R.G. 3272/2021
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Nella persona del dott. Gianluca Mulà, ha emesso la seguente
SENTENZA
Tra
c.f. , , c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
e , c.f. , nella C.F._2 Parte_3 C.F._3
loro qualità di eredi di , difese dalle Avv. FIORENZA SOLAINI Persona_1
ed ELENA ZANNI
PARTE ATTRICE
e
C.F.: , DIONISIA DALLA Controparte_1 C.F._4
VECCHIA, C.F.: , C.F.: C.F._5 Parte_4
, C.F.: C.F._6 Controparte_2 C.F._7
difesi dall'avv. GUARINO ROCCO
PARTE CONVENUTA
Conclusioni congiunte, come da udienza di precisazione delle conclusioni
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 e hanno citato in giudiizo Parte_1 Parte_2 Parte_3 [...]
e onde ottenere CP_1 Parte_4 Controparte_2 Controparte_3
la divisione dei seguenti immobili:
• 1. Fabbricato sito a Ravenna, Via Classicana 94, censito al NCEU di Ravenna
Sez. RA, fg 107, mapp 151, sub 4, piano T - 1, Cat A/4, classe 2, vani 7, superficie 175 mq complessivi e 167 mq escluse aree scoperte, r.c. € 325,37 (abitazione)
• 2. Fabbricato sito a Ravenna, Via Classicana 94, censito al NCEU di Ravenna
Sez. RA, fg 107, mapp 151. sub 3, piano T, Cat D/10, r.c. € 468,00 (servizi)
• 3. Fabbricato sito a Ravenna, Via Classicana 94, censito al NCEU di Ravenna
Sez. RA, fg 107, mapp 151, sub 2, piano T, Cat D/10, r.c. € 4.423,00 (capannone)
• 4. Terreno sito a Ravenna censito al NCT di Ravenna Sez. RA, fg. 84, particella
20; porzione A: prato, superficie 6.50.00, deduz. A22 e A8, r.d. € 316,90, r.a. € 100,71; porzione B: seminativo, classe 3, superficie 15.12.86, deduz. A22 e A8, r.d. € 774,84,
r.a. € 898,53
• 5. Terreno sito a Ravenna censito al NCT di Ravenna Sez. RA, fg. 84, particella
21, porzione A: prato, superficie 5.50.00, r.d. € 248,05, r.a. € 85,22; porzione B: seminativo, classe 3, superfi-cie 10.66.24, r.d. € 578,20, r.a. € 633,27
• 6. Terreno sito a Ravenna censito al NCT di Ravenna Sez. RA, fg 107, particella
15, bosco alto, classe 2, superficie 1.44.20, deduz. A22 e A8, r.d. € 17,02, r.a. € 4,47
• 7. Terreno sito a Ravenna censito al NCT di Ravenna Sez. RA, fg 107, particella
26, bosco alto, classe 2, superficie 1.50.70, deduz. A22 e A8, r.d. € 17,78, r.a. € 4,67
• 8. Terreno sito a Ravenna censito al NCT di Ravenna Sez. RA, fg 107, particella
166, pascolo, classe 1, superficie 00.17.05, r.d. € 3,52, r.a. € 1,76
• 9. Terreno sito a Ravenna censito al NCT di Ravenna Sez. RA, fg 107, particella
169, seminativo, classe 5, superficie 00.19.80, r.d. € 6,14, r.a. € 10,23
2 • 10. Fabbricato sito nel Comune di IO (PU) in Località Castello, censito al NCEU di
• IO (PU) fg 14, mapp 364, sub 1, piano T, Cat A/4, classe 4, vani 2,5, superficie 44 mq complessivi e 43 mq escluse aree scoperte, r.c. € 65,85
• 11. Terreno sito nel Comune di IO (PU), censito al NCT del Comune di IO (PU) fg. 14, mapp. 374, seminativo, classe 3, superficie 00.03.00, r.d. €
1,01, r.a. € 1,08.
Gli attori assumono che, per effetto della successione mortis causa di Persona_1
le quote di comproprietà dei primi nove immobili sono così suddivise:
IC ET 3/18 + 1/18 = 4/18
FR = 1/18 Pt_2
FR = 1/18 Pt_3
= 3/18 Parte_4
AG NA MA = 3/18
= 3/18 Controparte_1
DA CH = 3/18. CP_3
Per quanto concerne l'immobile n. 10, le quote sono così suddivise:
IC ET = 1/9
FR RA = 1/9
FR UR = 1/9
FR RR = 3/9
FR RA = 3/9.
Per ciò che riguarda, infine, l'immobile n. 11, le quote sono così ripartite:
3 ET = 2/36 Pt_1
FR = 2/36 Pt_2
FR = 2/36 Pt_3
FR = 15/36 Pt_4
= 15/36. Controparte_1
Si sono costituiti i convenuti, chiedendo l'assegnazione dei seguenti immobili: a) immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna al foglio 107, particella
151, sub 2; b) immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di Ravenna al foglio
107, particella 151, sub 3; c) immobile censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Ravenna al foglio 107, particella 151, sub 4; d) parte dell'immobile censito al Catasto
Terreni del Comune di Ravenna al foglio 84, particelle 20/a e 20/b: in particolare, si chiede l'assegnazione – previo frazionamento della particella – di una porzione di terreno, facente parte di essa particella, vicina al capannone e alla casa (parte individuata dalle linee tratteggiate di cui al doc. 3); e) parte dell'immobile censito al
Catasto Terreni del Comune di Ravenna al foglio 84, particelle 21/a e 21/b: in particolare, si chiede l'assegnazione – previo frazionamento della particella – di una porzione di terreno, facente parte di essa particella, vicina al capannone e alla casa
(parte individuata dalle linee tratteggiate di cui al doc. 3); f) parte dell'immobile censito al Catasto Terreni del Comune di Ravenna al foglio 107, particella 15: in particolare, si chiede l'assegnazione – previo frazionamento della particella - di circa 1/3 di essa
(parte individuata dalle linee tratteggiate di cui al doc. 3); g) immobile censito al
Catasto Terreni del Comune di Ravenna al foglio 107, particella 26; h) immobile censito al Catasto Terreni del Comune di Ravenna al foglio 107, particella 166 (indicata in perizia, per un mero refuso, come particella 106); i) immobile censito al Catasto
Terreni del Comune di Ravenna al foglio 107, particella 169.
In via riconvenzionale, ha chiesto la restituzione dell'importo di € Controparte_1
30.000, erogato a titolo di mutuo a di cui gli attori sono eredi. Persona_1
4 Gli attori hanno quindi chiesto, in via di reconventio reconventionis, per l'ipotesi di accoglimento della riconvenzionale attorea, di accertarsi che è Controparte_1
debitore di in proprio e nella sua qualità di erede di e Parte_1 Persona_1
di e nella loro qualità di eredi di della quota Pt_2 Parte_3 Persona_1
parte spettante a ciascuno di essi dei canoni di affitto dei terreni agricoli individuati al
NCT di Ravenna al Foglio 84, mappale 20 ed al Foglio 107, mappali 15 e 166 di cui al contratto di affitto del 31.12.2015, per il periodo 1.1.2016 / 31.12.2025 quanto a in proprio per l'importo di complessivi € 2.500,00 oltre interessi Parte_1
maturati e maturandi, e per il periodo 1.1.2019 / 31.12.2025 quanto a Parte_1
e nella loro qualità di eredi di per l'importo di Pt_2 Parte_3 Persona_1
complessivi € 1.820,00 oltre interessi maturati e maturandi, e di conseguenza disporre la compensazione degli eventuali rispettivi crediti.
La causa è stata istruita documentalmente, oralmente e con l'espletamento di una CTU tecnica sul seguente quesito: “Esaminata la documentazione versata in atti, effettuati gli opportuni sopralluoghi ed accertamenti presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari e altre Pubbliche Amministrazioni, al cui accesso è sin d'ora facultizzato, ed acquisite, se necessario, informazioni da terzi (di cui indicherà le generalità) e chiarimenti dalle parti, ai sensi dell'art. 194 c.p.c., il C.T.U.
1) Individui, con riferimento ai titoli di provenienza, i beni da dividere indicati e descritti nell'atto di citazione e nella comparsa di costituzione, e ne verifichi l'attuale appartenenza alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna quota;

2) Descriva dettagliatamente i beni stessi (completi degli esatti confini e dei dati catastali più recenti) e ne dia la rappresentazione grafica e fotografica;

3) Verifichi se gli stessi siano sia o meno comodamente divisibili e, in ipotesi affermativa, predisponga uno o più progetti divisionali, stabilendo eventuali conguagli, anche tenuto conto delle richiesta di assegnazione formulate dai convenuti, il frazionamento e la documentazione tecnica necessaria ai fini della divisione e dell'accatastamento;
5 4) Nell'ipotesi negativa, ove dunque i beni non siano comodamente divisibili, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità e determini il loro attuale valore commerciale, chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata e stabilisca le quote di spettanza di ciascun condividente;

5) Rilevi se gli immobili in questione presentino o meno i requisiti che ne garantiscono la legittimità urbanistica e ne consentono la commerciabilità ai sensi della Legge
28.02.1985 n. 47 e succ. modif.;
6) Riferisca quanto altro utile per la decisione della presente controversia”.
La CTU ha rilevato, relativamente agli immobili oggetto di causa, le difformità edilizie dettagliatamente indicate alle pagg. 85 e s.s. della relazione peritale, impeditive della commerciabilità dei beni ai sensi della l. n. 47/1985 e s.s.m.
Gli abusi esistenti sono stati sanati, come attestato dal CTU all'udienza del 13.5.2025.
In sede di udienza di precisazione delle conclusioni, le parti hanno depositato note congiunte contenenti:
a) la rinuncia, da parte delle attrici, alla domanda riconvenzionale, rinuncia accettata da parte convenuta;
deve quindi intendersi rinunciata anche la reconventio reconventionis, formulata per l'ipotesi di accoglimento della riconvenzionale;

b) l'adesione all'ipotesi di divisione n. 1 formulata dal CTU, e quindi:

1. Assegnazione in proprietà esclusiva a Parte_4 Controparte_2
e , dei seguenti immobili: 1) unità Controparte_1 Controparte_3
immobiliare sita a Ravenna, Via Classicana 94, censita al Catasto Fabbricati del comune di Ravenna, sezione urbana RA, fg. 107, mapp. 151 sub 4, piano T–1,
Cat A/4, classe 2, consistenza vani 7 (abitazione) – valore € 64.750; 2) unità immobiliare sita a Ravenna, Via Classicana 94, censita al Catasto Fabbricati del comune di Ravenna, sezione urbana RA, fg. 107, mapp. 151 sub 3, piano T, Cat
D/10 (annessi rurali – servizi agricoli) - valore € 26.640; 3) unità immobiliare 6 sita a Ravenna, Via Classicana 94, censita al Catasto Fabbricati del comune di
Ravenna, sezione urbana RA, fg. 107, mapp. 151 sub 5, piano T, Cat D/10
(capannone) - valore € 264.195, il tutto comprensivo dell'area cortiliva comune individuata dal mapp. 151 sub 6 – valore € 15.794; 4) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84 mapp. 82 porzione
AB qualità prato, classe U - valore € 18.442; 5) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84 mapp. 82 porzione AA qualità seminativo, classe 2 - valore € 417.557; 6) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84, mapp. 84 qualità seminativo, classe 2 - valore € 372.721; 7) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 107, mapp. 15, qualità bosco alto, classe 2 - valore € 14.276; 8) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 107, mapp. 26, qualità bosco alto, classe 2 - valore € 14.919; 9) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di
Ravenna sezione Ravenna, fg. 107, mapp. 166, qualità pascolo, classe 1 - valore
€ 682; 10) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione
Ravenna, fg. 107, mapp. 169 (Totale valore immobili assegnati a Pt_4
e : €
[...] Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
64.750 (abitazione) + € 26.640 (annessi rurali nell'abitazione) + € 264.195
(capan-none) + € 15.794 (area cortiliva comune) + € 18.442 (prato) + € 417.557
(seminativo) + € 372.721 (seminativo) + € 14.276 (bosco) + € 14.919 (bosco) +
€ 682 (pascolo) + € 5.346 (seminativo) = € 1.215.322.);

2. Conguaglio da corrispondere pari a € 127.948 (totale valore quota €
1.087.373,33);

3. Assegnazione a e dei Parte_1 Parte_3 Parte_2
seguenti immobili: 1) Terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di
Ravenna sezione Ravenna, fg. 84, mapp. 81 qualità seminativo, classe 2 - valore
€ 247.019; 2) Terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84, mapp. 83 qualità seminativo, classe 2 - valore €
7 168.719: Totale valore immobili assegnati a e Parte_1 Parte_3
€ 247.019 (seminativo) + € 168.719 (seminativo) = € 415.738 Parte_2

4. Totale valore quota di diritto € 543.686,67, conguaglio in denaro da ricevere €
543.686,67 – € 415.738 = € 127.948,67;

5. Versamento del conguaglio in solido tra Parte_4 Controparte_2
e in favore di Controparte_1 Controparte_4 Parte_1 [...]
e nella misura di 1/3 ciascuno. Pt_3 Parte_2
È stata invece rinunciata la domanda di divisione relativa agli altri immobili (quelli siti a IO).
Attesa la congiunta richiesta delle parti e l'attestazione del CTU circa l'effettiva sanatoria degli abusi che impedivano la commerciabilità dei beni, può disporsi lo scioglimento – parziale, atteso che gli immobili oggetto di assegnazione rimarranno in comunione tra gli assegnatari, in pari quota tra loro – della comunione riguardante gli immobili siti a Ravenna come richiesto dalle parti dalle parti.
Le spese, ivi comprese quelle per il compenso del CTU, liquidate come da separato decreto, vanno compensate come da accordi tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale di Ravenna, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
a) dichiara l'estinzione del giudizio relativamente alla domanda riconvenzionale proposta da e relativamente alla reconventio reconventionis spiegata Controparte_1
da parte attrice, nonché relativamente alla domanda di scioglimento della divisione proposta relativamente agli immobili di IO;

b) dispone lo scioglimento parziale della comunione tra le parti sugli immobili siti a
Ravenna, meglio descritti in motivazione, e dispone:

1. L'assegnazione a e Parte_4 Controparte_2 Controparte_1
, dei seguenti immobili: 1) unità immobiliare sita a Controparte_3
8 Ravenna, Via Classicana 94, censita al Catasto Fabbricati del comune di
Ravenna, sezione urbana RA, fg. 107, mapp. 151 sub 4, piano T–1, Cat A/4, classe 2, consistenza vani 7 (abitazione) – valore € 64.750; 2) unità immobiliare sita a Ravenna, Via Classicana 94, censita al Catasto Fabbricati del comune di
Ravenna, sezione urbana RA, fg. 107, mapp. 151 sub 3, piano T, Cat D/10
(annessi rurali – servizi agricoli) - valore € 26.640; 3) unità immobiliare sita a
Ravenna, Via Classicana 94, censita al Catasto Fabbricati del comune di
Ravenna, sezione urbana RA, fg. 107, mapp. 151 sub 5, piano T, Cat D/10
(capannone) - valore € 264.195, il tutto comprensivo dell'area cortiliva comune individuata dal mapp. 151 sub 6 – valore € 15.794; 4) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84 mapp. 82 porzione
AB qualità prato, classe U - valore € 18.442; 5) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84 mapp. 82 porzione AA qualità seminativo, classe 2 - valore € 417.557; 6) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84, mapp. 84 qualità seminativo, classe 2 - valore € 372.721; 7) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 107, mapp. 15, qualità bosco alto, classe 2 - valore € 14.276; 8) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 107, mapp. 26, qualità bosco alto, classe 2 - valore € 14.919; 9) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di
Ravenna sezione Ravenna, fg. 107, mapp. 166, qualità pascolo, classe 1 - valore
€ 682; 10) terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione
Ravenna, fg. 107, mapp. 169 (Totale valore immobili assegnati a Pt_4
e : €
[...] Controparte_2 Controparte_1 Controparte_3
64.750 (abitazione) + € 26.640 (annessi rurali nell'abitazione) + € 264.195
(capan-none) + € 15.794 (area cortiliva comune) + € 18.442 (prato) + € 417.557
(seminativo) + € 372.721 (seminativo) + € 14.276 (bosco) + € 14.919 (bosco) +
€ 682 (pascolo) + € 5.346 (seminativo) = € 1.215.322.);
9 2. L'ssegnazione a e dei Parte_1 Parte_3 Parte_2
seguenti immobili: 1) Terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di
Ravenna sezione Ravenna, fg. 84, mapp. 81 qualità seminativo, classe 2 - valore
€ 247.019; 2) Terreno sito a Ravenna censito al catasto terreni di Ravenna sezione Ravenna, fg. 84, mapp. 83 qualità seminativo, classe 2 - valore €
168.719: Totale valore immobili assegnati a e Parte_1 Parte_3
€ 247.019 (seminativo) + € 168.719 (seminativo) = € 415.738; Parte_2

3. Il versamento del conguaglio di € 127.948,67 a carico, in solido tra loro, di e Parte_4 Controparte_2 Controparte_1 Controparte_4
in favore di e nella misura Parte_1 Parte_3 Parte_2
di 1/3 ciascuno.;
c) ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di cui alla nota Reg. Gen. 18351 – Reg. Part. 12771 del
9.8.2022.
d) compensa le spese del giudizio come da accordi tra le parti.
13.9.2025
Il Giudice
Gianluca Mulà
10