TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice
dott. Enrico Ardituro
considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 30/04/2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.;
considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parte processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art. 127 c.p.c.; pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
Enrico Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 18948/2023 del R.G.A.C., avente ad oggetto: risoluzione per inadempimento contratto di locazione, pendente
TRA
,rappresentata e difesa dall'avv. Diego Militerni, Parte 1
Email 1
Ricorrente
E
rappresentato e difeso dall'avv. Carlo Carbone, Controparte_1 و
Email 2
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Parte 1 - premesso di essere proprietario Con ricorso depositato in cancelleria il 19/9/2023, di un immobile sito in Napoli alla via Bernardo Cavallino n.87 e di averlo concesso in locazione ad

uso abitati^vo a Controparte_1 in forza di contratto stipulato il 01/09/2009 e registrato al n. 3995/3
- ha rappresentato che nel contratto le parti hanno convenuto, agli artt. 9) e 11), sia il divieto di sublocare l'immobile a terzi, sia il divieto di apporre modifiche. Ha dedotto di aver saputo che il conduttore, in violazione dell'accordo, ha sublocato l'immobile a terzi e ha apportato modifiche all'immobile. Ha dedotto che le violazioni commesse determinano la risoluzione del contratto per grave inadempimento. Ha concluso, chiedendo di “accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del resistente alle proprie obbligazioni contrattuali;
per l'effetto, condannare il resistente all'immediato rilascio dell'immobile sito in Napoli, Via Bernardo Cavallino
n.87, nonché al risarcimento dei danni subiti dal ricorrente, nell'importo che verrà accertato in corso di causa". ^Si è ^costituito Controparte_1 chiedendo il rigetto dell'avversa domanda, del tutto infondata, in quanto nel contratto di locazione è espressamente autorizzata sia la possibilità di sublocazione sia la facoltà per il conduttore di apportare modifiche all'immobile. Ha dedotto, comunque, di vivere ancora nell'immobile locato e di non averlo concesso in sublocazione a terzi.
La causa è stata istruita documentalmente e rinviata all'udienza del 30/4/2025 per la decisione, udienza sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.
La domanda è infondata e deve essere rigettata.
Costituisce giurisprudenza consolidata che il locatore che agisce in giudizio al fine di ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento di controparte è unicamente tenuto, in quanto attore/creditore, a provare la fonte negoziale o legale del suo diritto, ben potendo limitarsi ad allegare l'altrui inadempimento. Un tale onere deve, pertanto, ritenersi assolto con l'allegazione del contratto di locazione, in quanto titolo nel quale trova fondamento la formulata pretesa giudiziale
(cfr. Cass. Civ. S.U. 13533/2001).
Tanto chiarito, va evidenziato, però, che nella fattispecie in esame, come dedotto dal convenuto, il contratto di locazione prevede l'opposto di quanto dedotto e allegato dalla ricorrente locatrice. L'art. 9 del contratto di locazione prevede che “è concessa alla parte conduttrice la facoltà si sublocare o comodare la cosa locata in tutto o in parte, o tenervi persone in pensione e/o in via definitiva a mero titolo di ospitalità o mutare anche solo in parte l'uso convenuto dell'immobile oppure cedere ad altri il presente contratto". L'art. 11 del contratto prevede che "la parte conduttrice è autorizzata sin d'ora ad apportare tutte le modifiche, innovazioni o trasformazioni ai locali affittati nonché agli impianti tutti, senza limitazione alcuna e ulteriore preventivo consenso della parte locatrice". Tale previsione trova conferma anche nella previsione dell'art. 3 che, in ragione della necessità di "rilevanti interventi di ristrutturazione, che saranno effettuati ad opera e spese del conduttore" prevede un canone annuo di soli euro 7.200,00.
Le dedotte violazioni contrattuali, che determinerebbero la risoluzione del contratto per grave inadempimento, quindi, non sussistono, in quanto sia la facoltà di sub locazione che quella di apportare modifiche all'immobile sono state espressamente convenute fra le parti. Chiarito che la perizia di parte depositata dalla ricorrente solo il 15 marzo 2024 è inutilizzabile in giudizio in quanto allegata tardivamente (la circostanza che sia stata redatta successivamente al deposito del ricorso non ne legittima il tardivo deposito perché la scelta di farla redigere tardivamente è stata fatta liberamente dalla ricorrente, che avrebbe avuto tutti gli strumenti, anche ricorrendo all'autorità giudiziaria, per imporre al conduttore l'accesso presso l'immobile), anche la pretesa della stessa di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento per aver eseguito il conduttore dei lavori senza le necessarie autorizzazioni amministrative costituisce una domanda nuova, inammissibile, in quanto c^on ⁱl ^ricorso ^introduttivo ^la Pt 1 si è limitata a far valere l'inadempimento derivante dalla esecuzione delle opere senza autorizzazione, mentre dall'esame del contratto di locazione è emerso che la realizzazione delle opere, anche straordinarie, da parte del conduttore era espressamente autorizzata con lo stesso contratto "senza limitazione alcuna e ulteriore preventivo consenso della parte locatrice". Il medesimo art. 11 del contratto prevede anche che "la parte locatrice rinuncia a pretendere la restituzione dei locali in pristino stato a spese della parte conduttrice".
La domanda, in conclusione, deve essere rigettata.
Le spese di lite devono essere compensate fra le parti, in ragione della reciproca soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Napoli, pronunciando sulla domanda proposta da Parte 1 nei confronti di
"Controparte 1 così provvede:
1) rigetta la domanda;

2) condanna ^Parte 1 a pagare le spese di lite in favore di Controparte_1 liquidandole "
in euro 2.200,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario nella misura del 15 % del compenso, con attribuzione al difensore, dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli il 1 maggio 2025.
Il giudice dott. Enrico Ardituro