REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Presidente, dott.ssa Maria Tiziana Balduini
ha pronunziato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 53840 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA (CF: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Roma, alla Via Lucrezio Caro n. 67, presso lo studio del procuratore, Avv. Andrea ARATI, che lo rappresenta e difende per procura in atti. intimante E
(CF: ) elettivamente Controparte_1 P.IVA_1 domiciliata in Roma, alla Via Gaspare Spontini n. 24, presso lo studio del procuratore, Avv. Alessandro CICIARELLI, che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Fabrizio ALBANESE, giusta procura in atti. intimata
Co
CF: ) elettivamente domiciliata in Roma, Parte_2 P.IVA_2 alla via Gaspare Spontini n. 24, presso lo studio del procuratore, Avv. Alessandro CICIARELLI, che la rappresenta e difende per procura in atti. terza intervenuta
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
all'udienza dell'11/12/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente sentenza dando
1/7 lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1 intimato lo sfratto per morosità, con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento, alla deducendo di averle Controparte_1 concesso in locazione alcune unità immobiliari site in Roma, alla via Flaminia n. 495, con contratto decorrente dall'1/3/2023, e lamentando il mancato pagamento dei canoni dall'aprile 2023 al settembre 2024, per un ammontare pari ad € 90.000,00, e degli oneri condominiali per complessivi € 11.355,00.
Costituitasi in giudizio, la si è opposta alla Controparte_1 richiesta di convalida dello sfratto ed ha eccepito l'inadempimento del locatore per inidoneità dell'immobile all'uso pattuito e inservibilità dello stesso, con ciò determinandosi la non debenza del canone di locazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1463 e ss. c.c.). Ha, inoltre, proposto domanda riconvenzionale chiedendo la risoluzione e/o estinzione e/o nullità del contratto per inadempimento del locatore, oltre al risarcimento dei danni subiti per un ammontare di € 196.134,00, per asseriti lavori di ristrutturazione eseguiti dalla conduttrice nell'immobile locato e per l'acquisto di attrezzature ed arredi.
Fallita la mediazione, il giudizio è proseguito con il deposito di memorie integrative.
Nelle more si è costituita in giudizio anche deducendo Controparte_3 di essere cessionaria del credito dell'intimata.
Le parti hanno concluso come segue: 1) la difesa di ha integrato le iniziali richieste Parte_1 chiedendo: “in via preliminare: accertare e dichiarare cessata la materia del contendere in merito alla domanda di risoluzione del contratto di locazione di cui è causa di diritto e/o per grave inadempimento della Controparte_1 e di condanna della stessa al rilascio dell'immobile di cui è causa, in
[...] forza di quanto dichiarato dalle parti nel verbale di riconsegna del 29.11.2024 (All. 1); accertare e dichiarare cessata la materia del contendere in merito all'avversa domanda riconvenzionale di risoluzione e/o estinzione del contratto di locazione per grave inadempimento del Sig. in forza di Parte_1 quanto dichiarato dalle parti nel verbale di riconsegna del 29.11.2024 (all. 1); nel merito: nel caso di mancato accoglimento delle domande preliminari, accertare e dichiarare il grave inadempimento della Controparte_1 per i fatti di cui in narrativa e, per l'effetto, dichiarare risolto di diritto ex art.

6.2 del contratto e art. 1456 c.c. e/o per grave inadempimento della società convenuta ex artt. 1453 e ss. c.c. il contratto di locazione decorrente dall'1.3.2023, registrato presso l'Ufficio Territoriale di Roma 1 al n. 005929 - Serie 3T (doc. 1) relativo alle unità immobiliari site in Roma Via Flaminia n. 495 e precisamente: immobile
2/7 sito al piano T1, interno C, censito al NCEU di Roma al foglio 251, part. 33, sub 501, cat. C1; immobile sito al piano 2, interno D, censito al NCEU di Roma al foglio 251, part. 33, sub 502, cat. C1; area di pertinenza confinante con l'area condominiale dal lato del civico 497 e l'area di pertinenza dell'immobile negozio dal lato del civico 495; condannare in ogni caso la al Controparte_1 pagamento in favore del Sig. del corrispettivo dovuto per Parte_1 canoni di locazione nella misura di €. 100.000,00 come in premessa specificata, oltre interessi di mora dalle singole scadenze al saldo;
condannare la
[...] al pagamento in favore del Sig. degli oneri Controparte_1 Parte_1 condominiali nella misura di €. 12.485,00 come in atti precisata oltre interessi di mora dalle singole scadenze al saldo;
rigettare integralmente le domande ex adverso formulate perché infondate in fatto ed in diritto, oltrecchè non provate, per le motivazioni di cui in premessa, ivi compresa la domanda ex art. 96 c.p.c. non ricorrendo i presupposti dell'invocata norma. Con vittoria di spese e compensi di lite, oltre rimborso forfettario nella mi-sura di legge, IVA e CPA”; 2) la difesa di ha integrato le iniziali Controparte_1 richieste come segue: “in via principale: dato atto della riconsegna del bene immobile in data 29.11.2024, rigettare tutte le domande ex adverso proposte e, per l'effetto, negare la convalida di sfratto per morosità stante l'infondatezza della domanda ed i vizi inerenti la cosa locata;
in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione e/o estinzione del contratto per grave inadempimento da parte del proprietario Signor
[...] alle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione stipulato in Parte_1 data 01.03.2023; in questa sede si precisa la domanda come sopra indicata e, per l'effetto, si chiede riconoscere il risarcimento del danno e, conseguentemente: riconoscere l'importo di € 201.332,00 per i lavori di ristrutturazione dell'immobile e l'acquisto di attrezzature e mobili, ovvero nella diversa misura provata e ritenuta di giustizia oltre interessi e rivalutazione monetaria;
in via subordinata riconoscere la non debenza dei canoni di locazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione, ai sensi degli artt. 1463 e ss. c.c.; in via ulteriormente subordinata, riconoscere dovuto l'importo risultante all'esito della compensazione eventuale dei canoni maturati alla data di restituzione;
ovvero nella misura risultante all'esito dell'istruttoria; il tutto con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre accessori, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore del sottoscritto Avv. Alessandro Ciciarelli, che si dichiara antistatario, nonché con condanna della controparte alle spese ex art. 96 c.p.c.” 3) la difesa di i è associata alle difese dell'intimata. Controparte_3
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Preliminarmente, deve ritenersi inammissibile l'intervento in giudizio di
[...] in considerazione delle espresse contestazioni mosse Controparte_3 dall'intimante e dovendosi considerare che “In tema di cessione dei crediti, l'intervento, anche in grado d'appello, del cessionario, quale successore a titolo particolare nel diritto controverso, nella controversia promossa dal cedente nei confronti del debitore ceduto postula, a pena di inammissibilità, che vi sia espressa adesione del cedente e che non vi siano contestazioni da parte del debitore ceduto
3/7 neppure in ordine al verificarsi della cessione stessa, giacché, in caso contrario, si verificherebbe una non consentita e significativa modificazione del petitum e della causa petendi della lite originariamente introdotta” (cfr. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 5728, del 04/03/2024).
Sempre in via preliminare va dichiarata la cessata materia del contendere con riguardo alla domanda di risoluzione contrattuale e di rilascio, avendo le parti già autonomamente disposto in tal senso.
Nel merito, all'esito dell'istruttoria svolta risulta provato, ovvero costituisce circostanza non oggetto di specifica contestazione che:
- con contratto del 1/3/2023, registrato all'Agenzia delle Entrate (cfr. contratto di locazione), concesse in locazione alla Parte_1 lcune unità immobiliari site in Roma, Controparte_1 alla via Flaminia n. 495, per la durata di 6 anni a decorrere dal 1/3/2023, pattuendo il canone mensile di € 5.000,00 per i primi tre anni (cfr. art. 4), oltre oneri condominiali mensili pari ad € 745,00, salvo conguaglio (cfr. art. 5). Nel contratto cit. il conduttore: a) dichiarò di avere conoscenza dello stato di fatto dei luoghi al momento della consegna, anche in ragione delle verifiche eseguite a mezzo di consulenti tecnici di fiducia, di ritenerlo idoneo all'uso convenuto, privo di vizi e difetti e di rinunciare già al momento della stipula del contratto a sollevare eccezioni in giudizio ex art.1578 c.c., essendosi tenuto conto di ciò nella determinazione del canone (cfr. art. 1.2); b) assunse l'onere di procurarsi, per la data di inizio della locazione, tutte le autorizzazioni di sorta, obbligandosi ove necessario a procurarsele, esonerando e manlevando il locatore da ogni responsabilità e onere per l'eventuale mancato e/o ritardato ottenimento delle stesse (cfr. art. 1.3). Le parti convennero altresì che il pagamento del canone e degli oneri accessori non avrebbe mai potuto essere subordinato ad eccezioni di sorta, né avrebbero potuto essere opposti in compensazione eventuali crediti che dovranno essere fatti valere separatamente (cfr. art. 6). Fu poi stabilito il divieto per il conduttore di apportare modifiche o migliorie all'immobile, o di eseguire lavori, innovazioni, addizioni, senza il preventivo consenso del locatore (cfr. art.9);
- a far data dal mese di aprile 2023, il conduttore cessò il pagamento dei canoni;

- nel corso del rapporto il perito, ing. , incaricato dalla Persona_1 conduttrice di eseguire verifiche sulla “legittimità urbanistica dell'immobile locato in funzione all'utilizzo per il quale è stato affittato” rilevò l'impossibilità per la conduttrice di ottenere le necessarie autorizzazioni e licenze per lo svolgimento dell'attività di ristorazione, a causa di difformità nello stato dei luoghi rispetto alle planimetrie fornite dalla proprietà al momento di sottoscrizione del contratto di locazione. Concluse quindi per l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito (cfr. all. 22 fasc. intimata);
- nelle more del presente giudizio, e precisamente in data 29/11/2024, l'immobile venne riconsegnato al locatore. In tale sede le parti precisarono che “il conduttore dichiara di abbandonare eventuali beni di proprietà dello stesso presenti nell'immobile riconsegnato, autorizzando il locatore a disporne a
4/7 proprio insindacabile piacimento” e che per effetto della riconsegna, il contratto di locazione doveva intendersi risolto in tale data (cfr. all.1 memoria intimante del 17/2/2025);
- in data 24/1/2025 Controparte_4 cedette pro soluto, con liberazione della stessa da ogni responsabilità, a
[...] il credito asseritamente vantato nei confronti dello Controparte_3 a titolo di risarcimento danni, per la somma di € 196.134,00 Parte_1 (cfr. doc. 1 all. costituzione intimata del 5/6/2025). Di questo contratto venne data notizia allo debitore ceduto, tramite raccomandata a/r (cfr. Parte_1 doc. 2 all. costituzione intimata del 5/6/2025).
Ciò posto in punto di fatto deve rilevarsi che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Il medesimo principio applicabile anche nell'ipotesi d'inesatto adempimento si estende anche alle obbligazioni di risultato” (cfr. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 13685, del 21/05/2019).
Sarebbe dunque stato onere della parte conduttrice contrastare l'assunto avversario afferente al mancato pagamento di € 90.000,00 per canoni mensili di locazione (per il periodo dal 1/4/2023 fino al 29/11/2024, data di rilascio dell'immobile), mediante la prova dell'avvenuta estinzione, per avvenuti pagamenti o per altri motivi, di dette ragioni di credito.
Nel caso di specie non ha invece assolto al Controparte_1 proprio onere probatorio, dovendosi al riguardo considerare:
- che la stessa non ha nemmeno contestato pagamento dei suddetti canoni a far data dal mese successivo alla decorrenza contrattuale;

- che l'inidoneità dell'immobile, per come genericamente riferita dalla parte e dal perito dalla medesima incaricata, non risulta debitamente riscontrata (es. istanza di regolarizzazione rivolta alla proprietà o ad Enti pubblici e loro dinieghi), ma anzi risulta contraddetta dallo stesso tenore letterale del contratto laddove il conduttore dichiarò di avere conoscenza dello stato di fatto dei luoghi al momento della consegna, anche in ragione delle verifiche eseguite a mezzo di consulenti tecnici di fiducia;

- che il maggior credito per danni (lavori di ristrutturazione dell'immobile e l'acquisto di attrezzature e mobili), che la medesima conduttrice ha comunque opposto in compensazione e quantificato in € 201.332,00, del pari non può ritenersi sufficientemente provato in giudizio, atteso che, in assenza di debiti riscontri circa i pagamenti effettuati relativamente a beni e servizi da destinare all'immobile oggetto di causa, i documenti depositati non risultano dirimenti e, con specifico riguardo alle cambiali emesse in favore della soc.
[...]
[...]
[...]
[...]
[...]
[...] le medesime risultano prive di qualsivoglia indicazione Parte_3 relativamente alla tipologia dei beni acquistati e del luogo di destinazione e sono prive di data di emissione.
Conclusivamente va considerato che “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante - quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto - solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (cfr. Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 14067, del 22/05/2023). Nella fattispecie in esame nessuna garanzia in tal senso risulta desumibile dal contratto sottoscritto dalle parti, i suddetti mancati pagamenti non sono risultati in alcun modo giustificati e avrebbero sicuramente giustificato, data la loro entità e reiterazione, una risoluzione della locazione per inadempimento della società locatrice.
Non può infine trovare accoglimento la domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali avanzata da il quale non ha Parte_1 prodotto in giudizio alcun bilancio condominiale, né alcuna fattura da cui si potessero ricavare gli esborsi condominiali sostenuti in favore del conduttore.
In conclusione, merita di essere accolta la sola domanda di pagamento canoni proposta da devono essere accolte e la convenuta Parte_1 deve quindi essere condannata al pagamento, in favore di Parte_1 dell'importo di € 90.000,00 per morosità maturata alla data
[...] dell'intimazione oltre € 5.000,00 per ciascuna mensilità fino al 29/11/2024, data di rilascio dell'immobile, oltre interessi legali da ciascuna scadenza al saldo.
Non sussistono, infine, gli elementi per potere ravvisare l'instaurazione della lite temeraria, atteso che la parte intimante non ha fornito la prova di aver subito conseguenze dannose ulteriori rispetto a quelle ordinarie che trovano ristoro nelle spese processuali che seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo.
6/7

P.Q.M.


disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione,
DICHIARA l'inammissibilità dell'intervento in giudizio di Controparte_3
DICHIARA cessata la materia del contendere con riguardo alle domande di risoluzione del contratto e di rilascio
CONDANNA la al pagamento, in favore di Controparte_1 [...]
della somma di € 90.000,00 per morosità maturata alla Parte_1 data dell'intimazione oltre € 5.000,00 per ciascuna mensilità fino al 29/11/2024, data di rilascio dell'immobile, oltre interessi legali da ciascuna scadenza al saldo
CONDANNA la alla rifusione delle spese di lite in favore Controparte_1 di che si liquidano in € 7.000,00 per Parte_1 compensi, oltre spese generali, IVA e CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge
Roma, 11/12/2025
Il Presidente – Giudice monocratico Maria Tiziana Balduini
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