REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RIETI in composizione monocratica, in persona del Giudice onorario Dott.ssa Francesca Tosi, ha pronunciato mediante lettura contestuale del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero 1092 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi dell'anno
2022, discussa e decisa all'udienza del 9.05.2025 vertente
TRA
c.f. , con sede legale a Roma, Lungotevere Flaminio 18, in Parte_1 P.IVA_1 persona dell'Amm.re Unico legale rapp.te Dott. nato a [...] il Parte_2
3/10/1949, rappresentata e difesa sia congiuntamente che disgiuntamente tra loro, dagli Avv.ti
Massimo DE FELICE CICCOLI (C.F.: ), (C.F: C.F._1 Parte_3
) e (C.F.: ), ed elettivamente C.F._2 Parte_4 C.F._3
domiciliata presso il loro studio in Roma alla via A. Cantore, 17, come da procura in atti.
Ricorrente
E
codice fiscale con sede in Fara in Sabina (RI), Via Valle Controparte_1 P.IVA_2
Pisciarello n. 22, in persona dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore Signor
codice fiscale nato a [...] il [...], rappresentata e CP_2 C.F._4 difesa dall'Avv. Cristiano Augusto Tofani (codice fiscale: ) domiciliata, ai CodiceFiscale_5 sensi dell'art. 16 sexies del D.L. 179/2012 così come introdotto dal D.L. 90/2014, presso l'indirizzo di posta elettronica certificata come da procura in atti. Email_1
Resistente
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_3
Resistente contumace FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art 702 bis cpc in qualità di aggiudicataria, all'esito dell'asta Parte_1
telematica tenutasi il 18.10.2021, dell'immobile staggito come lotto 1) nella procedura esecutiva immobiliare pendente dinanzi al Tribunale di Rieti al n. RGE 76/2018, conveniva in giudizio la debitrice esecutata e la conduttrice dell'immobile Controparte_3 CP_4
[... al fine di, in via principale, ottenere declaratoria di inopponibilità ex art 2923 terzo comma c.c. del contratto di locazione ultranovennale datato 14.09.2016 e dell'atto modificativo sottoscritto tra le parti l'anno successivo (15.09.2017), con la condanna della conduttrice all'immediato rilascio dell'immobile; in via subordinata, chiedeva dichiararsi la inopponibilità ex art. 2923 terzo comma c.c. del solo atto modificativo, con conseguente riconoscimento del canone nella misura integrale originariamente pattuita nel contratto, e la condanna della conduttrice al pagamento ad essa aggiudicataria della differenza di canone tra quanto dovuto in base al contratto stipulato il
14.09.2016 e quanto eventualmente effettivamente versato, con decorrenza dal giorno dell'eseguito pignoramento, ovvero dal giorno dell'aggiudicazione e/o dal decreto di trasferimento o ancora dal termine ritenuto di giustizia . In ogni caso con vittoria delle spese di lite.
Si costituiva l'intimata conduttrice impugnando e contestando quanto asserito da CP_1
controparte sia in fatto che in diritto sollevando eccezione pregiudiziale di improcedibilità per mancato esperimento del tentativo di conciliazione ed in via preliminare eccezione di inammissibilità della domanda in quanto proposta con il rito sommario, trattandosi di materia soggetta al rito locatizio. Nel merito chiedeva comunque il rigetto della domanda, previo mutamento del rito, considerato che gli accordi contrattuali con cui era stato locato il compendio, poi pignorato, prevedevano più immobili, solo parzialmente compresi nel lotto 1) aggiudicato alla ricorrente, mentre era compreso nella locazione anche un lotto 2) censito al Fg 13 part. 73 riferito ad un immobile pignorato, ma non oggetto di aggiudicazione all'odierna ricorrente.
Veniva disposto il mutamento del rito (da sommario a locatizio) concedendo alle parti i termini per il deposito di memorie integrative dei rispettivi atti introduttivi e, concesso il termine per l'esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria.
Veniva esperito con esito negativo il tentativo obbligatorio di mediazione e la causa veniva istruita con la documentazione depositata in atti dalle parti.
Superate le pregiudiziali e preliminari eccezioni sollevate dalla resistente, nel merito la domanda della ricorrente è fondata e deve essere accolta.
La vicenda all'esame trae origine dal procedimento di esecuzione immobiliare instaurato presso il
Tribunale di Rieti nel quale la ricorrente, quale creditore procedente, chiedeva autorizzarsi la vendita del compendio pignorato alla come “libero”, Controparte_3 nonostante l'esistenza di un contratto di locazione con la società CP_1
Il Giudice dell'esecuzione, considerato che dalla documentazione depositata e dalle relazioni degli ausiliari emergeva che il compendio pignorato era stato oggetto di un contratto di locazione ultranovennale, registrato e trascritto in epoca anteriore al pignoramento e, pertanto, astrattamente opponibile alla procedura esecutiva autorizzava la vendita del bene pignorato come “occupato”, dando però rilievo nell'avviso di vendita della seguente menzione: “l'immobile pignorato, sebbene locato con contratto registrato e trascritto prima del pignoramento, deve ritenersi verosimilmente non opponibile all' aggiudicatario perché stipulato a canone inferiore a quello di mercato ai sensi
e per gli effetti dell'art. 2923 co.3 c.c. alla luce degli esiti della perizia di stima. L'aggiudicatario, pertanto, potrà agire per il rilascio in separata sede, a sua cura e spese, con esito presumibilmente fruttuoso.”
Dall'esame della documentazione depositata in atti, emerge che l'esperto nominato nell'ambito della suddetta procedura immobiliare, ha effettivamente accertato che l'atto modificativo del contratto di locazione ultranovennale n. 754 del 11/10/2017 “riduce in misura molto superiore di
1/3 i canoni annui precedentemente stabiliti tra le parti con il contratto stesso” (cfr. pag. 5 relazione integrativa depositata il 5/10/2020).
Appare non fondata al riguardo l'eccezione sollevata dalla resistente, relativa alla circostanza che il contratto di locazione del 14.09.2016 e il successivo accordo modificativo del 15.09.2017 non avevano ad oggetto solamente i beni di cui il ricorrente si è reso aggiudicatario, in quanto vi era anche altro immobile e, pertanto, la valutazione della viltà del canone non poteva essere basata sulla stima effettuata dall'esperto che, al contrario, era comprensivo di tutti gli immobili.
Emerge dalla lettura della CTU e dalla integrazione disposta dal Giudice dell'Esecuzione, che il valore locativo dell'immobile indicato come lotto 2 è da considerarsi pari allo zero in quanto trattasi di immobile classificato come “unità collabente”, categoria catastale F2, che versa in condizione di rovina e degrado e non idonea ad utilizzi che producano reddito.
Da ciò consegue che, l'incidenza del lotto 2 nella valutazione del valore del compendio immobiliare oggetto del contratto di locazione è pari allo zero.
Pertanto, il canone come stabilito nell'atto modificativo del contratto di locazione deve essere ritenuto come “vile” ai sensi e per gli effetti dell'art. 2923 co.3 c.c. e, in applicazione del dettato normativo, la locazione non è opponibile al ricorrente perché il canone pattuito è inferiore di un terzo a quello di mercato ai sensi e per gli effetti dell'art. 2923 co.3 c.c..
Ne consegue l'ordine alla parte conduttrice attuale resistente di immediato rilascio dell'immobile oggetto della aggiudicazione in suo favore. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo sulla base dei parametri di cui al DM 147/22 per causa di valore indeterminabile (con riferimento allo scaglione da 52.000,00 a 260.000,00) con riduzione del parametro relativo alla fase istruttoria.

PQM

Il Giudice, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. Dichiara non opponibile ai sensi dell'art. 2923 c.c. co. 3, alla il Parte_1
contratto di locazione immobiliare ultranovennale, redatto per scrittura privata autenticata nelle firme da Notaio di Roma in data 14/9/2016, della durata di anni 25 Persona_1
(venticinque) con decorrenza dal 01.09.2016 e con scadenza al 31.08.2041, integrato dal successivo “atto modificativo di contratto di locazione immobiliare ultranovennale” stipulato in data 15.09.2017 per scrittura privata autenticata nelle firme da Notaio Per_1
di Roma, relativamente al lotto 1;
[...]

2. Condanna la , in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 all'immediato rilascio dell'immobile suddetto libero da persone e cose;

3. Condanna la , in persona del legale rappresentante pro tempore, alla Controparte_1
refusione delle spese di lite in favore della ricorrente, per complessivi Euro 259,00 per esborsi ed Euro 9.772,00 per compensi professionali oltre Iva, Cap e rimborso spese al 15% come per legge.
Rieti, 9.05.2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Francesca Tosi