REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
Sezione Seconda Civile in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Simona Gambacorta, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 8554/2024, promossa da
(P. IVA ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, col patrocinio dell'avv. Maurizio Torchia del Foro di Torino, presso il cui studio in Torino, corso Re Umberto n. 37, è elettivamente domiciliata
ATTORE contro
(C.F. ) e (C.F. CP_1 C.F._1 CP_2
), entrambi col patrocinio degli avv.ti Luca Battistella del Foro di Roma C.F._2
e AF RI del Foro di Torino ed elettivamente domiciliati presso il loro studio in Torino, corso Ferrucci n. 105
CONVENUTI
Conclusioni delle parti
Conclusioni di parte attrice (come da note scritte di precisazione depositate il 14.07.2025):
“Respinta ogni contraria istanza eccezione e deduzione.
NEL MERITO
In via principale
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di compravendita a rogito Notaio
[...]
in data 15.10.2021 Rep. N. 14130/11522, registrato l'8.11.2021 a Torino – DP II n. Per_1
54352 Serie IT e trascritto il 9.11.2021 a TORINO 2 n.ri Gen. 50262 e Part. 36447, ai sensi e
pagina 1 di 17 per gli effetti di cui all'art. 1489 c.c. e degli artt. 1453 e 1455 c.c., per grave inadempimento dei convenuti per le ragioni in atti esposte;

- per gli effetti, dichiarare tenuti e condannare i convenuti alla restituzione del prezzo corrisposto in sede di atto nella misura di € 310.000,00 nonché al risarcimento dei danni patiti da parte attrice, quantificati in € 50.000,00, salvo veriore somma accertanda, oltre rivalutazione ed interessi.
In via di stretto subordine
- disporre la riduzione del prezzo di compravendita in misura pari ad euro 68.000,00, con condanna dei convenuti alla restituzione della differenza pari ad euro 242.000,00 oltre interessi.
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di lite.
IN VIA ISTRUTTORIA
Si insiste affinchè sia disposto supplemento di CTU o in subordine sia disposta la convocazione del CTU stesso per rendere chiarimenti sui sottoindicati punti:
- se, per modificare le previsioni di Piano LA sul vincolo idrogeologico e sulla fascia di rispetto e di inedificabilità dal canale, occorresse o meno una variante strutturale al PRG a riorganizzazione del deflusso superficiale e della rete idrica secondaria del territorio comunale, così come indicato nello studio del Dott. approvato dal di Per_2 Per_3 CP_3
Beinasco nell'anno 2019;
- se l'area "A" indicata nella CTU quale edificabile, lo sarà o meno solo ad avvenuta realizzazione della viabilità di PRG ed, in tal caso, se, detratte le superfici da dismettere e tenuto conto della sua superficie pari a mq. 753,49, possa o meno essere allocata sulla stessa capacità edificatoria prevista dal PRG stesso.
Si insiste altresì per l'ammissione delle prove testimoniali dedotte in atti sui sottoindicati
CAPITOLI DI PROVA PER TESTI


1. Vero che i signori hanno conosciuto i signori solo in occasione della Per_4 CP_1 sottoscrizione del contratto preliminare in data 28 giugno 2021;


2. Vero che in tale sede è stata loro consegnata la perizia del Geom. prodotta agli Per_5 atti di parte attrice quale doc. 3;


3. Vero che in tale sede è stata omessa alcuna informativa ai promissari acquirenti e/o discussione sulla sussistenza di vincoli di inedificabilità sull'area oggetto del contratto preliminare;
pagina 2 di 17

4. Vero che i signori sono venuti a conoscenza del vincolo di inedificabilità Per_4 determinato dalla indicazione di un canale intubato nella cartografia del reticolo idrografico minore del PRGC solo successivamente alla stipula dell'atto di compravendita e nel corso dello svolgimento dell'incarico di progettazione del PEC ad opera dei geometri e CP_4 CP_5


5. Vero che, a fronte delle richieste di chiarimento dei predetti, sia il Geom. sia i Per_5
Geometri e hanno riferito che il problema era già stato superato in CP_4 CP_5 precedenza dai signori stessi, i quali avevano documentato per il loro tramite al CP_1 di Beinasco l'insussistenza del canale rappresentato nella cartografia del CP_3 reticolo idrografico minore del PRG.


6. Vero che la società , dalla data di sua costituzione, ha svolto Parte_1 esclusivamente due operazioni immobiliari in qualità di socio finanziatore e percepisce ricavi esclusivamente dal reddito locativo dei DUE fabbricati di sua proprietà, di cui uno locato alla società SIDACCIAI S.r.l., attualmente per circa 150.000,00 euro annuali.


7. Vero che i signori hanno sempre svolto e continuano a svolgere il lavoro di Per_4 commercianti all'ingrosso di ferro ed acciai tramite la società SIDACCIAI e che tale società ha avuto ricavi negli ultimi tre anni di oltre 10 milioni di euro l'anno.


8. Vero che i documenti da 15) a 18) prodotti da parte attrice provengono dalla contabilità della società SIDACCIAI ed IMMOBILIARE IL PARCO di cui Lei si occupa.
Con i testi indicati in seconda memoria”.
Conclusioni di parte convenuta (come da note scritte di precisazione depositate il 14.07.2025):
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:
- In via pregiudiziale,
• Accertare e dichiarare parte attrice decaduta dal diritto alla garanzia ai sensi dell'art. 1495, primo comma, c.c. e conseguentemente rigettare e/o dichiarare inammissibili le sue domande;

• Accertare e dichiarare prescritta l'azione di garanzia ai sensi dell'art. 1495, terzo comma,
c.c. e conseguentemente rigettare e/o dichiarare inammissibili le domande attoree.
- Nel merito,
In via principale, rigettare tutte le domande formulate dall'attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto ed in ogni caso respingere le domande nei confronti dei convenuti.
- In ogni caso con vittoria di spese e compensi. pagina 3 di 17 - In via istruttoria, si insiste per l'ammissione della prova testimoniale sui seguenti capitoli di prova:


1. Vero che a fine maggio - inizio giugno 2021 contattava il sig. per sapere se lui, CP_2 il fratello e la madre fossero interessati alla vendita di CP_1 Controparte_6 propri terreni in località Borgaretto così come meglio individuati nel contratto di compravendita, doc. 1, che si rammostra al teste?


2. Vero che incontrava il sig. insieme al sig. il 16.06.2021 CP_2 Testimone_1 presso il cantiere in cui quest'ultimo stava realizzando, unitamente alla società
[...]
il Complesso IL VILLAGGETTO? Parte_1


3. Vero che in tale occasione si discuteva delle problematiche dell'area oggetto di compravendita ed in particolare del vincolo idrogeologico gravante sui terreni?


4. Vero che Lei ed il sig. eravate a conoscenza della presenza del vincolo di Tes_1 inedificabilità idrogeologica sui terreni oggetto di compravendita, risultante dal PRG del
Comune di Beinasco?


5. Vero che sempre in tale occasione, il sig. dichiarava che avrebbe acquistato Tes_1 insieme ad un “socio finanziatore” ossia la società Parte_1


6. Vero che si occupava lei della stesura del contratto preliminare di vendita come da docc.

5-6 che si rammostrano al teste?


7. Vero che tale contratto preliminare veniva sottoscritto il 28.06.2021 presso il suo studio dal sig. oltre che dai signori e e che in tale sede il sig. Persona_6 CP_2 CP_1
menzionava il vincolo di inedificabilità gravante sui terreni oggetto della CP_2 compravendita, circostanza da lei riportata nel contratto preliminare, come da doc. 6 che si rammostra al teste?


8. Vero che lei determinava nella sua perizia stragiudiziale di stima del 22.06.2021 allegata all'atto di compravendita sub. all. C, doc. 1 che si rammostra al teste, il valore economico dei terreni compravenduti, poi tradotto in prezzo d'acquisto pari ad euro 310.000,00 euro, tenendo conto della loro destinazione urbanistica e dei vincoli presenti sugli stessi e risultanti dal
PRGC di Beinasco?
Si indica come testimone il Geometra nato a [...] il [...] e con Testimone_2
Studio professionale in 10042 Stupinigi (TO), Viale Torino n. 11.
Si richiamano, infine, tutte le produzioni documentali effettuate al momento dell'iscrizione a ruolo nonché con le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c.”. pagina 4 di 17 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1.1 La presente controversia concerne le domande con le quali (di Parte_1 seguito, “ ), a seguito dell'acquisto, dai convenuti, di una serie di fondi siti in Parte_1
Beinasco, ha chiesto – a mente dell'art. 1489 c.c. – la risoluzione del contratto di compravendita
(con consequenziale restituzione del corrispettivo e risarcimento del danno ovvero, in subordine, riduzione del prezzo) in ragione dei vincoli urbanistici che ne limitano l'edificabilità
e la cui effettiva portata sarebbe stata sottaciuta dai venditori, prima in sede di preliminare e, successivamente, all'atto del negozio traslativo.
1.2 A sostegno delle proprie domande la società attrice ha allegato le circostanze di fatto di seguito sintetizzate:
a) il 28.06.2021 quale promissaria acquirente, stipulava coi convenuti Parte_1
(nonché con la defunta comproprietaria ) un contratto preliminare Controparte_6 avente per oggetto una pluralità di terreni, tra loro contigui, pattuendo un prezzo di complessivi euro 310.000,00 (il preliminare, non prodotto da è comunque Parte_1 acquisito sub doc. 6 di parte convenuta);
b) nella promessa di vendita erano espressamente specificate, alla stregua del Piano
LA Generale Comunale (il “Piano LA”), sia (i) la destinazione urbanistica dei fondi (inclusi nella “zona 'RR1 – 4°', con indice di densità edilizia fondiaria… pari a mc/mq 1,50”) sia (ii) la classificazione dei medesimi sotto il profilo idrogeologico: a quest'ultimo proposito, le parti davano atto che, secondo la “Tavola
'Vincoli Idrogeologici e Geomorfologici'” allegata allo strumento di piano, i terreni erano ricompresi nella “Classe 3A” (cfr. atto di citazione, p. 2, punti 3-4, e doc. 6 parte convenuta);
c) la descritta classificazione idrogeologica era legata alla presenza, riportata nella carta di sintesi geomorfologica allegata al Piano LA, di un canale intubato;

d) per tramite del loro tecnico di fiducia, geometra Petitti, i promittenti venditori sostenevano l'erroneità dell'indicazione del canale, non riscontrabile in sito, affermando che tale errore sarebbe stato “superato con lo studio condotto dal Dott. Geol. Per_3 su incarico dell'Amministrazione Comunale, finalizzato alla riorganizzazione del deflusso superficiale… approvato con Delibera di Giunta Comunale n. 193 del
19.02.2019”; detta indagine avrebbe individuato un canale intubato giacente più a nord rispetto ai terreni in discussione e ciò avrebbe comportato “l'eliminazione della fascia di pagina 5 di 17 rispetto prevista dalla carta di sintesi geomorfologica” (cfr. atto di citazione, p. 2, punto
4);
e) i promittenti venditori consegnavano ad la perizia redatta dal geometra Parte_1
(cfr. doc. 3 parte attrice), che recava la stima del valore di mercato dei Testimone_2 lotti “Tenendo conto della possibilità di volume realizzabile sul sito”;
f) il 15.10.2021 veniva stipulato, tra i signori e , il contratto di CP_1 Parte_1
compravendita definitivo, di cui la perizia redatta dal geometra costituiva Per_5
l'Allegato C (cfr. doc. 4 parte attrice);
g) al fine di presentare al Comune di Beinasco un'istanza di Piano Esecutivo
Convenzionato (“PEC”), la società attrice dava mandato all'architetto , Controparte_7 al geometra nonché al geologo;
Controparte_8 CP_9
h) secondo quanto affermato nell'atto di citazione (p. 2, punto 8), i predetti tecnici erano i
“medesimi professionisti… in precedenza incaricati dai signori ” della CP_1 predisposizione di analogo piano (il mandato professionale, sottoscritto dai convenuti il
13.04.2025 e oggetto di registrazione, è prodotto quale doc. 6 di parte attrice);
i) l'istanza di PEC era depositata il 10.07.2023; nella relazione illustrativa e negli elaborati progettuali (cfr. docc. 7 e 8 parte attrice) i tecnici di fiducia di “davano Parte_1 atto” dell'insussistenza del canale intubato e “proponevano” il convogliamento delle acque piovane in un fosso esterno all'area interessata (cfr. atto di citazione, p. 2, punto
9);
j) con nota del 02.11.2023 (cfr. doc. 9 parte attrice), l'Amministrazione Comunale rigettava l'istanza, evidenziando come i fondi oggetto del prospettato intervento (i) ricadessero nella fascia di rispetto di 200 m dal cimitero di Borgaretto – sulla cui riduzione a soli 50 m, disposta dal Piano LA, la si era espressa CP_10 ribadendo “la valenza di salvaguardia della norma che connota la fascia di rispetto di
200 m in quanto disciplina che opera indipendentemente dal suo recepimento nello strumento urbanistico” – e (ii) fossero altresì compresi nella fascia di rispetto di 10 m per lato dal canale intubato rappresentato nella carta di sintesi geomorfologica allegata allo strumento urbanistico (cfr. atto di citazione, p. 3, punti 10 e 11);
k) soltanto “a seguito dei successivi colloqui avuti con i competenti Uffici Comunali e di istanza di accesso agli atti” (cfr. atto di citazione, p. 3, punto 12), l' Parte_1 apprendeva che già il 02.12.2015 i signori avevano proposto al Comune una CP_1 pagina 6 di 17 “Richiesta di chiarimenti e motivazioni”, con la quale avevano sottolineato l'assenza di riscontri circa l'esistenza del canale intubato e avevano chiesto “che [venisse] motivata la fascia di rispetto in essere in quanto il presunto fosso a monte della proprietà risulta interrotto e obliterato…” (cfr. doc. 11 parte attrice); tale richiesta non era stata accolta dall'Amministrazione;
l) tanto l'esistenza di questa richiesta quanto il suo mancato accoglimento sarebbero stati taciuti dai convenuti alla società attrice, “avendo al contrario, i predetti… fornito rassicurazioni a parte acquirente che l'errore era stato riconosciuto dal (cfr. CP_3 atto di citazione, p. 3, punto 13).
1.3 Con comparsa di risposta tempestivamente depositata si sono costituiti i signori , CP_1 instando per il rigetto delle domande. In particolare, i venditori hanno dedotto che: (i) nelle trattative precontrattuali avevano avuto un ruolo centrale e il geometra Testimone_1 Per_5 entrambi soggetti coinvolti, insieme ad in attività edificatorie su aree prossime a Parte_1 quelle per cui è causa;
(ii) il 16.06.2021, durante un incontro coi predetti, CP_2 informava i propri interlocutori “dell'esistenza di un vincolo di inedificabilità assoluta sui terreni dovuto alla presenza di un canale interrato risultante dal piano regolatore… anche se nei fatti non presente in sito” (cfr. comparsa di risposta, p. 3); (iii) segnatamente, il CP_1 riferiva che per “diversi anni” egli e gli altri comproprietari – “tramite i loro tecnici di fiducia… gli stessi che anno presentato la richiesta di PEC al di Beinasco per l'odierna attrice” CP_3
(cfr. comparsa di risposta, p. 3) – avevano sollecitato un allineamento delle risultanze del Piano
LA alla situazione effettiva, rivolgendo all'Amministrazione la richiesta di chiarimenti sub doc. 6 di parte attrice;
(iv) nel dicembre 2019 questa attività aveva portato all'elaborazione, su indicazione del dello studio geologico redatto dal dott. (cfr. doc. 2 parte CP_3 Per_3 attrice), che evidenziava la discrasia tra rappresentazione cartografica e stato di fatto;
ad esso, tuttavia, non aveva fatto seguito alcun intervento correttivo, non avendo il provveduto CP_3
a sottoporre all'approvazione regionale la variante al Piano LA;
(v) ciononostante, sia il sia il “chiarivano al sig. di essere già a conoscenza della Tes_1 Per_5 CP_2 problematica” (cfr. comparsa di risposta, p. 4) e ribadivano la propria intenzione di formulare una proposta di acquisto;
(vi) all'esito delle ulteriori trattative, i convenuti incaricavano il Per_5 di redigere una perizia di stima dei fondi, dando conto del vincolo idrogeologico, e di chiedere il rilascio del certificato di destinazione urbanistica;
(vii) all'atto della stipulazione del contratto preliminare, sottoscritto da quale legale rappresentante di Persona_6 Parte_1 CP_2 pagina 7 di 17 rimarcava la presenza del vincolo di inedificabilità – che il negozio, peraltro, CP_1 espressamente menzionava – e analoga sottolineatura era ancora fatta in sede di conclusione del definitivo (15.10.2021).
In diritto, i convenuti – sull'assunto della riconducibilità dell'azione di alla Parte_1 garanzia per vizi ex artt. 1490 e ss. c.c. – hanno preliminarmente eccepito la decadenza della società attrice dal diritto alla garanzia e, in ogni caso, l'estinzione del medesimo per il decorso della prescrizione annuale (dal momento che l'immissione nel possesso dei terreni risale al
15.10.2021, oltre due anni prima dell'instaurazione di questo giudizio). Nel merito, hanno negato la sussistenza di un inadempimento loro imputabile in relazione ad entrambi i vincoli urbanistici gravanti sui fondi. Quanto al vincolo idrogeologico, oltre ad evidenziarne la natura di onere apparente, in quanto inserito nello strumento di piano, hanno rimarcato come esso fosse espressamente richiamato negli atti negoziali inter partes e nei relativi allegati. Hanno quindi contestato l'esistenza di assicurazioni verbali circa il suo avvenuto superamento: per contro, che la società attrice avesse effettiva contezza dell'attualità e della reale portata del vincolo dovrebbe desumersi (i) sia dalla connotazione soggettiva di (operatore Parte_1 professionale del settore edile, come tale tenuto ad una diligenza qualificata nell'accertare la condizione urbanistica dei fondi), (ii) sia dalla circostanza che, per presentare l'istanza di PEC,
l'attrice si era rivolta ai medesimi tecnici già investiti della questione per conto dei venditori e che a questo titolo avevano dialogato con gli uffici comunali. Con riguardo, poi, alla fascia di rispetto cimiteriale, i convenuti hanno rilevato come questa, al tempo dell'operazione negoziale, fosse indicata nel Piano LA in 50 m e soltanto con la variante parziale deliberata il
02.11.2023, adottata in ottemperanza alle indicazioni della Regione, l'Amministrazione comunale ne avesse riportato l'ampiezza a 200 m. Tale variante, dunque, costituirebbe un fatto sopravvenuto, in alcun modo prevedibile dai venditori e, dunque, ad essi non imputabile.
2. Con ordinanza del 18.11.2024, riservata all'esito della prima udienza, il Giudice ha respinto le istanze di prova orale proposte dalle parti e ha disposto CTU finalizzata a stimare il valore di mercato dei terreni compravenduti alla luce dei vincoli urbanistici che li interessano, nonché a verificare la possibilità di trasferimento della volumetria non realizzabile in loco, determinandone altresì la quantificazione economica. Su sollecitazione dei convenuti, con ordinanza del 29.11.2024 il quesito è stato esteso anche alla stima del valore di mercato dei fondi alla data del contratto definitivo.
pagina 8 di 17 La disamina dell'elaborato peritale ha avuto luogo all'udienza dell'08.04.2024, ove entrambe le parti hanno chiesto la convocazione dell'esperto a chiarimenti (la società attrice, al riguardo, ha depositato specifiche controdeduzioni del proprio consulente di parte).
Con ordinanza del 14.04.2025 il Giudice ha ritenuto, tuttavia, la causa matura per la decisione, fissando al 14.10.2025 l'udienza ex art. 189 c.p.c. In quella sede le parti hanno ribadito le conclusioni già precisate;
la causa, dunque, è stata rimessa in decisione.
* * * * *
3. Tanto premesso, trattandosi di questioni preliminari di merito vanno in primo luogo esaminate le eccezioni, di decadenza e di prescrizione, che – sull'assunto dell'applicabilità, nel caso di specie, della disciplina (artt. 1490-1495 c.c.) in tema di vizi della cosa venduta – i venditori hanno proposto con la comparsa di risposta tempestivamente depositata.
Ritiene il Tribunale, tuttavia, che entrambe le eccezioni siano infondate.
Al riguardo va rammentato come l'ambito di operatività della garanzia per vizi sia pacificamente circoscritto ai soli “vizi… che attengono alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale”; per contro, l'esistenza di vincoli urbanistici è riconducibile alla diversa fattispecie di cui all'art. 1489 c.c., ove è configurata la diversa
“ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto” e che, in quanto tale, non soggiace ai termini preclusivi previsti in tema di vizi redibitori dall'art. 1495 c.c. (cfr., per tutte,
Cass. n. 10184/2014).
Nel caso di specie, l'azione esercitata da risulta effettivamente riconducibile al Parte_1 paradigma dell'art. 1489 c.c., avendo la medesima prospettato l'esistenza di limiti al godimento degli immobili acquistati in ragione dell'esistenza di vincoli urbanistici la cui reale portata i venditori avrebbero sottaciuto (e siffatta qualificazione giuridica, ancorché esplicitata nelle conclusioni soltanto con la memoria ex art. 171-ter, comma 1, n. 1, c.p.c., risulta già enunciata nell'atto di citazione, ove il riferimento alla disposizione richiamata si rinviene a p. 8 della narrativa). Peraltro, non pare superfluo rimarcare come tale domanda sia rimasta ferma per l'intero corso del giudizio: se è vero che, nella propria prima memoria integrativa (ivi, p. 3), ha richiamato precedenti giurisprudenziali nei quali si fa riferimento alla categoria Parte_1 giuridica dell'aliud pro alio e ha introdotto nelle proprie conclusioni il richiamo agli artt. 1453 e
1455 c.c., , è tuttavia parimenti vero che a questi riferimenti non si sono affiancate ulteriori pagina 9 di 17 allegazioni idonee a sostanziare la proposizione di una distinta azione o ad una emendatio di quella originariamente formulata.
Le eccezioni preliminari, pertanto, sono infondate e devono essere rigettate.
4.1 Ciò posto, al fine di vagliare la fondatezza delle domande proposte è necessario verificare se, nei vincoli pacificamente posti a carico dei fondi compravenduti dallo strumento di piano, sia possibile, o meno, ravvisare quegli “oneri… non apparenti”, “non dichiarati nel contratto” e rimasti ignoti al compratore ai quali l'art. 1489 c.c. ricollega i rimedi in questa sede azionati da
Immobiliare.
La giurisprudenza è consolidata nel ritenere l'art. 1489 c.c. applicabile al caso in cui il bene risulti attinto da vincoli urbanistici (o, più in generale, di matrice pubblicistica, attinenti alla condizione amministrativa del bene). Laddove, in particolare, si tratti – come nel caso di specie
– di limiti risultanti dalle previsioni del piano regolatore generale, il principio è quello per cui, una volta approvati e pubblicati, essi “hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes, come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari”: sicché “non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell' art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto” (cfr. Cass. n. 14289/2018). In questa ipotesi, la responsabilità ex art. 1489 c.c. è configurabile soltanto qualora “il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo… specificando l'indice di edificabilità”; in tal caso, infatti, “il compratore, appresa l'esistenza di un vincolo urbanistico che riduca la cubatura utilizzabile, può avvalersi della garanzia… essendo il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore” (cfr., in questi termini
Cass. n. 10184/2014).
4.2 Tanto premesso in termini generali, occorre soffermarsi, in primo luogo, sulla questione concernente la fascia di rispetto cimiteriale (alla quale, nel motivare il rigetto dell'istanza di
PEC formulata da parte attrice, il provvedimento comunale ha inteso prioritariamente riferirsi).
Come rilevato in fatto, la posizione della società attrice sul punto è nel senso che, pur essendo pacifico come l'ampliamento dell'area di rispetto sia avvenuto soltanto con la variante di piano deliberata il 02.11.2023, detta modifica non potrebbe configurarsi quale fatto sopravvenuto, estraneo alla sfera di responsabilità dei venditori. Con tale variante, infatti, il si sarebbe CP_3 limitato ad adeguare le previsioni del Piano LA alla disciplina primaria, la cui pagina 10 di 17 applicabilità prescinderebbe dal formale recepimento nello strumento urbanistico;
l'intervento dell'Amministrazione, in sostanza, avrebbe valore meramente dichiarativo di un vincolo fin dall'origine presente nella sua più larga estensione.
Ritiene il Tribunale, tuttavia, che simili rilievi non valgano a fondare la responsabilità dei convenuti.
In proposito va evidenziato come sia pacifico che, all'epoca in cui fu realizzata l'operazione negoziale (2021) il Piano LA individuava in 100 m l'ampiezza della fascia di rispetto dal Cimitero di Borgaretto (così ridotta, dall'originaria misura di 200 m, per effetto della variante deliberata il 24.02.2010: cfr. p. 18 dell'elaborato). Parimenti, non è controverso tra le parti che, al tempo della compravendita, i mappali per cui è causa si collocassero al di fuori della fascia di rispetto per come rideterminata: in questo senso, peraltro, si è espresso lo stesso consulente tecnico d'ufficio alle pp. 36-37 della relazione (“In ordine alla “fascia di rispetto cimiteriale” poiché – al 2021 – il Lotto in questione era posto al di fuori della stessa e che
l'Ufficio Urbanistica del Comune di Beinasco ha prodotto, a riguardo, richiesta di parere inviata all' di competenza, protocollata il 23.02.2009 al n. 4463 ed il relativo parere CP_11 favorevole rilasciato in pari data…, sulla base della sopra descritta documentazione si evince che al 2021 l'area non risultava gravata dalla fascia di rispetto cimiteriale”).
Ma se tale era, in allora, l'assetto risultante dallo strumento urbanistico, è evidente come fosse ad essa che le parti – necessariamente – dovevano rapportarsi nel configurare oggetto e condizioni della programmata compravendita. A fronte di questi elementi, l'adozione della variante n. 1/2023 del 12.011.2023 (cfr. doc. 8 parte convenuta), con la quale la fascia di rispetto è stata riportata all'iniziale estensione di 200 m, così da includere i terreni acquistati da costituisce all'evidenza una circostanza sopravvenuta: estranea, in quanto tale, al Parte_1 paradigma dell'art. 1489 c.c., che – già nella sua formulazione letterale, laddove contempla le limitazioni al godimento che non sono state (e, dunque, che potevano essere) “dichiarate nel contratto” – ha riguardo soltanto agli oneri da cui il bene era già gravato al tempo dell'alienazione (cfr., sul punto, Cass. n. 1143/1992).
Non vale osservare in contrario, che, “se è pur vero che la cartografia di PRGC vigente alla Parte data del contratto non rappresentava una tale estensione… il provvedimento di rigetto del ha motivato, anche in relazione alle indicazioni della Regione Piemonte, che la fascia di rispetto di 200 m dai cimiteri opera indipendentemente dal suo recepimento nello strumento urbanistico” (così la sintesi a p. 12 della comparsa conclusionale di parte attrice). Il pagina 11 di 17 ragionamento seguito da ancorché non esplicitato sotto questo profilo, sembra Parte_1 finalizzato a far discendere, dall'operatività automatica della previsione normativa in ordine alla fascia di rispetto, la sua conoscibilità da parte dei venditori e, per conseguenza, la responsabilità dei medesimi ex art. 1489 c.c. Basti dire, sul punto, che, anche a volere dar seguito alla tesi di parte attrice circa l'eterointegrazione del Piano LA in virtù della disciplina di rango primario, la possibilità di dedurne l'operatività della garanzia resterebbe preclusa dal principio generale (già richiamato supra) per il quale le previsioni dello strumento urbanistico, stante la loro natura normativa, sono oggetto di una presunzione legale assoluta di conoscenza (cfr., ancora, Cass. n. 14289/2018). Presunzione, questa, che non può che valere per entrambe le parti, non solo per i venditori ma, appunto, anche per il compratore, così precludendo in radice la possibilità di discorrere, al riguardo, di oneri “non apparenti”. Sotto altra prospettiva, la circostanza che, al tempo della compravendita, la minor ampiezza della fascia di rispetto risultasse dalle previsioni del Piano LA (senza, oltretutto, che siano stati allegati elementi che potessero farne ragionevolmente presumere il prossimo superamento, poi intervenuto solo ad oltre due anni dall'alienazione), impone di riconoscere, in capo ai convenuti, un affidamento legittimo sull'assetto urbanistico al tempo vigente, così escludendo che l'ignoranza del vincolo sia loro addebitabile a titolo di colpa (per contro necessaria ai fini della dedotta responsabilità: cfr., per tutte, Cass. n. 14595/2020). Ciò, a maggior ragione, se si considera la posizione soggettiva dei signori i quali – a differenza della società attrice, CP_1 operatore professionale del settore immobiliare (cfr. visura sub doc. 7 parte convenuta) – pacificamente non sono dotati di qualificazioni specifiche in tale particolare ambito.
Discende da quanto precede l'insussistenza, dall'angolazione esaminata, della responsabilità dei convenuti, con assorbimento di ogni altro profilo.
4.3 È ora necessario soffermarsi sull'ulteriore questione (oggetto principale del contraddittorio processuale) relativa alle assicurazioni che, secondo la propria prospettazione, parte attrice avrebbe ricevuto dai venditori circa l'intervenuto superamento del vincolo idrogeologico insistente sui fondi interessati dall'operazione negoziale – e che ha costituito concorrente e autonomo motivo di rigetto dell'istanza di PEC presentata dalla società acquirente.
Come detto, ha allegato che, durante le trattative e poi all'atto del preliminare, i Parte_1 convenuti avrebbero espressamente affermato che la classificazione dell'area in categoria “3A”
– come tale gravata da vincolo idrogeologico limitativo dell'edificabilità – sarebbe stata superata dall'Amministrazione comunale fin dal 2019, in quanto non più rispondente pagina 12 di 17 all'effettivo stato dei luoghi;
a supporto di queste asserzioni avrebbero consegnato alla società attrice la perizia del geometra poi allegata al contratto di compravendita, che qualificava Per_5
i fondi come edificabili e ne stimava il valore “Tenendo conto della possibilità di volume [ivi] realizzabile” (cfr. doc. 3 parte attrice). Per contro, i venditori avrebbero taciuto dell'esistenza attuale del vincolo e della sua eliminabilità solo mediante variante strutturale al Piano
LA; di entrambe queste circostanze i medesimi sarebbero stati a conoscenza in quanto loro rappresentate fin dal 2015 dagli uffici tecnici comunali.
Ritiene tuttavia il Tribunale che, alla stregua delle acquisizioni processuali, di tali allegazioni non sia stata data prova, risultando piuttosto acclarata l'effettiva consapevolezza della società acquirente in ordine all'attualità e alle connotazioni del vincolo idrogeologico.
Dirimente sul punto, in primo luogo, è la ricognizione di quanto testualmente emerge dalla documentazione contrattuale: (a) il contratto preliminare (sub doc. 6 parte convenuta) dà conto di come, “ai sensi del P.R.G.C. di Beinasco”, i lotti ricadano nella zona “RR1 – 4°”” (in relazione alla “Tavola Destinazioni Aree”) e nella “Geo – sin_Classe 3°” (in relazione alla
“Tavola “Vincoli idrogeologici e geomorfologici””); (b) i medesimi dati sono poi menzionati nel certificato di destinazione urbanistica, costituente l'Allegato B al contratto definitivo;
(c) quest'ultimo, infine, alla clausola 4 (“Destinazione urbanistica”) così si esprime: “la parte venditrice dichiara che i terreni oggetto del presente atto hanno tutte le caratteristiche risultanti dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Beinasco in data
28 settembre 2021” (cfr. doc. 4 parte attrice). Del che ha dato conto lo stesso consulente tecnico d'ufficio (cfr. p. 37 dell'elaborato: “2) Nel contratto preliminare di compravendita del
28.06.2021 risulta annotata la presenza del vincolo idrogeologico e geomorfologico. 3)
Nell'atto di c/v a rogito Notaio del 15.10.2021, rep. 14130 i terreni oggetto di Per_7 vertenza risultano descritti come Edificabili ed in calce al rogito risulta unito il Certificato di
Destinazione Urbanistica che attesta la presenza del vincolo idrogeologico e geomorfologico in discussione”).
Già sulla scorta di quanto precede è possibile affermare che l'esistenza del vincolo idrogeologico – in quanto risultante dalla classificazione del Piano LA e dalla relativa cartografia – era stata, dai venditori, dichiarata nel contratto, così rendendola nota alla parte compratrice.
A smentire queste evidenze documentali non vale il riferimento, su cui ha Parte_1 particolarmente concentrato le proprie argomentazioni, ai contenuti asseritamente ingannevoli pagina 13 di 17 della perizia a firma del geometra allegata al contratto traslativo. Della situazione Per_5 urbanistica dei fondi, invero, detto elaborato offre una rappresentazione corretta, riportando le indicazioni dello strumento urbanistico. Né può sostenersi che abbiano una portata decettiva l'espressa qualificazione dei lotti come “edificabili” e la specificazione dell'indice di edificabilità. Sul punto è sufficiente osservare: (a) che i lotti, ancorché gravati dal vincolo, sono realmente edificabili, pur dovendo tenere conto dei vincoli;
(b) che gli indici di densità edilizia
(territoriale e fondiaria) indicati nella relazione (pari a mc/mq 1,5) sono parimenti esatti, Per_5 come si desume dalle pagine 32 e 33 della CTU;
(c) che la stessa stima (che pure, come dirà oltre, non poteva fondare un incondizionato affidamento da parte dell'acquirente) non può dirsi tout court erronea, come dimostrano le ipotesi 1 e 2 bis formulate dal c.t.u. alle pagine 45 - 47 della sua relazione, da cui si desume che, a determinate condizioni (incerte, perché collegate a variabili proprie del procedimento amministrativo e alle possibili opzioni progettuali) il valore dei lotti si sarebbe approssimato alla stima fatta dal geom. Per_5
In definitiva, nella relazione non sono contenuti dati inveritieri relativi alla condizione Per_5 urbanistica dei fondi.
Sotto altro profilo, poi, che la perdurante esistenza del vincolo idrogeologico fosse situazione ben nota a è desumibile (oltre che dagli elementi testuali prima analizzati) da Parte_1 ulteriori circostanze, peraltro incontestate.
In primo luogo, la relazione illustrativa unita all'istanza di PEC del 2023 (sub doc. 6 parte attrice, pp. 3-4), quanto all'indicazione, nelle tavole accluse allo strumento urbanistico, della fascia di rispetto, riferisce della sua connessione ad un canale intubato non più in uso né rilevabile in situ, per poi richiamare la “proposta” di adeguamento della cartografia di piano formulata dallo studio geologico a firma dott. (2019). Per_3
Ancora – ed è il profilo di maggior rilievo – nella relazione geologica a cura del dott. Per_8 parimenti acclusa all'istanza, il tecnico di fiducia di non si limita a rimarcare Parte_1
l'incoerenza tra la fascia di rispetto e l'effettivo assetto del territorio;
giunge infatti a ritenere
“che l'area possa essere oggetto di P.E.C., ferma restando la necessità imprescindibile di una modifica dell'attuale classificazione di rischio geomorfologico, da classe IIIa in classe II, tramite variante strutturale al P.R.G.C. vigente” (così la sintesi compiuta dal CTU a p. 38 dell'elaborato). Il che dimostra come fosse a conoscenza non solo dell'esistenza Parte_1 del vincolo in sé, ma anche della necessità, per superarlo, di una variante strutturale al Piano
LA. pagina 14 di 17 D'altro canto, non è superfluo osservare che, per predisporre la propria richiesta all'Amministrazione, la società attrice si è avvalsa, tra gli altri, dei medesimi professionisti
(l'architetto e il geometra : sul punto le parti convergono) che avevano CP_5 CP_4 formulato, per conto dei convenuti, la sollecitazione del a chiarimenti nel 2015 e CP_3 relativa, per l'appunto, all'“inserimento di una fascia di rispetto di 10,00 metri per lato di un fosso agricolo il quale interesserebbe in modo determinante l'area di Proprietà” (cfr. doc. 11 parte attrice). Il che corrobora ulteriormente la conclusione che avesse piena Parte_1 contezza della situazione, essendo del tutto ragionevole che i predetti tecnici, che già avevano trattato la questione, ne avessero riferito alla società (oltretutto, si ripete, operante proprio nel settore edilizio), la quale, del resto, a fronte di tale rivelazione, avrebbe reagito con una immediata contestazione indirizzata ai venditori, contestazione, invece, formulata, solo a seguito del rigetto dell'istanza di PEC circa due anni dopo la compravendita.
Sono poi rimaste indimostrate le asserite rassicurazioni (verbali) che avrebbe Parte_1 ricevuto dai venditori in ordine all'eliminazione della fascia di rispetto. Deve infatti ribadirsi il giudizio di irrilevanza, in questo senso, delle istanze di prova testimoniale di cui alla memoria ex art. 171-ter, comma 1, n. 2, c.p.c. di parte attrice, già respinte con l'ordinanza istruttoria del
18.11.2024 e reiterate in sede di conclusioni definitive. Non concludente, in particolare, appare la circostanza oggetto del capitolo 5 (“Vero che, a fronte delle richieste di chiarimento dei predetti, sia il Geom. sia i Geometri e hanno riferito che il problema Per_5 CP_4 CP_5 era già stato superato in precedenza dai signori stessi, i quali avevano documentato per CP_1 il loro tramite al di Beinasco l'insussistenza del canale rappresentato nella cartografia CP_3 del reticolo idrografico minore del PRG”): e sono, infatti, soggetti Per_5 CP_4 CP_5 estranei alla compravendita né è stato dedotto che fossero legati ai venditori da un rapporto qualificato di rappresentanza o mandato, pertanto, quand'anche dimostrato che avessero reso le dichiarazioni di cui al capo di prova, ciò sarebbe un elemento neutro rispetto alla situazione soggettiva dei . CP_1
Anche a prescindere da questo, in ogni caso, eventuali rassicurazioni verbali non sarebbero comunque valse a fondare la responsabilità ex art. 1489 c.c. degli attuali convenuti, non potendo esse esonerare dalla considerazione delle evidenze documentali che, per contro, Parte_1 palesavano la condizione urbanistica dei lotti e che, pertanto, escludono la configurabilità, nel caso di specie, di oneri non apparenti.
pagina 15 di 17 Segnatamente, che i soci di ( e siano dediti in via Parte_1 Tes_1 Parte_3 preminente ad una differente tipologia di attività di impresa (il commercio di materiali ferrosi), come pure il fatto che l'acquisto dei terreni sia avvenuto nel contesto di una più ampia operazione immobiliare in cui la società rivestiva il ruolo di semplice partner finanziario, sono profili ininfluenti sullo standard di diligenza dovuto dall'attrice, il quale – si è già detto – rimane quello, di maggior pregnanza, della diligenza professionale ex art. 1176, comma 2, c.c.
Ad esser parte negoziale – sia del contratto preliminare sia del definitivo – è soltanto cioè una società di capitali il cui oggetto sociale espressamente comprende Parte_1
“l'esecuzione e il compimento di costruzioni edilizie” e “l'acquisto di aree edificabili” (cfr. visura, sub doc. 7 parte convenuta) e che, dunque, è senz'altro un operatore economico del settore immobiliare. Né, per la medesima ragione, avrebbe potuto confidare Parte_1 incondizionatamente sulla stima che era tecnico incaricato dalla controparte negoziale;
la Per_5 convenienza dell'affare resta valutazione propria del soggetto acquirente, che nel caso specifico, essendo operatore professionale, avrebbe dovuto autonomamente ponderare le conseguenze dei vincoli dichiarati sui propri intendimenti edificatori e confrontarsi con l'alea propria del relativo procedimento amministrativo.
In definitiva, anche dall'angolazione ora esaminata risulta l'insussistenza degli elementi costitutivi della fattispecie ex art. 1489 c.c.
Le considerazioni che precedono sono sufficienti a determinare il rigetto delle domande tutte proposte da parte attrice, con assorbimento di ogni altra questione.
5. La regolamentazione delle spese di lite segue la soccombenza.
Quanto ai criteri di liquidazione, lo scaglione di valore va individuato in quello da euro
260.001,00 ad euro 520.000,00 in relazione al prezzo della compravendita di cui è stata chiesta la risoluzione;
applicati per tutte le fasi i parametri medi, deve essere condannata a Parte_1 rifondere a e a titolo di compensi, l'importo globale di euro 22.457,00 (e CP_1 CP_2 cioè euro 3.544,00 per la fase di studio, euro 2.338,00 per la fase introduttiva, euro 10.411,00 per la fase istruttoria ed euro 6.164,00 per la fase decisionale); il tutto oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge. Non risultano esborsi documentati.
Sempre in virtù della soccombenza, anche le spese di CTU vengono poste definitivamente a carico della parte attrice, nella misura determinata dal decreto di liquidazione in atti del
14.04.2025 (pari a complessivi euro 5.500,00 per compensi ed euro 741,44 per anticipazioni, oltre accessori di legge). pagina 16 di 17

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, rigetta le domande tutte proposte da parte attrice, contro Parte_1
e parti convenute. CP_1 CP_2
Visto l'art. 91 c.p.c., condanna parte attrice, a rifondere ai convenuti Parte_1 CP_1
e le spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi
[...] CP_2 euro 22.457,00, oltre rimborso forfetario delle spese generali al 15%, IVA e CPA;
pone definitivamente a carico di le spese della consulenza Parte_1 tecnica d'ufficio, nella misura risultante dal decreto di liquidazione in atti del 14.04.2025.
Così deciso in Torino, il 28 ottobre 2025.
Il Giudice
dott.ssa Simona Gambacorta

Minuta redatta dal M.O.T. dott. Davide Melano Bosco


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