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Proc. 12804 / 2025 R.G.
Tribunale di Napoli
Nona Sezione civile
Repubblica Italiana
In Nome Del Popolo Italiano
Il Giudice Unico FE GE PI ha pronunciato ex art. 429 comma 1 prima parte
c.p.c. mediante lettura del dispositivo e della contestuale motivazione all'esito della udienza di discussione dell' 1/12/2025 la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 12804/2025 del ruolo generale degli affari contenziosi civili avente ad oggetto: risoluzione ex art. 30 L. 392/1978 di locazione abitativa per cessazione alla prima scadenza, e vertente
TRA
con codice fiscale e con Parte_1 C.F._1 Controparte_1
codice fiscale elett.te dom.ti in Napoli alla via G. Orsini n. 40 C.F._2
presso gli avv.ti Maria Elena Sassone, Renato Silvio e Cristiana Duccillo, dai quali sono rappresentati e difesi in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo
ATTORI
E
con codice fiscale , residente in [...] C.F._3
TO OS n. 284
CONVENUTA - CONTUMACE
CONCLUSIONI : 2
parte attrice conclude come da verbale di udienza dell'1/12/2025 .
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il ricorso introduttivo del presente giudizio, depositato il 9/6/2025 ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. e quindi nelle forme del rito locatizio, e Parte_1 Controparte_1
hanno dichiarato di essere proprietari di un appartamento sito in Napoli alla via TO
OS n. 284, piano 2, interno 4, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli
alla sez. AVV, foglio 10, part. 142, sub. 12, cat. A/2, classe 3, R.C. € 697,22, e di averlo concesso in locazione ad uso abitativo in favore di tale con contratto della CP_2
durata di anni 6+2, stipulato in data 1 gennaio 2019 e registrato presso l'Agenzia delle
Entrate di Napoli 1 in data 7 gennaio 2019 al n. 173 serie 3T, con decorrenza dall'1/12019
e con scadenza per la data futura del 31/12/2025.
In particolare la ha dichiarato di essere conduttrice a sua volta di un immobile sito CP_1
in Napoli al viale Michelangelo Buonarroti n. 56, destinato ad abitazione sua e del proprio nucleo familiare, composto da lei e da tre figli, nonché di aver ricevuto disdetta del relativo contratto di locazione, nel quale è prevista quale seconda scadenza la data del 30
novembre 2026.
Parte ricorrente ha precisato di aver inviato a in data 31 marzo 2025, a CP_2
mezzo racc.ta a.r., comunicazione formale di diniego del rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, prevista per il prossimo 31 dicembre 2025, come stabilito dall'art. 3, comma 1, lett. a) della Legge n. 431/1998, dovendo in concreto destinare l'immobile ad abitazione di e del suo nucleo familiare, ma ricevendo Controparte_1
dalla sua conduttrice, ma solo in via extragiudiziale, una raccomandata di contestazione del 10/4/2025.
Dopo avere proposto in data 24/4/2025 domanda di mediazione, senza esito, gli attori hanno per l'appunto depositato il ricorso introduttivo del presente giudizio, chiedendo la dichiarazione di cessazione del contratto alla prima scadenza del 31/12/2025, non ancora 3
maturata, e la condanna della all'immediato rilascio del bene locato, libero da CP_2
persone e cose.
Instaurato ritualmente il contraddittorio nei confronti della convenuta, quest'ultima non si è costituita in giudizio e pertanto è stata dichiarata contumace nel corso della prima udienza del 19/11/2025 . La controversia è poi stata rinviata all'1/12/2025 per essere decisa.
Nel merito, la domanda attorea di risoluzione è fondata. Invero l'azione giudiziale è stata preceduta dalla preventiva comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto di locazione alla prima scadenza , diniego che costituisce una figura speciale di disdetta del contratto e che condivide, con la più generale figura di cui all'art. 1596 c.c., la natura di atto negoziale unilaterale recettizio idoneo a rivelare la volontà di negare la rinnovazione del contratto alla scadenza, in presenza di uno dei motivi tassativi previsti dalla legge. La indicazione delle ragioni del diniego di rinnovo è prevista a pena di nullità
della disdetta, rilevabile d'ufficio ( v. Cass. civ. sez. III, 6/9/1995, n. 9373 ), e la specificazione dei motivi, nella comunicazione da inviare al conduttore, fra quelli
tassativamente indicati sui quali la disdetta è fondata, è finalizzata a consentire la verifica preventiva della serietà e della pratica realizzabilità dell'intento dichiarato ed il controllo successivo circa l'effettiva destinazione dell'immobile agli usi indicati ( cfr. Cass. civ.
sez. III, 4/4/2017, n. 8669 ).
I motivi tassativi che ai sensi dell'art. 3 L. 431/1998 giustificano per il locatore il diniego di rinnovo alla prima scadenza della locazione abitativa sono i seguenti :
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale,
artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro
il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità
pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda 4
destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed
offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello
stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba
essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del
conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale
ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione
per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il
proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia
indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il
conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri
immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In
tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità
di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392 .
Nella fattispecie in esame, per l'appunto, i locatori hanno comunicato in via extragiudiziale apposita disdetta del contratto per la prima scadenza allegando la circostanza che l'immobile serviva per uso proprio e specificamente per destinarlo ad abitazione di e del suo nucleo familiare, e nel caso in cui il conduttore, Controparte_1
avendo ricevuto la notificazione del diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza contrattuale, con le modalità e nei termini di cui all'art. 3 della L. n. 431 del
1998 previsti per le locazioni ad uso abitativo, non abbia spontaneamente adempiuto al rilascio, il locatore non può esperire l'ordinario procedimento per convalida di licenza o 5
di sfratto per finita locazione, dovendosi avvalere della procedura di cui all'art. 30 L.
392/1978, che in concreto è stata instaurata.
Difatti detta disposizione, di carattere processuale, richiamata espressamente per gli usi abitativi anche dall'art. 3 comma 4 della L. n. 431 del 1998, disciplina le modalità
dell'esercizio dell'azione di recupero del bene nella disponibilità del locatore, attraverso la proposizione di una domanda di rilascio da introdursi con un ricorso ex art. 447 bis
c.p.c., e non attraverso una normale intimazione di sfratto o licenza per finita
locazione con contestuale richiesta di convalida ( v. Cass. civ. sez. III, 16/1/2009, n. 986
), perché altrimenti la relativa ordinanza avrebbe natura di sentenza e sarebbe impugnabile con atto di appello ( cfr. Cass. civ. sez. III, 7/6/2000, n. 7672 ) . Più in particolare, va ribadito che è lo stesso comma 4 dell'art. 3 L. 431/1998 a disporre espressamente che per le "procedure di diniego" si applica l'art. 30 della L. n. 392 del 1978 e che la relativa azione è assoggettata, giusta quanto previsto dall'art. 447 bis c.p.c., al rito di cui agli artt.
414 e segg. c.p.c. a cognizione piena.
La relativa domanda va proposta con ricorso, che, dovendo contenere “l'esposizione dei
fatti” ( art. 414 n. 4 c.p.c. ) , deve menzionare, come è avvenuto, la raccomandata con cui il diniego è stato esercitato ( e in mancanza della quale il contratto si intende rinnovato ).
La particolarità della azione è che l'art. 30 comma 1 L. 392/1978 consente in via
eccezionale, al pari dell'art. 657 comma 1 c.p.c., al locatore di convenire in giudizio il conduttore prima ancora della data per la quale è richiesta la disponibilità dell'immobile,
e quindi prima della scadenza del contratto , quando il rapporto è ancora in vigore e il diritto al rilascio non è attuale, e la vera differenza tra la disciplina ordinaria della convalida della licenza per finita locazione ( artt. 657 ss. c.p.c. ) e quella speciale ( art. 30
della legge n. 392 del 1978 ) della convalida della licenza data in base a disdetta motivata nei casi previsti dall'art. 29 della citata legge n. 392 del 1978 per le locazioni commerciali e dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998 per le locazioni abitative, sempre prima della 6
scadenza del rapporto, non risiede tanto nella diversa forma dell'atto introduttivo del rispettivo procedimento, ma, piuttosto, nella diversa rilevanza della mancata comparizione del convenuto, che soltanto nella disciplina del procedimento sommario consente la convalida della licenza ( art. 663 c.p.c ), mentre in quella speciale di rito locatizio a cognizione piena ha lo stesso valore della comparizione seguita da contestazione, aprendo quindi al necessario esame del merito della domanda ( cfr. Cass.
civ. sez. III, 16/1/2009, n. 986 ) .
Parte ricorrente ha documentato l'invio al conduttore della missiva contenente il diniego in questione, oltre sei mesi prima rispetto alla futura scadenza del 31/12/2025,
manifestando l'intenzione di destinare l'immobile ad uso di abitazione della il CP_1
che denota la seria intenzione del locatore di destinare l'immobile locato ad uso abitativo proprio, rientrando tale ipotesi nella fattispecie delineata dall'art. 3, comma 1, lett. a), L.
n. 431/1998. Infatti, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, in tema di locazione di immobili ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio congiunto, essendo sufficiente una semplice dichiarazione di volontà in tal senso e dovendosi presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge ( come contemplate nel comma 1 del medesimo articolo 3 ) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il Giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile.
Beninteso, resta fermo il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al terzo comma del citato art. 3, nell'eventualità in cui il proprietario non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego entro dodici mesi dalla data in cui ne 7
abbia ottenuto la disponibilità ( cfr., tra le altre, Cass. civ. sez. III, 18/7/2013, n. 17577;
Cass. civ. sez. III, 18/5/2010, n. 12127 ).
Ciò in quanto l'apparentemente diverso orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità ( Cass. civ. sez. III, 19/7/2019, n. 19523 ) , laddove afferma il principio secondo cui il locatore ha l'onere di dimostrare la realizzazione della finalità di adibire l'immobile ad abitazione di un proprio congiunto o propria, si riferisce, in realtà, ad una fattispecie in cui si controverteva sul diritto del conduttore al risarcimento del danno per non avere il locatore medesimo in concreto destinato la casa alla predetta finalità
In definitiva, il diniego appare legittimamente esercitato con riguardo alla prima e futura scadenza del rapporto contrattuale di cui alla comunicazione prevista dall'art. 3 L. n.
431/1998 , coincidente con il 31/12/2025, per cui la domanda di risoluzione per cessazione del rapporto per tale data deve essere accolta e contestualmente va emessa la pronuncia accessoria di ordine di rilascio di cui all'art. 1590 c.c. con fissazione del giorno dell'esecuzione ex art. 56 comma 1 L. 392/1978, che si stima congruo stabilire per il
10/2/2026, tenuto conto del lungo tempo già trascorso tra la disdetta e la cessazione, che consente al conduttore la restituzione del bene in tempo utile, fermo restando il godimento dell'immobile che al conduttore spetta pienamente sino alla fine del periodo locatizio pattuito, coincidente con la futura data del 31/12/2025, nel momento in cui l'esercizio precoce in via potestativa dell'azione giudiziaria di risoluzione per finita locazione non può alterare il sinallagma negoziale concordato tra le parti ( cfr. per un caso simile Cass.
civ. sez. III, 22/12/2021, n. 41237 ) .
Quest'ultima circostanza è decisiva altresì per quanto riguarda la liquidazione delle spese,
ivi compresa quella relativa al contributo unificato, che non possono seguire la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. nel momento in cui il diritto al rilascio non era ancora attuale al momento del deposito del ricorso introduttivo del giudizio e non lo è
neppure ad oggi, scadendo il rapporto locativo solo alla futura data del 31/12/2025 ( v. 8
con riguardo all'analogo caso della liquidazione delle spese nella convalida della licenza per finita locazione Cass. civ. sez. III, 20/2/2007, n. 3969 ) e non essendosi opposta alla pronuncia di risoluzione nell'ambito del giudizio la convenuta, che è rimasta contumace.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede :
a ) accoglie la domanda attorea e per l'effetto dichiara la risoluzione del contratto per finita locazione nonchè la sua cessazione per la futura data del 31/12/2025 e condanna al rilascio per la data del 10/2/2026 in favore di e CP_2 Parte_1 [...]
dell'immobile ubicato in Napoli alla via TO OS n. 284, piano 2, interno CP_1
4, riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Napoli alla sez. AVV, foglio 10, part. 142, sub. 12, cat. A/2, classe 3, R.C. € 697,22 , libero da cose e persone;

b ) nulla per le spese .
Napoli, 1/12/2025
Il G.U.
FE GE PI