N. R.G. 58330/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Pietro Persico ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 58330/2022 promossa da:
inizialmente da C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), poi in seguito al decesso di proseguita anche da C.F._2 Parte_2 [...]
(C.F. ), e da Parte_3 C.F._3 [...]
(C.F. ), tutti elettivamente Parte_4 C.F._4 domiciliati in Roma, Via Lariana n. 7 presso lo studio degli Avv.ti LAMONACA ANDREA e CANNATA PAOLO dai quali sono rappresentati e difesi come per mandati in atti -
ATTORI contro

(C.F. ), in persona del Sindaco e legale rappresentante pro tempore CP_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa dall' Avv. Giuseppe Paolo Alaimo (C.F. Controparte_2
) dell'Avvocatura Capitolina in virtù di procura generale alle liti per atto del C.F._5 dott. Notaio in Roma rep. 22013 del 04.08.2022, e presso lo stesso elettivamente Persona_1 domiciliata in Roma, Via del Tempio di Giove n. 21 -
CONVENUTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio ex art. 702 bis c.p.c. e Parte_1 Parte_2 hanno chiesto in conclusioni quanto segue: “in via principale, accertare e dichiarare che l'importo di € 18.396,65 versato a titolo di affrancazione dai sig.ri e in favore di Parte_1 Parte_2
non era dovuto per le motivazioni narrate nel ricorso introduttivo;
- condannare CP_1 [...]
alla restituzione dell'indebito, nei confronti dei ricorrenti, pari somma di € 18.396,65, CP_1 maggiorata di rivalutazione ed interessi ex lege, decorrenti dalla data di presentazione della domanda di rimborso e cioè dal 09/12/2020; - in via subordinata, disporre CTU affinché effettui un nuovo calcolo dell'affrancazione considerando gli oneri di urbanizzazione non compresi precedentemente e, pagina 1 di 4 conseguentemente, condannare alla restituzione, in favore degli odierni ricorrenti, della CP_1 somma eventualmente minore che verrà riconosciuta in sede di CTU;
- condannare al CP_1 pagamento delle spese legali per la presente procedura”. Parte convenuta si è costituita CP_1 in giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia codesto Ill.mo Tribunale, contrariis rejectis, previa conversione del rito ai sensi dell'art. 702-ter, comma 3, c.p.c.: - in via principale, accertare e dichiarare la perdurante validità della convenzione stipulata nel 1980, in quanto priva di un termine espresso, e, conseguentemente, respingere, in quanto infondata in fatto e in diritto, la domanda di restituzione dell'intero canone di affrancazione versato per l'eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione;
- in via gradata, nell'ipotesi in cui dovesse accertarsi l'avvenuta scadenza della convenzione, accertare e dichiarare la perpetuità del vincolo del prezzo massimo di cessione, fintantoché non venga espletata la procedura di affrancazione (come da sentenza delle Sezioni Unite n. 21348/2022) e, pertanto, ritenere dovuto il canone di affrancazione versato dai ricorrenti in favore di
- in via ulteriormente gradata, nel caso in cui codesto Ill.mo Tribunale aderisca alla tesi CP_1 della non perpetuità del vincolo del prezzo massimo di cessione, respingere la domanda di restituzione del canone di affrancazione, afferendo la stessa ad un rapporto esaurito;
- in via ulteriormente subordinata, respingere la domanda di determinazione del canone versato, atteso che la delibera di Assemblea Capitolina n. 116/2018 (che ha previsto lo scomputo degli oneri di urbanizzazione dal corrispettivo di affrancazione) non è applicabile ratione temporis al caso di specie. Con vittoria di spese e compensi di lite”. Nel corso del processo in seguito al decesso dell'attrice si sono Parte_2 costituiti, con comparsa del 9-4-2023, in prosecuzione e quali eredi di e Parte_2 Parte_3 facendo proprie le domande, richieste e conclusioni attoree formulate e svolte nei Parte_4 precedenti scritti difensivi. Il giudice ha disposto il mutamento del rito, ha concesso i richiesti termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c., ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e con ordinanza del 14-7-2025 ha riservato la causa a sentenza concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. (60 + 20 gg.) per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Nel presente giudizio gli attori di cui in epigrafe hanno agito per sentir accertare il diritto alla restituzione di somme versate a in concomitanza della sottoscrizione della convenzione CP_1 del 18/07/2017, per l'eliminazione del vincolo del prezzo massimo di cessione dalla propria unità abitativa, costruita nel Piano di Zona n. 12 “Rebibbia”, in base alla Legge n. 865/71, in quanto ritenute non dovute. La tesi difensiva attorea fa leva sulla ritenuta inapplicabilità della disciplina dell'art. 31 commi 49 bis e ter della L. n. 106/2011 rispetto ad immobili “nati in proprietà”, per cui è stato sostenuto, come si legge in comparsa conclusionale attorea, che: “il abbia errato nel CP_3 richiedere il pagamento della somma di affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione”. La suddetta tesi difensiva attorea è stata contrastata da che in comparsa di costituzione ha CP_1 sostenuto l'applicabilità delle norme giuridiche relative all'affrancazione anche per gli immobili costruiti su Piani di Zona in piena proprietà. In comparsa conclusionale la difesa degli attori ha segnalato ulteriormente che: “Sul sito ufficiale di alla pagina web relativa alle CP_1 procedure di affrancazioni è possibile leggere al punto 25 questa FAQ: “25. Che succede per gli alloggi realizzati in regime di piena proprietà stipulato con convenzioni nel regime antecedente agli anni 1992- 1996? In linea di principio questa Amministrazione ritiene che, per effetto dell'entrata in vigore della legge 179/92, siano da considerarsi automaticamente estinti i vincoli convenzionali precedentemente scaturenti - in particolare - dai commi da 15 a 19 dell'art. 35 della legge n. 865/71 ed abrogati in virtù dell'art. 23 comma 2 della suddetta Legge 179/92. Ma, come è anche noto, si è constatato che non sussistono concordanti orientamenti giurisprudenziali e interpretativi, soprattutto da varie sezioni della Corte dei Conti - ma anche da parte del Notariato – circa gli effettivi contenuti, la sussistenza e l'eventuale perpetuità, oggi per fonte e natura pattizia-convenzionale di vincoli espressi ed impliciti, presenti o derivanti da Convenzioni ex art. 35 della Legge 865/71 per la cessione in diritto di proprietà,
pagina 2 di 4 ed in particolare quelle sottoscritte in data anteriore: a) alla data di entrata in vigore della Legge n. 179 del 17 febbraio 1992; b) all'entrata in vigore della Legge n.549 del 28 dicembre 1995, come poi modificata ed integrata dalla Legge 23 dicembre 1996, n. 662. Conseguentemente, ove il caso concreto si presentasse come rientrante negli scenari di cui sopra (diritto di proprietà vecchio regime ante 1992) e la cui Convenzione originaria in diritto di proprietà non sia stata sostituita o stipulata con diversa Convenzione ai sensi dell'art.31, comma 46 della legge 448 del 23 dicembre 1998, il Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica non può che rimettersi all'attenta interpretazione e valutazione professionale ed etica di ciascun Notaio congiuntamente al proprio cliente. Agli esiti di tali peculiari valutazioni di ciascuna singola situazione - con ricostruzione completa della serie dei titoli convenzionali intervenuti nel tempo - e quindi del regime di eventuale esistenza, inquadramento ed attuale cogenza dei vincoli anche se di natura pattizia, i medesimi (Notaio e cliente) optino congiuntamente circa la necessità e autonoma volontà di sottoscrizione di Convenzione per la rimozione del prezzo massimo di cessione e del canone di locazione ex art. 31, comma 49-bis della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e ne diano comunicazione attraverso gli ordinari canali istituzionali alle strutture dell'Amministrazione che, conseguentemente si adegueranno a tale scelta.”. In base al tenore della Faq sopra riportata la difesa attorea ha dedotto che sosterrebbe in essa una tesi CP_1 opposta a quella perorata nel presente giudizio, propendendo per la non applicabilità della disciplina dell'affrancazione agli immobili nati in proprietà anteriormente all'anno 1992. La difesa attorea ha, infine, segnalato, sempre in comparsa conclusionale, che è stato presentato disegno di legge n. 837/2023 per l'interpretazione autentica del comma 49- bis dell'articolo 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, alla luce dei rilievi e delle statuizioni contenute nella sentenza n. 210 del 23 settembre 2021 della Corte Costituzionale, deducendosi che dall'impostazione del suddetto disegno di legge si evince che “i vincoli non sono perpetui” e che “alla scadenza delle convenzioni i vincoli cessano e, quindi, nessun procedimento di affrancazione e nessun relativo atto notarile o scrittura privata autenticata sono necessari”. Occorre osservare che in argomento la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la pronuncia n. 21348/2022, ha ritenuto che il vincolo del prezzo massimo di cessione sia in riferimento ad alloggi di edilizia residenziale pubblica che in riferimento ad alloggi di edilizia convenzionata (cd. Convenzioni Peep e Convenzioni ex L. Bucalossi) permane finché non sia affrancato ex L. 448/1998. Poiché ad oggi non risultano emanate diverse disposizioni normative di interpretazione autentica, cogenti e retroattive, si deve ritenere, allo stato, prevalente quanto ha osservato la Corte di Cassazione a Sezione Unite nella pronuncia n. 21348/2022 sopra richiamata, per cui, mancando in diritto i presupposti sostenuti nella tesi difensiva attorea, deve essere rigettata la domanda attorea di integrale restituzione di quanto versato per l'affrancazione. Quanto alla domanda attorea subordinata di rideterminazione del canone di affrancazione per mancata detrazione della voce relativa agli oneri di urbanizzazione, in base al contenuto della D.A.C. 116/2018, il Controparte_4
ne ha contestato la fondatezza ed ha replicato che “con la convenzione integrativa di
[...] affrancazione stipulata con atto a rogito del Notaio Dott. rep. n. 4578 racc. n. 4007 del Persona_2 30.10.2017, i ricorrenti “…impegnano se stessi e i loro aventi causa, a versare a a CP_1 semplice richiesta, l'eventuale conguaglio relativo al costo definitivo di acquisizione dell'area e dichiara[no] espressamente di rinunciare, come in effetti rinuncia, fin da ora ad opporre e/o a proporre azioni nei confronti di in relazione al corrispettivo dell'affrancazione (calcolato sulla CP_1 base del costo provvisorio) che resterà immutato anche in caso di conguaglio …” (art. 3 convenzione)”. Alla luce di tale impegno assunto con la sottoscrizione della convenzione, deve pertanto, ritenersi consensualmente accettato, antecedentemente alla D.A.C. n. 116/2018 (al di fuori dell'ambito temporale applicativo della stessa) il canone di affrancazione con rinuncia ad ogni ulteriore pretesa. Tenuto conto della complessità ed attualità/novità della questione trattata, considerati i principi adombrati nella pronuncia della Corte Costituzionale n. 210/2021, l'indirizzo della giurisprudenza di legittimità a Sezioni Unite intervenuta nell'anno 2022, il disegno di legge del 2023 citato dalla difesa pagina 3 di 4 attorea sull'esegesi normativa, si reputano sussistenti giustificati motivi per la compensazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.


Rigetta le domande proposte dagli attori in epigrafe indicati. Spese compensate.
Roma, 22 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Persico
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