REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE VIII CIVILE
In persona del giudice unico, dott.ssa Clelia Testa Piccolomini, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di primo grado iscritta al n. 16186 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2021, posta in decisione all'udienza del 26.5.2025 svoltasi con la modalità della trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., e vertente
TRA
( ) in persona dell'amministratore unico, con sede in Parte_1 P.IVA_1
Roma, via Leopoldo Ruspoli, 45, rappresentata e difesa dall'avv. Cristiana Mei, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Orti di Trastevere, 59, per procura allegata all'atto di citazione;
attrice
E
( ), nato a RB (CA) in [...] CP_1 C.F._1
09/03/1943, rappresentato e difeso dall'avv. Leonando Casu, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma, Viale di Trastevere n. 173, per procura allegata alla comparsa di costituzione;
convenuto
Oggetto: divisione.
CONCLUSIONI
All'udienza del 26.5.2025, svoltasi con la modalità della trattazione scritta, le parti concludevano come da note depositate nei termini assegnati.
FATTO E DIRITTO
1 1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la società con Parte_1
amministratore unico deduceva che, con due distinti atti (permuta a CP_2
rogito Notaio del 30.12.2013 e compravendita a rogito Notaio Persona_1
del 30.12.2013) diveniva proprietaria dei 4/5 dell'immobile sito Persona_1
in Roma, via Leopoldo Ruspoli, 45, distinto in catasto fabbricati al foglio 800, particella 277 sub 86; che la restante parte di 1/5 era di proprietà dell'odierno convenuto, fratello dell'amministratore unico della al quale CP_1 Pt_1
era pervenuto per successione ereditaria dei genitori e . Controparte_3 CP_4
Concludeva quindi chiedendo lo scioglimento della comunione, con assegnazione in proprio favore della residua quota di 1/5 e corresponsione al convenuto del corrispettivo della quota.

2. Si costituiva non opponendosi alla domanda di divisione ma CP_1
chiedendo, in via principale, la vendita all'incanto, in subordine la divisione in natura del bene, ove possibile, e, in via ulteriormente subordinata, lo scioglimento con assegnazione al fratello e liquidazione in suo favore della quota di proprietà.

3. Assegnati i termini 183 6° comma c.p.c. e disposta TU per la stima dell'immobile, la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e trattenuta in decisione all'udienza del 26.5.2025, con provvedimento comunicato in data
27.5.2025 e assegnazione dei termini di legge per le memorie e le repliche conclusionali scaduti in data 17.9.2025.

4. Oggetto del presente giudizio di divisione è l'immobile acquistato inizialmente da in comunione legale con , genitori di cinque fratelli Controparte_3 CP_4
Per_ ( , , e ); a seguito della morte del padre, CP_2 Per_1 Per_2 Per_3
Per_ della madre e, medio tempore, del figlio , l'immobile è pervenuto, per successione ereditaria, a , , e agli CP_1 CP_2 CP_5 CP_6
eredi di ( , , e ). Con atto di Per_5 Controparte_7 CP_8 CP_9 CP_10
compravendita del 30.12.2013, e gli eredi di CP_2 CP_6 Per_5
hanno ceduto le proprie quote dell'immobile alla società che, con atto di Pt_1
permuta stipulato in pari, ha altresì acquistato la quota di (cfr. relazione CP_5
2 notarile all. 2 della memoria attrice del 23.2.2022). Ad oggi quindi l'immobile risulta di proprietà della società attrice quanto ai 4/5 e di quanto alla restante CP_1
quota di 1/5. Risulta inoltre circostanza incontestata che l'immobile sia occupato dalla titolare della quota maggiore, e che, con sentenze del Trib. Roma n. Pt_1
15937/2017, attualmente appellata, e Trib. Roma 12712/2020 (all. 4 e 6 della comparsa di costituzione), la sia stata condannata al pagamento, in favore del Pt_1
convenuto ed in proporzione alla quota di cui è titolare, dei frutti civili e dell'indennità di occupazione sino alla divisione o alla vendita.

5. Le parti concordano sulla necessità di scioglimento della comunione non anche sulle modalità, avendo parte attrice chiesto l'assegnazione del bene, il convenuto invece la vendita all'incanto, in subordine la divisione in natura e, in ulteriore subordine, l'assegnazione alla parte attrice.
E' stata espletata in corso di causa una TU per verificare il valore del bene, la regolarità urbanistica e l'eventuale divisibilità in natura.
Il TU, arch. con argomentazioni fondate su verifiche di tipo tecnico, Persona_6
logiche e coerenti, tenendo conto delle quote spettanti ai comproprietari oltre che delle dimensioni e delle caratteristiche dell'immobile (costituito da un appartamento composto da: ingresso, soggiorno, cucina, due camere, disimpegno, camera di servizio con bagno, ripostiglio, due balconi), è pervenuto alla conclusione che lo stesso non sia divisibile in natura.
Al riguardo, va evidenziato come la non comoda divisibilità derivi non solo dalle dimensioni dell'immobile in rapporto alla ridotta quota di 1/5 spettante al convenuto, ma anche dagli interventi edilizi necessari alla creazione di due unità abitative autonome e autosufficienti, ciascuna dotata di servizi e ingresso proprio, con necessità peraltro di avviare pratiche edilizie e ottenere le prescritte autorizzazioni anche da parte del condominio.
A mente dell'art. 720 c.c., gli immobili che non siano comodamente divisibili e per la cui divisione è necessario il frazionamento, devono preferibilmente essere compresi per intero e assegnati al condividente che possiede la maggior quota. La Corte di
3 cassazione ha specificato in numerose pronunce, (ex multis Cass. 13.6.2016, n.
14343) che il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 cod. civ. “postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione dei bene stesso”.
Nel caso di specie, si tratta di un immobile di 138 mq, di cui 114 calpestabili, la cui porzione di un quinto si sostanzierebbe nell'isolamento di una sola stanza di circa 23 mq, rispetto al quale andrebbero assicurati servizi ed entrata autonoma;
la separazione implicherebbe quindi la necessità o di realizzare ingressi e servizi autonomi per ciascun appartamento, con i relativi costi, o addirittura di costituire servitù prediali, soluzioni che richiederebbero peraltro il superamento di problematiche sotto il profilo tecnico e di regolarità urbanistica oltre a comportare costi ingenti.
Non può quindi accogliersi la richiesta del convenuto di rimessione della causa sul ruolo per integrare la TU (in merito alla eventuale divisibilità in natura del bene alla luce delle modifiche normative nel frattempo intervenute, che indicherebbe come limite minimo per l'abitabilità 20 mq e non più 28 mq) a fronte delle problematiche suindicati, della complessità degli interventi e degli ingenti costi, che rischiano di essere superiori al valore della parte di immobile da destinare al convenuto.

6. Neppure appaiono condivisibili le contestazioni del convenuto con riguardo al valore di stima del bene, indicato dal TU in €/mq 2.221,51 per un totale €
306.567,85, difettando l'allegazione e la prova di elementi oggettivi che comprovino un valore del bene considerevolmente superiore. Quanto poi al raffronto con immobili di zona, rimandando a quanto già dedotto dal TU in risposta alle osservazioni del convenuto, va evidenziato come non sia stata data adeguata prova
4 dello stato interno degli immobili che si assumono venduti a prezzi maggiori (se analogo o migliore di quello odierno), né che i prezzi di offerta indicati in sede di messa in vendita corrispondano a quelli effettivi di vendita.
Neanche ha trovato adeguato riscontro probatorio, il dedotto aumento dei prezzi di vendita nell'ultimo anno e, comunque, nel periodo successivo all'espletamento della
TU, che il convenuto allega come fatto notorio senza tuttavia supportarlo con alcun dato concreto che possa giustificare il richiesto rinnovo della TU, tenendo peraltro conto dei costi aggiuntivi di una stima integrativa e, comunque, di come la stima nell'ambito di una divisione giudiziale non possa mai essere contestale alla vendita.

7. Deve quindi dichiararsi l'indivisibilità in natura del bene;
tenendo poi conto della previsione di cui all'art. 720 c.c. e della preferenza che il codice attribuisce all'assegnazione ad uno dei comproprietari rispetto alla vendita a terzi, deve accogliersi l'istanza proposta dall'attore, quale titolare della maggiore quota, di procedere alla divisione mediante assegnazione.
Dalla TU sono tuttavia emerse irregolarità urbanistiche del bene, consistenti in difformità nella distribuzione interna rispetto agli elaborati grafici dell'ultimo titolo edilizio (progetto prot. 55264/61), che le parti non hanno documentato né allegato aver ad oggi sanato, pur avendo TU indicato gli interventi, per i quali occorre una
C.I.L.A. in sanatoria, ed i costi necessari, preventivati in € 2.5000,00.
Le dette irregolarità, incidendo sulla commerciabilità del bene, precludono altresì la divisione sia mediante vendita che assegnazione, come ormai riconosciuto dalla giurisprudenza a seguito della sentenza di Cassazione a sezioni unite n. 25021 del
07/10/2019.
Occorre quindi rimettere la causa sul ruolo al fine di verificare l'eventuale avvenuta sanatoria o, comunque, la volontà delle parti di provvedervi, così da procedere alla divisione mediante assegnazione, previa determinazione delle modalità di versamento del conguaglio da parte dell'assegnatario. Il costo di tale regolarizzazione dovrà poi essere posto a carico dei condividenti proporzionalmente alla propria quota, e se ne
5 terrà conto nella determinazione del conguaglio a seconda di chi tra i condividenti si farà carico del detto costo.
Quindi, in conclusione, deve dichiararsi l'indivisibilità in natura del bene disponendo che si proceda alla divisione mediante assegnazione alla parte attrice previa regolarizzazione del bene.
La definizione delle spese avverrà in sede di decisione finale, valutando in quella sede e ai fini delle spese, la proposta di acquisto della quota già avanzata dalla società attrice in sede di mediazione.


P.Q.M.


Il Tribunale, non definitivamente pronunciando, così provvede:
• Dichiara la non divisibilità in natura dell'immobile sito in Roma, via Leopoldo
Ruspoli, 45, piano 2° int. 3, distinto in catasto fabbricati al foglio 800, particella 277 sub 86 e ne dispone la divisione mediante assegnazione alla parte attrice titolare della quota maggiore che ne ha fatto assegnazione;

• Rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza.
• Spese al definitivo.
Così deciso in Roma il 6.10.2025
Il Giudice dott.ssa Clelia Testa Piccolomini
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della MOT dott.ssa Beatrice Stella Marini.
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