N. R.G. 1712/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimiliano Magliacani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1712/2022 promossa da:
(C.F.: , con il patrocinio dell'avv. D'ADDARIO Parte_1 C.F._1
ALESSIA e dell'avv. PORRI EMILIANO;

ATTORE contro
(C.F.: , con il patrocinio dell'avv. PAZZAGLIA Controparte_1 C.F._2
FEDERICO e dell'avv. Federico Pazzaglia
CONVENUTO
Sulle conclusioni precisate all'udienza dell'11 ottobre 2023: per l'attore “Voglia il Tribunale di Livorno, per tutti i rilievi, i motivi Parte_1
e le causali di cui in premessa accertare e dichiarare la legittimità dell'esercizio del diritto di recesso, da parte di con comunicazione 5/4/2022 (docc. 23, 24 e 25), dal contratto preliminare Parte_1
di vendita stipulato in Cecina il 12/6/2021 tra e come descritto Parte_1 Controparte_1
in premessa;
- condannare al pagamento, in favore di della Controparte_1 Parte_1 somma di € 20.000,00, pari al doppio della caparra corrisposta, dunque a titolo di risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 1385, 2° comma, c.p.c.; - condannare al pagamento, in Controparte_1 favore di della ulteriore somma di € 20.000,00, corrisposta da Parte_1 Parte_1
quale secondo acconto successivo al pagamento della caparra, dunque alla restituzione di tale importo in conseguenza dello scioglimento del contratto preliminare, per l'esercitato recesso, che ha privato tale pagina 1 di 5 pagamento di qualsiasi titolo giustificativo. - condannare al pagamento, in favore di Controparte_1
anche degli interessi legali, sulla complessiva somma di 40.000,00 euro o Parte_1
comunque su quella ritenuta di giustizia all'esito del giudizio, nella misura prevista dall'art. 1284, 4° comma, c.p.c., dal momento della proposizione della domanda giudiziale e sino all'integrale soddisfo.
Con vittoria di spese e compensi legali”; per il convenuto “che l'Ill.mo Giudice adito Voglia: I) respingere le Controparte_1
domande di parte attrice, in quanto infondate, in fatto ed in diritto, nonché prive di qualsiasi riscontro probatorio e smentite dagli stessi documenti prodotti con l'atto di citazione, così come illustrato in narrativa;
II) in via riconvenzionale, accertata l'illegittimità del recesso esercitato da parte attrice, in quanto parte inadempiente al contratto preliminare sottoscritto in data 12.06.2021, dichiarare la legittimità del recesso esercitato, con il presente atto da parte convenuta, in quanto parte non inadempiente e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto a trattenere la caparra, per la somma di €.
10.000,00, da parte del Sig. quale parte promittente venditrice. Con vittoria di spese e CP_1
competenze di causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO.
A) LA causa veniva assegnata a questo magistrato il 1 settembre 2023 quando prendeva servizio al Tribunale di Livorno.
I. Con atto notificato in data 24 maggio 2022, l'attore citava in Parte_1
giudizio er sentirlo condannare al pagamento della somma di euro 20.000,00 Controparte_1
a titolo di caparra ai sensi 1385 II comma cc, alla restituzione della somma di euro 20.000,00 a seguito dello scioglimento del contratto preliminare e agli interessi ai sensi dell'art. 1284 IV comma cc.
A sostegno della domanda l'attore esponeva che: in data 12 giugno 2021 il promittente venditore e il promissario Controparte_1
acquirente stipulavano il contratto preliminare di compravendita del Parte_1
magazzino ubicato in Cecina (LI) Via Montanara n.56; con atto di integrazione del 1 settembre 2021 la data per la conclusione del contratto definitivo di compravendita veniva fissata al 31 ottobre 2021; il contratto prevedeva la condizione risolutiva del rilascio entro il 31 luglio 2021 del permesso edilizio volto al cambio di destinazione d'uso del fabbricato, da magazzino a civile abitazione e dell'ampliamento del 100% della volumetria;
le parti prevedevano che l'accesso al fabbricato sarebbe dovuto avvenire da Ovest attraverso un passo carrabile che transitava a partire dalla Via Montanara su un'area condominiale confinante per giungere al fabbricato compromesso in vendita oppure il promittente venditore CP_1
pagina 2 di 5 vrebbe dovuto assicurare l'accesso da Est dal cancello principale della vitta ubicato al CP_1
n.56 della Via Montanara, il proprietario dell'area confinante si opponeva al passaggio e all'esercizio della servitù e l'accesso indicato nel contratto preliminare si rivelava indisponibile;
il promissario venditore si dimostrava disponibile a consentire il Controparte_1
passaggio sulla sua proprietà, ma non a titolo definitivo con riconoscimento del diritto reale di servitù, ma solo fino a quando non fosse stata accertata l'esistenza del diritto reale di passo sulla proprietà confinante;
il lavoro di ristrutturazione dell'edificio compromesso in vendita richiedevano l'individuazione del diritto di passo in via definitiva prima del contratto definitivo in quanto il passo sull'area condominiale confinante determinava la costruzione del garage ad Ovest con una conformazione diversa da quella in cui sarebbe dovuta sorgere se il passo fosse stato, invece, riconosciuto sulla proprietà a Est del promittente venditore;
il promissario acquirente aveva quindi l'interesse patrimoniale a conoscere il luogo in cui sarebbe stato concesso in via definitiva il diritto di passo per arrivare all'edificio compromesso in vendita e da ristrutturare;
con lettera a mezzo PEC del 20 dicembre 2021 il promissario acquirente convocava il promittente venditore per la stipula del contratto definitivo di compravendita, ma il convenuto CP_1
ispondeva con PEC del 4 gennaio 2022 con la quale dichiarava che il diritto di passo
[...] sarebbe stato consentito dall'accesso principale della villa solo fino al momento in cui non sarebbe stata accertata l'esistenza della servitù di passo sull'area condominiale presente sun terreno descritto al foglio 31 particella 1758 e 1755; con lettera a mezzo PEC del 5 gennaio 2022 l'attore recedeva dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 1385 II comma cc e chiedeva il pagamento della somma di euro 20.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria di euro 10.000,00 versata al promittente venditore a titolo di risarcimento del danno per inadempimento al contratto;

l'attore aveva diritto anche alla restituzione dell'acconto di euro 20.000,00 versato il 27 settembre
2021.
II. Con atto del 22 settembre 2022, si costituiva in giudizio il promittente venditore CP_1
chiedeva il rigetto della domanda attrice ed in via riconvenzionale domandava che il
[...]
Tribunale accertasse l'illegittimità del recesso dal contratto preliminare e il diritto a trattenere la somma di euro 10.000,00.
pagina 3 di 5 III. La causa veniva istruita a mezzo dei documenti e dei testimoni introdotti dalle parti.
MOTIVI DELLA DECISIONE.
La domanda attrice viene accolta essendo legittimo il recesso dal preliminare per inadempimento del promittente venditore Controparte_1
Questi si è reso inadempiente all'obbligazione di garantire l'accesso all'edificio in via definitiva.
L'art. 2 del contratto preliminare riconosce l'obbligazione contrattuale in capo al convenuto
(promittente venditore) di garantire l'accesso all'edificio con diritto reale fin dal momento della stipula del contratto definitivo.
Dalla lettura dell'art.2, nel suo significato letterale e sistematico nell'ambito dell'intero contratto, emerge che l'obbligazione di garantire l'accesso deve essere interpretata come vendita del diritto di servitù di passo carrabile sul fondo foglio 31 particella 1755 e 1758 o dal cancello principale della villa, ubicato al n.56 della Via Montanara.
L'inadempimento contrattuale è provato per scritto dalla PEC del 4 gennaio 2022, dove si legge:
“in riscontro alla ultima Tua del 29 dicembre u.s., sono a precisare che la parte mia assistita, nel contratto preliminare di vendita di cui si tratta, non si è obbligata a costituire una servitù di passo laddove l'accesso, all'immobile oggetto della vendita, fosse garantito mediante il cancello principale della villa, in via Montanara n. 56 e pertanto, in sede di contratto definitivo non provvederà in tal senso. Come più volte detto, nel corso dello scambio di missive, per la questione di cui all'oggetto, il
Sig. consentirà l'accesso dal cancello principale della villa, fino a quando non sarà Controparte_1
accertata la sussistenza della servitù di passo sull'area condominiale presente su via montanara al foglio 31, part. 1758 e 1755”.
Non ha ragione né logica né economica vendere un immobile con accesso precario e non accompagnato da un diritto di servitù di passo carrabile.
Ne consegue che l'attore, promissario acquirente, ha legittimamente esercitato il recesso e ha diritto al pagamento del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 II comma cc, nella misura di euro
20.000,00.
A seguito del recesso dal contratto preliminare e della risoluzione dello stesso, il convenuto deve essere condannato anche alla restituzione dell'acconto di euro 20.000,00 come ripetizione dell'indebito ai sensi dell'art. 2033 cc.
Segue infine la condanna al pagamento degli interessi nella misura dettata dall'art. 1284 IV comma cc dalla data del 24 maggio 2022.
Le incompatibili domande del convenuto vengono rigettate.
pagina 4 di 5 soccombente, viene condannato ai sensi dell'art. 92 cpc alla refusione Controparte_1
delle spese di lite a favore di spese che vengono liquidate nella misura di Parte_1
euro 200,00 per spese anticipate ed euro 4.000,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da Parte_1
contro ogni diversa deduzione ed eccezioni disattesa e respinta, così Controparte_1
provvede: condanna a pagare a la somma di euro Controparte_1 Parte_1
40.000,00, oltre agli interessi di mora nella misura dettata dall'art. 1284 IV comma cc a decorrere dal
24 maggio 2022; condanna a pagare a titolo di refusione delle spese di lite a favore di Controparte_1
a somma di euro 200,00 per spese anticipate ed euro 4.000,00 per onorari di Parte_1
avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Livorno, 2 gennaio 2024
Il Giudice
dott. Massimiliano Magliacani
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