eccezioni formulate prime cure, chiedendo nelle conclusioni, parte attrice l'accoglimento della domanda di sfratto per finita locazione e parte convenuta il rigetto della domanda di risoluzione del contratto o, in subordine, in caso di ritenuta risoluzione del contratto, che il termine per il rilascio sia fissato, in riforma della ordinanza provvisoria di rilascio concessa, in data successiva alla fine dell'anno scolastico in corso dei figli del conduttore, ossia dopo il mese di giugno 2026. Il convenuto ha, altresì, chiesto dichiarare il suo diritto di conduttore a conservare il diritto di restituzione da parte della parte locatrice del deposito cauzionale versato.
Ciò posto, va preliminarmente affrontata la questione in ordine alla eccepita improcedibilità della domanda introduttiva, sollevata dall'intimato nelle sue prime difese.
In applicazione del principio di economia processuale, la domanda attorea è procedibile.
È ben vero che nella intestazione dell'atto di citazione e nella parte di questo in cui i locatori “intimano” vi è la dicitura “Intimazione di licenza per finita locazione” mentre laddove gli stessi “citano” vi è la richiesta di “sentir convalidare lo sfratto per finita locazione” e, subito dopo, l'avvertimento “Se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza.
Tali errori hanno sicuramente ingenerato incertezza nell'intimato in ordine alle difese da svolgere in relazione al tipo di procedimento scelto dai locatori;
tuttavia, parte intimata si è costituita in giudizio svolgendo a pieno le proprie difese, assolutamente non limitate dalla ambigua formulazione dell'atto introduttivo.
In applicazione del principio della conservazione degli atti, si ritiene, nonostante la ibrida formulazione delle richieste formulate dalla parte locatrice, che l'atto di citazione possa qualificarsi come atto di intimazione di sfratto per finita locazione, atteso che quando l'azione è stata intrapresa, con la notifica dell'atto di citazione, il contratto di locazione era scaduto ed era stato ritualmente preceduto da regolare disdetta finalizzata al non rinnovo dello stesso, dovendosi, pertanto, ritenere meri refusi quelli in cui è incorsa la parte locatrice nella redazione dell'atto di citazione.
Per quanto riguarda la asserita nuova manifestazione di volontà della locatrice, contraria a quella in precedenza formalmente manifestata con la disdetta, non sono condivisibili le discettazioni di parte intimata intorno al comportamento tenuto dalla locatrice
3 successivamente all'inoltro della disdetta, ritenuto dall'intimato non compatibile con la volontà di disdettare il contratto prima manifestata.
Infatti, lo scambio di e-mail tra le parti dalle quali emerge l'intenzione del conduttore di acquistare l'immobile locato e l'interlocuzione con la locatrice in ordine al prezzo della vendita non possono essere interpretati quali inequivocabili indici della volontà del locatore di rinunciare alla disdetta già inoltrata;
deve ritenersi rilevante, ai fini che qui interessano, solo la volontà dalla locatrice formalmente manifestata con l'inoltro della disdetta ai sensi di legge posto che, come affermato dalla S.C. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 4243 del
15/11/1976), “La rinnovazione tacita del contratto di locazione e fondata su due fatti concludenti: la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. Pertanto, se il locatore, prima della scadenza, abbia manifestato espressamente, con la disdetta, la sua volontà di porre termine al contratto, la mancata manifestazione, dopo la scadenza del contratto, di una volontà contraria all'ulteriore permanenza del conduttore nella detenzione della cosa, non può essere interpretata come manifestazione di consenso, sia pure tacita, a tale permanenza, occorrendo, perchè tale effetto si verifichi, un nuovo comportamento positivo, in senso contrario, da parte del locatore stesso. A tal fine non e sufficiente che il locatore, dopo la scadenza, abbia accettato ulteriori canoni e non abbia proceduto all'immediato recupero dell'immobile” e, nel caso di specie deve aggiungersi, abbia condotto trattative con il conduttore per la compravendita dell'immobile locato.
Non vi sono contestazioni in ordine alla data di scadenza del contratto indicata dai conduttori nella disdetta.
Invero, il contratto per cui è causa è stato stipulato in data 01.06.2016, per la durata di quattro anni più quattro, ex art. 2 comma 1 L.431/98, rinnovatosi dal 01.06.2020 al
31.05.2024 e cessato a tale ultima data dopo che i conduttori hanno manifestato - mediante invio, entro il termine di sei mesi prima, di disdetta ricevuta dal conduttore in data
16/9/2023 - la volontà di non voler rinnovare il contratto alla scadenza del 31/5/2024, data in cui effettivamente il contratto deve ritenersi risolto.
In applicazione dell'art. 56 legge 392/78, tenuto conto delle condizioni del conduttore, comparate a quelle del locatore, ravvisate quanto al primo nella esigenza di far concludere il ciclo scolastico ai figli minori evitando loro gli inevitabili disagi derivanti dal mutamento
4 della situazione abitativa, in riforma della ordinanza provvisoria di rilascio concessa in data
11/6/2025, il termine per il l'esecuzione per rilascio è fissato alla data del 30/6/2025.
Quanto alla richiesta dell'intimato di dichiararsi il suo diritto alla conservazione del deposito cauzionale versato, deve rammentarsi che tale diritto non è oggetto del presente giudizio ed in ogni caso esso, costituendo una garanzia dell'esatto adempimento degli obblighi assunti, va restituito al conduttore dopo la riconsegna dell'immobile.
Alla stregua delle argomentazioni svolte, la domanda di risoluzione del contratto va accolta.
In ragione della obiettiva ambiguità della formulazione della domanda attorea, risolta a favore della sua procedibilità in ossequio al principio di conservazione degli atti, non essendo stata peraltro preclusa a parte convenuta la difesa nel merito della controversia, si ritiene equo disporre la compensazione integrale delle spese tra le parti.


PQM


Il Tribunale di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in primo grado nella causa civile iscritta al R.G. n. 4293/2025, così provvede:

1. accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione del
01.6.2016 stipulato tra le parti alla data del 31.5.2024.
2. - Ordina il rilascio dell'immobile di proprietà dei sigg. e Parte_1 Parte_2 sito in sito in Furore (Sa), Via Brancati, n.5 riportato in catasto urbano al Foglio 2,
Particella 266 Sub 1, Cat. A/3, rendita €. 592,63 con garage, trascritto con Foglio 2
Particella 1310 Sub 1 Cat. C/6, rendita €. 86,76 e piccolo appezzamento di terreno adiacente riportato in catasto al Foglio 2, Particella 1309, rendita €. 0,56 ed €. 0,78, libero da persone e cose.

3. A riforma dell'ordinanza provvisoria di rilascio concessa in data 11/6/2025, fissa per l'esecuzione del rilascio data non anteriore al 30/06/2026;

4. Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese di lite.
Salerno lì 04/12/2025
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.gs n. 196/03.
Il Giudice Onorario
(dott.ssa Irene Ada GIANNUZZI)
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