N. R.G. 2675/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2675/2022
tra

Parte_1
ATTORE/I
e

Controparte_1
CONVENUTO/I

Oggi 17/01/2025 ad ore 11:00 innanzi al dott. Roberta Casoli, sono comparsi:
Per 'avv. AMBROSI MASSIMO. Parte_1
Per , di cui oggi è Controparte_1 comparsa il legale rappresentante l'avv. CAMICIOLA MASSIMO. Controparte_1
L'avv. Ambrosi precisa le conclusioni riportandosi a quelle già rassegnate nella prima memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. e discute riportandosi alle note conclusive depositate.
L'avv. Camiciola precisa le conclusioni richiamando quelle contenute nella memoria conclusiva, alla quale si riporta per la discussione. Eccepisce l'inammissibilità della produzione documentale effettuata da controparte con la memoria conclusiva, e ne chiede l'estromissione.
Il giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, il giudice decide la causa come da sentenza allegata al presente verbale, assenti le parti.
Verbale chiuso alle ore 15.42
Il Giudice
dott. Roberta Casoli
(atto sottoscritto digitalmente) pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Roberta Casoli ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2675/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. AMBROSI MASSIMO, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Via Paolini, 2 - Fraz. Sant'Onofrio di Campli presso lo studio del difensore avv. AMBROSI MASSIMO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con Controparte_1 P.IVA_2 il patrocinio dell'avv. CAMICIOLA MASSIMO, elettivamente domiciliato in C.so Mazzini n.
107 Ancona presso lo studio dell'avv. Marcellino Marcellini
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.

pagina 2 di 9 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La società ha agito in via monitoria nei confronti Controparte_1
della società allegando e deducendo: Parte_1
-che in data 14.1.2021 aveva posto in essere attività di mediazione in favore della società opponente che aveva portato alla conclusione di un preliminare di vendita con la società LE AU di avente ad oggetto lo stabilimento balneare sito in Porto Recanati via delle Parte_2
Nazioni, il pagamento del corrispettivo era stato così disciplinato: €. 20.000,00 per il primo anno, €.
22.500,00 per il secondo anno, €. 25.000,00 dal terzo anno in poi, sino al quinto anno, ed alla fine della gestione, il 70% del valore versato sarebbe andato a far parte della caparra confirmatoria, il prezzo offerto per l'acquisto dell'immobile era di €. 450.000,00;
-che la proposta di acquisto veniva dichiarata espressamente irrevocabile con perdita di efficacia se entro il termine del 18.1.2021 non fosse stata comunicata la sua accettazione;

-che la proposta veniva accettata, sicchè venivano consegnate le chiavi e versati gli importi previsti nel contratto;

-che nel predetto contratto le parti contraenti avevano consapevolmente dichiarato di essersi avvalse dell'intervento di essa agenzia immobiliare;

-che, pertanto, sussisteva l'obbligo della società di corrispondere il compenso per Parte_1
l'importo di €. 16.470,00, pari al 3% dell'importo della compravendita.
Al decreto ingiuntivo n. 508/2022 del 26.4.2022 si è opposta la società chiedendo Parte_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “voglia il Tribunale di Ancona: in via principale e nel merito
revocare/annullare il decreto ingiuntivo opposto n. 508/22 emesso dal Tribunale di Ancona in quanto fondato su
un credito in alcun modo dovuto dall'attore in favore del convenuto Parte_1 Controparte_2
e per l'effetto dichiarare che nulla è dovuto a qualsiasi titolo o ragione a
[...] [...]
da parte di ” Controparte_2 Parte_1
A sostegno della domanda, la società ha dedotto di non aver concluso alcun contratto Parte_1
per effetto dell'attività di mediazione della società opposta, tale da legittimare una richiesta di pagamento del corrispettivo ex art. 1755 c.c., ha precisato che le parti non avevano stipulato alcuna compravendita relativamente allo stabilimento balneare;
ha evidenziato che la scrittura privata allegata da controparte in sede monitoria era sottoscritta da un soggetto privo di potere di pagina 3 di 9 rappresentanza, sicchè il predetto documento non poteva considerarsi vincolante per essa opponente,
ha contestato, infine, l'ammontare della provvigione richiesta.
Con comparsa depositata in data 17.10.2022, si costituiva in giudizio la società
[...]
deducendo: Controparte_1
. che nell'anno 2021 essa opposta aveva messo in contatto la società LE AU e la società
per la conclusione di un affare avente ad oggetto la cessione da parte della prima Pt_1
dello stabilimento balneare sito in Porto Recanati e l'acquisto, da parte dell'odierna opponente, di tale azienda;

-che la complessa attività di mediazione svolta da essa opposta aveva portato le parti a sottoscrivere la scrittura privata dal 14.1.2021, contenente proposta irrevocabile di acquisto che veniva accettata dalla venditrice;

-che l'assegno di €. 20.000,00 versato quale caparra da parte della tornava Parte_1
impagato, sicchè, dopo ulteriori trattative, in data 16.4.2021 la società opponente disponeva il pagamento della somma di €. 20.000,00 perfezionando e ratificando il contratto;

-che era pacifico, pertanto, che il preliminare di vendita si era concluso per intervento di essa opposta che aveva messo in contatto le parti, maturando il diritto alla provvigione.
Tanto premesso, parte opposta così concludeva: “Voglia il Tribunale di Ancona, concessa la
provvisoria esecuzione del D.I. opposto, in quanto l'opposizione non è fondata su prova scritta e non è
di pronta soluzione, respingere l'opposizione in oggetto in quanto infondata in fatto e in diritto. Con
condanna di controparte alle spese ed onorari di causa e al risarcimento ex art. 96 c.p.c. stante l'azione
in malafede.”.
Rigettata la richiesta di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, venivano concessi i termini per memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c., all'esito, la causa
è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e discussione.
Precisate le conclusioni e discussa la causa, il giudice ha emesso sentenza ai sensi dell'art. 281
sexies c.p.c.
Si ritiene, anzitutto, di dover fare applicazione del principio processuale della “ragione più
liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., secondo il quale una causa può essere decisa pagina 4 di 9 sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (Cass. n. 363 del 9.1.2019; Cass n. 11458
del 11.5.2018).
Ne consegue che, in applicazione del principio processuale della “ragione più liquida”, deve ritenersi consentito al giudice esaminare un motivo di merito suscettibile di assicurare la definizione del giudizio, anche in presenza di una questione pregiudiziale.
Ciò posto, l'opposizione è fondata con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto
E' agli atti la scrittura privata del 14.1.2021. Il relativo art. 1 prevede: “con il presente contratto la parte concedente /venditrice concede alla parte acquirente l'immobile denominato LE
AU” sito in Porto Recanati…” L'art. 2 stabilisce che: “la durata della concessione del godimento di cui al precedente art. 1 è stabilita dalle parti in massimo 5 anni a decorrere dalla stipula del presente atto.” L'art. 3 prevede che: “il diritto di acquisto potrà essere esercitato a partire dalla data odierna ed almeno centoventi giorni prima della scadenza del termine di durata della concessione del godimento…Nel caso in cui la parte acquirente non eserciti, nei termini sopra convenuti, il diritto all'acquisto, il presente contratto cesserà di produrre ogni effetto alla scadenza del termine sopra convenuto, con la conseguenza che la parte conduttrice dovrà riconsegnare gli immobili allo stato di fatto.”
Da quanto sopra esposto, si può senz'altro affermare che la vendita del bene, scaduti i termini previsti all'art. 3, è puramente eventuale.
Ebbene, tenuto conto delle pattuizioni contenute nella scrittura privata del 14.1.2021, le parti hanno concluso un contratto di locazione, una promessa di vendita e un patto di opzione: una parte promette di vendere all'altra, a cui viene riconosciuto una opzione di acquisto (da esercitarsi entro un determinato periodo di tempo) e per un prezzo prestabilito, uno stabilimento balneare che, nelle more, viene concesso in godimento.
pagina 5 di 9 Stando così le cose, ritiene il giudicante che le parti abbiano stipulato un contratto preparatorio alla vendita, stante la riserva del promissario acquirente di concludere o meno la vendita, ebbene, tale facoltà non fa sorgere alcun rapporto obbligatorio tra le parti, infatti,
nell'ipotesi in cui la parte acquirente non eserciti il diritto di acquisto, il contratto cesserà di produrre ogni effetto.
Si tratta, pertanto, di stabilire se matura o meno il diritto alla provvigione quando l'attività di mediazione si conclude con la stipula di un contratto di opzione.
Sul punto, la giurisprudenza più risalente aveva interpretato la nozione di conclusione dell'affare in senso più ampio, facendovi rientrare qualsiasi rapporto economico sociale,
anche in assenza di vincoli giuridici per le parti (Cass. 21 luglio 2004 n. 13590: “al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando,
tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che anche la conclusione di un'opzione, contratto nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno, può far sorgere tale diritto”).
L'art. 1755 c.c. prevede che il diritto alla provvigione sorge quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore.
Il concetto di “conclusione dell'affare” è stato oggetto di intensa opera interpretativa da parte della dottrina e della giurisprudenza al fine di delimitare con maggiore puntualità i confini dell'espressione usata dal legislatore, che è propria più nel linguaggio economico che di quello giuridico.
La giurisprudenza nel tempo si è consolidata nel ritenere che la nozione di “affare” va intesa come una operazione di natura economica che si risolva in un'utilità patrimoniale,
suscettibile, peraltro, di conseguenze giuridiche.
In sostanza, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso ogni volta che, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia conclusa una “operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le pagina 6 di 9 parti”, “di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno (Cass. 2007 n.
22000).
Si ritiene che l'interesse economico cui le parti tendono, può realizzarsi attraverso diversi strumenti giuridici, non limitati al solo contratto, e può realizzarsi anche quando l'attività del mediatore porti alla stipula di un atto che precede il contratto definitivo, ma che sia comunque idoneo a realizzare l'interesse economico cui tendono le parti.
Fra gli atti prodromici alla conclusione del contratto definitivo, dottrina e giurisprudenza concordi riconoscono tale idoneità al contratto preliminare, a meno che nel conferimento dell'incarico al mediatore non sia stato previsto che il diritto alla provvigione spetti solo alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento dell'immobile (Cass. giugno 2009 n. 13260; cass.

2.4.2009 n. 7994).
Infatti, stipulato un valido contratto preliminare, immediatamente produttivo degli effetti suoi propri, di obbligare i contraenti alla stipula del successivo contratto definitivo, ciascuna delle parti può agire per l'adempimento ottenendo l'esecuzione in forma specifica e la sentenza pronunciata ai sensi dell'art. 2932 c.c. tiene luogo del contratto definitivo,
realizzando l'interesse economico cui era finalizzata la mediazione. E' possibile ottenere,
anche, il risarcimento del danno nell'ipotesi di risoluzione del preliminare per inadempimento.
Contrasti interpretativi sono sorti in relazione all'idoneità del patto di opzione ad integrare la conclusione dell'affare di cui all'art. 1755 c.c..
Ebbene, l'opzione è uno degli elementi di una fattispecie a formazione successiva, che determina in capo all'opzionario la nascita di un diritto potestativo che se esercitato conclude automaticamente il contratto di vendita, mentre la posizione del concedente si concreta in una soggezione a mantenere ferma la sua proposta contrattuale, senza ricevere alcuna tutela giuridica che assicuri la effettiva conclusione dell'affare oggetto della sua proposta.
In presenza di un patto di opzione relativo alla vendita di un immobile, il proprietario del bene rimane libero di alienare a terzi l'immobile, anche in pendenza del termine per pagina 7 di 9 l'accettazione e la controparte non ha diritto di ottenere l'esecuzione specifica del contratto finale, in quanto l'obbligo di concludere il contratto finale non è la causa del contratto di opzione, né ottenere il risarcimento del danno da inadempimento rispetto al contratto finale,
nella specie compravendita di immobile, che non è stato ancora stipulato, rimanendo la sua tutela nella sfera della responsabilità contrattuale.
Quindi, dal patto di opzione non sorgono vincoli giuridici che diano diritto a ciascuna delle parti di agire per l'adempimento del patto stipulato o, in difetto, per il risarcimento del danno, requisito individualizzante per giurisprudenza costante la nozione “conclusione dell'affare” ex art. 1755 c.c.
La struttura del contratto di opzione non è idonea a realizzare l'interesse economico cui tendono le parti che ha come oggetto il trasferimento della proprietà dell'immobile.
Ne consegue che va escluso il diritto alla provvigione se tra le parti si sia costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell'affare, come nell'ipotesi in cui si sia stipulato un patto d'opzione, idoneo a vincolare una sola parte,
oppure un c.d. contratto preliminare di preliminare non legittimando la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale (Cass. 21 novembre 2011 n. 24445,
Cass. 13.11.2023 n. 31431).
Nella specie, costituisce circostanza pacifica tra le parti che la società non abbia Pt_1
esercitato il diritto di acquisto nel termine indicato nella scrittura privata del 14.1.2021, con la conseguenza che il contratto ha cessato di produrre ogni effetto e non è stato concluso alcun contratto di compravendita relativamente allo stabilimento balneare sito in Porto Recanati via delle Nazioni, sicchè non è maturato alcun diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c..
Per tutto quanto sopra esposto ed argomentato, l'opposizione va accolta con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto.
La natura della decisione giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così
pagina 8 di 9 dispone:
-accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto;

-dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite.
Ancona, 17 gennaio 2025
Il Giudice dott. Roberta Casoli
(atto sottoscritto digitalmente)
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