REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria
QU GR, ha pronunziato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 429 c.p.c.

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 7191 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, pendente tra
(c.f. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Foggia, via Napoli, n. 6/B, presso lo studio dell'avvocato Stefano
Aquilino, che lo rappresenta e difende;



- ricorrente -


e c.f. , in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata in Roma, via Giulia, n. 66, presso lo studio degli avvocati Eugenio Tamborlini ed Elisabetta Monteleone, che la rappresentano e difendono;

- resistente -
Fatto e Diritto

1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. – premesso di aver Parte_1 acquistato dalla società l'unità immobiliare, ubicata Controparte_2 in Roma, via della Paglia, n. 7, piani secondo e terzo, interni 2, 3 e 4, e che
1 all'acquisto il bene risultava, con contratto del 09.12.2015, concesso in locazione, dalla (società proprietaria del Controparte_3 bene successivamente acquisita per incorporazione dalla Controparte_2
alla e che, subentrato nel rapporto di locazione, quale
[...] CP_1 locatore, rilevava che la parte affittuaria, a garanzia del Parte_1 pagamento del canone di locazione, aveva assunto l'obbligo di prestare e consegnare fideiussione bancaria, con rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, così come previsto al punto 5 dell'accordo e che, con missiva del 22 novembre 2024 constatava alla conduttrice la mancata consegna della fideiussione bancaria, e la sua volontà di risolvere il contratto, stante la clausola risolutiva espressa e che la con nota del CP_1
3.12.2024, ritenendo di non essere inadempiente, adduceva che il precedente proprietario aveva concordato con la società di sostituire la fideiussione bancaria, prevista nel contratto a garanzia dei pagamenti, con la dazione di un assegno, per l'importo di euro 20.000, che la clausola era stata volutamente disapplicata dalle parti per 9 anni di contratto, e assicurava nel contempo che avrebbe dato esecuzione alla formale richiesta di di ricevere la Parte_1 fideiussione bancaria ottenibile nei tempi tecnici a ciò necessari e che con successiva lettera la conduttrice ha rappresentato che i tempi per il rilascio di fideiussione bancaria si sarebbero allungati e che avrebbe intanto potuto chiedere una fideiussione assicurativa se il proprietario avesse fornito dichiarazione di mancate situazioni di arretrati o inadempienze del conduttore e appendice di rinnovo del contratto con aggiunta della fideiussione assicurativa a quella bancaria tra le possibili garanzie – ha citato in giudizio CP_4 chiedendo, di accertare e dichiarare che tra subentrato in Parte_1 data 23.10.2024, alla e la intercorre Controparte_2 CP_1 contratto di locazione sottoscritto dalle parti originarie in data 09.12.2015 con scadenza 31.12.2027 e di accertare e dichiarare che la ha disatteso CP_1
l'obbligo consegnare al locatore il contratto di fideiussione bancaria in favore di quest'ultimo, come previsto nel rapporto locatizio con consequenziale risoluzione ipso iure del contratto;
accertare e dichiarare pertanto risolto il
2 contratto di locazione per inadempimento contrattuale, dall'obbligo assunto dalla di consegnare la fideiussione bancaria di cui al punto 5 del CP_1 rapporto di locazione del 09.12.2015; condannare la a riconsegnare CP_1 immediatamente l'immobile o in subordine fissando la data per il rilascio in cui l'immobile che dovrà essere libero da cose e da persone restituendo il bene in perfetto stato di manutenzione con riconsegna delle chiavi al proprietario con vittoria di spese. Parte_1

2. Si è costituita in giudizio la impugnando e contestando quanto CP_1 dedotto dal ricorrente;
ha affermato che per nove anni la garanzia è stata di fatto sostituita da due assegni bancari consegnati dalla conduttrice alla precedente locatrice, che il successivo 24 novembre, senza alcuna preventiva comunicazione, il ricorrente ha intimato alla la restituzione CP_1 dell'immobile, ritenendo il contratto di locazione risolto di diritto per mancata consegna della fideiussione;
ha dedotto di aver sempre pagato puntualmente – quando non in anticipo – i canoni di locazione, per cui, se anche vi fosse stata la fideiussione, non sarebbe stato mai necessario attivarla. Ha sostenuto l'inoperatività della clausola risolutiva espressa, facendo la clausola riferimento non all'originaria consegna della fideiussione entro i 60 giorni dalla stipula del contratto, ma al rilascio della “fideiussione rinnovata”, da consegnarsi 30 giorni prima della scadenza della “fideiussione in corso di validità”. Ha ribadito che per ben nove anni, l'obbligo di consegnare la fideiussione non è stato da un lato richiesto e dall'altro eseguito e che tale adempimento non è stato domandato dall'odierno ricorrente, che con la diffida del 24 novembre ha dato per scontata l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto e ha chiesto la consegna non della fideiussione, ma dell'immobile. Ha concluso chiedendo di respingere la domanda di risoluzione per inadempimento, proposta dal perché Parte_1 infondata;
condannare il sig. ad accettare la fideiussione proposta Parte_1 dalla o, in alternativa, qualora questi insista nel rifiutarla, liberare CP_1 la dalla relativa obbligazione;
con vittoria di spese. CP_1
3 3. All'odierna udienza la causa è stata discussa tra le parti e, stante l'assenza di richieste istruttorie, ritenuta la causa matura per la decisione, essa è stata decisa ex art. 281-sexies c.p.c..
4. È pacifico tra le parti che la fideiussione bancaria a garanzia dei pagamenti dei canoni, il cui importo è stato quantificato contrattualmente in sei mensilità di canone, non è stata consegnata al locatore nel termine previsto di 60 giorni dalla stipulazione del contratto.
Si tratta di un puntuale obbligo per la conduttrice, la quale sotto tale profilo è inadempiente.
Siffatto inadempimento, in forza della clausola risolutiva espressa recata dall'art. 22 del contratto, comporta, su istanza del locatore, la risoluzione ipso iure, ex art. 1456 c.c., del rapporto di locazione, anticipatamente rispetto alla naturale scadenza del 31.12.2027.

4.1. Ciò posto, la tesi della convenuta secondo cui la fideiussione sarebbe stata sostituita dalla consegna al precedente locatore di due assegni bancari privi di data di 30.000 e di 20.000 euro (la cui fisiologica finalità, in ogni caso, è di strumento di pagamento e non di garanzia) è infondata per plurime ragioni, ognuna autosufficiente:
a) l'accordo con il precedente locatore di modifica del contratto non è dimostrato, necessitando di forma scritta, non potendo, invero, essere provato mediante testimoni (di cui comunque non è stata chiesta l'ammissione dalla resistente) attraverso la derogatoria disposizione di cui all'art. 2723 c.c. per i patti successivi, siccome l'art. 19 del contratto prevede espressamente che
“qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo e non può essere approvata se non mediante atto iscritto”, né, tanto meno, con una dichiarazione stragiudiziale del precedente locatore;

b) comunque, anche laddove si reputasse la sussistenza ab origine di tale accordo, esso non sarebbe opponibile al terzo subentrante, ovverosia l'odierno locatore, non risultando dal contratto di locazione;

c) in ogni caso, qualora si considerasse neutralizzato l'inadempimento dall'accordo tra gli originari paciscenti, dal subentro del sig. quale Parte_1
4 nuovo locatore in data 25.10.2024 (data di trascrizione della compravendita) o, quanto meno, dalla lettera inviata in data 22.11.2024 dal sig. alla Parte_1 conduttrice recante la lamentata consegna della fideiussione bancaria effettuata
è comunque scattato il termine di 60 giorni per l'adempimento, che, pertanto, si sarebbe comunque verificato, stante a tutt'oggi la pacifica mancata consegna di detta fideiussione.
In sostanza, anche ritenendo, alla stregua del principio di buona fede esecutiva, che l'inadempimento non si sia verificato 60 giorni dopo il contratto (in forza di un patto tra le parti originarie, comunque non opponibile al locatore subentrante), esso si è, in ogni caso, verificato decorsi inutilmente 60 giorni dalla specifica richiesta del nuovo locatore, con cui la conduttrice è stata univocamente chiamata ad adempiere la propria obbligazione contrattuale, non essendo riscontrabile alcuna violazione della buona fede in executivis in capo al sig. il quale ha basato la sua pretesa sul testo negoziale da lui Parte_1 conosciuto e conoscibile al momento dell'acquisto dell'immobile.

4.2. Atteso che il termine di 60 giorni è ormai ampiamente decorso e dunque l'effetto risolutivo, ad istanza del locatore, si è verificato, l'offerta della conduttrice, formulata in sede di costituzione in giudizio, di fornire in luogo della fideiussione bancaria una fideiussione assicurativa (che, attesa la pendenza della locazione da diversi anni, necessiterebbe per il suo rilascio di una dichiarazione del locatore alla società di assicurazione circa regolarità dei pagamenti dei canoni e degli oneri accessori da parte della conduttrice) è stata espressamente rifiutata dal sig. nelle proprie note d'udienza, sicché Parte_1 non residuano margini per una possibile conciliazione sul punto.
Al riguardo va evidenziato che si tratta di due differenti tipologie di garanzia, considerato, tra l'altro, che, ai sensi dell'art. 5 del contratto di locazione, la fideiussione bancaria doveva essere prestata con formale rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, dovendo, invero, la compagnia restare obbligata, senza eccezioni e riserve, in solido con il conduttore fino alla completa esecuzione del contratto, con la conseguenza che, in mancanza di specifico accordo, l'eventuale consegna di una fideiussione
5 assicurativa anziché di una fideiussione bancaria costituirebbe un aliud pro alio non satisfattivo dell'obbligazione.

5. Tanto premesso, stante il decorso di oltre 60 giorni dalla richiesta del sig. alla di consegna di fideiussione bancaria senza che detta Parte_2 CP_1 fideiussione sia stata consegnata (avendo peraltro dichiarato di CP_1 essere impossibilitata a procurarsela e non essendo legittimamente surrogabile, senza previo accordo, tramite una fideiussione assicurativa) e attesa l'espressa dichiarazione del locatore di avvalersi della relativa clausola risolutiva espressa di cui all'art. 22 del contratto, deve essere dichiarato risolto il contratto di locazione del 9.10.2015 intercorrente tra le parti.

5.1. Conseguentemente, al venir meno del titolo di detenzione contrattuale del bene, deve essere accolta la connessa domanda di rilascio dell'immobile e, per l'effetto, la deve essere condannata a rilasciare, in favore del sig. CP_1
l'immobile sito in Roma, via della Paglia, n. 7, piani Parte_1 secondo e terzo, interni 2, 3 e 4, contraddistinto al catasto al foglio 497, particella 337, subalterno 508, libero da cose e persone.
Stante la natura commerciale della locazione e in ragione delle condizioni delle parti, va fissata per l'esecuzione del rilascio la data del 6.10.2025.
6 Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale, non definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) dichiara risolto per inadempimento della conduttrice il contratto CP_1 di locazione del 9.10.2015 intercorrente tra le parti e relativo all'immobile sito in Roma, via della Paglia, n. 7, piani secondo e terzo, interni 2, 3 e 4, contraddistinto al catasto al foglio 497, particella 337, subalterno 508;
2) condanna a rilasciare, in favore di il su CP_1 Parte_1 descritto immobile libero da cose e persone e fissa per l'esecuzione del rilascio la data del 6.10.2025;
6 3) condanna a rifondere a le spese del presente CP_1 Parte_1 giudizio, che liquida in euro 1.700, oltre al rimborso forfettario (15%), iva e cpa nella misura di legge.
Roma, 3.7.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria QU GR

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