Segue verbale di udienza del 19/11/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Elena Anna Codecasa
ha pronunciato la seguente
SENTENZA EX ART. 420 c.p.c.
nella causa civile iscritta al n. r.g. 14151/2023 promossa da:
, (C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. BUTTA' Parte_1 C.F._1
MARIA giusta procura in atti
RICORRENTE
contro
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2
dall'avv. INDELICATO AGATA giusta procura in atti.
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione dell'8.11.2023 ritualmente notificato, chiedeva la Parte_1
convalida dello sfratto in relazione al contratto di locazione ad uso commerciale del 22.10.2019
pagina 1 di 5 regolarmente registrato, per la morosità relativa ai mesi da settembre 2022 fino alla data dell'intimazione. Chiedeva anche l'emissione di decreto ingiuntivo.
Si costituiva il resistente eccependo la nullità della clausola contrattuale prevedente un canone a scaletta e l'inadempimento del locatore (per il malfunzionamento delle saracinesche e la presenza di irregolarità edilizie;
eccepiva di avere già comunicato “il recesso” dal contratto con lettera del

6.10.2023 e dichiarava che avrebbe rilasciato l'immobile entro il 31.12.2023.
Disposto il mutamento del rito, solo parte ricorrente depositava memoria integrativa,
contestando le difese avverse ed insistendo nelle proprie domande, rappresentando che l'immobile locato era stato rilasciato solo in data 5.1.2024.
§§§
La domanda del ricorrente è fondata e va accolta.
Tutte le eccezioni del resistente sono pretestuose e dilatorie.
L'eccezione di nullità della clausola di determinazione del canone è infondata.
L'art. 2 del contratto di locazione prevede un canone di locazione di euro 7.200,00 per il primo anno di locazione e di euro 9.600,00 per gli anni successivi. Tale previsione non integra la fattispecie del canone a scaletta, che ricorre quando il canone viene determinato in misura crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto.
Tale previsione, che rientra nel principio generale della libera determinazione del canone, si giustifica perfettamente come agevolazione per il conduttore nel primo anno di esercizio della propria attività e con la previsione di aumenti della produttività negli anni successivi al primo.
pagina 2 di 5 L'eccezione di inadempimento è assolutamente lacunosa e fumosa e non supportata da alcuna documentazione che possa in qualche modo far comprendere in cosa si sia sostanziato tale inadempimento;
il conduttore si è limitato a paventare il malfunzionamento delle saracinesche e la presenza di non meglio precisate irregolarità edilizie, comunque mai comunicate a parte locatrice. Inoltre, i denunciati inadempimenti sono smentiti dalla permanenza nell'immobile locato sino alla data del 5.1.2024, oltre un anno dopo la notifica della intimazione.
La comunicazione di recesso inviata al locatore con missiva del 6.10.2023 è da ritenersi priva di effetto, in quanto la facoltà di recesso del conduttore non è stata prevista in contratto e dunque soggiace alla disciplina di cui all'art. 27 della legge n. 392/78; in base a tale norma il recesso del conduttore richiede un preavviso di almeno 6 mesi (che nel caso di specie non è stato rispettato) e la sussistenza di gravi motivi;
per consolidata giurisprudenza, i gravi motivi devono consistere in fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti ed imprevedibili, che rendono oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto.
Nella missiva indicata, il conduttore ha dichiarato di voler recedere testualmente “per il malfunzionamento delle saracinesche ed irregolarità dell'immobile che potrebbero determinare la chiusura dell'attività”. Tali generiche circostanze ovviamente sono pretestuose e non idonee a configurare i gravi motivi richiesti dalla legge.
L'inadempimento del conduttore è quindi provato e non giustificato, conseguentemente il contratto de quo va dichiarato risolto per grave inadempimento di Controparte_1
e lo stesso va condannato a pagare i canoni da settembre 2022 sino a gennaio 2024, per un totale di euro 8.800,00 oltre interessi dalla data di ogni singola scadenza sino all'effettivo soddisfo.
pagina 3 di 5 Non può essere accolta la domanda relativa al pagamento delle spese condominiali in quanto trattasi di debito restitutorio (gli oneri sono infatti a carico del proprietario) e parte ricorrente non ha provato l'effettivo esborso.
Sulla domanda di rilascio va dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo per le fasi di studio introduttiva e trattazione della convalida e per le fasi introduttiva e di trattazione della fase di merito.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
- Dichiara risolto il contratto di locazione intercorso tra le parti per grave inadempimento del conduttore;

- Condanna parte resistente a pagare al ricorrente per le causali di cui in premessa la somma di euro 8.800,00 oltre interessi dalla data di ogni singola scadenza sino all'effettivo soddisfo;

- Rigetta la domanda di pagamento degli oneri condominiali;

- Dichiara cessata la materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio dell'immobile;
- condanna altresì la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 145,50 per spese, € 4.190,00 per compensi , oltre i.v.a., c.p.a. e 12,50 % per spese generali.
pagina 4 di 5 Letto all'udienza del 19 novembre 2025
Il GIUDICE
dott. Elena Anna Codecasa
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 5 di 5