N. R.G. 33027/ 2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
SEZIONE QUARTA CIVILE
In funzione di giudice unico nella persona del dott. DE AL, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:
(C.F. ), cui è subentrata in corso di causa Parte_1 C.F._1
(C.F. Controparte_1 Parte_1
), con l'avv. Cartillone Biagio C.F._2
-attore- contro
(C.F. ), con l'avv. CO P.IVA_1
La Scala Giuseppe
RA IA NE (C.F. ) e C.F._3 Controparte_3
(C.F. ), con l'avv. Testori Achille C.F._4
CE UG (C.F. ), contumace C.F._5
-convenuti-
CONCLUSIONI
Per erede di Controparte_1 Parte_1
Nel merito: dichiararsi che il sottotetto de quo è un vano tecnico facente parte della proprietà dell'appartamento ad esso sottostante del convenuto NI non costituendo, come da atti di proprietà, parte comune dell'edificio.
-Accertare e dichiarare che per iure hereditaris la comparente per fatto dei suoi dante Controparte_1 causa ha acquistato ex art. 1158 c.c., in virtù del possesso continuato, manifesto, pacifico ed esclusivo la proprietà del sottotetto sovrastante l'intero appartamento del convenuto NI sito nel Comune di
, , costituito da una superficie totale di 69 mq circa, catastalmente CP_2 CO censito al Catasto Edilizio Urbano, partita 24783, foglio 436, mappale 159, sub 8 (159 subalterno 8),
1 zona 1, A5, con le coerenze: a nord , ad est proprietà a sud CO Controparte_4 proprietà ad ovest mappale 159 sub 7. Pt_1
Con vittoria di spese e compensi del giudizio. Respingersi ogni altra diversa domanda ed eccezione proposta da controparte.
*
Per Controparte_5
[...]
-respingere la domanda di usucapione proposta dall'attrice in quanto infondata in fatto e diritto per i motivi in atti;

-condannare l'attrice alla rimozione, a proprie spese, di ogni e qualsivoglia ostacolo alla piena fruibilità da parte dei condomini diversi dall'attrice e dell'amministrazione condominiale del sottotetto oggetto della domanda dell'attrice. Spese di lite rifuse.
*
Per NE RA IA e Controparte_3
IN VIA ISTRUTTORIA: I- La difesa delle esponenti, considerate le circostanze dedotte da parte attrice nei capitoli di prova dedotti ed alla luce dell'ordinanza emessa in data 30/7/20 da questo Tribunale nel giudizio possessorio a suo tempo intercorso (R.G. n. 23886/2019), con la quale era stato ordinata all'odierno attore “la rimozione di impianti elettrici e termici ed accumuli di materiale e masserizie varie, in legno, carta e qualsiasi altro materiale che possano determinare pericolo di incendio o crollo nel sottotetto” (cfr. doc.3 di parte attrice), chiede che venga disposta ispezione dei luoghi ex artt. 258 e seguenti cpc, al fine di accertare se tali impianti e materiali siano stati rimossi dall'odierno attore, stante l'evidente pericolosità degli stessi (già evidenziata da questo Tribunale), se ancora presenti. In subordine, si associa alla richiesta di parte attrice di CTU sullo stato dei luoghi relativi al sottotetto in questione.; II- non ammettere eventuali capitoli di prova dedotti ex adverso;
III- ammettere, occorrendo, prova testimoniale contraria sui capitoli di prova di parte avversa eventualmente ammessi con i testi che ci si riserva di indicare;
IV- acquisire il fascicolo del procedimento possessorio R.G. n. 23886/2019 (Giudice dott.ssa Canu), promosso avanti questo stesso Tribunale di Milano dal Parte_2
e dal sig.NI (ora qui convenuti) nei confronti del sig. (odierno
[...] Pt_1 attore). V- Con ogni ulteriore riserva istruttoria. IN VIA PRINCIPALE: accertata la fondatezza in fatto ed in diritto delle argomentazioni delle convenute, previa ogni più opportuna declaratoria del caso e/o di legge, respingere la domanda formulata dall'attore, di intervenuta usucapione, in quanto infondata in fatto e diritto per i motivi di cui in narrativa;
IN OGNI CASO:
- accertato e dichiarato che il sig. ha agito pretestuosamente, con colpa grave, condannare Parte_1 il medesimo -ex art.96, I comma, cpc- al risarcimento dei danni subìti dalle convenute nella misura quantificabile in € 10.000,00 (e cioè € 5.000,00 per ciascuna delle convenute) e/o nella diversa ritenuta
2 dovuta secondo giustizia e/o secondo quanto previsto dall'art.1226 cc, con gli interessi legali dalla data dell'emananda decisione sino al saldo;

- condannare l'attore, sig. al pagamento, a favore delle convenute, -ex art.96, III comma, Parte_1 cpc- di una ulteriore somma equitativamente determinata, con gli interessi legali dalla data dell'emananda decisione sino al saldo;

- condannare l'attore al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio.
Con ogni più ampia riserva di legge e del caso.
*
Per CE UG Contumace
§ § §
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Sui fatti di causa
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio il Parte_1 [...]
in (di seguito il ), NI EU, RI BA CO CP_2 CP_2
e , al fine di accertare l'intervenuto acquisto per usucapione della proprietà della Controparte_3 porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento del convenuto NI sito presso il Condominio, costituito da una superficie totale di 69 mq circa, catastalmente censito al Catasto Edilizio Urbano, partita
24783, foglio 436, mappale 159, sub 8 (159 subalterno 8), zona 1, A5, con le coerenze: a nord
[...]
, ad est proprietà a sud proprietà ad ovest mappale 159 sub CO Controparte_4 Pt_1
7.
L'attore (e, successivamente al suo decesso avvenuto in corso di causa, Parte_1 CP_1
in qualità di unica erede per disposizione testamentaria) ha dedotto di essere proprietario di un
[...]
appartamento sito al secondo piano del Condominio e della sovrastante porzione di sottotetto sita al terzo piano, in forza del contratto di compravendita stipulato nel 1976 dal padre . Persona_1
L'attore deduce di aver posseduto uti dominus, fin dall'acquisto della proprietà dell'appartamento da parte del padre, in modo esclusivo, pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto il sottotetto adiacente al sottotetto già di sua proprietà e sovrastante l'appartamento al secondo piano di proprietà del
NI.
In particolare, espone che il padre nel 1978, due anni dopo l'acquisto dell'appartamento e Persona_1
del sovrastante sottotetto, aveva abbattuto il muro divisorio esistente tra le due porzioni di sottotetto provvedendo altresì ad una parziale pavimentazione ceramica del sottotetto in continuità con la propria cucina, oltre a collocarvi la caldaia per la fornitura dell'acqua calda e per il riscaldamento
3 dell'appartamento e a murarvi una cassaforte utilizzata dai signori titolari di una gioielleria, Pt_1 Pt_1
per riporvi i preziosi.
Infine, parte attrice deduce di aver di fatto avuto sempre accesso esclusivo al sottotetto tramite il vano aperto tra le due porzioni di sottotetto, in quanto l'unico altro accesso, costituito da una botola nel soffitto dell'appartamento NI, sarebbe stato sempre ostruito da assi di legno inchiodate ovvero da altri materiali che ne impedivano l'apertura dal basso.
Si è costituito in giudizio il eccependo anzitutto la natura condominiale del sottotetto CP_2
oggetto di causa e la conseguente infondatezza in fatto e in diritto della pretesa avversaria.
Invero, contrariamente a quanto prospettato dall'attore, detta porzione di sottotetto, ospitando i terminali di impianti condominiali, avrebbe avuto da sempre una destinazione oggettiva e funzionale a servizio della collettività dei condomini, con la conseguenza che il possesso esercitato dall' sarebbe stato Pt_1 in ogni caso inidoneo agli effetti di cui all'art. 1158 c.c., in quanto configurante un mero possesso uti condominus.
Si sono costituite in giudizio altresì le convenute sigg.re BA RI e Controparte_3 contestando in fatto e in diritto la domanda attorea ed eccependo l'inidoneità del possesso esercitato dall'attore ai fini dell'usucapione del bene comune costituito dal sottotetto.
Le parti hanno depositato le memorie di cui all'art. 183 VI comma c.p.c. e, con ordinanza dell'1.11.2023, sono state ammesse le prove orali dedotte dalle parti limitatamente ai capitoli di prova specificamente indicati nell'ordinanza istruttoria.
Esaurita la prova orale, la causa è stata rinviata per l'udienza di precisazione delle conclusioni in trattazione scritta, in occasione della quale la controversia è stata trattenuta in decisione con assegnazione di termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La causa viene decisa sulla scorta delle seguenti motivazioni.
*
2. Sulla natura del sottotetto
Parte attrice assume di aver usucapito ex art. 1158 c.c. la proprietà della porzione di sottotetto adiacente al sottotetto già di sua proprietà, sita al terzo piano del per averla posseduta per oltre CP_2 quarant'anni, fin dal 1978.
4 L'esame della domanda attorea muove preliminarmente dalla qualificazione della natura giuridica della porzione di sottotetto, dovendosi in particolare stabilire se essa costituisca un bene comune ovvero un bene pertinenziale dell'appartamento sottostante di proprietà del NI.
Detta qualificazione incide sul riparto dell'onere della prova.
Qualora al sottotetto sia riconosciuta la natura di bene di proprietà privata, sarà sufficiente per l'attore provare, ai fini dell'acquisto a titolo originario della proprietà per usucapione, l'esercizio ultraventennale di un possesso pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto sul bene.
Diversamente, la natura condominiale del sottotetto impone l'onere di provare un quid pluris ai fini dell'usucapione, e segnatamente l'esercizio di un possesso non soltanto pacifico, pubblico, non clandestino e non interrotto, ma altresì esclusivo rispetto agli altri comproprietari (viene richiamata dalle convenute l'ordinanza Cass. 26691/2020, non massimata), atteso che l'uso e il possesso del bene sono facoltà oggetto del diritto di comproprietà, riconosciute ex lege a ciascun condomino ai sensi dell'art. 1102 c.c., come richiamato dall'art. 1139 c.c. in ambito condominiale.
Ebbene, a dire di parte attrice il sottotetto sarebbe formalmente di proprietà esclusiva del convenuto
NI quale pertinenza dell'appartamento di sua proprietà, in quanto quella porzione originariamente avrebbe svolto la funzione di vano di servizio e di vano termico per la diretta utilità dell'appartamento sottostante, nonché in quanto, anteriormente alla realizzazione del vano da parte di a tale Persona_1
porzione di sottotetto si poteva accedere solo ed esclusivamente dall'appartamento sottostante (del
NI).
Di contro i convenuti sostengono che la porzione di sottotetto sovrastante all'appartamento del NI avrebbe natura condominiale, avendo quell'area una destinazione funzionale a servizio dell'intero
Condominio, come la presenza di condutture e sfiati afferenti all'impianto di riscaldamento condominiale.
Inoltre, il sottotetto consente l'accesso al tetto del alle strutture comuni ed al solaio di CP_2
sostegno.
Il Tribunale osserva che la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune; il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando
5 assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo” (cfr.
Cass. ordinanza n. 9383/2020).
Nel caso di specie difetta un titolo che individui la natura giuridica della porzione sottotetto oggetto della pretesa usucapione, atteso che da un lato non esiste un regolamento condominiale che lo inserisca tra le parti comuni del Condominio e dall'altro lato nel titolo di acquisto del NI non è indicato quale pertinenza sovrastante l'appartamento (cfr. doc. n. 2 attore) a differenza del titolo di acquisto di parte attrice (cfr. doc. n. 1 attore) con cui è stata espressamente trasferita la proprietà del sottotetto soprastante l'appartamento.
Peraltro, allo stato degli atti di causa non risulta alcuna indicazione, neppure catastale, utile ai fini dell'individuazione della natura giuridica del sottotetto.
Pertanto, per stabilire la natura della porzione di sottotetto contesa, attesa l'assenza di un titolo, occorre indagarne le caratteristiche strutturali e l'oggettiva destinazione funzionale in concreto svolta, come chiarito dalla citata giurisprudenza di legittimità.
Ora, assume rilievo la relazione peritale, prodotta in giudizio sia da parte attrice sia dai convenuti, resa dal CTU ing. nell'ambito del giudizio di reintegrazione nel possesso e denuncia di Persona_2
danno temuto iscritto al numero di RG 23866/2019, instaurato tra le medesime parti innanzi al Tribunale di Milano ed avente ad oggetto la medesima porzione di sottotetto.
In risposta al primo quesito, descrivendo lo stato dei luoghi del sottotetto in questione, il nominato CTU ha dato atto che: “Nel sottotetto basso sono presenti masserizie, una catasta di legna vecchia e secca, vecchie condutture impiantistiche e sfiati […]” (cfr. pag. 4 ctu allegata alla memoria n. 2 di parte attrice).
La presenza di vecchie tubazioni impiantistiche nella porzione di sottotetto risulta altresì dalla documentazione fotografica allegata alla medesima ctu a pagina 7 (seconda foto).
Deve pertanto ritenersi provata la presenza di un impianto nel sottotetto.
Con riguardo alla titolarità di tale impianto, ovvero se lo stesso sia di proprietà privata ovvero condominiale, assumono rilevanza le dichiarazioni rese dal teste all'udienza del 1° Testimone_1 dicembre 2023, il quale ha indicato come condominiale l'impianto presente nel sottotetto, composto da vecchie tubature in ferro. Il teste invero, ha dichiarato di aver avuto esperienza diretta del sottotetto Tes_1 essendosi ivi recato personalmente, in qualità di dipendente della Ditta Edilparisi di Sant'Angelo
Lodigiano “incaricata dal Sig. EU NI dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione del suo
6 appartamento” al fine di “verificare la collocazione degli impianti condominiali ed evitare di danneggiarli durante le lavorazioni”, precisando altresì che “l'accesso dalla botola ebbe luogo senza intralci ed il personale medesimo scattò i rilievi fotografici che mi si rammostrano sub docc. 7-9) che raffigurano l'interno del vano sottotetto collocato al di sopra dell'appartamento NI” e che durante tale sopralluogo “[…] abbiamo verificato l'impianto idraulico che era tutto di ferro”.
Tali dichiarazioni depongono nel senso della natura condominiale del vecchio impianto presente nel sottotetto.
Di contro parte attrice, sulla quale grava l'onere di provare i fatti posti a fondamento della propria domanda ed in particolare la natura asseritamente privata del sottotetto conteso, nulla ha allegato in merito a dette tubazioni, omettendo anche solo di sostenerne la titolarità propria, altrui ovvero condominiale.
Né può attribuirsi valore probatorio alle dichiarazioni rese dai testi di parte attrice sig. e sig. Pt_3
che hanno escluso la presenza di impianti condominiali nel sottotetto rendendo la medesima Tes_2 dichiarazione: “E' vero che nel sottotetto non è mai esistito alcun impianto condominiale né di riscaldamento né di altro genere. Nel sottotetto non vi sono stati impianti diversi e ulteriori rispetto a quelli di senza null'altro precisare. Pt_1
Inveri, tali testimonianze risultano del tutto inattendibili in quanto generiche e non circostanziate, non avendo i testimoni precisato le ragioni per le quali sarebbero a conoscenza dei luoghi per cui è causa.
Al contrario la testimonianza resa dal sig. oltretutto avvalorata dai riscontri oggettivi del CTU, Tes_1
appare attendibile a fronte dei dettagli e delle circostanze riportate dal teste, il quale ha avuto un contatto diretto presso il sottotetto, collocando temporalmente tale accesso (nel febbraio 2019).
Può dunque ritenersi accertato che presso il sottotetto preteso dall'attore è presente un impianto condominiale.
Inoltre, come evidenziato dai convenuti costituiti e non contestato da parte attrice, il sottotetto conteso consente l'accesso al tetto e al solaio di sostegno nell'interesse di tutti i condomini. CP_6
Emerge dunque una destinazione oggettiva e funzionale della porzione di sottotetto conteso all'uso comune ed all'esercizio di un servizio di interesse condominiale.
Tale destinazione, secondo la richiamata giurisprudenza, comporta l'applicazione della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. in forza della quale la predetta area deve ritenersi parte comune dell'edificio condominiale.
7 Alla medesima conclusione si giunge altresì considerando le caratteristiche strutturali del sottotetto.
Invero, sebbene tale porzione abbia altezze inferiori rispetto alla porzione di sottotetto di proprietà Pt_1
tuttavia la porzione di sottotetto sovrastante la proprietà NI, alla luce delle produzioni fotografiche in atti, risulta avere dimensioni incompatibili con l'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento sottostante.
Al contrario tale porzione di sottotetto ha dimensioni tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, come del resto dichiarato dallo stesso attore che assume di averne fruito regolarmente.
In conclusione, può affermarsi che la porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento di NI ha natura condominiale.
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3. Sull'usucapione del sottotetto
Stante la natura condominiale della porzione di sottotetto oggetto della domanda di usucapione, parte attrice ha l'onere di provare di aver posseduto il bene comune uti dominus e non più uti condominus.
Parte attrice deve dunque dimostrare di avere sottratto all'uso comune quella porzione di sottotetto, per il periodo utile all'usucapione.
Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, infatti, “in tema di condominio, il condomino può usucapire la quota degli altri senza che sia necessaria una vera e propria interversione del possesso;
a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall'uso del bene comune, bensì occorre allegare e dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un'inequivoca volontà di possedere "uti dominus" e non più "uti condominus", senza opposizione, per il tempo utile ad usucapire” (Cass. ordinanza n. 17322/2010, nonché Cass. ordinanza n. 26691/2020, pag.
11 parte motiva).
In particolare, “In tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l'usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l'impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l'intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva, sicché, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell'atto materiale, il termine per l'usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata
8 comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva. (In applicazione dell'anzidetto principio, la S.C. ha ritenuto che il giudice di merito avesse, correttamente, escluso
l'avvenuto acquisto per usucapione, da parte di un condomino, della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento per non essersi palesata in forme inequivoche per gli altri condomini l'intenzione di possedere attesa l'impossibilità, per loro, di ispezionare il condotto a causa del blocco degli sportelli di accesso - presenti su tutti i ballatoi - dovuto a ragioni pratiche e di sicurezza)” (cfr. Cass. sentenza n. 11903/2015).
Nel caso di specie, parte attrice non ha assolto l'onere della prova richiesto ex art. 1158 c.c. con particolare riferimento alla natura condominiale del bene preteso.
L'attore ha indicato il compimento di una serie di condotte a suo dire idonee a rivelare agli altri condomini il mutamento di fatto avvenuto nel titolo del possesso della porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento di proprietà NI e idonee ad impedire agli altri condomini di fare parimenti uso del medesimo sottotetto.
In particolare, parte attrice, mediante documentazione fotografica, ha provato:
- la realizzazione di un vano nel muro divisorio tra le due porzioni di sottotetto che ha consentito, sino ad oggi, l'accesso diretto dalla proprietà di al sottotetto Pt_1 CP_6
- la parziale pavimentazione del sottotetto in continuità con il proprio locale cucina;
CP_6
- il posizionamento, nella medesima porzione di sottotetto oggetto di causa, della caldaia per la fornitura dell'acqua calda e per il riscaldamento del proprio appartamento e di un impianto elettrico esclusivamente collegato al contatore del proprio appartamento;

- la collocazione di una cassaforte murata.
Tuttavia, tali condotte non sono oggettivamente inconciliabili con la facoltà di godimento del bene comune (sottotetto) da parte degli altri condomini;
né tantomeno sono idonee a manifestare agli altri condomini l'intenzione dell' di possedere uti dominus la porzione di sottotetto contesa. Pt_1
Invero né l'apertura di un varco né tantomeno la collocazione di impianti ovvero di masserizie personali nel sottotetto impediscono agli altri condomini di accedere e utilizzare lo stesso bene comune.
Tali condotte costituiscono esclusivamente manifestazioni di un uso più intenso del bene comune da parte del condomino del tutto legittimo ai sensi dell'art. 1102 c.c., e pertanto sono inidonee a Pt_1
configurare un possesso ad usucapionem.
9 Inoltre, parte attrice indica quale condotta idonea ad escludere gli altri condomini dal godimento del sottotetto la chiusura ermetica della botola presente nel soffitto dell'appartamento del NI “che è sempre stata inchiodata da sopra con assi di legno”, senza mai alcuna opposizione da parte degli altri condomini.
Tuttavia, quest'ultima circostanza, astrattamente idonea a manifestare il possesso uti dominus del sottotetto condominiale da parte dell'attore con esclusione degli altri condomini, non è stata Pt_1
provata in giudizio.
Invero, alcuna prova documentale della chiusura ermetica della botola è stata prodotta dall'attore; né dalla prova orale è emerso alcunché.
I testi di parte attrice (segnatamente il sig. cugino dell'attore deceduto e il sig. figlio di Tes_3 Tes_2
erede dell'originario attore) hanno dichiarato rispettivamente: Controparte_1
- “Posso dichiarare che mio zio padre di mi disse che a quel sottotetto Persona_1 Parte_1 accedeva solo lui stesso”.
- “Si è vero che nell'appartamento del convenuto NI vi è una piccola botola senza scala di accesso, posta sul soffitto, da cui si può accedere alla porzione di sottotetto di cui è causa. La botola
è sempre stata chiusa ed ostruita fisicamente perché su di essa l'istante, secondo le sue esigenze, di volta in volta, ha posato dei materiali che hanno impedito l'apertura dal basso;
essa è sempre stata inchiodata da sopra con assi di legno. […] Preciso che fino a quando la botola non è stata sfondata non sapevo nemmeno dell'esistenza della stessa perché non era visibile”.
Tuttavia, tali dichiarazioni risultano del tutto inattendibili in quanto la prima è de relato e non fondata su un'esperienza diretta del teste, bensì su quanto allo stesso asseritamente riferito dal padre dell'attore.
La seconda (dichiarazione del risulta essere del tutto generica, non circostanziata e contraddittoria. Tes_2
Invero, il teste inizialmente dichiara che la botola è stata sempre inchiodata dall'alto, salvo poi Tes_2 ammettere di non aver mai avuto conoscenza dell'esistenza della stessa fino a quando questa non veniva
“sfondata” da parte degli operai incaricati dal NI, ovvero fino al 2019.
A tali dichiarazioni, pertanto, non può essere riconosciuta alcuna efficacia probatoria in ordine al carattere di esclusività del possesso esercitato sul bene comune da parte dell'attore. Con la conseguenza che anche la prova orale espletata non soddisfa l'onere della prova gravante su parte attrice.
Di contro dalle emergenze probatorie assunte in fase istruttoria risulta che il primo atto di esclusione dei condomini dal godimento del sottotetto condominiale, posto in essere da idoneo ai fini della Pt_1
10 decorrenza del termine per l'usucapione, è avvenuto solo nel febbraio 2019 quando, successivamente all'accesso al sottotetto da parte di operai incaricati dal NI, l' aveva provveduto a chiudere Pt_1 definitivamente dall'alto la botola mediante l'apposizione di assi chiodate, precludendo così ai condomini ogni possibilità di accesso al sottotetto.
Tale circostanza emerge anzitutto dalle dichiarazioni del teste il quale ha ricordato che “Si è vero Tes_1
che nel febbraio 2019 personale della Ditta Edilparisi di Sant'Angelo Lodigiano, incaricata dal Sig.
EU NI dell'esecuzione di lavori di ristrutturazione del suo appartamento in , al CP_2
Par
, , utilizzò la botola di cui al rilievo prodotto di cui al doc. 3 CO CP_2
pagina 8, e non doc. 3 come indicato nel capitolo che mi si rammostra per accedere al vano sottotetto collocato al di sopra dell'appartamento NI, [per] verificare la collocazione degli impianti condominiali ed evitare di danneggiarli durante le lavorazioni. Preciso che sono a conoscenza della suddetta circostanza poiché facevo parte del personale della società Edilparisi di Sant'Angelo Lodigiano con mansioni di coadiuvante;
preciso altresì che sono entrato io stesso in quella circostanza dalla botola che si trovava in cucina. […] Si è vero che l'accesso dalla botola ebbe luogo senza intralci ed il personale medesimo scattò i rilievi fotografici che mi si rammostrano sub docc. 7-9) che raffigurano
l'interno del vano sottotetto collocato al di sopra dell'appartamento NI. Preciso che in tale circostanza abbiamo verificato l'impianto idraulico che era tutto di ferro. […] Si è vero che l'ulteriore accesso del personale al sottotetto, pianificato per i giorni immediatamente successivi al primo, non poté avere luogo in quanto la botola risultò chiusa ermeticamente dall'alto. Preciso che abbiamo dovuto fare tutto il lavoro dall'esterno tramite un terrazzino che si trova nell'appartamento”.
Detta testimonianza risulta pienamente attendibile in quanto intrinsecamente coerente nonché ampiamente circostanziata.
Inoltre, la stessa trova conferma nelle dichiarazioni rese dalla sig.ra in sede di Controparte_1 interrogatorio formale, la quale ha affermato che “sopra la botola c'erano legni, tegole avanzate dal tetto, tavole e quindi non è stato molto facile aprire la botola. […] E' vero che l'ulteriore accesso del personale al sottotetto, pianificato per i giorni immediatamente successivi al primo, non poté avere luogo in quanto la botola risultò chiusa ermeticamente dall'alto ma tengo a precisare che nel sottotetto avevamo la cassaforte grande perché mio marito aveva un negozio di oreficeria e mio marito portava a casa dei preziosi e li metteva nella cassaforte: quindi può immaginare il nostro sgomento quando abbiamo visto che avevano sfondato la botola del sottotetto e che il personale dei lavori erano entrati
11 nel sottotetto. Preciso che io e mio marito non li abbiamo visti fisicamente entrare ma abbiamo visto la botola aperta. Allora ho chiamato mio figlio la sera stessa perché chiudesse con una tavola la botola e con sopra le tegole che c'erano prima. Inoltre, siccome abbiamo preso paura della presenza di questi estranei e abbiamo tolto tutti i preziosi dalla cassaforte e per qualche mese siamo stati con il patema
d'animo di poter avere intrusi”.
Dalle anzidette dichiarazioni risulta quindi che, fino al febbraio 2019, era possibile per i condomini l'accesso al sottotetto condominiale tramite la botola nonostante questa fosse chiusa. La presenza di legni, tegole avanzate dal tetto, tavole sopra la botola, infatti, non ne impediva l'apertura, ma la rendeva solo più difficoltosa, come ammesso dalla . CP_1
Solo successivamente all'accesso degli operai l'attore aveva sentito l'esigenza di chiodare la botola chiudendola ermeticamente.
Tale ultima circostanza conferma che fino a quel momento il possesso esercitato dall' non aveva Pt_1
precluso il godimento, anche solo potenziale, del sottotetto da parte degli altri condomini.
Ulteriore conferma dell'attendibilità e veridicità delle dichiarazioni rese dal emerge dalla relazione Tes_1
peritale già menzionata, redatta nel 2020 dal CTU ing. in cui viene dato atto che la Persona_2 botola è attualmente non apribile essendo inchiodata dall'alto mediante “chiodatura recente” come risulta dalla seconda fotografia a pagina n. 8 della perizia (doc. prodotto con memoria n. 2 art. 183 comma
VI c.p.c.).
Pertanto, a fronte delle testimonianze escusse e delle produzioni documentali in atti risulta che -al più- parte attrice ha esercitato un possesso esclusivo ed escludente nei confronti degli altri condomini sul sottotetto condominiale solamente dal 2019.
Manca quindi la prova dell'esercizio del possesso esclusivo continuato e ininterrotto del sottotetto condominiale da parte dell'attore per un periodo utile all'usucapione, non essendo sufficiente, ai fini dell'usucapione del bene condominiale da parte del singolo condomino, il mero non uso del bene da parte degli altri condomini.
Deve pertanto essere rigettata la domanda attore di usucapione del bene condominiale per non aver parte attrice assolto l'onere della prova richiesto ai fini dell'usucapione ex art. 1158 c.c. in materia condominiale.
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12 4. Sulla domanda riconvenzionale del convenuto CP_2
Il Condominio ha chiesto la condanna di parte attrice “alla rimozione, a proprie spese, di ogni e qualsivoglia ostacolo alla piena fruibilità da parte degli altri condomini e dell'amministrazione condominiale del sottotetto oggetto della domanda”.
Tale domanda è fondata e merita accoglimento nei limiti di seguito esposti.
È documentalmente provato, nonché confermato dai testi e da parte attrice, che la botola presente nel soffitto dell'appartamento NI, unico punto di accesso al sottotetto per i condomini, CP_6
è stata chiusa ermeticamente nel 2019 mediante la chiodatura di assi di legno.
Tale condotta posta in essere dall' di fatto impedisce il godimento del sottotetto agli altri condomini Pt_1
e pertanto costituisce un esercizio abusivo e illegittimo del possesso del bene comune in violazione dell'art. 1102 c.c. a norma del quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Va pertanto accolta la domanda del di condanna alla rimozione degli ostacoli presenti nel CP_2 sottotetto che impediscono agli altri condomini l'accesso al bene comune tramite la botola, con la precisazione che resta comunque consentito ex art 1102 c.c. al odierno attore continuare ad CP_2
esercitare un possesso più intenso sul sottotetto e segnatamente ivi mantenendo le masserizie e gli impianti che vi ha collocati, sempre che non siano di ostacolo all'accesso degli altri condomini.
*
5. Conclusioni
La domanda di parte attrice va rigettata.
In accoglimento della domanda riconvenzionale del , va ordinata a parte attrice la rimozione CP_2
di ogni ostacolo che impedisce l'accesso al locale condominiale (sottotetto) da parte degli altri condomini e segnatamente la rimozione delle assi di legno chiodate sulla botola.
La domanda di condanna ex art. 96 commi I e III c.p.c. formulata dalle convenute BA RI e non può, invece, trovare accoglimento, in quanto, sebbene la pretesa attorea Controparte_3
sia risultata infondata, non è ravvisabile né mala fede né colpa grave nell'azione proposta dall'attore, peraltro neppure prospettato da parte delle convenute;
né tantomeno la pretesa azionata appare essere temeraria o pretestuosa così da giustificare la condanna ex 96 terzo comma c.p.c..
13 Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta del D.M.
147/22, tenuto conto del valore della controversia indeterminato di media complessità sulla base dei valori minimi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano ogni altra istanza, eccezione o deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così decide:
1) rigetta la domanda di parte attrice;

2) in accoglimento della domanda riconvenzionale del , CO
, condanna parte attrice alla rimozione, a proprie spese, delle assi di legno chiodate che CP_2 impediscono l'apertura della botola di accesso al sottotetto nonché alla rimozione di CP_6 ogni altro ostacolo che impedisca agli altri condomini di accedere al bene comune;

3) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore del CO
, , che si liquidano in € 5.431,00 per compensi professionali, oltre rimborso
[...] CP_2 forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge;

4) condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore di BA ER RI e
[...]
che si liquidano in € 5.431,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario Controparte_3 spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge.
Così deciso in Milano il 15 agosto 2025
Il giudice
(DE AL)
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