N. R.G. 12143/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco Ciccarelli ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
all'esito delle note scritte depositate dalle parti ex art. 127-ter c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 12143/2024 promossa da:
(C.F. ), domiciliato presso l'avv. Parte_1 P.IVA_1
RAFFONE FAUSTO che lo rappresenta e difende in forza di procura allegata all'atto di intimazione di sfratto
ATTORE contro
(C.F. ), domiciliato presso l'avv. DE FILIPPO PIETRO che lo rappresenta e CP_1 P.IVA_2
difende in forza di procura allegata alla comparsa di risposta
CONVENUTO
(C.F. ), domiciliato presso l'avv. SARDO CRISTIANA, che lo rappresenta e CP_2 P.IVA_3
difende in forza di procura allegata alla comparsa di risposta
TERZO CHIAMATO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
CGIL CAMERA DI TORINO: Parte_1
“voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
pagina 1 di 17 in via istruttoria: ammettere le prove come dedotte nella memoria integrativa in data 18.10.2024 sub nn. da 1 a 5, da intendersi qui integralmente trascritti, con i testi indicati;

nel merito: dato atto dell'intervenuto rilascio dei locali oggetto della locazione e, occorrendo, previa declaratoria di risoluzione del contratto per cui è causa, accertato e dichiarato che la morosità dedotta in atto di intimazione di sfratto, ulteriormente aggravatasi sino al rilascio, non è contestata e che ad oggi la relativa somma non è stata versata all'esponente:
a. dichiarare tenuta e condannare in persona del legale rappresentate pro tempore, al CP_1
pagamento in favore della conchiudente, della somma di € 55.981,20, di cui € 44.000,00 per canoni di locazione (comprensivo del dovuto per maggio, giugno e luglio 2024 per ulteriori € 6.600,00) ed €
11.981,20 per spese ed accessori come da contratto, oltre occorrende tutte successive;

b. respingere le domande ex adverso formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto per le ragioni in atti;

c. con il favore delle spese e degli onorari di giudizio, oltre spese generali, iva e cpa come per legge”.
CP_1
“a) In via principale Respingersi le domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto;

b) In via riconvenzionale - accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione dedotto in giudizio, ovvero, in subordine l'annullabilità del medesimo;

- In via subordinata, accertare e dichiarare l'inadempimento originario avversario e per l'effetto pronunciare la risoluzione del contratto di locazione per fatto e colpa ascrivibili al locatore;

- In via ulteriormente gradata, accertata e dichiarata la sussistenza di vizi di cui all'art. 1578 c.c.,
- Dichiarare risolto il contratto di locazione per fatto e colpa del locatore;

c) In ogni caso, condannare e la terza chiamata in solido tra loro ed ognuno per Pt_1 Controparte_2
quanto di ragione, a rifondere i danni patiti da per i motivi di cui in atto per un importo CP_1
non inferiore ad euro 250.000,00 o la somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, ovvero in subordine compensare in tutto o in parte ogni eventuale accertata pretesa avversaria con quanto verrà riconosciuto in favore dell'esponente;
pagina 2 di 17 d) In ogni caso, dichiarare tenuta e condannare la terza chiamata a garantire e Controparte_2
manlevare l'esponente di quanto eventualmente riconosciuto come dovuto all'attrice dall'esponente.
e) Con vittoria di spese di lite ed onorari di giudizio, applicando la maggiorazione ex art. 4, comma 1 bis, D.M. 55/2014 per il deposito con modalità ipertestuali, contributo unificato, imposta di registro, interessi e successive occorrende.
In via istruttoria:
Ci si oppone all'ammissione dei capitoli da 1 a 5 formulati da parte attrice in quanto tutti inconferenti, generici e comunque da dimostrarsi documentalmente (capi 1-3), valutativi (capi 4 e 5).
Nella denegata ammissione si chiede di essere ammessi a prova contraria con i seguenti testi: …
Si insiste per l'ammissione per interrogatorio formale e con i testi di seguito indicati dei seguenti capitoli di prova …”
CP_2
“Voglia il Tribunale adito, per i motivi esposti e previe le declaratorie del caso,
i) in via preliminare: accertare e dichiarare l'inammissibilità/improcedibilità di tutte le domande avanzate da nei confronti della società in quanto non è ravvisabile alcun CP_1 CP_2
collegamento obiettivo tra le suddette domande con la domanda principale proposta in giudizio contro la parte Pt_1
ii) in via preliminare di subordine: accertare e dichiarare l'inammissibilità e infondatezza di tutte le domande avanzate da nei confronti della società in considerazione della cessata CP_1 CP_2
materia del contendere per intervenuta transazione e comunque per decadenza del diritto di a CP_1
qualsiasi pretesa per decorso dei termini;

iii) nel merito rigettare le domande avanzate da nei confronti di in quanto infondate;
CP_1 CP_2
iv) Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche solo parziale della domanda di parte intimata, limitare la relativa quantificazione dei danni realmente subiti ed eziologicamente collegati a quanto rigorosamente provato in corso di causa e imputabile ad e dichiarare tenuta e CP_2
condannare a garantire e manlevare l'esponente di quanto eventualmente riconosciuto come Pt_1
dovuto all'intimata dalla parte ” CP_2
pagina 3 di 17 In ogni caso, con vittoria di spese tutte di giudizio e compensi professionali, oltre rimborso forfettario al 15% e CPA di legge, spese di registrazione e successive occorrende.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha intimato a sfratto per Parte_1 CP_1
morosità dall'immobile sito in , piazza RI NE n. 1, concesso in locazione per uso Pt_1
commerciale alla società con contratto del 29.2.2016 nel quale è subentrata, in data il CP_2
14.6.2019, a seguito di affitto di ramo d'azienda, Il locatore lamenta il mancato CP_1
pagamento di canoni e oneri accessori per la complessiva somma di € 48.481,20.
costituendosi nel procedimento di sfratto, allega che: CP_1
• la società cedente ha garantito che l'attività che l'acquirente intende svolgere nei CP_2
locali è consentita e possibile anche alla luce del regolamento condominiale dello stabile in cui si trova l'alloggio locato;

• nel marzo 2023 il gruppo ha manifestato a l'interesse a valutare l'acquisto CP_3 CP_1
del ramo d'azienda di Piazza RI 1 al prezzo di € 550.000 e, nel successivo mese di aprile
2023, ha formalizzato una proposta di convenzione per il rilascio in proprio favore dei locali al prezzo di € 520.000;
• nello stesso mese il Condominio di piazza RI NE ha instaurato nei confronti di CP_1
un procedimento di mediazione, contestandole di svolgere attività di ristorazione presso i locali oggetto di causa in violazione del regolamento condominiale che vieta di adibire i locali ubicati a piani diversi da quello terreno ad uso ristorante;
il procedimento ha dato esito negativo, non riuscendo le parti a trovare un accordo che consentisse a di proseguire lo CP_1
svolgimento dell'attività di ristorazione al primo piano dell'edificio;
• successivamente, nel settembre 2023, , preso atto dell'impossibilità di svolgere CP_3
attività di ristorazione al primo piano, ha formalizzato a nuova proposta per una CP_1
convenzione di rilascio limitata ai locali di pianterreno, per la somma di € 350.000, proposta accettata anche dalla proprietà dell'immobile e attualmente in fase di esecuzione;

pagina 4 di 17 • la società conduttrice ha affrontato investimenti ed eseguito migliorie nell'immobile per la complessiva somma di € 50.293,38.
Sulla scorta di queste circostanze eccepisce: CP_1
a) la nullità del contratto di locazione per difetto di causa, non essendo possibile, sin dall'origine, svolgere nell'immobile locato l'attività contemplata in contratto;

b) in subordine, l'annullabilità del contratto per errore su una caratteristica essenziale del suo oggetto;

c) in ulteriore subordine, l'inadempimento del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento del bene.
Chiede il rigetto della domanda di e, in via riconvenzionale, chiede che sia pronunciata la nullità o Pt_1
l'annullamento del contratto ovvero, in subordine, ch'esso sia risolto per inadempimento del locatore, con condanna di al risarcimento dei danni causati dalla inidoneità dell'immobile all'attività per Pt_1
cui è stato locato. La società convenuta ha chiesto la chiamata in giudizio della società cedente l'azienda, per essere manlevata in caso di accoglimento delle domande attoree. CP_2
*
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c. dell'8.7.24 è stato ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
*
con memoria integrativa del 18.10.24, dato atto del rilascio dell'immobile, chiede la Pt_1
condanna di al pagamento dei canoni e oneri accessori maturati fino al rilascio (per CP_1
complessivi € 55.441,12) e il rigetto delle domande riconvenzionali.
, con memoria integrativa dell'8.11.24, insiste nelle eccezioni e domande già proposte. CP_1
costituendosi in giudizio: CP_2
• eccepisce l'inammissibilità delle domande proposte nei propri confronti perché “svincolate dal thema decidendum” della controversia principale;

• eccepisce l'inammissibilità delle domande in virtù della transazione conclusa fra e CP_2
il 6.2.2020, da intendersi estesa a tutti i diritti scaturenti dalla cessione d'azienda; CP_1
• eccepisce, ulteriormente, l'inammissibilità delle domande per decorso del termine decadenziale indicato nel contratto di cessione d'azienda; pagina 5 di 17 • contesta nel merito la domanda, evidenziando di aver esercitato, senza divieti o contestazioni da parte del Condominio, fino alla data di cessione dell'azienda a l'attività di CP_2
ristorazione al primo piano dello stabile;

• contesta la sussistenza e l'entità dei danni vantati da perché causalmente non CP_1
riconducibili a una condotta o a un inadempimento di , comunque, non provati. CP_2
Conclude per il rigetto della domanda di manleva proposta da;
per il caso di suo accoglimento, CP_1
chiede, a sua volta, di essere garantita da Pt_1
*
1. la società eccepisce, in primo luogo, che il contratto di locazione concluso fra e CP_1 Pt_1
nel quale è subentrata a seguito di cessione d'azienda, è privo di causa e, pertanto, “nullo CP_2
ab origine e non azionabile”. Secondo la convenuta, il concreto assetto di interessi perseguito dalle parti era sin dall'inizio irrealizzabile, a meno che non fosse intervenuta una modifica del regolamento condominiale. L'eccezione è infondata perché non risulta compromessa né la causa tipica del contratto di locazione, né quella concreta, costituite dalla concessione in godimento di un bene dietro pagamento di un corrispettivo. La giurisprudenza ha più volte chiarito che la mancanza dei titoli autorizzativi necessari per utilizzare il bene secondo quanto dedotto in contratto non incide sulla validità del contratto. Secondo Cass. 15378/18 “In tema di locazione, l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto, ma determina il mancato rispetto delle qualità che l'immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578
c.c.”. Ancora più restrittivo l'orientamento espresso da Cass. 17557/20, che, oltre a escludere che la mancanza dei titoli necessari per lo svolgimento dell'attività dedotta in contratto possa incidere sulla validità del negozio, esclude anche l'esperibilità dell'azione per vizi della cosa locata. Sul punto si tornerà nel paragrafo 3.
La giurisprudenza sopra richiamata riguarda le ipotesi di irregolarità amministrativa dell'immobile (per mancanza del certificato di abitabilità o a causa del suo carattere abusivo), ma si ritiene applicabile a maggior ragione nel caso di specie, laddove l'impedimento dedotto è costituito da una previsione del regolamento condominiale che – come meglio si dirà – non ha precluso l'utilizzo dell'immobile da parte dei due conduttori ( prima e poi) secondo la previsione CP_2 CP_1
contrattuale.
pagina 6 di 17 2. Quanto detto sopra, e la giurisprudenza richiamata, valgono anche rispetto alla domanda subordinata con cui deduce l'annullabilità del contratto per vizio del consenso, costituito da CP_1
errore su una caratteristica essenziale del bene (la possibilità di svolgervi attività di ristorazione).
Infatti, ciò che la conduttrice lamenta non è il difetto di una caratteristica intrinseca, propria del bene in sé considerato. E', invece, la presenza di un ostacolo giuridico che può, in concreto, impedire al conduttore di godere pacificamente del bene secondo l'uso concordato in contratto. La previsione del regolamento di condominio che vieta l'esercizio dell'attività di ristorazione (negli immobili ubicati ai piani diversi dal terreno) non priva l'oggetto del contratto delle sue qualità essenziali. Essa potrebbe, tutt'al più, considerarsi un vizio della cosa locata, rilevante ai sensi dell'art. 1578 c.c. (e, sul punto, si rinvia al paragrafo successivo).
3. chiede “in via ulteriormente gradata” che sia accertata la sussistenza di vizi di cui CP_1
all'art. 1578 c.c. Essa afferma che “l'impossibilità di esercitare nei locali condotti in locazione l'attività di ristorazione elide completamente per evidenti ragioni ogni parvenza di idoneità all'uso pattuito”
(memoria integrativa pagina 9). Anche questa domanda si fonda sul divieto, previsto dal regolamento condominiale, di svolgere attività di ristorazione nel locale condotto da . Tuttavia, CP_1
analogamente a quanto detto sopra per i vizi del consenso, e in piena adesione alla citata Cass.
17757/20, deve escludersi che tale previsione regolamentare sia equiparabile a un vizio della cosa locata. Infatti, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c. – la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell'art. 1575 c.c., ma altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull'idoneità all'uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, ma non l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento – quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione (v. Cass. 24459/2011; Cass. 11198/2007; Cass. 8942/2006). Proprio la diretta inerenza della nozione di vizio della cosa locata alla struttura materiale del bene ha indotto il più recente (e condivisibile) orientamento interpretativo di legittimità a escludere, dal discorso sui vizi della cosa (oltre che da quello sulla validità contrattuale), tutti i casi in cui il bene concesso in godimento sia privo dei titoli amministrativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzazione della pagina 7 di 17 stessa cosa, in sé considerata (ossia, secondo la propria intrinseca destinazione economica), o in conformità all'uso convenuto tra le parti, dovendo tale questione integralmente risolversi sul terreno dell'adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti (v., da ultimo, Cass.
20796/2018; Cass. 15377/2016), e non già sul piano dei vizi della cosa locata. Si ribadisce che, nel caso di specie, non esiste un vizio intrinseco dell'immobile, cioè una sua intrinseca inadeguatezza o inidoneità a ospitare l'attività di ristorazione;
tanto più ove si consideri che l'attività di ristorazione vi
è stata svolta senza ostacoli dal 2016 al 2023. La domanda di risoluzione fondata sull'art. 1578 c.c. deve, quindi, essere disattesa.
4. Il discorso va pertanto correttamente riportato sul piano della valutazione dell'inadempimento, oggetto dell'ultima fra le domande riconvenzionali proposte in via gradatamente subordinata da . In questa prospettiva occorre valutare se sia venuta meno agli obblighi di CP_1 Pt_1
cui all'art. 1575 c.c. e, in particolare, a quello di garantire al conduttore il pacifico godimento del bene.
Va peraltro considerato che per prima, contesta a un inadempimento, consistente nel Pt_1 CP_1
mancato pagamento dei canoni e degli oneri accessori;
e fa valere questo inadempimento con la domanda di sfratto per morosità. Ora, a fronte di tali contrapposte domande risolutorie è necessario accertare quale sia l'inadempimento prevalente, per individuare la parte a cui deve far carico la relativa responsabilità. A tal fine si deve procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei rispettivi inadempimenti e comportamenti dei contraenti, che, al di là del pur necessario riferimento all'elemento cronologico degli stessi, li investa nel loro rapporto di dipendenza causale e di proporzionalità, tenendo conto della funzione economico-sociale del contratto (v. Cass. 4929/2022).
4.1 Nell'intimazione di sfratto riferisce in modo analitico come si sia formata la morosità Pt_1
del conduttore azionata in quel procedimento. Ai punti da 13 a 20 dell'atto specifica la morosità maturata anno per anno, l'accordo raggiunto nell'ottobre 2021 per il rientro e la riduzione dei canoni, le somme pagate annualmente dal conduttore, i ritardi maturati e l'insoluto finale. In estrema sintesi:
• alla fine dell'anno 2022, il conduttore era in mora di € 8.800 per canoni e di € 7.575,33 per oneri accessori;

• fra gennaio e marzo 2023 ha versato € 6.800 per canoni 2022 e € 5.897,66 per oneri CP_1
accessori, restando in mora per € 2.000 a titolo di canoni e € 1.677,67 per oneri accessori;

pagina 8 di 17 • ha omesso integralmente il pagamento dei canoni e degli oneri accessori relativi CP_1
all'anno 2023 e fino alla data dell'intimazione d sfratto (aprile 2024), per una morosità complessiva, a tale data, di € 48.481,20 (€ 37.400 per canoni e € 11.081,20 per oneri);
• non sono stati pagati neppure i canoni e gli oneri maturati in corso di causa, fino al rilascio avvenuto nel luglio 2024.
La sussistenza di questa morosità non è contestata dal conduttore, se non in termini del tutto generici. In ogni caso , onerata di provare il regolare pagamento dei canoni, non ha assolto a CP_1
tale onere. Può pertanto ritenersi provato che l'inadempimento del conduttore sussista e si sia manifestato nella misura e con i tempi sopra indicati.
4.2 formula tuttavia eccezione di inadempimento e sostiene che il mancato pagamento CP_1
dei canoni a far data dal mese di marzo 2023 trova causa nell'inadempimento di all'obbligo di Pt_1
garantire il pacifico godimento dell'immobile. , infatti, deduce che nel marzo 2023 è stata CP_1
convenuta in mediazione dal , che le ha contestato di Controparte_4
utilizzare l'immobile “in spregio e violazione di norme del regolamento condominiale” che vietano, fra l'altro, l'esercizio di attività di ristorazione ai piani sovrastanti a quello strada. Al riguardo si osserva:
• la convocazione di in mediazione da parte del Condominio non è contestata ed è CP_1
documentalmente provata (doc. 5 ); CP_1
• è parimenti provato che il procedimento di mediazione si è concluso con verbale di mancato accordo in data 19.9.23, in ragione della mancata comparizione di e della società Pt_1 [...]
(che aveva concesso in locazione a i locali ubicati a pianterreno nello stesso CP_5 CP_1
edificio, accorpati a quelli di primo piano e unitariamente utilizzati da come ristorante e CP_1
pizzeria) (doc. 7 ); CP_1
• subito dopo il fallimento della mediazione, ha inviato a la missiva del 22.9.23 (doc. CP_1 Pt_1
10 ), con cui ha contestato al locatore che l'iniziativa del Condominio ha depauperato il CP_1
valore aziendale, azzerato l'avviamento, imposto la cessazione dell'attività e comportato il fallimento delle trattative col gruppo;
con la stessa missiva ha formulato CP_3 CP_1
eccezione di inadempimento (“Il che ha imposto la cessazione dell'attività e legittima il mancato versamento delle somme eventualmente dovute in ragione del predetto negozio giuridico”); e ha diffidato il locatore al risarcimento dei danni, commisurati anche al
“fallimento delle trattative già avviate con il gruppo che come noto aveva Controparte_6
pagina 9 di 17 formalizzato il proprio interesse al subentro nella conduzione dei locali al fine di insediarvi uno dei propri brand enogastronomico”;
• l'art. 16 del regolamento del Condominio di piazza RI NE 1 e 3 (doc. 15 ) vieta CP_1
ai condomini di “destinare o lasciar destinare i locali ad uso … ristoranti”; questa previsione, in virtù di quanto disposto dal successivo art. 17 (“Sono consentiti per il piano terreno i pubblici locali”) deve intendersi limitati ai soli locali posti ai piani superiori a quello terreno.
4.3 Passando ora alla valutazione comparativa degli inadempimenti, si osserva, in primo luogo, che la società conduttrice ha costantemente adempiuto in modo irregolare e non puntuale al pagamento dei canoni. Tuttavia, questa sua condotta non ha impedito – fino all'instaurazione del presente giudizio, con l'intimazione di sfratto – la prosecuzione del rapporto. Non tanto perché, come infondatamente sostiene (memoria integrativa, p. 10), vi fosse stato un accordo per modificare CP_1
le scadenze contrattuali. Una pattuizione del genere è rinvenibile nell'accordo del 2021 (doc. 5 attore), ma riguarda la sola morosità maturata a quella data. I ritardi successivi nel pagamento dei canoni sono stati, invece, tollerati da che ha accettato i pagamenti tardivi di , senza mai Pt_1 CP_1
inviarle – a quanto risulta – neppure una diffida o messa in mora;
e senza avvalersi della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 11 del contratto. La morosità del conduttore si è aggravata nell'anno 2023, quando ha completamente omesso il pagamento di canoni e oneri accessori. CP_1
Questa sua condotta, tuttavia, va valutata alla luce:
• delle contestazioni ricevute dal Condominio sulla utilizzabilità dei locali di primo piano (quelli locati da come ristorante, contestazioni da ritenersi verosimilmente fondate, in base al Pt_1
tenore del regolamento condominiale sopra richiamato;

• del fallimento della mediazione (a cui non ha partecipato, venendo meno all'obbligo di Pt_1
adoperarsi per tutelare gli interessi del suo conduttore);
• della proposta ricevuta da per il rilascio anticipato dell'immobile (proposta CP_3
irrevocabile del 21.4.23, doc. 7 ), che riguardava, unitariamente, entrambe le unità CP_1
immobiliari condotte in locazione da , sia quella di pianterreno, di proprietà di CP_1 [...]
sia quella di primo piano, di proprietà di proposta che consentiva a di CP_5 Pt_1 CP_1
monetizzare in modo remunerativo la propria azienda e che veniva messa a repentaglio dall'impossibilità di svolgere, al primo piano, proprio quell'attività che era CP_3
interessata ad acquisire.
pagina 10 di 17 Sulla base di questi elementi si ritiene che la condotta del conduttore che, paventando la perdita del valore aziendale, l'impossibilità di proseguire l'attività nell'immobile e il verificarsi di un significativo pregiudizio (sotto il profilo del lucro cessante) si è astenuto dal pagamento dei canoni, vada ricondotta all'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c. In altri termini e sintetizzando quanto sopra esposto: al mese di marzo 2023 aveva maturato una morosità modesta, pari a CP_1
circa una mensilità di canone e oneri accessori, essendo in gran parte rientrata delle morosità pregresse. Questo inadempimento non è stato denunciato né tantomeno azionato dal locatore Pt_1
che già in passato aveva tollerato ritardi ben più significativi nel pagamento dei canoni. Nel marzo
2023 , convenuta in mediazione dal Condominio, acquisisce la consapevolezza che l'attività di CP_1
ristorazione non può (più) essere svolta nei locali di primo piano e che il Condominio intende far valere questa previsione regolamentare;
partecipa al procedimento di mediazione e instaura trattative per superare l'impedimento. Il procedimento di mediazione, tuttavia, a cui non Pt_1
partecipa, ha esito negativo. In difetto di una soluzione, la proposta di acquisizione (rectius di rilascio anticipato) formulata da è concretamente a rischio di fallimento, con conseguente ingente CP_3
perdita per . In questo contesto, si ritiene che il mancato pagamento dei canoni sia stato a CP_1
buon diritto opposto dal conduttore.
Per le stesse ragioni, tenuto conto dell'oggetto del contratto e della destinazione esclusiva a cui doveva essere adibito il locale affittato da a , si ritiene che l'inadempimento Pt_1 CP_1
prevalente, quello che ha radicalmente compromesso la funzione economica che le parti avevano assegnato al contratto e l'interesse che le parti perseguivano, sia quello di che, a partire dal Pt_1
mese di marzo 2023 in poi, non ha rimosso gli ostacoli giuridici che impedivano al conduttore di svolgere l'attività di ristorazione nell'immobile.
4.4 Alla luce di queste considerazioni merita accoglimento la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore proposta da;
e va respinta la contrapposta CP_1
domanda di risoluzione per morosità azionata dal locatore con il procedimento di convalida. Pt_1
5. La risoluzione, nei contratti a esecuzione periodica come quello di locazione, non si estende alle prestazioni già eseguite (art. 1458 c.c.). Occorre quindi considerare che ha continuato a CP_1
godere dell'immobile fino alla data del rilascio, avvenuta nel luglio 2024. Va ulteriormente considerato che, nonostante il procedimento di mediazione di cui si è detto sopra, non risulta che a sia stato concretamente precluso l'utilizzo dell'immobile per l'attività di ristorazione. E' vero, CP_1
pagina 11 di 17 infatti, che il Condominio ha manifestato l'intenzione di far valere il divieto previsto dal regolamento e che questo divieto avrebbe, in prospettiva, precluso l'ulteriore utilizzo del primo piano come ristorante. Tale divieto, inoltre, come si dirà nel successivo paragrafo, compromettendo il valore aziendale di le ha arrecato, un significativo pregiudizio. Tuttavia, è pacifico che la società CP_1
locatrice ha continuato a godere dell'immobile secondo la destinazione contrattuale almeno fino al mese di settembre 2023; e ha continuato a detenerlo fino al rilascio avvenuto nel successivo mese di luglio 2024. Sarebbe stato suo onere provare di non averlo potuto utilizzare, in quei mesi (da ottobre
2023 a luglio 2024), come ristorante. Ma essa non ha fornito né ha offerto di fornire tale prova. Deve concludersi che , avendo fruito della prestazione del locatore e avendo mantenuto la CP_1
disponibilità dell'immobile, è tenuta al pagamento del corrispettivo fino alla riconsegna, nella misura di € 55.441,12, di cui € 44.000 per canoni di locazione e € 11.981,20 per oneri accessori.
6.1 Va ora esaminata la domanda di risarcimento del danno proposta da . La società CP_1
conduttrice deduce che, a causa dell'impossibilità di adibire i locali di primo piano a uso ristorante, ha subito un danno consistente nel minor valore ottenuto per la cessione a terzi della propria azienda (o, quantomeno, dell'avviamento dell'azienda). deduce infatti che: CP_1
• nel mese di febbraio 2023 (prima che il Condominio facesse valere il divieto regolamentare di cui si è detto), il aveva manifestato interesse ad acquistare il ramo Controparte_7
d'azienda di sito in piazza RI NE n. 1 (piano terra e primo piano) per il prezzo CP_1
di € 550.000 (doc. 4);
• questo interesse si era concretizzato in una formale proposta di convenzione per il rilascio anticipato dei locali di piano terra e primo piano per il corrispettivo di € 520.000 (doc. 7 convenuto);
• successivamente, nel febbraio 2024, una volta emerso il divieto condominiale, il
[...]
, preso atto dell'impossibilità di acquisire per la ristorazione il locale di primo piano, CP_7
ha formulato una più limitata proposta, per il rilascio anticipato del solo pianterreno, offrendo il minor corrispettivo di € 350.000 (doc. 12 convenuto); proposta a cui ha aderito. CP_1
La società convenuta lamenta quindi un danno di € 170.000, pari alla differenza fra le due proposte.
contesta tale pretesa e sostiene che “la proposta formulata da il 2.2.2024 CP_8 CP_3
(doc. n. 12 di controparte), e che controparte presenta come di richiesta di subentro nei soli locali posti al piano terreno e interrato (per un importo di €350.000,00) non nasce assolutamente
pagina 12 di 17 dall'impossibilità di subentrare anche nell'utilizzo del piano superiore (quello di proprietà di , Pt_1
bensì dal concreto interesse di stessa -maturato successivamente alla prima proposta CP_3
(quella del 21.4.2023, ossia quasi un anno prima!)- all'utilizzo dei soli locali di proprietà di
[...]
cui associare i limitrofi locali di proprietà di terzi”. Richiama la documentazione CP_5
amministrativa, da cui si dovrebbe evincere l'interesse del ad acquisire (non più Controparte_7
l'immobile di locato a e posto al primo piano, ma) quello posto al pianterreno e locato a Pt_1 CP_1
da , insieme all'adiacente immobile, sempre a pianterreno, di proprietà e CP_1 CP_5
condotto da altri soggetti.
6.3 Queste difese non sono condivisibili perché, come emerge proprio dai documenti prodotti da le pratiche amministrative (domande e nulla osta) sono state presentate nell'anno 2024, Pt_1
quando era già emerso il divieto, contenuto nel regolamento condominiale, di adibire i locali di primo piano ad attività di ristorazione. La scelta del di trovare una diversa soluzione, che Controparte_7
le permettesse di disporre di locati interamente ubicati a pianterreno, accorpando due adiacenti unità immobiliari, è stata dunque una conseguenza dell'impossibilità di adibire a tale attività l'intero immobile condotto in locazione da , sia al primo piano che al pianterreno;
utilizzo che – sia CP_1
detto per inciso – avrebbe consentito a di fruire di un accorpamento già realizzato fra i CP_3
locali di piano terra e quelli di primo piano (senza dover realizzare un nuovo accorpamento fra le adiacenti unità di piano terra), con conseguente, evidente, risparmio. Va poi considerato che
, con la proposta irrevocabile dell'aprile 2023, aveva già assunto un impegno contrattuale CP_3
specifico nei confronti di , impegno da cui ha potuto sciogliersi proprio e solo perché l'immobile CP_1
non aveva le caratteristiche richieste.
6.4 Alla luce di queste considerazioni si ritiene che l'inadempimento di all'obbligo di Pt_1
assicurare al conduttore il pacifico godimento dell'immobile secondo l'uso pattuito nel contratto, abbia arrecato a un danno consistente nella parziale perdita del valore aziendale;
CP_1
concretizzatosi nell'impossibilità di trarre un lucro dalla convenzione di rilascio anticipato proposta da nell'aprile 2023 e avente ad oggetto sia l'immobile di primo piano che quello di CP_3
pianterreno. Il danno subito può essere quantificato nella differenza fra il corrispettivo che CP_1
avrebbe percepito da dando esecuzione a questa convenzione (€ 520.000) e il minor CP_3
corrispettivo che ha percepito sottoscrivendo la diversa convenzione proposta da nel CP_3
febbraio 2024, avente ad oggetto il rilascio anticipato del solo locale di pianterreno e piano interrato
(€ 350.000). Il pregiudizio subito dal conduttore viene quindi liquidato in € 170.000.
pagina 13 di 17 7. Va invece respinta la domanda di risarcimento commisurata agli investimenti e miglioramenti apportati da ai locali. Il contratto di locazione prevede, infatti, che il conduttore CP_1
non può eseguire lavori innovativi o di straordinaria manutenzione senza il preventivo consenso scritto del locatore (art. 15); consenso che non è stato provato.
8. In sintesi:
• il contratto di locazione stipulato fra e in cui è subentrata Pt_1 CP_2 CP_1
viene risolto per (prevalente) inadempimento del locatore all'obbligo di garantire il pacifico godimento al conduttore;

• in applicazione dell'art. 1458 c.c., poiché la risoluzione nei contratti a esecuzione continuata non si estende alle prestazioni già eseguite, , che ha goduto dell'immobile fino al mese CP_1
di luglio 2024 è tenuta a pagare i canoni e gli oneri accessori insoluti, nella misura complessiva di € 55.441,12;
• è tenuta al risarcimento dei danni che il suo inadempimento ha arrecato al conduttore, Pt_1
danni che si ritengono qui provati nella misura di € 170.000;
• poiché i rispettivi crediti come sopra indicati derivano dal medesimo rapporto negoziale (e tenuto conto, comunque, che ha formulato espressa domanda di compensazione), va CP_1
disposta la compensazione delle partite a debito e credito come sopra accertate e va Pt_1
condannata al pagamento a della differenza, pari a € 114.558,88. CP_1
9. Va ora considerato che la domanda risarcitoria spiegata da è proposta, solidalmente, CP_1
anche nei confronti del terzo chiamato la società che ha ceduto a l'azienda di CP_2 CP_1
ristorazione ubicata nell'immobile di Piazza RI NE e, con essa, il contratto di locazione facente parte dell'azienda ceduta. La domanda di risarcimento danni verso il cedente va tuttavia respinta, perché il pregiudizio subito da deriva esclusivamente dall'inadempimento del CP_1
locatore e non da un inadempimento della società che ha ceduto l'azienda. è subentrata nella CP_1
medesima posizione che aveva nel contratto di locazione con Tuttavia, mentre CP_2 Pt_1
ha potuto pacificamente svolgere nell'immobile l'attività di ristorazione, fino alla cessione CP_2
dell'azienda a , quest'ultima ha potuto svolgere tale attività solo fino al 2023, quando il CP_1
Condominio ha fatto valere, per la prima volta, il divieto contenuto nel regolamento;
e il locatore Pt_1
pagina 14 di 17 non è stato in grado di continuare a garantire al conduttore di godere dell'immobile secondo la destinazione contrattuale. Non si vede, in definitiva, quale sia la responsabilità di per la CP_2
vicenda di inadempimento fatta valere da . CP_1
10. La domanda di manleva proposta da verso è assorbita perché la CP_1 CP_2
convenuta risulta vittoriosa verso l'attore E' appena il caso di rilevare che la manleva non può Pt_1
riguardare il pagamento dei canoni a cui è tenuta per il periodo di godimento dell'immobile. CP_1
Parimenti assorbita è la domanda di manleva proposta da verso l'attrice CP_2 Pt_1
11. Tenuto conto del fatto che ha proposto, in via principale, una domanda di nullità CP_1
del contratto e una domanda di annullamento che sono state respinte;
tenuto conto altresì della morosità rilevante accumulata da , si ravvisano i presupposti di cui all'art. 92 c.p.c. per la CP_1
compensazione delle spese del giudizio, nel rapporto fra e in misura di un quarto Pt_1 CP_1
(1/4). La restante parte (3/4) di dette spese va posta a carico di parte attrice, la cui soccombenza è prevalente. Le spese sono liquidate, per il loro intero ammontare, come segue, sulla base dei parametri di cui alla Tabella A allegata al D.M. Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo modificati con
D.M. 147/2022), con riferimento allo scaglione da € 52.000 a € 260.000, tenendo conto della complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio € 2.600
• fase introduttiva € 1.800
• fase istruttoria € 3.000
• fase decisoria € 4.300
E dunque in totale € 11.700, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Le spese del terzo chiamato vengono poste a carico del convenuto : sia CP_2 CP_1
perché la chiamata in causa del cedente non si giustificava in ragione delle domande proposte da
(nullità, annullamento o risoluzione del contratto per inadempimento del locatore;
sia CP_1 Pt_1
perché nessun profilo di inadempimento di è stato specificamente dedotto da;
sia, CP_2 CP_1
infine, perché la domanda di risarcimento danni proposta da verso è stata CP_1 CP_2
respinta.
Le spese sono liquidate come segue, sulla base dei medesimi elementi già sopra richiamati:
pagina 15 di 17 • fase di studio € 2.600
• fase introduttiva € 1.200
• fase istruttoria € 2.900
• fase decisoria € 3.000
E dunque in totale € 9.700, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: rigetta le domande riconvenzionali di nullità e di annullamento del contratto proposte da CP_1
dichiara risolto per inadempimento del locatore Parte_1
il contratto di locazione inter partes del 29.2.2016, registrato il 22.3.2016, avente ad oggetto il locale sito in , piazza RI NE n. 1, primo piano;
Pt_1
dato atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile, dichiara tenuta al pagamento dei canoni e degli oneri accessori fino al rilascio, nella misura CP_1
di € 55.441,12; dichiara tenuta a risarcire a il danno Parte_1 CP_1
arrecato dall'inadempimento nella misura di € 170.000; operata la compensazione fra i crediti come sopra determinati, condanna al pagamento a della Parte_1 CP_1
differenza pari a € 114.558,88, oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo;
rigetta la domanda di risarcimento danni proposta da verso il terzo chiamato CP_1 CP_2
[...]
dichiara assorbite le domande di manleva proposte da e da CP_1 CP_2
compensa per un quarto (1/4) le spese di lite fra Parte_1
e e CP_1
condanna al rimborso della restante parte (3/4) Parte_1
di dette spese in favore di liquidandole, per il loro intero ammontare, in € 11.700, oltre CP_1
spese generali, IVA e CPA come per legge;

pagina 16 di 17 condanna all'integrale rimborso delle spese di lite in favore del terzo chiamato CP_1 CP_2
liquidandole in € 9.700, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
[...]
Torino, 19 giugno 2025
Il Giudice
Marco Ciccarelli
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