REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PAVIA
SEZIONE TERZA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Andrea Francesco Forcina ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 957/2024 promossa da:
(c.f. ) con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'avv. PAOLO EMANUELE ZORZOLI ROSSI
PARTE RICORRENTE contro
(cf. ) con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
MASSIMO FAVERO
PARTE RESISTENTE
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, In Principalità: - accertato che il convenuto si è reso inadempiente dell'obbligo di concludere il contratto definitivo Controparte_1 per atto pubblico, così come previsto nel contratto preliminare concluso il 18/10/2022, emettere Sentenza costitutiva ex art 2932 cc che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, trasferendo in favore di , nato a [...] il [...] e Parte_1 residente in Vigevano, Corso Torino n. 37 cf. il 50% pro indiviso C.F._1 dell'immobile sito in RG , via Valdigne n 138, foglio 9 part. 175 sub 20 con cantine e parti comuni, zona censuaria 1 cat. A3 classe 1 vani 3,5 sup mq 88rendita € 334,39 , e sub 13 C6 rendita € 40,08 e sub 16 parti comuni, come da atto di provenienza, ordinando al Conservatore dei Registri immobiliari competente di effettuare le trascrizioni di rito;
In subordine: - nel caso l'immobile de quo non fosse più nella disponibilità del convenuto,
pagina 1 di 6 condannare lo stesso al risarcimento della somma di € 68.735,76 oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo;
- con il favore delle spese, diritti ed onorari di lite, oltre CPA e IVA, come per legge. IN VIA ISTRUTTORIA Si producono : 1) contratto preliminare di compravendita;
2) solleciti e diffide ad adempiere;
3) verbale notaio;
4) documentazione di offerta in vendita dell' immobile;
5) sollecitazione del Per_1 alla stipula del rogito;
6) rogito di provenienza dell' immobile de quo;
7) CP_1 corrispondenza telematica tra le parti;
8) bonifici degli acconti versati;
9) rapporti condominiali;
10) verbale tentativo di mediazione;
11) richiesta del di pagamento CP_1 di tasse e spese. Chiedesi ammissione di prova per testi sui seguenti capi: 1)”vero è che da gennaio 2023 metteva in vendita appartamento in Mogrex Via Valdigne Controparte_1 138 e che esso veniva ripetutamente postato su diversi networks di vendite immobiliari” Testi: Via Galilei 44 Abbiategrasso;
c/o Agenzia Altagamma Tes_1 Testimone_2 via Galilei 44 Abbiategrasso;
res. in Gambolò. 2) “vero è che Testimone_3 benchè convocato non si presentava alla data fissata per il rogito” testi: Controparte_1
Notaio , domiciliati in Vigevano via Cairoli 25 ; Persona_2 Testimone_4 [...]
res. in Gambolò. Testimone_3
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Pavia, ogni avversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa: In via preliminare di rito: previo ogni opportuno accertamento, ed in accoglimento dei suddetti motivi, emettersi ordinanza per la prosecuzione del processo nelle forme del rito ordinario, con fissazione dell'udienza di cui all'art. 183 c.p.c., rispetto alla quale decorreranno i termini previsti dall'art. 171ter c.p.c. Nel merito, in via principale:
- previo ogni opportuno accertamento, in accoglimento dell'eccezione di disconoscimento delle firme apposte al contratto preliminare prodotto dal ricorrente sub
“doc_pa_co_preliminare” altresì allegato, in prima pagina, ai documenti sub ALL7E_10- 2022 e sub pa_co_doc_diffide, rigettare le domande svolte dall'Arch. Parte_1
perché infondate in fatto e in diritto, con ogni conseguente pronuncia di legge.
[...]
Nel merito, in via subordinata: - nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle predetta eccezione di disconoscimento, previo ogni opportuno accertamento, ed in accoglimento delle suesposte eccezioni e motivi, rigettare comunque le domande svolte dall'Arch. perché infondate in fatto e in diritto, Parte_1
e prive dei presupposti di legge come dedotto ed eccepito in narrativa, con ogni conseguente pronuncia di legge. In via riconvenzionale: - previo ogni opportuno accertamento, e per i suesposti motivi, condannare l'Arch. a Parte_1 risarcire il dott. di quanto dallo stesso corrisposto al CP_1 Controparte_2
RG e al Geom. , nella misura del 50%, pari quindi alla
[...] Parte_2 quota complessiva di € 2.254,80 oltre a quanto verrà corrisposto dal dott. CP_1 al Condominio nell'eventualità di sanzioni e/o oneri comunali, in relazione a ciò e
[...] sempre nella misura del 50%. In ogni caso con vittoria di spese, e competenze di causa. In via istruttoria: Il dott. si oppone all'ammissione dei due capitoli di prova Controparte_1 orale dedotti nell'atto introduttivo dall'Arch. , in quanto trattasi Parte_1
pagina 2 di 6 di capitoli inammissibili poiché riferiti a circostanze estremamente vaghe, generiche e, peraltro, di natura documentale
CONCISA ESPOSIZIONE
DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE

1. Oggetto della presente controversia è la domanda svolta da Parte_1
nei confronti di al fine di ottenere sentenza costitutiva degli
[...] Controparte_1
effetti del contratto di compravendita ex art. 2932 Cod. civ. , come meglio di seguito specificato.
Parte ricorrente allega e deduce:
- che le parti hanno sottoscritto contratto preliminare di compravendita finalizzato al trasferimento della quota del 50% della proprietà di immobile ad uso abitativo sito in
RG (AO) via Valdigne n 138, di proprietà esclusiva dell'odierno resistente, a fronte del pagamento di euro 115.000,00;
- di aver corrisposto per lo scopo euro 68.735,76 e di essersi accollato il 50% del residuo mutuo ipotecario gravante sull'immobile;
- di essersi accordato con la controparte per l'utilizzo dell'immobile, medio tempore, per due settimane al mese a fronte del pagamento del 50% delle tasse sulla proprietà e delle spese condominiali;

- che parte resistente si è immotivatamente sottratta alla stipulazione del contratto definitivo.

1.1. Si è costituito in giudizio il quale ha contestato la ricostruzione Controparte_1
dei fatti di controparte e ha disconosciuto la sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita.
Parte resistente ha altresì sostenuto l'intrasferibilità dell'immobile per la presenza di difformità urbanistiche;
in via riconvenzionale, ha domandato la condanna di controparte al pagamento dei costi per la pratica di sanatoria, in quanto le suddette difformità non sono state menzionate nell'originario atto di trasferimento dell'immobile intervenuto tra le parti stesse.
pagina 3 di 6 Le parti hanno rassegnato le conclusioni dianzi riportate.

2. Alla luce delle domande svolte e dell'istanza di verificazione avanzata da parte resistente, è stata disposta CTU al fine di accertare la riferibilità della sottoscrizione ad
Controparte_1
Alla luce delle conclusioni della Consulente si ritiene che sia fondata la doglianza di parte resistente dovendosi escludere che la firma apposta sul contratto preliminare sia firma autografa del medesimo.
Si ritiene, nello specifico, meritevole di valorizzazione quanto rilevato dalla
Cosnuelnte secondo cui “le sottoscrizioni apposte sul [contratto preliminare] ripropongono solo le sue caratteristiche più macroscopiche ma, come in precedenza segnalato, tale firma potrebbe essere il prodotto di mano aliena o oggetto di modificazioni intenzionali, più o meno appariscenti”.
In ragione dei numerosi campioni autografi di riscontro esaminati e comparati dalla nominata consulente, che “rappresentano con precisione le loro modalità costanti e convergenti” (cfr. p. 33 CTU), deve in questa sede riconoscersi la natura artefatta della sottoscrizione contestata.
Ne discende che manchi del tutto l'accordo preliminare alla stipulazione del contratto di compravendita così come prospettato da parte ricorrente.
La dichiarata corresponsione di somme da parte del ricorrente in favore del resistente, per complessivi euro 68.735,76, non è suffragata da alcun riscontro probatorio.

3. Quanto alla domanda riconvenzionale svolta dal resistente, la stessa deve essere rigettata per i motivi che seguono.
La richiesta risarcitoria attiene al 50% dei costi asseritamente sostenuti per la pratica di sanatoria per irregolarità edilizie (emerse nel corso di un intervento su altro appartamento), nel corso dell'anno 2023.
La produzione documentale sul punto consente sommariamente di riferire la doglianza a sopravvenute problematiche circa l'agibilità di alcune parti comuni del condominio di cui fa parte l'immobile per cui è causa (cfr. docc. n. 7 e 8, fasc. resistente).
pagina 4 di 6 Va dato atto che è divenuto proprietario dell'immobile per cui è causa Controparte_1
in seguito alla cessione in suo favore della quota del 50% di proprietà di Parte_1
, con atto Notaio del 31/05/2017, rep. 32153 (cfr. doc. n. 2 fasc.
[...] Persona_3
ricorrente).
Nel rogito notarile le parti hanno dichiarato che la costruzione dell'immobile è antecedente alla data del 1° settembre 1967; sono successivamente stati realizzati alcuni lavori per i quali è dato conto del titolo abilitativo (concessione edilizia).
Ai fini che in questa sede interessano valga il riferimento alla circostanza secondo cui per gli immobili costruiti prima della data indicata ai fini della dichiarazione di conformità urbanistica è consentito alla parte venditrice avvalersi di dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante la regolare realizzazione in epoca precedente all'introduzione della necessaria previsione, estesa a tutto il territorio nazionale, di titolo abilitativo - ovvero prima dell'entrata in vigore della Legge Ponte (L. 765/1967).
In altri termini, sussiste – per ragioni di semplificazione – il diritto del venditore di procedere alla vendita anche in assenza di menzione di documentazione tecnica (ratione temporis, licenza edilizia) in proposito. Ciò dal momento che le disposizioni in materia di indicazione in atti del titolo edilizio sono state introdotte per la prima volta dall'art. 10 della L.
765/1967, che ha modificato l'art. 31 della L. 1150/1942.
Tuttavia, ai fini della regolarità del trasferimento, alla dichiarazione semplificata – introdotta per far fronte ad oggettive difficoltà di reperimento di documentazione risalente – deve effettivamente corrispondere la regolarità dello stato di fatto dell'immobile che, nel caso di specie, risulta carente, come emerso dai rilievi tecnici svolti.
Alla luce di quanto poc'anzi riepilogato, va richiamata la clausola di manleva espressamente pattuita dalle parti nel rogito notarile, secondo cui “parte venditrice, in ogni caso, garantisce che sussistono tutti i presupposti di legge perché l'immobile possa essere utilizzato secondo la sua attuale destinazione manlevando parte acquirente da ogni responsabilità in proposito” (cfr. doc. n. 2, p. 10, fasc. resistente).
pagina 5 di 6 Pertanto, ciò che sussiste nel caso di specie è il diritto del resistente ad essere tenuto indenne dalle conseguenze degli abusi riscontrati e, nello specifico, la legittima pretesa che il ricorrente si faccia carico dei costi per la pratica di sanatoria nella misura del 50%.
Cionondimeno, nessuna prova è stata fornita in questa sede circa l'effettivo pagamento dell'importo richiesto, idoneo a legittimare una domanda diretta in via restitutoria che deve essere conseguentemente respinta.

4. Al mancato accoglimento della domanda principale e di quella riconvenzionale corrisponde una ipotesi di soccombenza parziale reciproca per la quale l'art. 92 cod. proc. civ. prevede la compensazione delle spese di lite. Si dà atto, inoltre, che il resistente non ha partecipato al procedimento di mediazione senza addurre giustificato motivo (cfr. verbale di mediazione, doc. 10 fasc. ricorrente) e deve, pertanto, essere condannato ex art. 12 bis comma
2° D.Lgs. n. 28/2010 al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- rigetta la domanda del ricorrente;

- rigetta la domanda riconvenzionale avanzata dal resistente;

- compensa le spese di lite.
- condanna, ai sensi dell'art. 12 bis, comma 2, D.Lgs. n. 28/2010, il resistente CP_1
al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo
[...]
corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per la presente causa.
Pavia, 13 febbraio 2025
Il Giudice
Andrea Francesco Forcina
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