R.G. n. 3264/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA Sezione LOCAZIONE
Oggi 21 novembre 2025 compare per parte intimante l'Avvocato SCARDI MARINA che si riporta integralmente alle conclusioni precisate nelle note precedentemente depositate e chiede che la causa venga decisa insistendo per l'accoglimento delle domande ivi formulate. Nessuno compare per parte intimata peraltro notiziata dell'odierna udienza come da comunicazione inviata dall'Avvocato Scardi e depositata nel fascicolo telematico. IL GIUDICE decide la presente causa come da dispositivo di cui dà lettura e motivazioni che deposita. Manda alla cancelleria. Il Giudice Paola Agliardi
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE LOCAZIONE
Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, all'esito dell'udienza del 21 novembre 2025, sulle conclusioni precisate dall'Avvocato SCARDI MARINA per parte intimante nelle note scritte autorizzate, ha pronunciato ex artt. 429 e 447-bis cpc, dando lettura del dispositivo, la seguente SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3264 del Ruolo Generale Affari Civili dell'anno 2025 e vertente TRA
(codice fiscale;
Parte_1 P.IVA_1 partita IVA rappresentata e difesa, giusta procura alle P.IVA_2 liti in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, dall'Avvocato SCARDI MARINA del Foro di Brescia;
PARTE INTIMANTE
(codice fiscale e partita IVA ) Controparte_1 P.IVA_3 rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta con contestuale opposizione alla convalida di sfratto, dall'Avvocato MATTEO SASSONE del Foro di Bergamo che ha poi rinunciato al mandato come da pec del 24 giugno 2025; PARTE INTIMATA
Da questo momento ogni scritto/documento richiamato è da intendersi di seguito interamente ripetuto e letteralmente trascritto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la società deduceva il Parte_1 mancato pagamento da parte della società Controparte_1 dell'importo di euro 8.052,00 a titolo di canoni insoluti maturati da dicembre 2024 per la locazione di immobili siti in RI (BS) alla Via Campagnola 8/10 (catastalmente: particella 413 sub. 11 Cat. D/8 e particella 413 sub. 9 Cat. D/8 del foglio NCT/27 di catasto fabbricati), come da contratto di locazione ad uso commerciale del 1° maggio 2024, debitamente registrato;
chiedeva pertanto la convalida dello sfratto intimato e l'emissione di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e a scadere.
La convenuta si costituiva in giudizio Controparte_1 opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto, eccependo il difetto del presupposto della gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. e la sussistenza di vizi della cosa locata.
All'udienza del 27.3.2025, stante la persistenza della morosità (per euro 10.736,00) il Giudice, ricorrendone i presupposti, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc fissando per l'esecuzione il giorno 30.5.2025; disponeva quindi mutamento del rito concedendo alle parti termine per l'integrazione degli atti introduttivi mediante il deposito di memorie e documenti.
All'udienza del 26.9.2025 nessuno compariva per parte intimata mentre l'Avvocato SCARDI per parte intimante, depositato telematicamente verbale negativo relativo all'avvenuta procedura di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010 in assenza di parte conduttrice nonché pec relativa alla rinuncia al mandato dell'Avvocato Matteo Sassone per parte intimata, chiedeva fissarsi udienza per discussione e precisazione delle conclusioni rinunciando ai termini per il deposito di memorie integrative e dando atto che l'immobile era stato nel frattempo abbandonato. Ritenuta chiusa la fase istruttoria, il Giudice fissava udienza per la precisazione delle conclusioni;
quindi, la causa veniva decisa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte intimante ha dimostrato il titolo alla base della sua pretesa creditoria e la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice Controparte_1 risulta fondata in fatto ed in diritto. Il principio per cui è il conduttore a dover provare di aver regolarmente pagato è stato ribadito anche con recenti pronunce nelle quali si legge: “In relazione alla eccezione di pagamento, giova ricordare che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto di locazione, sostenendo l'inadempimento della controparte per mancato pagamento dei canoni pattuiti, in quanto creditore è tenuto unicamente a provare la fonte negoziale o legale del proprio diritto e ad allegare l'altrui inadempimento;
spetta, difatti, al debitore provare di aver adempiuto alla propria obbligazione (…)”. Ai sensi dell'articolo 5 L.392/78 e salvo quanto previsto dall'articolo 55 della medesima legge, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile. Precisato, per quanto occorrer possa, che l'articolo 55 - cosiddetto termine di grazia - per giurisprudenza maggioritaria non trova diretta applicazione nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, il richiamato articolo 1455 fissa il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento come limite minimo alla facoltà riconosciuta alla parte non inadempiente di chiedere la risoluzione del contratto. In mancanza di una clausola risolutiva espressa validamente apposta al contratto ed invocata, la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento spetta al giudice e l'orientamento più consolidato sul criterio in base al quale condurre il giudizio, è quello che impone una valutazione in termini di relatività, nel senso che il giudice è chiamato ad accertare in concreto la gravità dell'inadempimento mediante la combinazione sia di elementi oggettivi, ovvero l'incidenza dell'inadempimento e dei suoi effetti sull'economia complessiva del rapporto contrattuale, sia di elementi soggettivi, quali l'interesse del contraente all'esatto e tempestivo adempimento. Oggetto di valutazione è quindi, da un lato, l'interesse del creditore all'adempimento della prestazione e la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto creando uno squilibrio del sinallagma contrattuale (in astratto, per la sua entità e, in concreto, per il pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente); dall'altro, il comportamento delle parti ed in particolare il “complessivo comportamento osservato dal conduttore” ovvero sia quello tenuto durante la locazione sia quello successivo alla proposizione della domanda, dovendo essere lo stesso idoneo a sconvolgere l'intera economia del rapporto e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
Che nel caso di specie l'inadempimento della conduttrice debba ritenersi connotato dal carattere della gravità si evince proprio sia dal reiterato ritardo nel pagamento dei canoni e mancato rispetto degli obblighi contrattuali sia dal comportamento tenuto anche nel corso del giudizio: ha di fatto abbondonato l'immobile, non ha più versato nulla a titolo di canoni risultando quindi morosa per euro 18.788,00 e non ha più coltivato alcuna difesa dimostrando di non avere più interesse alle domande alla base della propria costituzione ed opposizione. Quindi, nel caso di specie le domande/eccezioni formulate da
[...] non possono trovare accoglimento in quanto CP_1 infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate (in particolare non sussistono condizioni legittimanti la sospensione del pagamento del canone;
il conduttore è infatti tenuto a versare il canone nella sua interezza anche se si verifica una diminuzione nel godimento del bene locato ed anche ove tale evento sia riconducibile al fatto del locatore;
ricorrendone i presupposti può semmai chiedere la riduzione del canone pattuito o la risoluzione del rapporto per inadempimento del locatore, provando di aver correttamente adempiuto alle sue obbligazioni di conduttore e non eccependo la prevalenza dell'inadempimento altrui sul proprio). Sussistono invece i presupposti di legge per dichiarare la risoluzione del contratto di locazione che intercorre tra le parti. A parere di chi giudica infatti l'inadempimento della conduttrice oggetto di valutazione deve ritenersi rilevante ex art. 1455 del codice civile e grave al punto da legittimare la risoluzione del rapporto. La società va quindi condannata al Controparte_1 pagamento in favore della locatrice dei canoni, interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio degli immobili che viene fissato entro e non oltre il termine ultimo del 30 novembre 2025. Inoltre, per il generale principio della soccombenza, la convenuta va altresì condannata alla rifusione in favore Controparte_1 della società delle spese e Parte_1 competenze del giudizio che si liquidano, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010, in euro 3.500,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge. P.T.M. Il Tribunale di Brescia, in persona del Giudice dott.ssa Paola Agliardi, disattesa ogni diversa istanza e respinta ogni eccezione contraria, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dalla società con intimazione di sfratto per Parte_1 morosità e contestuale citazione per la convalida ritualmente notificata nei confronti di così provvede: Controparte_1
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale che intercorre tra le parti, relativo agli immobili siti in RI (BS) alla Via Campagnola 8/10 (catastalmente: particella 413 sub. 11 Cat. D/8 e particella 413 sub. 9 Cat. D/8 del foglio NCT/27 di catasto fabbricati), per grave inadempimento della società ; Controparte_1
- rigetta le domande/eccezioni formulate da Controparte_1 in quanto infondate in fatto e/o in diritto e comunque non provate;

- condanna la società , ove non vi avesse già Controparte_1 provveduto, al rilascio dei predetti immobili, liberi da cose e persone, entro e non oltre il termine ultimo del 30 novembre 2025;
- condanna la società al pagamento in Controparte_1 favore della società dei canoni, Parte_1 interessi dalla scadenza di ciascuna mensilità sino al saldo ed accessori tutti, scaduti e/o a scadere, maturati e/o maturandi, che risulteranno non pagati sino alla data di effettivo rilascio degli immobili predetti;

- condanna la società al pagamento in Controparte_1 favore della società delle spese e Parte_1 competenze del giudizio che liquida, tenuto conto anche dell'assistenza prestata per la procedura obbligatoria di mediazione ex d.lgs. n. 28/2010, in euro 3.500,00 per compensi professionali, oltre ad anticipazioni, rimborso forfettario per spese generali, IVA se dovuta e CPA come per legge.
Brescia, 21 novembre 2025. IL GIUDICE Paola Agliardi