N. 3820/2024 R.G.
TRIBUNALE DI CATANIA
Quinta Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. 3820/2024 R.G.
All'udienza del 20/02/2025 dinanzi al Giudice designato viene trattato con modalità cd. cartolari, su concorde richiesta delle parti, il procedimento iscritto al n. 3820/2024 R.G.
Il giudice, dato atto che le difese delle due parti hanno depositato le note ex art.127 ter c.p.c. chiedendo la decisione della causa;

ritenuto che

la causa può essere decisa, con redazione contestuale della motivazione;

P.Q.M.

procede con la decisione e la redazione contestuale della motivazione.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
pagina 1 di 11 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice Giovanni Cariolo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3820/2024 R.G. promossa da:
nato a [...] il [...] (C.F. , con Parte_1 C.F._1 il patrocinio dell'avv. Sergio Antonino PIZZUTO
ATTORE contro nata a [...] il [...] (C.F. ), con il Controparte_1 C.F._2 patrocinio dell'avv. Federico ARENA
CONVENUTO
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 29.02.2024 proprietario Parte_1 dell'appartamento sito in Catania Via Fattorini n. 39, piano terrano, iscritto al N.C.E.U. al foglio 16, part. 705, sub 2, ctg. A5, concesso in locazione a con contratto Controparte_1
del 24.02.2021 registrato in data 25.02.2021 (n. TXN21T00311600RI) intimava alla predetta conduttrice lo sfratto per morosità.
pagina 2 di 11 In particolare, il lamentava che la conduttrice si fosse resa inadempiente Parte_1
omettendo di corrispondere i canoni locativi a far data dal mese di ottobre 2023 sino alla data di notifica dell'atto di intimazione per un totale di € 1.500,00, cui dovevano aggiungersi i consumi idrici relativi al periodo febbraio - agosto 2023 pari a € 520,00, per complessivi € 2.020,00.
Indi, la difesa concludeva chiedendo:
- convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile sito in Catania Via
Fattorini n. 39, piano terra e fissare la data per l'esecuzione;
- in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione;
- condannare, in ogni caso, parte convenuta al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio.
Costituitasi in giudizio, la parte intimata si opponeva alla convalida Controparte_1
affermando che:
- la domanda era improcedibile attesa l'avvenuta risoluzione anticipata in data
01.01.2022, come documentalmente provato dal documento proveniente resa dall'Agenzia delle Entrate (doc. 2 parte intimata), di talché la registrazione del contratto non avrebbe più potuto assolvere la sua funzione di rendere procedibile la domanda di sfratto in quanto la registrazione si riferiva a un contratto ormai risolto;

- in via subordinata, ove un rapporto contrattuale valido fosse stato ritenuto sussistente, esso avrebbe dovuto essere riferito al periodo successivo alla data di risoluzione anticipata del contratto registrato, cioè dopo il giorno 01.02.2022;
- tuttavia, tale rapporto contrattuale successivo alla risoluzione anticipata non era stato regolato con un contratto poi registrato sicché, a mente dell'art. 1, comma 346 della L
30.12.2004 n. 311, il contratto di locazione non registrato era da considerarsi nullo;

pagina 3 di 11 - in ogni caso, insussistente doveva considerarsi la morosità contestata dalla parte intimante, in quanto la aveva continuato a pagare il canone di locazione CP_1 con riguardo all'immobile oggetto del contratto che, sebbene risolto, continuava a occupare;

La difesa della conduttrice concludeva chiedendo:
-dichiararsi l'improcedibilità della domanda per avvenuta risoluzione anticipata del contratto di locazione;

-rigettarsi la domanda di parte intimante relativa al pagamento dei canoni scaduti e alla convalida dello sfratto;

-in subordine, per la ipotesi di non accoglimento delle superiori domande, chiedeva concedersi termine di grazia per il pagamento degli eventuali canoni che sarebbero stati riconosciuti come dovuti all'intimante.
§§§§§
All'udienza dell'11.04.2024 la difesa dell'intimante rappresentava che non era cessato lo stato di morosità ed insisteva per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate. In particolare:
- con riguardo alla eccezione di inammissibilità o improcedibilità, evidenziava che il presupposto legittimante la intimazione di sfratto era l'esistenza di un contratto di locazione regolarmente registrato, risultando irrilevanti le dichiarazioni unilaterali alla
Agenzia relative al contratto medesimo;

- con riguardo al sostenuto pagamento dei canoni, evidenziava l'insussistenza di documenti comprovanti la estinzione anche parziale del debito;

- con riguardo alla richiesta di termine di grazia, ne evidenziava la incompatibilità tecnico-giuridica con le svolte ragioni di opposizione;
in via subordinata sul punto, evidenziava altresì come non fossero state allegate specificazioni sui presupposti legittimanti la concessione del chiesto termine.
pagina 4 di 11 Tutto ciò considerato, la difesa di parte intimante chiedeva disporsi mutamento di rito ed ordinarsi rilascio dell'immobile.
§§§§§
La difesa della parte intimata reiterava le censure svolte con la comparsa di costituzione e confermava che la occupava ancora l'immobile oggetto del contratto di CP_1
locazione già risolto.
§§§§§
Con ordinanza depositata nella stessa data, il Tribunale, ritenuta incompatibile con l'opposizione alla convalida la richiesta di termine di grazia effettuata dall'intimata, considerata cionondimeno assorbente la opposizione fondata sulla sostenuta estinzione del rapporto, disponeva il mutamento del rito ex artt. 667 e 426 c.p.c..
Inoltre, tenuto altresì conto di quanto affermato dall'intimata circa la risoluzione del contratto, veniva disposto il rilascio dell'immobile, così come richiesto dall'intimante ex art. 665 c.p.c, fissando il giorno 15.05.2024 come data di esecuzione ed assegnando il termine di giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione ex d.lgs. 28/10.
Venivano infine assegnati i termini per il deposito delle memorie integrative.
§§§§§
La mediazione, svoltasi il 24.06.2024, si concludeva con esito negativo.
§§§§§
Con la memoria integrativa ritualmente depositata, la difesa di parte attrice rappresentava che in data 20.06.2024 la aveva lasciato l'immobile in questione e precisava che: CP_1
- prive di fondamento erano le censure di parte convenuta, atteso che il denunciato mancato versamento dell'imposta di registro non avrebbe avuto alcuna incidenza sulla validità del contratto di locazione, potendo al più comportare la sola applicazione di una sanzione tributaria;
pagina 5 di 11 - parte resistente non aveva fornito alcuna prova circa l'asserito avvenuto pagamento dei canoni, posto che tale affermazione non era riscontrata in alcuna allegazione documentale;

- dovendosi ritenere provata la pretesa della parte ricorrente nell'an, il quantum debeatur ammontava a € 3.220,00, così ripartiti: € 2.700,00 a titolo di canone di locazione per il periodo compreso tra ottobre 2023 e giugno 2024, calcolati alla luce del canone mensile stabilito in € 300,00; € 520,00 a titolo di imposta per i consumi idrici dei mesi da febbraio ad agosto 2023.
La difesa del concludeva chiedendo: Parte_1
- accertato il grave inadempimento della parte conduttrice, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Catania Via Fattorini n. 39, piano terra;

- condannare, parte resistente al pagamento della somma di € 3.220,00 di cui €
2.700,00 a titolo di canoni locativi afferenti il periodo ottobre 2023 – giugno 2024 ed €
520,00 per consumi idrici relativi al periodo febbraio / agosto 2023, oltre interessi dalla maturazione del credito all'effettivo soddisfo. Con vittoria di spese e compensi di lite.
Quanto alle difese promosse dalla parte resistente con la memoria integrativa, anch'essa ritualmente depositata, veniva confermato che in data 20.06.2024 la aveva CP_1
liberato l'immobile in questione e venivano reiterate le censure relative all'improcedibilità della domanda per avvenuta risoluzione anticipata del contratto, nonché quelle volte a contestare l'asserita morosità della conduttrice. Tale memoria era accompagnata da due allegazioni documentali, consistenti nella copia del verbale negativo di mediazione e nella copia del verbale di rilascio dell'immobile.
§§§§§
pagina 6 di 11 All'udienza del 15.10.2024, le parti reiteravano le rispettive posizioni difensive e formulavano richiesta di rinvio per la decisione.
§§§§§
All'udienza del 13.02.2025 veniva disposta la trattazione con deposito di note ex art.127 ter c.p.c., rinviando per la discussione al 20.02.2025.
§§§§§
Con le note ex art. 127 ter c.p.c. le parti insistevano nelle difese già formulate.
Il ricorrente così concludeva: Parte_1
- accertato il grave inadempimento della parte conduttrice, dichiarare la risoluzione del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Catania Via Fattorini n. 39, piano terra;

- condannare, parte resistente al pagamento della somma di € 3.220,00 di cui €
2.700,00 a titolo di canoni locativi afferenti il periodo ottobre 2023 – giugno 2024 ed €
520,00 per consumi idrici relativi al periodo febbraio / agosto 2023, oltre interessi dalla maturazione del credito all'effettivo soddisfo.
La resistente rassegnava le seguenti conclusioni: CP_1
Nel merito, accertare e dichiarare l'improcedibilità e l'infondatezza dell'avversa domanda e, conseguentemente, rigettarla. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di causa, oltre IVA, c.p.a. e rimborso su spese generali, come per legge.
§§§§§
Il rapporto tra le parti è sorto per effetto del contratto di locazione stipulato in data 24.02.2021, registrato il 25.02.2021 presso l'Agenzia delle Entrate, con il quale le stesse hanno convenuto che l'immobile di proprietà del sarebbe stato concesso in locazione alla Parte_1
pagina 7 di 11 a far data dal giorno 01.03.2021 sino al giorno 01.03.2023 “con rinnovo tacito CP_1
di uguale durata se non interviene disdetta”.
Le parti hanno altresì stabilito il diritto di recesso anticipato per il solo conduttore, da esercitarsi “previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima”.
Senonché la parte resistente, già intimata nel procedimento di convalida di sfratto, ha prodotto documentazione rilasciata dall'Agenzia delle entrate (doc. 4 allegato all'opposizione) dalla quale risulta che il contratto stipulato dalle parti è stato risolto in data 01.01.2022.
Dal documento risulta testualmente:
CONTRATTO RISOLTO IN DATA 01/01/2022
Su tale emergenza documentale parte conduttrice ha incentrato le proprie difese, sia principali che subordinate, sostenendo, come detto, che in primo luogo che il contratto originariamente stipulato fosse stato risolto e che il rapporto in atto sarebbe nullo per mancanza di registrazione.
Le difese svolte nell'interesse della conduttrice non possono essere condivise.
Risulta documentalmente che e abbiano Parte_1 Controparte_1
stipulato, in data 24.02.2021, contratto di locazione e che il giorno seguente tale contratto sia stato registrato.
La indicazione risultante dalla interrogazione proveniente dalla AGENZIA delle ENTRATE è irrilevante per due ordini di ragioni.
In primo luogo la indicazione secondo cui il contratto originariamente stipulato sia stato
'risolto' è del tutto irrilevante.
Ed invero, la indicazione in questione non ha alcun valore, per così dire, costitutivo nel senso che, ove non documentata, in concreto, la causa di risoluzione (mutuo consenso;
convalida di sfratto o altro), la informazione rimane fine a sé stessa, tanto più che la presunta risoluzione è stata contestata da parte locatrice (che fonda l'iniziativa giudiziaria proprio sulla persistente pagina 8 di 11 efficacia del contratto) e non è stata chiarita, nella sua possibile 'genesi', nemmeno da parte conduttrice.
In secondo luogo, lo stesso documento risulta contraddittorio in quanto, pur indicando che il contratto sarebbe risolto dall'01.01.2022, tuttavia indica alle date dell'01.03.2022 e dell'01.03.2023 le scadenze per la cedolare secca, regime fiscale prescelto dal locatore.
In conclusione sul punto, quindi, la indicazione circa la avvenuta risoluzione in mancanza della documentazione che, a monte, avrebbe determinato l'inserimento nel sistema di tale informazione resta ininfluente ed irrilevante: il contratto risulta regolarmente concluso e regolarmente registrato e non risulta documentata alcuna causa di risoluzione antecedente al denunciato inadempimento posto a fondamento della domanda di risoluzione oggetto del presente giudizio.
§§§§§
La originaria (e sostanzialmente contestuale alla stipula) registrazione del contratto di locazione esaurisce le possibili incidenze delle vicende fiscali sulla validità ed efficacia del contratto in quanto eventuali omessi pagamenti di imposte per gli anni successivi non implica alcuna invalidità sopravvenuta del contratto.
§§§§§
Posta la regolarità ed efficacia del contratto, parte locatrice ha contestato il mancato pagamento di canoni e spese per forniture per complessivi euro 3.220,00, di cui
- euro 2.700,00 a titolo di canone di locazione per il periodo compreso tra ottobre 2023 e giugno 2024, calcolati alla luce del canone mensile stabilito in euro 300,00;
- euro 520,00 per i consumi idrici dei mesi da febbraio ad agosto 2023.
A fronte di tale contestato persistente inadempimento, parte locatrice si è limitata a contestarne la sussistenza senza, però, offrire alcuna prova in tal senso.
pagina 9 di 11 Con la comparsa di costituzione in sede sommaria parte conduttrice aveva negato qualsivoglia morosità rappresentando che 'la signora ha sempre corrisposto il pattuito CP_1
canone di locazione, compresi gli aggiornamenti ISTAT' (cfr. pag.2 della comparsa di costituzione). Con le memorie ex art.426 c.p.c. parte conduttrice ha ribadito la posizione assunta in fase sommaria ('…si ribadisce che la convenuta ha sempre corrisposto il pattuito canone di locazione, ivi inclusi gli aggiornamenti ISTAT').
Va confermata sul punto la soluzione accolta da Cass. Sez. Un. 13533/2001. Secondo tale arresto, e per quanto qui interessa, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ex multis, Cass. civ. Sez. I Sent., 15/07/2011, n. 15659).
Ora, a fronte del contestato inadempimento e, quindi, della rappresentata circostanza negativa del mancato pagamento del canone e degli oneri nei termini sopra ripostati, costituiva specifico onere probatorio a carico di parte conduttrice provare la sostenuta estinzione dei debiti.
Tuttavia, pur a fronte di tale onere, parte conduttrice non ha offerto alcuna prova a sostegno.
L'inadempimento della conduttrice risulta oggettivamente provato ed è del tutto ingiustificato.
Tenuto conto della maturata morosità, persistente fino al rilascio, pari a nove mensilità nonché delle spese insolute, l'inadempimento della conduttrice deve considerarsi grave CP_1
e costituisce causa di risoluzione del contratto di locazione inter partes.
§§§§§
A fronte dell'accertato inadempimento, deve trovare accoglimento la domanda di condanna della conduttrice al pagamento della complessiva somma di euro 3.220,00 (di cui euro 2.700,00 per canoni ed euro 520,00 per spese relative a somministrazione idrica.
Su tali somme sono dovuti gli interessi legali dalla domanda al soddisfo. pagina 10 di 11 §§§§§
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

il Tribunale di Catania, Quinta Sezione Civile, in composizione monocratica, DICHIARA la risoluzione del contratto di locazione stipulato fra e Parte_1
in data 24.02.2021 e registrato in Catania il 21.06.2022 al n. 003116 serie Controparte_1
3T per inadempimento della conduttrice;
CONDANNA la conduttrice al Controparte_1
pagamento in favore di della complessiva somma di euro 3.220,00 Parte_1
oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
CONDANNA la conduttrice CP_1
al pagamento delle spese processuali in favore di che
[...] Parte_1
liquida in complessivi euro 1.777,00 (di cui euro 76,00 per spese vive) oltre IVA, CP e rimborso forfetario spese generali.
Il presente provvedimento stato redatto, sotto mie cure, dalla dott.ssa , Persona_1 Pt_2
in servizio presso questo Ufficio.
Catania, 20 febbraio 2025.
IL GIUDICE
Giovanni Cariolo
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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