N. R.G. 9009/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
A seguito del deposito delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c.,
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9009/2024 promossa da:
(C.F. ), rappresentato dall'Avv. ULIANO GUIDO in forza di Parte_1 C.F._1
procura allegata all'atto di intimazione di sfratto
ATTORE contro
(C.F. , rappresentato dall'Avv. CERLON CAMILLA in forza di procura allegata CP_1 P.IVA_1
alla memoria integrativa del 20.09.2024
CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto di locazione

CONCLUSIONI DELLE PARTI:

Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, nel merito:
- Accertare e per l'effetto dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato fra le parti in data 01.07.10 per inadempimento della società (già – già CP_1 CP_2
in persona del legale rapp.te pro-tempore, con sede in Torino (TO) C.so F. Turati n. CP_3
pagina 1 di 8 9/A (p. iva ), rigettando l'opposizione in quanto destituita di fondamento sia in P.IVA_1
fatto che in diritto nonché sfornita di prova.
- Condannare la società (già – già in persona del legale rapp.te CP_1 CP_2 CP_3
pro-tempore, con sede in Torino (TO) C.so F. Turati n. 9/A (p. iva , al pagamento P.IVA_1
della somma di € 5.458,79 in favore di parte attrice, in relazione ai canoni già scaduti e allo stato non pagati di locazione relativi alle mensilità di gennaio - maggio 2024, in applicazione analogica dell'art. 664 c.p.c.;
- Condannare la controparte al pagamento delle spese di lite, oltre rimb. Spese gen 15% e CPA, nonchè di quelle relative alla fase di mediazione, richiamando le fatture di spesa sostenute sub doc. n. 19-20 in atti”.

CP_1
“Piaccia al Tribunale Ill.mo,
Respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
Riservati ogni ulteriore ragione, diritto, azione ed eccezione;

Riservato il diritto di ulteriormente dedurre e produrre;

Previa assunzione dei più opportuni mezzi istruttori indicandi e precisandi nei termini di rito e comunque ritenuti opportuni dall'Ecc.mo Giudicante
In via istruttoria,
ammettere i documenti offerti in comunicazione.
Nel merito,
in via principale
Rigettare la domanda di parte attrice di decreto provvisoriamente esecutivo per la somma di euro
5.458,79 oltre interessi e spese del processo monitorio;

Accertare e per l'effetto dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato fra le parti in data 01.07.10 per l'inadempimento del GE , rigettando la domanda di parte Parte_1
attrice.
pagina 2 di 8 Dichiarare che nulla è più dovuto dalla in persona degli amministratori pro tempore, al CP_1
GE. per la locazione per cui è causa. Parte_1
In via di mero subordine,
nella denegata e non creduta ipotesi che dovesse essere rigettata la domanda in via principale,
Rigettare la domanda di parte attrice di decreto provvisoriamente esecutivo per la somma di euro
5.458,79 oltre interessi e spese del processo monitorio;

Accertare e per l'effetto dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione stipulato fra le parti in data 01.07.10 per l'inadempimento del GE , rigettando la domanda di parte Parte_1
attrice.
Rideterminare secondo prudente apprezzamento la somma dovuto a titolo di canoni di locazione scaduti dalla in persona degli amministratori pro tempore, per il periodo da maggio 2023 a CP_1
maggio 2024.
In ogni caso con il favore delle spese diritti e onorari, oltre a IVA e CPA come per legge e rimborso forfettario ex art. 14 Tariffa forense.”

MOTIVI DELLA DECISIONE
ha intimato a sfratto per morosità dall'immobile sito in Torino, Parte_1 CP_1
via Romagnosi n. 1 unità 10, in considerazione del mancato pagamento di canoni e spese per complessivi € 8.861,61. Dà atto che la società conduttrice il 29.11.2023 ha comunicato il recesso e da tale data nulla ha più corrisposto a titolo di canone di locazione, né ha provveduto a saldare il debito pregresso. Chiede che il contratto sia risolto per inadempimento della società conduttrice e che questa sia condannata al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni e delle spese non versate.
L'intimata non si è costituta nel procedimento di sfratto ma è comparsa all'udienza del
20.05.2024 rappresentata dal proprio difensore;
in tale sede, la conduttrice ha dichiarato di aver effettuato un bonifico di € 4.479,45 e si è opposta al pagamento dell'importo residuo.
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 22.05.2024, rilevato che il bonifico richiamato dalla conduttrice non era stato prodotto e che in ogni caso l'importo asseritamente pagato era di molto inferiore alla morosità dedotta, è stato ordinato il rilascio dell'immobile e assegnato alle parti termine pagina 3 di 8 per introdurre il procedimento di mediazione;
esso ha avuto esito negativo, come risulta dal verbale prodotto (doc. 17 locatore).
Il locatore ha depositato memoria integrativa nella quale dà atto che l'immobile è stato rilasciato in data 27.05.2024 e che residua un debito di € 5.458,79 per le mensilità da gennaio a maggio 2024; insiste nella domanda di risoluzione per inadempimento della conduttrice e nella richiesta di condanna al pagamento della somma sopra menzionata.
La società convenuta, nella memoria integrativa, eccepisce l'inadempimento del locatore rispetto all'obbligazione di garantire che l'immobile sia in condizioni tali da servire all'uso pattuito: afferma di aver denunciato i vizi presenti nell'immobile (infiltrazioni) sin dal maggio 2023 senza che alcun intervento sia mai stato posto in essere. Afferma di aver formalizzato, in data 29.11.2023, la volontà di recedere anticipatamente dal contratto di locazione per tali vizi dell'alloggio e richiama le pronunce giurisprudenziali che affermano la legittimità della sospensione parziale o totale del pagamento del canone laddove vi sia una riduzione dell'utilità dell'immobile. Afferma infine che, sebbene l'immobile sia stato rilasciato, non è stata restituita la cauzione.
In via principale chiede di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e dichiarare che nulla è dovuto dalla conduttrice;
in via subordinata, chiede di rigettare la domanda di condanna al pagamento, accertare la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e rideterminare la somma dovuta a titolo di canoni.
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1. Occorre, in primo luogo, inquadrare le domande formulate dalle parti: da un lato, il locatore chiede che sia dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore rispetto all'obbligazione di corresponsione del canone;
dall'altro lato, il conduttore eccepisce l'inadempimento ex art. 1578 c.c. del locatore rispetto all'obbligazione di concedere il bene locato in condizioni tali da servire all'uso pattuito e chiede che sia accertata la risoluzione per ragioni imputabili al sig. ; in via subordinata, formula domanda riconvenzionale volta ad ottenere la Pt_1
rideterminazione del canone.
2. Preliminarmente ci si deve soffermare sull'eccezione di inammissibilità formulata dal locatore rispetto alla domanda riconvenzionale proposta da eccezione formulata dal sig. CP_1
pagina 4 di 8 all'udienza del 2.10.2024 e nelle note conclusive depositate il 13.01.2025. Pt_1
Secondo il locatore, la domanda riconvenzionale di rideterminazione del canone, introdotta nella memoria integrativa, senza richiesta di differimento dell'udienza ex art. 418 c.p.c. non è ammissibile;
il locatore sottolinea infatti che la società conduttrice nella fase di sfratto si era limitata a costituirsi producendo la procura del difensore, senza depositare alcuno scritto difensivo.
Sul punto, la Suprema Corte ha affermato che “nel procedimento per convalida di sfratto o finita locazione l'intimato, che non ha l'onere di costituirsi in cancelleria potendosi presentare all'udienza fissata per la convalida anche personalmente, con la memoria integrativa depositata all'esito del mutamento del rito e passaggio alla fase di pieno merito, potrà proporre domanda riconvenzionale unitamente all'istanza di fissazione di nuova udienza di discussione ai sensi dell'art. 418 cod. proc. civ.” (Cass. 3696/2012).
Nel caso in esame non è stata formulata alcuna istanza di differimento ex art. 418 c.p.c. Tale istanza è necessaria proprio quando – come nel caso di specie – il convenuto, pur costituendosi nella fase sommaria di convalida di sfratto, non abbia in quella sede proposto la domanda riconvenzionale.
Infatti, la previsione di differimento dell'udienza di cui all'art. 418 c.p.c. è funzionale a consentire la tempestiva instaurazione del contraddittorio (anche) sulla domanda riconvenzionale con adeguato anticipo rispetto all'udienza di comparizione, in modo da consentire, in quella sede, la effettiva trattazione della causa in condizioni di “parità difensiva”. Qualora il convenuto nel giudizio di sfratto abbia proposto la domanda riconvenzionale nel procedimento di convalida, il locatore è in condizione di difendersi su questa domanda nella memoria integrativa. Viceversa, quando la riconvenzionale sia per la prima volta formulata nella memoria integrativa del convenuto, l'istanza di differimento ex art. 418 è necessaria proprio per consentire il contraddittorio su questa nuova domanda. E la mancata richiesta di differimento produce la medesima conseguenza decadenziale prevista da tale norma.
L'eccezione di parte locatrice è dunque fondata e la domanda riconvenzionale di rideterminazione del canone non è ammissibile.
La domanda di risoluzione per inadempimento del locatore, proposta dal conduttore nella medesima memoria integrativa, dovrà invece essere valutata alla stregua di una eccezione riconvenzionale, funzionale, cioè, a ottenere il rigetto della domanda avversaria.
pagina 5 di 8 3. Per valutare la fondatezza della domanda di risoluzione proposta dal locatore e dell'eccezione di inadempimento formulata dal conduttore occorre valutare se l'inadempimento allegato e provato da quest'ultimo sia tale da giustificare l'integrale mancato pagamento dei canoni.
Sul punto, si deve ricordare che grava sul conduttore l'onere di fornire la prova dei danni di cui sostiene l'esistenza, tali da giustificare – a suo dire – la sospensione del pagamento dei canoni.
Nel caso in esame, dalle foto prodotte da (doc. 2) e dalla chat WhatsApp (doc. 1) CP_1
risulterebbe provato un fenomeno infiltrativo collocabile nel maggio 2023; viene poi prodotta una perizia di parte (doc. 3) che fa riferimento a irregolarità dell'immobile e, in particolare, degli impianti elettrico e del gas, vizi mai contestati dal conduttore, né dedotti n questa sede quali fondanti l'eccezione di inadempimento.
Si ritiene dunque che né le produzioni n. 1 e n. 2, né la perizia di parte (doc. 3) permettano di mettere univocamente in correlazione le infiltrazioni con il dedotto minor godimento dell'immobile, né siano provanti di una condizione che compromette l'uso dell'immobile; neppure può ritenersi provato che l'ambiente sia “assolutamente insalubre”, come affermato dal conduttore.
Si osserva, infine, che la società conduttrice non ha dedotto alcun capitolo volto a provare se i fenomeni infiltrativi hanno impedito o limitato (per quanto tempo e in quale misura) il godimento dell'immobile. Il conduttore non ha pertanto provato un inadempimento del locatore tale da giustificare, anche ai sensi dell'art. 1460 c.c., il mancato pagamento dei canoni.
Alla stregua di tali considerazioni, il contratto di locazione va dichiarato risolto per inadempimento di CP_1
4. Va parimenti accolta la domanda di pagamento proposta dal locatore. Il conduttore, infatti, onerato di provare il tempestivo e integrale pagamento dei canoni, non ha né contestato la morosità, né ha contestato il documento n. 13 prodotto dall'attore, che riporta il prospetto della morosità ad aprile 2024.
In particolare, il locatore aveva inizialmente intimato lo sfratto per una morosità, al mese di aprile 2024, di € 8.861,61, come da prospetto prodotto (doc. 13); nelle more, la società conduttrice ha versato l'importo di € 4.479,45 (in data 20.05.2024).
La locatrice, nella memoria integrativa, precisa l'ammontare del proprio credito: afferma che alla data del rilascio (27.05.2024), il debito della conduttrice ammontava ad € 9.938,24 già dedotto pagina 6 di 8 l'importo nelle more versato (€ 4.479,45). Poiché il conduttore non ha provato ulteriori pagamenti, residua, pertanto, un suo debito di € 5.458,79. va condannata al pagamento dell'importo di € 5.458,79. CP_1
5. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico di CP_1
Esse sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al D.M.
[...]
Giustizia n. 37/2018, tenendo conto della complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio (procedimento di sfratto) € 919
• fase introduttiva (procedimento di sfratto) € 709
• fase di trattazione (giudizio di merito) € 850
• fase decisoria (giudizio di merito) € 1.000
E dunque in totale € 3.478, oltre € 280 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge.
Quanto alle spese di mediazione, la locatrice chiede che sia condannata al rimborso CP_1
delle spese sostenute per la mediazione;
produce due fatture, l'una dell'importo di € 73,20 per l'avvio del procedimento (doc. 19), l'altra di € 117,12 per il primo incontro (doc. 20); va pertanto CP_1
condannata al rimborso delle spese di mediazione per complessivi € 190,32.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: dichiara risolto per inadempimento di il contratto di locazione stipulato l'1.07.2010 fra le CP_1
parti e registrato in data 23.07.2010, relativo all'immobile sito in Torino, via Romagnosi n. 1 interno 10
e, per l'effetto, conferma l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. in data 22.5.2024; condanna al pagamento in favore di di € 5.458,79; CP_1 Parte_1
condanna all'integrale rimborso delle spese del giudizio in favore di , CP_1 Parte_1
liquidandole € 3.478, oltre € 280 per spese vive;
spese generali, IVA e CPA come per legge;
oltre €
190,32 per le spese di mediazione.
pagina 7 di 8 Torino, 5 febbraio 2025
Il Giudice
Marco Ciccarelli
pagina 8 di 8