REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
in composizione monocratica e nella persona del Giudice On. dott. Silvio La Rana, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 843 / 2022 di R.G. avente ad oggetto “inadempimento contrattuale”
promossa da
(c.f. ), rappresentato e difeso dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
RI AL e AR IL con studio in Nocera Inferiore (SA) alla
P.zza Amendola 11, come in atti, ATTORE
contro
(c.f. , residente in [...] alla Controparte_1 C.F._2
Via Dante Alighieri 6, CONVENUTO contumace
CONCLUSIONI
All'udienza del 24 settembre 2025 i difensori della parte costituita rassegnavano le conclusioni così come riportate nel verbale in atti, in pari data redatto;
all'esito la causa veniva trattenuta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Si omette di sviluppare lo svolgimento del processo atteso che l'art. 132 cpc stabilisce che la sentenza deve contenere unicamente la “concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione”.
Pertanto, devono all'uopo, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia, sia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, sia i verbali di causa.
Del resto, trattandosi di disposizione normativa dettata con evidente finalità di accelerazione ai fini della produzione della sentenza, deve ritenersi che essa consenta al giudice di pronunciare quest'ultima, senza premettere la concisa esposizione dello svolgimento del processo, precedentemente richiesta dal comma secondo dell'art. 132 cpc, la quale risulta, peraltro, agevolmente
Pagina 1 suscettibile di essere desunta dalla lettura degli atti introduttivi e di costituzione delle parti, nonché dai verbali dell'udienza in cui la causa è stata trattata, istruita e discussa, con la conseguenza che non potrà, pertanto, considerarsi affetta da nullità la sentenza, resa nella forma predetta, che non contenga la concisa esposizione dei fatti e, dunque, dello svolgimento del processo (cfr. in tal senso, sia pure con riguardo all'ipotesi analoga ma non identica dell'art. 281 sexies cpc,
Cass. N° 22409/06).
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, al giudice adito piace ricordare alle parti che è suo dovere decidere sulla base degli atti e delle risultanze istruttorie di cui al fascicolo d'ufficio e quelli prodotti dagli interessati al giudizio.
Ciò premesso, si rileva innanzitutto che nella fattispecie in esame, il codice nel titolo IV del libro I tratta dell'esercizio dell'azione, ma non determina il concetto d'azione, né fornisce la nozione della domanda alla quale fa riferimento.
La norma contenuta nell'art. 99 cpc dispone che chi vuol far valere un diritto in giudizio deve proporre domanda al giudice competente.
Tale disposizione si collega all'altra contenuta nell' art. 2907 1° comma cc secondo cui alla tutela giurisdizionale dei diritti provvede l'autorità giudiziaria su domanda di parte.
Le condizioni dell'azione devono essere accertate dal giudice d'ufficio, indipendentemente dal comportamento processuale del convenuto, che può non contestare la verità di certi fatti allegati da parte dell'attore a fondamento della domanda.
Quello che importa tener presente è che l'art. 115 cpc pone il divieto dell'utilizzazione del sapere privato del giudice e della ricerca d'ufficio della verità oltre il thema decidendum ed il thema probandum.
Il giudice, quindi, deve giudicare secundum alligata et probata.
Orbene, dall'esame della documentazione allegata dall'attore sembra che esista in capo allo stesso un diritto sostanziale e che lo stesso appartenga a chi ne ha chiesto la tutela.
La domanda appare, quindi, fondata e meritevole di accoglimento per quanto di ragione.
Con atto di citazione del 24 gennaio 2022, il sig. conveniva in Parte_1 giudizio il sig. deducendo di aver sottoscritto con lo stesso un Controparte_1 contratto preliminare di compravendita in data 18.06.2019 autenticato nelle firme Pagina 2 dal Notaio di Scafati - rep. 82993 e racc. 39142 - registrato Persona_1 all'Agenzia delle Entrate di Pagani in data 03.07.2019, per l'acquisto di un locale sito al piano terra di mq 32 con entrostante servizio e spiazzo esterno, censito nel
Catasto Terreni del Comune di Scafati al foglio 26 mappale 73 sub 2 cat. C1, per il prezzo di € 45.000,00 di cui 25.000,00 versati a titolo di caparra confirmatoria in sede di sottoscrizione del contratto preliminare ed ulteriori € 9.220,00 corrisposti a mezzo bonifici bancari. Che invitato per la stipula del rogito definitivo il promissario venditore non compariva e dalla verifica dei documenti catastali l'immobile promesso in vendita risultava non conforme ai titoli edilizi e/o la loro mancanza.
Sulla scorta di tale inadempienza l'attore chiedeva la risoluzione del contratto preliminare e per l'effetto la condanna ex art. 1385 2° comma cc del sig. alla restituzione del doppio della caparra e degli acconti versati, oltre le CP_1 spese del giudizio.
Il convenuto, regolarmente citato, rimaneva contumace.
MOTIVI DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente va dichiarata la legittimazione delle parti ad agire.
Dalla documentazione in atti, dalla istruttoria nonchè dall'atteggiamento processuale del convenuto (rimasto contumace), è fuori di ogni dubbio che le parti in causa sono state protagoniste del rapporto intercorso fra di esse.
Nel merito, la domanda è fondata e, va accolta.
La domanda attorea, dunque, è finalizzata ad ottenere una declaratoria di risoluzione del contratto, previo accertamento giudiziale di inadempimento da parte della convenuta venditrice, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 cc.
Nel caso in esame è stato documentalmente provato che il convenuto, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare di vendita, avente ad oggetto un locale sito al piano terra di mq 32 con entrostante servizio e spiazzo esterno censito nel Catasto Terreni del Comune di Scafati al foglio 26 mappale 73 sub 2 cat. C1, abbia ricevuto dall'attore l'importo di 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, come si evince dal contratto preliminare di compravendita autenticato nelle firme oltre da € 9.220,00 a mezzo bonifici bancari come da copie degli stessi prodotti da parte attrice.
Nel corso dell'istruttoria è emerso che il bene promesso in vendita mancasse di alcune qualità essenziali, quali agibilità e difformità catastali.
Ciò chiarito sulla situazione fattuale, per come emersa in sede istruttoria, occorre valutare se la difformità catastale dell'immobile oggetto di vendita, integri un
Pagina 3 inadempimento contrattuale della venditrice, di non scarsa importanza tale da legittimare la richiesta di risoluzione del contratto preliminare.
La difformità catastale di un immobile incide in modo determinante sull'efficacia del contratto preliminare di compravendita. In particolare la mancanza di conformità tra lo stato di fatto e i dati catastali o le planimetrie integra un inadempimento rilevante per il promittente venditore, legittimando il recesso della parte promissaria acquirente e persino la risoluzione del contratto.
Con la sentenza n. 13959 del 26 maggio 2025 la Corte di Cassazione, sezione II, ha evidenziato che l'obbligo di regolarizzazione catastale ha natura essenziale e non può essere considerato un adempimento di secondaria importanza.
In proposito, l'art. 1497 cc, in materia di vendita prevede che quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso cui è destinata, il compratore ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi.
Deve, pertanto, ritenersi legittima la richiesta di risoluzione del contratto, considerato che sussiste inadempimento di non scarsa importanza, sia dal punto di vista oggettivo, per la carenza di qualità da ritenersi essenziali per il bene oggetto di vendita, secondo un'interpretazione sistematica e di buona fede delle previsioni contrattuali, sia dal punto di vista soggettivo, per il comportamento complessivamente tenuto dal convenuto (cfr. Cass. II sez. civ. n. 19579/2021).
Nel caso di specie, è, inoltre, da ritenersi legittima e corretta la quantificazione della somma risarcitoria da parte dell'attore, il quale - seppure formulando domanda di risoluzione del contratto e non di recesso - ha richiesto la restituzione del doppio della caparra confirmatoria di cui all'art. 1385 prevista nel contratto;
ciò in quanto i due rimedi - richiesta del doppio della caparra versata ex art. 1385 cc o richiesta di risarcimento integrale del danno, da provare nel quantum - sono alternativi e fondati sui medesimi presupposti e previ accertamenti.
Ove, infatti, la parte non inadempiente decida di azionare il rimedio specificamente previsto dall'art. 1385 cc, deve comunque procedersi all'accertamento della sussistenza di un inadempimento di non scarsa importanza a carico della controparte, ai sensi dell'art. 1455 cc, come avvenuto nel caso di specie, risultando la previsione di cui all'art. 1385 cc uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, quale predeterminazione convenzionale del danno risarcibile (cfr. Cass. II sez. civile n.
21317/2024, Cass. n. 18266/2011).
Pagina 4 Per tutto quanto sin qui esposto, accertato il grave e colpevole inadempimento di quest'ultimo va condannato al pagamento in favore dell'attore Controparte_1 della somma di € 50.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale.
Per le medesime suesposte ragioni, parte convenuta va Controparte_1 condannato alla restituzione ex art. 2033 cc della somma di € 9.220,00 ricevuta quale residuo prezzo dovuto, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Se ne deduce, quindi, che nella redazione della motivazione della sentenza, il giudice non è tenuto ad occuparsi espressamente e singolarmente di ogni allegazione, prospettazione ed argomentazione delle parti, essendo necessario e sufficiente in base all'articolo 132 n.4 cpc che esponga in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi ed i rilievi che, seppur non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con il percorso argomentativo seguito (cfr. Cass. Civ. Sez. VI, 17 maggio 2013, n.12123;
Cass. Civ. Sez. III, 21 febbraio 2013 n.4346; Trib. Nocera Inferiore, Sez. I, 26 novembre 2013 n.1431).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e, pertanto, il convenuto, deve essere condannato a rifondere all'attore, Controparte_2 Parte_1 le spese di lite, che si liquidano ex DM 147/2022, secondo lo scaglione di riferimento e tenuto conto dell'attività processuale svolta, in € 7.052,00, per compenso professionale, oltre Iva e CPA (se dovuti) spese forfettarie al 15% e spese vive per € 545,00.


P. Q. M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa recante n. 843/2022 R.G, vertente tra Parte_1
(attore) e (convenuto) così provvede: Controparte_1
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato tra le parti in data 18.06.2019 autenticato nelle firme dal Notaio di Scafati Persona_1 rep. 82993 e racc. 39142, registrato alla Agenzia delle Entrate di Pagani in data
03.07.2019, per inadempimento della parte convenuta, per le ragioni tutte addotte in parte motiva;

2) condanna parte convenuta, al pagamento in favore Controparte_1 dell'attore della somma di € 50.000,00 per le ragioni addotte in parte motiva, oltre interessi legali dalla domanda giudiziale al soddisfo;

Pagina 5 3) condanna parte convenuta, alla restituzione ex art. 2033 Controparte_1 cc della somma di € 9.220,00 ricevuta quale residuo prezzo dovuto, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

4) condanna parte convenuta, al pagamento delle spese di Controparte_1 lite in favore dell'attore, che liquida in € 7.052,00, per compensi, oltre IVA e CPA (se dovuti), spese generali al 15% e spese vive per € 545,00, da distrarsi in favore dei procuratori costituiti.
Così deciso in Nocera Inferiore 22/11/2025.
Il Giudice Onorario
(dott.Silvio La Rana)
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