R.G. 870/2022

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Seconda sezione civile Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Valentina Patti, ha pronunciato la seguente: SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r. g. 870/2022 promossa da:
(C. F. ), con il patrocinio dell'avv. Gianpaolo Parte_1 C.F._1
Tancredi, elettivamente domiciliata in San Severo (FG) alla Via Umberto Fraccacreta, 78, presso il difensore;

- attrice - contro
(C. F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2 [...]
), con il patrocinio dell'avv. Pasquale Leonardo Cimaglia, elettivamente C.F._3 domiciliati in San Severo (FG) alla Via M. Tondi n. 9, presso il difensore;

- convenuti - CONCLUSIONI: le parti hanno concluso come da verbale di udienza del 25.11.2025, riportandosi ai propri scritti difensivi. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione. Con atto di citazione notificato in data 11.02.2022, ha convenuto in Parte_1 giudizio dinanzi al Tribunale di Foggia ed , in Controparte_1 Controparte_2 qualità di eredi di , esponendo che: Persona_1
- con contratto di locazione stipulato in data 01.04.2010, ha concesso in Persona_1 locazione a un locale sito in San Severo (FG) alla Via Morandi, 6, adibito dal Parte_2 locatore a rivendita di generi di monopolio dello Stato (Sale e Tabacchi);
- in data 17.04.2019, ha ceduto all'odierna attrice la locazione dell'immobile Parte_2
e la licenza, al fine di consentirle di svolgere l'attività di tabaccheria;

- tale cessione è stata comunicata al , al quale è stato, altresì, corrisposto l'importo di CP_1
€ 800,00 a titolo di deposito cauzionale;

- con nota del 09.07.2019, il Dirigente Area V del Comune di San Severo ha comunicato che l'immobile identificato in Catasto Fabbricati al foglio 30, p.lla 429, sub. 49, Cat. C/2 risulta avere una destinazione d'uso deposito e non commerciale, invitando l'odierna attrice alla necessaria variazione;

pagina 1 di 5 - con raccomandata A/R del 02.08.2019, è stata immediatamente resa edotta di tale circostanza la parte locatrice, con contestuale intimazione ad effettuare tale variazione, adempimento al quale però la stessa non ha ottemperato;

- con comunicazione del 20.08.2019, il Comune di San Severo ha inibito l'esercizio dell'attività commerciale, costringendo l'odierna attrice ad un complesso iter burocratico amministrativo presso l per il trasferimento dell'attività Controparte_3 presso altro locale;

- nelle more sono stati corrisposti i canoni di locazione, senza che fosse restituito il deposito cauzionale, anche in ragione della notifica di sfratto per morosità con richiesta di decreto ingiuntivo;
Sulla base di tali premesse e deducendo l'inadempimento contrattuale di parte locatrice, ha chiesto la condanna dei convenuti alla restituzione della somma di € 4.000,00 (di cui € 800,00 a titolo di deposito cauzionale ed € 1.200,00 per il pagamento dei canoni corrisposti per i mesi di maggio, giugno e luglio 2019 ed € 2.000,00 per il pagamento dei canoni pagati per effetto dell'atto di precetto del 03.09.2021) oltre ad € 8.000,00, a titolo di risarcimento danni per perdita di chance ed alla condanna alle spese e compensi di causa. Con comparsa di risposta del 06.06.2022 si sono costituti ed Controparte_1 [...]
i quali hanno esposto che: CP_2
- tra le parti pende procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo recante n. R.G. 4365/2020, avente ad oggetto il pagamento dei canoni di locazione da parte dell'attrice per il periodo agosto-dicembre 2019, nel corso del quale sarebbero state sollevate le stesse eccezioni dalla controparte, talché la domanda odierna sarebbe improponibile;

- l'attrice - tramite lettera A/R del 22.05.2019 – aveva già comunicato al la disdetta CP_1 dal contratto di locazione a far data dal 31.12.2029, senza corrispondere i canoni di locazione relativi al periodo agosto-dicembre 2019, non già in ragione della difformità catastale, bensì al fine di trasferire altrove la propria attività;
- il ha imposto il cambio dalla categoria C/2 alla categoria C/1 ai soli fini CP_4 dell'adeguamento del locale alle imposte comunali, senza inibire la prosecuzione dell'attività commerciale. Sulla base di tali rilievi ed eccependo, altresì, l'improcedibilità della domanda per mancata indicazione del C.F. dei convenuti nell'atto di citazione, ed Controparte_1 [...]
hanno chiesto di dichiarare l'improponibilità della domanda, in ragione della CP_2 pendenza di un giudizio vertente sul medesimo petitum e causa petendi, invocandone nel merito il rigetto. La causa, istruita solo documentalmente, è stata rinviata all'udienza del 25.11.2025 ed in tale sede decisa a norma dell'art. 281 sexies c.p.c.
************* In via preliminare, si osserva che l'eccezione di improcedibilità della domanda per omessa indicazione dei codici fiscali dei convenuti nell'atto di citazione va disattesa, in ossequio al disposto di cui all'art. 164 c.p.c., in virtù del quale la costituzione in giudizio sana i vizi della citazione.
pagina 2 di 5 Tanto premesso, si prende atto della estinzione a norma dell'art. 309 c.p.c. del procedimento di opposizione al decreto ingiuntivo n. 983/2020 recante n. R.G. 4365/2020, avente ad oggetto i canoni di locazione dal mese di agosto 2019 al dicembre 2019. Osserva il Tribunale che per effetto della definitiva efficacia esecutiva del provvedimento monitorio a norma dell'art. 653 c.p.c., la debenza dell'importo di € 2.000,00 a titolo di canoni di locazione dal mese di agosto 2019 al mese di dicembre 2019, non è più suscettibile di essere messa in discussione nel presente giudizio. Pertanto, in parte qua, la domanda non può trovare accoglimento. Nondimeno deve osservarsi che il presente giudizio è caratterizzato da un petitum più ampio, essendo stata invocata la restituzione dell'ulteriore importo di € 2.000,00 a titolo di canoni di locazione da maggio 2019 a luglio 2019, del deposito cauzionale ed il risarcimento del danno per perdita di chance. Dunque, esclusa la debenza dell'importo dovuto per i mesi da agosto 2019 a dicembre 2019, occorre esaminare le ulteriori richieste. Parte attrice fonda la domanda di restituzione dei canoni di locazione maturati da maggio 2019 a luglio 2019 e quella risarcitoria, sul rilievo dell'inadempimento contrattuale di parte locatrice, consistito nell'omesso adeguamento catastale dell'immobile condotto in locazione. Ribadito che l'esame della domanda di restituzione dei canoni maturati da agosto 2019 a dicembre 2019 è precluso in questa sede in ragione della definitiva esecutività del provvedimento monitorio, nemmeno vi sono ragioni per accogliere la domanda di restituzione dei canoni di locazione maturati da maggio 2019 a luglio 2019. A tale riguardo, si osserva in primo luogo che la comunicazione ricevuta dal Comune di San Severo con la quale è stato inibito lo svolgimento dell'attività presso l'immobile locato, è stata trasmessa con nota del 22.08.2019 e dunque allorquando l'obbligazione di pagamento dei canoni maturati sino a luglio era già maturata, sicché la domanda di restituzione di tali importi non ha alcun fondamento. Si osserva, poi, che l'attrice ha comunicato al locatore la sua volontà di recedere dal contratto di locazione in data 22.05.2019 con decorrenza dal 01.01.2020, sicché la stessa era, comunque, tenuta a corrispondere i canoni di locazione sino alla scadenza contrattuale. A tale ultimo riguardo si osserva, infatti, che alcuna responsabilità per inadempimento contrattuale si ravvisa nella condotta di parte locatrice per omesso adeguamento catastale dell'immobile, sicché anche la domanda risarcitoria non può accogliersi. Ed invero, secondo condivisibile orientamento di legittimità: “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale pagina 3 di 5 contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (v. Cass. Civ., Sez. 3, ord. n. 14067/2023; Cass. Civ., Sez. 3, ord. n. 14731/2018). Nel caso di specie, il contratto non prevede alcun obbligo specifico a carico del locatore. Sulla scorta di quanto emerge dagli atti, deve piuttosto ritenersi che la stessa parte conduttrice, interessata a conseguire l'adeguamento catastale per lo svolgimento dell'attività, non si sia attivata avendo già deliberato di rilasciare l'immobile, come da comunicazione di recesso notificata in epoca anteriore alla parte locatrice. Ad ogni buon conto ed in via assorbente, la domanda risarcitoria deve essere rigettata, pure tenuto conto che alcuna prova dell'effettivo pregiudizio patito è stata offerta dalla parte attrice, limitandosi le difese svolte a generiche allegazioni circa una perdita di chance in alcun modo dimostrata. Può, invece, accogliersi la domanda di restituzione del deposito cauzionale. Risulta ex actis che l'immobile è stato riconsegnato alla parte locatrice in data 10.10.2019. Come noto, il versamento del deposito cauzionale assolve la funzione tipica di garanzia per il locatore rispetto al sorgere di un eventuale obbligo di risarcimento del danno da parte del conduttore (cfr. Cass. n. 4411/2004). Cessato il rapporto locatizio e riconsegnato l'immobile, il deposito cauzionale non assolve più la funzione di garanzia prevista dalla legge. L'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale, pertanto, sorge al termine della locazione ovvero non appena avvenuto il rilascio dell'immobile. Da tanto consegue, che ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione (Cass. Civ. 3882/2015, Cass. Civ. 194/2023). Nella fattispecie oggetto di giudizio, parte locatrice non ha contestato la mancata restituzione, al momento del rilascio dell'immobile, della cauzione né ha formulato domanda riconvenzionale volta a trattenere tale importo, allegando e provando gli eventuali danni patiti, pertanto, la domanda di restituzione di tale somma va accolta. Le spese di giudizio, tenuto conto dell'esito della lite ed in specie dell'accoglimento della domanda in misura significativamente ridotta rispetto alle pretese iniziali, unitamente alla circostanza che in relazione ad una parte degli importi per i quali è stata domandata la restituzione risultava già emesso decreto ingiuntivo, poi divenuto definitivamente esecutivo per effetto dell'estinzione del procedimento incardinato ex art. 640 c.p.c., ne giustificano l'integrale compensazione.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: 1) accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto condanna i convenuti in solido tra loro alla restituzione in favore dell'attrice dell'importo di € 800,00; pagina 4 di 5 3) spese legali compensate. Foggia, 25 novembre 2025
Il Giudice dott.ssa Valentina Patti
pagina 5 di 5