460/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROVIGO
SEZIONE CIVILE
In persona del Giudice dott. IU LL ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 460/2025 R.G. promossa da
(c.f. ) rappresentato e difeso dell'Avv. Parte_1 C.F._1
CO UF presso il quale ha eletto domicilio digitale in indirizzo telematico, giusta procura allegata all'atto di citazione;

-attore- nei confronti di
(c.f. ) rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._2 dall'Avv. Antonella Basso presso la quale ha eletto domicilio digitale in indirizzo telematico, giusta procura allegata alla comparsa di risposta;

-convenuta-
e
Controparte_2
c.f./p.iva );
[...] P.IVA_1
-convenuta contumace-
Oggetto: diritti reali – abitazione
CONCLUSIONI
Parte attrice: “1) Accertarsi, per la causale di cui in premessa, l'insussistenza del diritto di abitazione in capo a sull'immobile di proprietà attorea Controparte_1 distinto al NCEU del Comune di Castelmassa al F.9, mappale 2677, sub.4, via G. Matteotti, cat. A/2, p.T-1-2, cl.2, cons. vani 5, rendita € 374,43; F.9, mappale 2677 sub.2, via G. Matteotti, cat. C/6, p.t., cl.3, cons.13 mq., rendita € 53,04; F.9, mappale 2675, via G. Matteotti, cat. Area urbana, piano T, cons. 26 mq.; F.9, particella 2677 qualità E.U., superficie catastale are 01.16; F.9, mappale 2675 qualità E.U., sup. are 00.26. - Dichiararsi, di conseguenza, la piena proprietà dell'attore sull'immobile de quo in forza del decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Rovigo in data 25.03.2016 nel procedimento di esecuzione immobiliare n.63/2014 R.G.E., ordinando, per l'effetto, al Conservatore dei Registri immobiliari di Rovigo di provvedere alla trascrizione dell'emananda sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità a riguardo.
-B) Relativamente alla servitù di passaggio. In questa sede parte attrice, nell'ambito dell'emendatio libelli, intende modificare la domanda originariamente formulata al sub.2) dell'atto di citazione, così come di seguito precisato: 2) Accertarsi l'interclusione dell'immobile di proprietà attorea distinto al NCEU del Comune di Castelmassa al F.9, mappale 2677, sub.4, via G. Matteotti, cat. A/2, p.T-1-2, cl.2, cons. vani 5, rendita €. 374,43; F.9, mappale 2677 sub.2, via G. Matteotti, cat. C/6, p.t., cl.3, cons.13 mq., rendita €.53,04; F.9, mappale 2675, via G. Matteotti, cat. Area urbana, piano T, cons. 26 mq.; F.9, particella 2677 qualità E.U., superficie catastale are 01.16; F.9, mappale 2675 qualità E.U., sup. are 00.26; - per l'effetto dichiararsi la sussistenza della servitù di passaggio pedonale e carrabile a favore dell'immobile di proprietà attorea, ex art. 1051 c.c., sull'area scoperta meglio identificata al NCEU di Castelmassa al F.9, categoria F1 (area urbana), mappale n.2673, di mq. 144, in comproprietà (50% ciascuna) delle parti convenute. 3) Rigettarsi le domande avversarie in quanto destituite di qualsiasi fondamento. Con vittoria di spese e competenze di lite”.
Parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Rovigo, contrariis reiectis, così giudicare: nel merito ed in via principale, rigettare tutte le domande di Parte_1 perché infondate in fatto e diritto. Con vittoria di spese”.
RAGIONI DELLA DECISIONE
In fatto-
Il contenzioso si è incentrato su due principali questioni di diritto reale, relative all'immobile sito in Castelmassa (RO), Via G. Matteotti n. 41/c, acquistato dall'attore tramite un'asta giudiziaria (procedimento esecutivo immobiliare n. Parte_1
63/2014 R.G.E. contro ): Controparte_3
-Diritto di Abitazione: accertare la sussistenza o l'insussistenza del diritto di abitazione vitalizio in capo alla convenuta sul predetto immobile di Controparte_1 proprietà attorea.
-Servitù Coattiva di Passaggio: accertare l'asserita interclusione del fondo di proprietà attorea e, conseguentemente, disporre la costituzione di una servitù coattiva di passaggio (pedonale e carrabile) ai sensi dell'art. 1051 c.c. sull'area adiacente (mappale 2673), in comproprietà tra e Controparte_1 Controparte_4
Il sig. espone di essere divenuto il pieno proprietario dell'immobile Parte_1 in Castelmassa con Decreto di Trasferimento del 25.03.2016.
Successivamente alla trascrizione del decreto (24.05.2016), il Notaio Per_1
richiedeva, in data 26.05.2016, una annotazione di rettifica di una precedente
[...] trascrizione del 2010, relativa ad un atto di donazione da lui rogato, effettuato da in favore del fratello , con cui quella aveva donato a questi Controparte_1 CP_3 il diritto di proprietà sull'immobile con riserva di diritto di abitazione;
con la rettifica si chiariva che era titolare del diritto di abitazione vitalizio, il che ha Controparte_1 creato, a detta dell'attore, un'annotazione pregiudizievole sul bene.
In tesi attorea, tuttavia, il diritto di abitazione non gli sarebbe opponibile, in quanto la rettifica sarebbe intervenuta dopo la trascrizione del DDT;
inoltre la convenuta, all'atto di costituzione di ipoteca, nel 2011, aveva espresso formale consenso, affinché venisse costituita l'ipoteca sull'immobile, dichiarandolo libero dal diritto di abitazione (atto del 16.09.2011), circostanza che equivarrebbe a una rinuncia al diritto stesso (o che ne avrebbe impedito la reviviscenza nell'ambito della procedura esecutiva); ancora, la non avrebbe mai esercitato di fatto il diritto di abitazione, CP_1 dopo il trasferimento, avendo rilasciato spontaneamente i locali e trasferito la sua residenza altrove, mentre l'attore ne ha avuto il pieno possesso e l'ha abitato con continuità.
Di qui la richiesta di accertare l'insussistenza del diritto di abitazione in capo a e di dichiarare la piena proprietà dell'attore sull'immobile. Controparte_1
Sotto altro profilo, l'attore lamenta che l'immobile risulta intercluso e sprovvisto di autonomo accesso carrabile e pedonale alla pubblica via: l'area urbana scoperta (mappale 2673), che funge da unico accesso, non è stata ricompresa nel lotto venduto all'asta per "pura negligenza", rimanendo in comproprietà tra la Convenuta e
[...]
Controparte_2
Di qui l'ulteriore richiesta di accertare l'interclusione e dichiarare la sussistenza (o la costituzione coattiva) di una servitù di passaggio pedonale e carrabile, ex art. 1051 c.c., sull'area scoperta (mappale n. 2673) di comproprietà della Convenuta.
La convenuta contesta integralmente le domande attoree, ribadendo la piena e persistente validità del suo diritto di abitazione. Il diritto le sarebbe stato riservato con atto di donazione del 11/10/2010 al fratello . Inoltre il era a Controparte_3 Pt_1 conoscenza dell'esistenza del diritto, in quanto questo era chiaramente riportato nella relazione di stima (perizia del geom. redatta in sede esecutiva, la quale CP_5 stimava il valore dell'immobile sia libero, che gravato dal diritto. Quanto al consenso prestato per liberare l'ipoteca, esso non costituirebbe rinuncia al diritto di abitazione, poiché la rinuncia, a pena di nullità, deve avvenire per atto pubblico o scrittura privata, ai sensi dell'art. 1350 c.c., requisito che non risulta soddisfatto. L'annotazione di rettifica richiesta dal Notaio (26.05.2016) avrebbe solo corretto un errore materiale di trascrizione del 2010 (che indicava nuda proprietà e usufrutto invece di proprietà e diritto di abitazione), garantendo l'esatta intestazione catastale.
Quanto alla richiesta di costituzione di servitù coattiva, la convenuta contestava l'asserita interclusione, rilevando che l'area scoperta (mappale 2673) non era stata pignorata né venduta all'asta, in quanto ne avrebbe trattenuto la comproprietà (quota di un mezzo) nell'atto di donazione al fratello. Inoltre, tale stradello era già gravato da una servitù di passaggio per l'accesso al garage.
Di qui la richiesta di rigetto delle domande attoree.
Il procedimento si è sviluppato con la costituzione del solo e Parte_1 CP_1
mentre la convenuta è stata dichiarata contumace
[...] Controparte_2 per non essersi costituita in giudizio.
Dopo lo scambio delle memorie istruttorie ex art. 171-ter c.p.c. (con la precisazione delle conclusioni da parte dell'attore come formulate nella prima memoria), la causa è stata ritenuta matura per la decisione e, all'udienza del 24.09.2025, è stata trattenuta in decisione dal G.I. (Dr. IU LL) per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c.
In diritto-
Le domande attoree meritano accoglimento.
E' pacifico (perché non contestato) che, con donazione del 2010, CP_1 aveva donato al fratello la proprietà dell'immobile bifamiliare sito
[...] CP_3 in Castelmassa, Via Matteotti 41/c, riservandosi il diritto di abitazione perpetuo.
E' altrettanto pacifico che, nel 2011, e Controparte_3 Controparte_1 concessero ipoteca volontaria sul predetto immobile in favore di a Parte_2 garanzia di un debito cambiario di verso tale società (doc. 4 attore); Controparte_1 nell'atto si legge che l'ipoteca gravava sulla “piena proprietà”, anche se, di seguito, viene specificato quanto segue: E' vero però che nel quadro D della nota di trascrizione (che, come noto, è l'unica rilevante ai fini dell'opponibilità ai terzi), si legge che “l'ipoteca ha ad oggetto la piena proprietà, libera dal diritto di abitazione, in quanto è stata prestata con il consenso della titolare di questo sig.ra . Controparte_1
Poiché, come noto, il diritto di abitazione è un diritto personalissimo, non cedibile e, quindi, neppure pignorabile e/o passibile di ipoteca (art. 1024 c.c.), la dizione non può che intendersi nel senso che la avrebbe effettuato una rinuncia formale al CP_1 proprio diritto, o meglio, ella e ne avrebbero di fatto concordato Controparte_3
l'estinzione, al fine di poter concedere ipoteca a garanzia di debiti della convenuta.
L'art. 1014 c.c. prevede come modi di estinzione dell'usufrutto e, quindi, per il rinvio operato dall'art. 1026 c.c., anche del diritto di abitazione, la prescrizione, la riunione (confusione) e il perimento della cosa, ma la norma tratta dei modi di estinzione indipendenti dalla volontà delle parti, mentre è naturale che, come le parti possono costituire il diritto per contratto e quindi per scambio delle reciproche volontà, parimenti per contratto esse possono determinarne il venir meno.
Per l'effetto e coerentemente, il successivo pignoramento da parte di Parte_2
del 2014, colpiva la “piena proprietà” dell'immobile, come si legge nel relativo
[...] atto (doc. 2 convenuta).
Anche nel decreto di trasferimento si precisa che ciò che viene trasferito è la
“piena proprietà” degli immobili oggetto di procedura:
Si vera sunt exposita, non può esservi dubbio che l'immobile oggetto di causa sia stato trasferito in piena proprietà, libero da pesi o oneri o diritti di terzi, segnatamente libero dal diritto di abitazione preteso dalla che di fatto più non esisteva già dal CP_1
2011, epoca di concessione dell'ipoteca.
La convenuta fa notare che, in realtà, la perizia di stima ex art. 173 bis disp. att. c.p.c. descriveva l'immobile come gravato da diritto di abitazione in favore di CP_1
tanto che il perito d'asta, nel determinare il valore finale, decurtava dal
[...] valore della piena proprietà il valore del diritto di abitazione.
Si veda la seguente parte: E nella parte relativa alla stima:
Parrebbe, quindi, che l'immobile sia stato messo in vendita non come libero, ma come gravato dal diritto di abitazione.
In realtà non è stata prodotta in giudizio l'ordinanza di vendita e/o gli avvisi di vendita del delegato, ma nel DDT, come detto, risulta trasferita la piena proprietà e nel corpo dell'atto non si rinvengono riferimenti espliciti al diritto di abitazione, o meglio, al fatto che la proprietà venga trasferita come gravata da tale diritto (il che sarebbe peraltro in contraddizione con la circostanza che ad essere trasferita è la proprietà piena); se non con riferimento al mapp. 2673, per dire che su di esso la “beneficiaria del diritto di abitazione” aveva realizzato prima del 2010 realizzato un garage.
A tutto concedere, si potrebbe richiamare la parte del DDT ove, a pag. 5 primo cpv, si precisa che la vendita è effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova, il tutto come meglio descritto nella perizia di stima, che invece, come visto, riteneva l'immobile gravato dal diritto di abitazione e in funzione di ciò effettuava la valutazione.
E' stato detto in giurisprudenza che:
“In caso di vendita forzata di un immobile che è oggetto di un provvedimento di assegnazione della casa familiare, il creditore che ha iscritto ipoteca anteriormente alla trascrizione dell'assegnazione può, ex art. 2812, comma 1, c.c., far vendere coattivamente il bene come libero;
tuttavia, qualora ciò non accada e l'immobile sia posto in vendita gravato dal diritto di abitazione, tale diritto è opponibile all'aggiudicatario, poiché l'oggetto dell'acquisto e la sua esatta consistenza, nei limiti di quanto determinato dal provvedimento che ha disposto la vendita, sono univocamente percepibili dal pubblico dei potenziali offerenti” (cfr Cass. 10686/2024).
Si ritiene, tuttavia, che tale orientamento non sia applicabile al caso di specie, in quanto la sentenza citata prende in considerazione il caso in cui un diritto parziale sia effettivamente esistente e gravi sull'immobile, anche se l'ipotecario avrebbe diritto di far subastare l'immobile stesso come libero, ex art. 2812 c.c.
Il caso di specie è differente, in quanto non si tratta di subastare come libero un bene gravato da un diritto esistente, ma inopponibile, ma si tratta di un'ipotesi in cui quel diritto non esisteva più, per effetto della rinuncia effettuata dalla in sede CP_1 di concessione di ipoteca, sicchè non potrebbe certo la procedura far rivivere o creare un diritto non più esistente.
E' del resto principio consolidato quello per cui l'esecuzione è un modo per trasferire diritti, non per crearne di nuovi (principio affermato fin da Cass. 4612/1985).
Anche alla luce di tutto quanto sopra, la dizione del DDT che, per la descrizione dell'oggetto del trasferimento, rinvia alla perizia di stima, deve intendersi come riferita all'immobile e non al diritto trasferito.
Per effetto di tutto quanto sopra, deve accertarsi e dichiararsi l'inesistenza di diritti di abitazione in favore di sull'immobile oggetto di causa. Controparte_1
Venendo alla domanda relativa alla costituzione di servitù coattiva sul mapp. 2673, anch'essa va accolta.
Il detto mappale, pur costituendo area di pertinenza degli immobili oggetto di espropriazione, non era ricompreso nel pignoramento e nella procedura e, pertanto, neppure nel trasferimento, atteso che, per costante giurisprudenza, l'art. 2913 c.c., a mente del quale nel pignoramento sono ricompresi i frutti e le pertinenze, deve essere letto unitamente all'art. 555 c.p.c., nel senso che, laddove la pertinenza abbia un proprio autonomo identificativo catastale, essa rimane esclusa dal pignoramento, se non espressamente indicata nel relativo atto con i relativi estremi catastali (cfr Cass. 11272/2014).
Ora la costituzione di servitù di passaggio coattiva presuppone che l'immobile non abbia accesso alla pubblica via, ed in effetti, dalla semplice lettura della perizia di stima redatta nell'ambito dell'esecuzione immobiliare (doc. 4), risulta che il mapp. 2673 costituisce l'unica via d'accesso carrabile dalla pubblica via (mapp. 2625) al garage dell'immobile censito al mapp. 2677, acquistato dal , garage posto sul Pt_1 retro dell'immobile stesso, sicchè è di tutta evidenza come per la fruizione dell'autorimessa, altrimenti inaccessibile, sia necessaria la costituzione della servitù. Il problema dell'interclusione non si pone solamente come impossibilità assoluta di accedere alla pubblica via, che nel caso di specie non sussisterebbe, in quanto il mapp. 2677 affaccia sulla pubblica via nella parte anteriore dell'immobile, che è dotato di accesso (solo) pedonale mediante cancelletto.
Il problema dell'interclusione va esaminato con riferimento alla piena godibilità e fruibilità dell'immobile nel suo complesso, per cui, se lo stesso è dotato di un garage sul retro e l'accesso carraio è precluso da altri fondi, attraverso questi dovrà costituirsi servitù di passaggio carraio, onde consentire l'utilizzo della parte dell'immobile destinata al ricovero degli automezzi.
La domanda va dunque complessivamente accolta.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano a carico di Controparte_1 nella misura di euro 5.000,00 (valore indeterminato complessità bassa, valori medi fasi 1-2, minimi fasi 3-4), oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Nulla carico dell'altra convenuta, dichiarata contumace, in quanto non interessata alla domanda relativa al diritto di abitazione, mentre, quanto alla costituzione di servitù coattiva, la via giudiziaria è necessaria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Rovigo, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e conclusione disattesi:
-accerta e dichiara l'inesistenza di qualsiasi diritto di abitazione in favore di sull'immobile sito in Castelmassa, Via Matteotti 41/c, censito come Controparte_1 segue:
F.9, mappale 2677, sub.4, via G. Matteotti, cat. A/2, p.T-1-2, cl.2, cons. vani 5, rendita €. 374,43;
F.9, mappale 2677 sub.2, via G. Matteotti, cat. C/6, p.t., cl.3, cons.13 mq., rendita
€.53,04;
F.9, mappale 2675, via G. Matteotti, cat. Area urbana, piano T, cons. 26 mq.;
F.9, particella 2677 qualità E.U., superficie catastale are 01.16;
F.9, mappale 2675 qualità E.U., sup. are 00.26
-dispone costituzione di servitù coattiva di passaggio pedonale e carrabile a carico del fondo sito in Comune di Castelmassa, censito al NCEU, fg 9, mapp. 2673, in favore del fondo di cui al medesimo Comune e foglio, mapp. 2677;
-manda al Conservatore per le trascrizioni in conformità. -condanna alla rifusione in favore di delle spese Controparte_1 Parte_1 di lite, che si liquidano come da motivazione.
Rovigo, 15.11.2025
Il giudice
IU LL