(segue verbale dell'udienza del 23 gennaio 2025)
R.G. 12397/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale di Cagliari, in persona del Giudice Unico Dott. Luisa Rosetti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 12397 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2015, promossa da:
CAGLIARI, C.F./P.IVA. n° Parte_1
, in persona dell'Amministratore e del legale rappresentante P.IVA_1
pro tempore, elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio dell'Avvocato Roberta Steri, che lo rappresenta e difende giusta procura in allegato alla costituzione del nuovo difensore del 9.5.2022;
-attore-
CONTRO
, P.IVA , in Controparte_1 P.IVA_2
persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in
Cagliari presso lo studio dell'Avvocato Stefania Scamutzi, che la rappresenta e difende, unitamente all'Avvocato Maria Grazia Piras in forza di procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

-convenuta-
E CONTRO
, C.F. nato a [...] il CP_2 C.F._1
06.09.1970, elettivamente domiciliato in Cagliari presso lo studio legale
1 dell'Avvocato Valentina C. Mascia, che lo rappresenta e difende in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

-terzo chiamato -
Causa avente in oggetto: appalto – responsabilità amministratore di condominio;

tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'opponente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via preliminare: previa revoca parziale dell'ordinanza resa in data 23 aprile 2019 per i motivi di cui all'espositiva che precede, rimettere la causa in istruttoria per
l'espletamento della prova per interpello e per testi dedotte nell'interesse
del opponente. In via principale e nel merito: Accertati i fatti Parte_1
di causa dichiarare la nullità del contratto d'appalto e, per l'effetto,
revocare il decreto ingiuntivo opposto, n°2559/2015, R.G. n°8940/2015,
emesso dal Tribunale di Cagliari in data 19/10/2015 contro il
[...]
mandando assolto l'opponente da ogni Controparte_3
avversa pretesa. In via subordinata e nel merito: Accertare la vessatorietà
della clausola penale apposta al punto 7) del contratto d'appalto per cui è
causa e dichiararne la nullità e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo
opposto, n°2559/2015, R.G. n°8940/2015, emesso dal Tribunale di Cagliari
in data 19/10/2015, contro il Controparte_3
mandando assolto l'opponente da ogni avversa pretesa. Con vittoria di spese ed onorari di lite. In via ulteriormente subordinata, solo per l'ipotesi
di rigetto dei motivi principali di opposizione, dichiarare e condannare il
sig. , tenuto a rilevare e tenere indenne l'opponente da ogni CP_2
conseguenza pregiudizievole ed avversa pretesa, comprese le spese di lite
eventualmente poste a carico del conchiudente. Con vittoria di spese ed
2 onorari di lite. In via ulteriormente subordinata, solo per l'ipotesi di
mancato accoglimento dell'opposizione proposta, accertare e dichiarare che l'importo dovuto per l'esecuzione dei lavori è pari ad euro 175.607,77
o in quell'altra somma diversa che dovesse risultare in corso di causa e,
per l'effetto, ridurre la penale in ragione percentuale all'importo dovuto;

In via ulteriormente subordinata, solo per l'ipotesi di mancato accoglimento dell'opposizione proposta, accertare che la penale è manifestamente eccessiva e, per l'effetto, ridurla equamente. In ogni caso con vittoria di spese e onorari”.
Nell'interesse dell'opposta:
“Voglia L'Ill.mo Tribunale, ogni contraria istanza eccezione e deduzione
respinta: In via preliminare, confermare il decreto opposto stante il difetto
di legittimazione attiva dell'amministratore pro-tempore. Nel merito in via
principale A) rigettare l'opposizione a decreto ingiuntivo perché totalmente infondata in fatto e in diritto e per l'effetto confermare il
decreto ingiuntivo opposto condannando il CP_3 Controparte_3
[...
al pagamento delle somme ivi ingiunte comprese le spese legali della
fase monitoria nonché le spese ed onorari del presente giudizio oltre
interessi. In subordine, salvo gravame;
b) nell'ipotesi in cui venisse statuita
la totale nullità del contratto di appalto del 31.01.2014 e ferma l'azione di
responsabilità nei confronti del signor , condannare il CP_2
opponente al risarcimento dei danni ex art.1337 c.c. subiti Parte_1
dall'impresa nella misura di €20.000,00 o in quell'altra somma CP_1
che risulterà dovuta nei limiti della dichiarazione di valore. In ulteriore
subordine e sempre salvo gravame, nell'ipotesi in cui il Giudice dovesse
ritenere la vessatorietà della clausola penale e/o comunque la sua
inoperatività accertare l'inadempimento del condominio opposto in ordine alle obbligazioni contrattualmente assunte e per l'effetto dichiarare
3 l'intervenuta risoluzione del contratto di appalto per inadempimento e
condannare il medesimo al risarcimento dei danni subiti Parte_1
dall'impresa nella misura di €25.000,00 o in quell'altra somma CP_1
che risulterà dovuta. In tutti i casi con vittoria di spese e onorari del
giudizio”.
Nell'interesse del terzo chiamato: “IN VIA PRINCIPALE, rigettare le domande dell'opponente in odio al terzo chiamato poiché infondate in fatto
e in diritto;
IN OGNI CASO, con vittoria di spese ed onorari del giudizio”.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso per ingiunzione 24.09.2015, n. R.G. 8940/2015, l'
[...]
ha chiesto che fosse ingiunto il pagamento, a carico Controparte_1
del sito in Cagliari, della somma di Parte_2
€20.860,77 oltre accessori.
A sostegno della pretesa ha dedotto di avere stipulato un contratto di appalto con l'amministratore del per l'esecuzione di alcuni Parte_1
lavori di ristrutturazione, cui poi non era stata data esecuzione, e che nel contratto era previsto che, in caso di mancata esecuzione delle opere per responsabilità di uno dei contraenti, la parte inadempiente avrebbe dovuto corrispondere un importo pari al 10% dell'importo dei lavori
(corrispondente alla somma oggetto di ingiunzione).
Il Tribunale di Cagliari ha emesso il decreto ingiuntivo n. 2559/2015 per l'importo di €20.860,77 oltre accessori e spese.
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, il
[...]
ha proposto opposizione, contestando che: Parte_2
- con delibera del 22.04.2013, l'assemblea condominiale aveva stabilito a maggioranza dei presenti di ristrutturare la facciata interna ed esterna dell'edificio condominiale, con relativi balconi;

4 -
-
-
-
-
-
in data 20.09.2013, l'assemblea aveva deliberato all'unanimità di eseguire i lavori precedentemente approvati e aveva affidato l'incarico all'impresa come da preventivo del 22.04.2013, CP_1
senza stabilire in merito all'impianto di adduzione dell'acqua potabile, per cui veniva richiesto di fare pervenire ulteriore preventivo;

in data 31.01.2014, l'Amministratore condominiale CP_2
e l'Impresa avevano concluso un contratto di appalto per CP_1
un totale di €208.607,77 nel quale erano compresi pure i lavori relativi all'adduzione dell'acqua potabile;

il contratto è nullo perché l'Amministratore non era dotato del potere di firma e di impegno della volontà del Condominio;

peraltro, non aveva raccolto il denaro necessario all'esecuzione dei lavori e non era provvisto di apposita autorizzazione da parte dei condomini;

ulteriormente, la delibera assembleare del 22.4.2013 con cui sono stati disposti i lavori è stata impugnata in epoca precedente alla sottoscrizione del contratto, motivo per il quale alcuna pattuizione poteva essere validamente sottoscritta con l'impresa aggiudicataria;

la delibera in questione è stata annullata dal Tribunale di Cagliari
con sentenza n. 2701/2015, mentre le altre vertenze dirette all'annullamento delle altre due delibere, compresa quella del
20.09.2013, risultavano ancora pendenti al momento dell'instaurazione del presente giudizio;

in ragione delle pendenze giudiziali, il avrebbe inteso Parte_1
sospendere i lavori di rifacimento della facciata, in attesa di chiarimenti anche sull'entità dell'importo previsto dal contratto
(€208.607,77), superiore rispetto a quello indicato nel preventivo di
5 spesa (€175.607,77);
- sussiste, pertanto, la responsabilità dell'amministratore CP_2
per avere sottoscritto un contratto malgrado la conoscenza
[...]
dell'impugnazione delle delibere;

- inoltre, il contratto – concluso in assenza del direttore dei lavori –
prevedeva opere non ancora approvate dall'Assemblea dei condòmini, ossia l'intervento sulla rete idrica per cui non era stato trasmesso alcun preventivo;

- la clausola posta alla base della pretesa di ingiunzione sarebbe una clausola penale vessatoria, siccome non oggetto di specifica contrattazione e sottoscrizione, considerato che il Condominio può
rivestire la qualifica di consumatore;

- da ultimo, il decreto ingiuntivo sarebbe stato rilasciato in assenza dei presupposti legali, perché in allegato al ricorso risulta solamente il frontespizio del computo metrico del contratto e non il suo contenuto, cosa che avrebbe giustificato l'emissione del decreto per l'importo calcolato come da clausola penale;

Ha concluso per la revoca del decreto a causa della nullità del contratto e,
in subordine, per la condanna dell'amministratore – di cui CP_2
ha chiesto la chiamata in causa in garanzia – a tenere indenne l'opponente dalle conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'avversa pretesa.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita nei termini di legge l'Impresa edile , eccependo che: Controparte_1
- sussiste il difetto di legittimazione attiva in capo all'Amministratore
di Condominio, il quale non è dotato di legittimazione processuale in assenza di apposita delibera che lo autorizzi ad agire;

- il contratto è valido, perché l'Amministratore ha agito in seguito all'approvazione dei lavori da parte dell'assemblea che, con
6 delibera del 22.04.2013, ha pure nominato un direttore tecnico per orientarsi nella scelta dell'impresa, rinviando alla successiva adunanza la lettura e la discussione del contratto;

- il contratto di appalto sarebbe stato predisposto dall'amministratore di condominio, con l'ausilio del direttore dei lavori, prima dell'affidamento dell'incarico;
- l'assenza di sottoscrizione del contratto da parte del direttore dei lavori è ininfluente poiché egli non è parte necessaria: invece, il ruolo avuto dal direttore in ordine alla scelta dei preventivi esclude che il si trovasse in una posizione contrattuale inferiore Parte_1
rispetto alla ditta tale da beneficiare della tutela consumeristica;

Ha concluso come in epigrafe.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituito in giudizio
, eccependo: CP_2
- di essere stato pienamente legittimato a firmare il contratto di appalto in qualità di Amministratore pro tempore;
- durante l'assemblea del 22.04.2013, tutti i condomini erano stati resi edotti del contratto di appalto e tutti avevano avuto modo di esaminarne le clausole: peraltro, in tale occasione, i condomini avevano deciso di nominare un tecnico direttore dei lavori, in persona dell'Ing. , al fine di indirizzarli nella scelta Parte_3
dell'impresa;
- durante l'assemblea del 20.09.2013 era stato letto e discusso il contratto d'appalto, come deliberato durante l'assemblea antecedente: inoltre, alla presenza del direttore dei lavori, i condomini avevano deliberato all'unanimità dei presenti di scegliere la ditta come da preventivo;
CP_1
- qualsiasi addebito di responsabilità nei confronti
7 dell'Amministratore si rivelava quindi ingiustificato. CP_4
Ha concluso come in epigrafe.
___
La presente decisione è resa secondo il principio della ragione più liquida,
che consente al Giudice di esaminare prioritariamente le questioni di più
immediato portato decisorio, anche seguendo un ordine logico e consequenziale diverso da quello prospettato dalle parti.
___
Preliminarmente, è infondata l'eccezione di difetto di legittimazione processuale ad agire dell'Amministratore condominiale in carica pro tempore, basta sull'assunto per cui il credito vantato dall'Impresa – oggetto del decreto ingiuntivo opposto – ha origine nel comportamento addebitabile al precedente Amministratore che, come tale, esula dai poteri di rappresentanza processuale dell'odierno Amministratore.
La censura non coglie nel segno, perché l'Amministratore di condominio non ha necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea per proporre opposizione a un decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento preteso dal terzo creditore nei confronti del , in adempimento di Parte_1
un'obbligazione assunta per conto dei partecipanti (Cass. 342/2023).
Non senza rilevare che, pur in assenza di esplicito mandato alle liti,
l'assemblea dei condòmini ha deliberato l'opposizione a decreto ingiuntivo affidando l'incarico ad un legale, giusto verbale del 3.12.2015.
Sussiste, dunque, la legittimazione dell'odierno opponente a stare in giudizio in persona dell'Amministratore condominiale in carica.
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La materia del contendere verte sulla legittimità della pretesa azionata dall'Impresa che ha ottenuto decreto ingiuntivo per il pagamento CP_1
della penale contrattuale pari al 10% del costo dei lavori, adducendo
8 l'inadempimento del Condominio al contratto di appalto, sottoscritto tramite l'Amministratore condominiale per lavori CP_2
straordinari di ristrutturazione dell'edificio condominiale.
Si assume, ancora, l'illegittimità del rifiuto di dare esecuzione al contratto da parte del quale presupposto di operatività della clausola Parte_1
penale.
Osservato che, con missiva del 20.07.2015, l'Impresa ha comunicato al che «stante l'inerzia ed il silenzio del Condominio il contratto Parte_1
deve intendersi risolto per colpa e causa ad esso imputabile» (v. doc. 5 -
fascicolo monitorio) e che l'azione proposta in sede monitoria è per il pagamento della penale in forza della clausola contrattuale, occorre brevemente chiarire la funzione della clausola penale e i rapporti con il risarcimento del danno e la risoluzione del contratto.
Secondo consolidato insegnamento di diritto, la clausola penale inserita nel contratto ha l'effetto di limitare il quantum risarcitorio in ragione della predeterminazione forfettaria del danno: in questa logica, la penale opera come liquidazione anticipata del danno ed esonera il creditore dall'onere di provarne la sussistenza e l'ammontare (ex multis, Cass. 1285/2024).
Quanto ai rapporti con la risoluzione, la penale, in quanto clausola accedente a un contratto, non può operare nel caso in cui il contratto sia stato risolto per inadempimento;
pertanto, risolto il contratto, il creditore è
(di nuovo) onerato della prova dell'an e del quantum del danno.
In questo senso si è espressa, appunto, la Cassazione, affermando che «ove
sia proposta domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, con
contestuale richiesta di condanna della parte inadempiente al risarcimento
dei danni, il risarcimento è subordinato alla prova dell'an e del quantum
dei danni, non operando conseguentemente la limitazione quantitativa di
cui alla clausola penale prevista in contratto, di cui la parte non
9 inadempiente non si sia avvalsa, ai fini dell'accoglimento della domanda
risarcitoria» (Cass. 29610/2023).
E tale principio deve applicarsi anche nel caso in cui il creditore abbia
(abusivamente) agito per l'attivazione giudiziale di una clausola contrattuale dopo avere comunicato al debitore di volersi avvalere della risoluzione, così generando in quest'ultimo un legittimo affidamento in relazione all'essere, ormai, liberato dalle obbligazioni contrattualmente assunte.
Quanto detto deve, però, necessariamente coordinarsi con le regole di operatività della risoluzione del contratto che – salvo i casi di termine essenziale, clausola risolutiva espressa e diffida ad adempiere entro termine congruo – postula la necessità di una domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza risolutiva del contratto.
Nel caso che ci occupa, nessuna risoluzione extragiudiziale può dirsi efficacemente perfezionata in quanto, dal corredo probatorio delle parti,
non emerge né l'apposizione di un termine essenziale (il termine dei lavori
è fissato con termine indicativo/presuntivo), né una clausola risolutiva espressa.
Neppure emerge, del resto, che l'Impresa abbia indirizzato CP_1
all'opponente formale diffida ad adempiere entro congruo termine: invero,
non può essere riconosciuto valore di diffida al sollecito del 04.06.2014 con cui l'Impresa ha intimato all'opponente di consentire l'avvio delle opere senza indicare un termine entro il quale adempiere e oltre cui il contratto si intenderebbe risolto (fascicolo monitorio, doc. 3).
Diverse conclusioni non valgono con riguardo alla Raccomandata A/R del
20.7.2015 recapitata in data 4.8.2015 (v. fascicolo monitorio, doc. 5 –
ricorso) dove si legge soltanto che il contratto «deve intendersi risolto per
colpa e causa» imputabile al Condominio.
10 Pertanto, non può correttamente affermarsi che il contratto sia stato risolto per effetto della sola comunicazione dell'opposta del 20.7.2015, dovendosi interpretare tale inciso come mera volontà, proveniente dal creditore, di azionare i rimedi di responsabilità nei confronti del ritenuto Parte_1
inadempiente.
___
Tanto premesso, la domanda è fondata e merita accoglimento.
Ai fini del decidere, deve farsi applicazione delle regole ordinarie di riparto probatorio, tenuto conto che nel giudizio incardinato per l'opposizione a decreto ingiuntivo, l'opponente riveste il ruolo di attore solo in senso formale: invece, l'attore sostanziale risulta parte opposta, ossia il soggetto che per primo ha agito per far valere il diritto oggetto della controversia.
In altri termini, spetta all'Impresa fornire la prova del fondamento della pretesa, ossia della sussistenza di un contratto opponibile al Condominio e idoneo a fondare il proprio diritto di credito.
Fermo quanto precede, è dirimente, ai fini del decidere:
1) accertare la legittimità della conclusione del contratto da parte dell'Amministratore (nel cui ambito verranno CP_2
esaminate le censure di nullità dell'opponente per mancanza della volontà);
2) accertare l'efficacia del contratto nei confronti di parte opposta (ed eventualmente la vessatorietà della clausola azionata);
3) accertare gli effetti e il rapporto tra l'annullamento della delibera condominiale e il contratto concluso in esecuzione della stessa.
___


1. Sul potere dell'Amministratore di concludere il contratto.
L'opponente ha sostenuto che il contratto è stato concluso dall'Amministratore senza attendere la definitiva determinazione del
11 e, in ogni caso, nella consapevolezza che la delibera Parte_1
assembleare del 22.04.2013, con la quale erano stati approvati i lavori, era già stata impugnata.
L'Amministratore – chiamato in causa dall'opponente – e CP_2
l' hanno, invece, affermato la legittimità del contratto Controparte_1
adducendo che il contenuto della pattuizione fosse stato integralmente discusso in sede di assemblea condominiale e che l'Amministratore, in quanto tale, avesse la legittimazione a sottoscrivere il contratto impegnando la volontà del . Parte_1
Sul punto, giova ricordare che l'Amministratore condominiale agisce come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, e che il Condominio
è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta rispetto a quella dei suoi partecipanti (v. obiter, Cass. 14410/2024).
Ancora, deve ricordarsi che tra i poteri di gestione propri dell'Amministratore rientra anche quello di impegnare il Parte_1
tramite la conclusione di contratti non preventivamente autorizzati in sede di assemblea, ma nel solo caso in cui tali pattuizioni siano relative all'ordinaria manutenzione (art. 1131 c.c.).
Al contrario, salvo le ipotesi di cui agli artt. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, l'Amministratore non ha un generale potere di spesa, in quanto spetta all'Assemblea condominiale il compito di approvare il consuntivo e di valutare l'opportunità della spesa.
Ciò determina la necessità di coordinare la disciplina del mandato con la disciplina (speciale) in materia di condominio, per cui spetta alla sola
Assemblea dei condomini deliberare sui lavori di manutenzione straordinaria (Cass. 20136/2017).
In particolare, spetta all'Assemblea «determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi
12 e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari
dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali,
nella loro consistenza qualitativa e quantitativa» (cfr. Cass 20136/2017).
In questo quadro, in caso di mancata approvazione preventiva (o successiva ratifica) della spesa, l'iniziativa contrattuale dell'Amministratore non è
sufficiente a fondare l'obbligo di contribuzione dei singoli condomini,
salvo ricorra il già menzionato presupposto dell'urgenza (art. 1135 c.c.).
Nel caso che ci occupa, è emerso dal corredo probatorio dell'opponente che:
1) i lavori per cui è causa erano relativi a opere di ristrutturazione straordinaria di balconi, facciata e approvvigionamento idrico dell'acqua potabile;

2) l'Assemblea aveva deliberato all'unanimità dei presenti di scegliere la ditta per l'esecuzione dei lavori «come da Controparte_1
preventivo» (verbale, 20.09.2013);
3) la stessa Assemblea aveva dato incarico all'Amministratore di inviare la ripartizione delle quote e curarne la raccolta (verbale,
20.09.2013);
4) che alcuni condomini avevano versato le quote di loro spettanza in esecuzione della delibera (doc. 4 – citazione);
5) che il Condominio era in attesa del preventivo inerente ai lavori per l'impianto di adduzione dell'acqua potabile, lavorazioni incluse nell'oggetto del contratto in uno ai lavori di ristrutturazione delle facciate e dei balconi interni ed esterni, già oggetto di approvazione
(doc. 3 – citazione – verbale di assemblea del 20.09.2013).
Non vi è agli atti la prova della definitiva approvazione del computo dei lavori, comprensiva di tutte le lavorazioni (straordinarie) indicate in contratto.
13 Ne consegue, allora, che l'Amministratore non aveva il potere di impegnare
– nei termini indicati nel contratto - la volontà del non Parte_1
investito di apposito mandato a concludere quell'appalto.
Ciò ancor più se si considera che non è prova, in atti, che il contratto fosse stato predisposto dal o che fosse stato letto e approvato in sede Parte_1
di Assemblea, come sostenuto dall'Impresa all'atto della costituzione in giudizio.
E nemmeno è prova che l'operato dell'Amministratore sia stato ratificato, stante (del resto) l'incompatibilità della ratifica con l'impugnazione delle delibere che approvavano i lavori e aggiudicavano l'appalto all'Impresa
CP_1
Tanto consente di affermare l'inopponibilità del contratto al il Parte_1
che rende ininfluente l'esame delle censure di vessatorietà della
(inoperante) clausola penale.
Quanto rilevato non determina, però, la nullità del contratto per difetto del consenso di una delle parti, come prospettato dall'opponente, ma una mera inefficacia: infatti, il contratto concluso dal falsus procurator – quale quello sottoscritto dall'Amministratore di Condominio che abbia concluso con i terzi un negozio giuridico senza previa delibera dell'Assemblea – è
inefficace e rappresenta fonte di responsabilità nei confronti del terzo incolpevole ex art. 1398 c.c. (Cass. 9679/2024).
Tuttavia, tale responsabilità sussiste nei confronti del solo contraente che ha sofferto un danno senza sua colpa, in dipendenza dell'affidamento sulla validità del contratto e secondo le regole della responsabilità
extracontrattuale: in quest'ottica, il procuratore senza potere risponde «per
culpa in contrahendo, e il suo fondamento non risiede nel negozio
inefficace, ma nel comportamento contrario ai più generali doveri di
correttezza e buona fede, connessi al divieto di neminem laedere» (v. Cass.
14 2924, cit.)
Quale logico portato di quanto precede, ferma l'inefficacia della pattuizione nei confronti del Condominio, deve essere quindi valutata la sussistenza di un affidamento incolpevole sull'efficacia del contratto.
Appare, cioè, dirimente accertare l'assenza di colpa – e, con questa, la buona fede – dell'odierna opposta, aspetto rilevante sotto il duplice profilo degli effetti del contratto concluso dal falso rappresentante e del rapporto tra l'annullamento della delibera e la conclusione del contratto.


2. Sull'affidamento e buona fede dell'Impresa sull'efficacia del
contratto.
Occorre, dunque, verificare se l'Impresa abbia agito in buona fede.
Nel caso di specie, parte opponente ha dedotto che:
a) sia l'Amministratore sia l'Impresa erano a conoscenza dell'impugnazione della delibera;

b) il contratto non è stato sottoposto all'assemblea prima della sottoscrizione;

c) l'Impresa si è rifiutata di trovare una soluzione e di trasmettere copia del DURC (oltre alla documentazione della Camera di
Commercio).
Quanto sopra ha trovato (seppure parzialmente) riscontro nelle risultanze documentali, considerato che il contratto risulta sottoscritto dopo la prima impugnazione e che l'Impresa, la quale ha allegato che il contratto fosse stato predisposto dal Condominio, non ha provato, nemmeno dimostrando di avere trasmesso il DURC, di avere contrattato le clausole negoziali con parte opponente né, soprattutto, di avere trasmesso il preventivo per i lavori idrici.
In altri termini, non è prova, in atti, della contrattazione con l'Impresa, della discussione del contratto in sede assembleare e dell'adempimento, da
15 parte dell'opposta, di tutti gli oneri propedeutici alla conclusione del contratto, primo tra tutti la trasmissione del preventivo completo.
Quest'ultima circostanza si dimostra, così, determinante e sufficiente ad escludere la buona fede e il legittimo affidamento dell'Impresa, considerato che le lavorazioni sull'impianto idrico (per cui il Condominio attendeva il preventivo) erano una parte rilevante delle opere, che le stesse sono state comunque inserite nel contratto e che l'opposta (sicuramente) non ignorava di non avere trasmesso il preventivo definitivo e di non avere negoziato il contratto con l'Assemblea dei condòmini.
In altre parole, quanto detto è sufficiente a negare l'affidamento incolpevole dell'Impresa sull'efficacia del contratto e a escludere la responsabilità dell'Amministratore nei confronti del contraente (secondo la disciplina del falsus procurator).
E tanto basta ad affermare l'insussistenza della pretesa azionata, con ogni conseguenza del caso.
Tuttavia, anche a volere ritenere diversamente (ossia, che il contratto fosse efficace ed opponibile al deve essere esclusa la buona fede, Parte_1
con conseguente impossibilità di considerare il contratto produttivo di effetti nei confronti dell'appaltatore malgrado l'annullamento delle delibere che hanno autorizzato i lavori e aggiudicato l'appalto all'Impresa CP_1
Occorre infatti rilevare che la delibera del 22.4.2013 è stata annullata dal
Tribunale di Cagliari con sentenza n.2701/2015 del 18.9.2015 in quanto adottata in difetto del perfezionamento di alcune convocazioni dei condòmini (doc. 8, citazione).
È, poi, pacifico che anche la delibera del 20.09.2013, con cui i condòmini
hanno deciso all'unanimità dei presenti di affidare l'appalto all'
[...]
è stata oggetto di impugnazione. CP_1
Ancora, è provato che il contratto di appalto è stato concluso in data
16 31.01.2014 (doc. 2, fascicolo monitorio), mentre il primo giudizio di impugnazione è stato incardinato nel 2013, come si evince dal numero di
R.G. 6612/2013, con sentenza intervenuta nel 2015.
Quanto agli effetti dell'annullamento della delibera, è ben noto che, nel caso di contratto di appalto concluso prima dell'annullamento, il contratto si considera vincolante per il condominio e idoneo a generare diritti e doveri in capo ai singoli condomini.
Tanto è coerente con l'art. 2377 comma 7 c.c. (norma di diritto societario qui applicabile per analogia, Cass. 2999/2010) a mente del quale gli effetti dei contratti conclusi in esecuzione di una delibera successivamente annullata in sede giudiziaria non pregiudicano i diritti acquisiti da terzi,
purché essi siano in buona fede (Cass. 16695/2014).
In altri termini, il contratto non può intendersi automaticamente (e retroattivamente) caducato – anche in termini di nullità – per effetto del successivo annullamento giudiziale della delibera: e ciò varrebbe, a fortiori,
nel caso che ci occupa posto che dalla lettura del provvedimento del
Tribunale di Cagliari del 18.9.2015 non emerge che la delibera fosse stata,
previamente, sospesa.
E tuttavia, si ribadisce, tale efficacia è subordinata alla buona fede del contraente, che, per le ragioni su esposte, qui non ricorre, ritenuto che l'Impresa fosse consapevole di non avere discusso il contratto e il preventivo completo con l'Assemblea, ulteriormente confermando l'insussistenza del diritto alla base della pretesa.
___
In dipendenza di quanto precede, deve essere disposta la revoca del decreto ingiuntivo oggetto dell'odierna opposizione in quanto emesso nei confronti di un soggetto non obbligato.
___
17 Le spese della lite sono liquidate, come da dispositivo, avuto riguardo alla complessità e all'andamento della causa, con applicazione delle Tabelle di cui al D.M. 147/2022, scaglione da €5.201,00 a €26.000,00, valori medi e per tutti i gradi del giudizio.
Quanto alla soccombenza, stanti le ragioni del rigetto delle istanze di parte convenuta e di parte opposta, le spese saranno sopportate dall'Impresa e da in solido tra loro, fatto salvo il diritto regresso nella misura CP_2
di ½ ciascuno.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cagliari, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o respinta, così dispone:
- Revoca il decreto ingiuntivo n.2559/2015;
- Dichiara tenuti e condanna l' e Controparte_1
, in solido tra loro, a rifondere al CP_2 Controparte_5
le spese della lite, che liquida in €164,03 per
[...]
spese, €5.100,00 per compensi oltre accessori di legge.
Cagliari, 23 gennaio 2025
Il Giudice,
Dott. Luisa Rosetti

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