N. R.G. 2324/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2324/2024 promossa da:
nata a [...] il [...] (C.F. ) e Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...] (C.f. ), Parte_2 C.F._2 entrambe elettivamente domiciliate in Bari alla Via De Rossi nr. 156, presso e nello studio dell'Avv. Pietro CARROZZINI, che le rappresenta e difende, giusta procura in calce al ricorso
RICORRENTI
contro
(P. IVA ) in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Claudio Lucisano e dell'Avv. Marco
Ottaiano ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Roma, via Crescenzio 91, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
OGGETTO: convalida di sfratto per morosità - locazione uso abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 21.11.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE


1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
1 Con ricorso iscritto a ruolo il 11.01.2024 e hanno chiesto Parte_1 Parte_2 di vocare in giudizio la per sentire accogliere le seguenti conclusioni: Controparte_1
“1. In via principale, accertare e dichiarare, per tutti i motivi in precedenza esposti,
l'inadempimento contrattuale di cui alle clausole di risoluzione espressa previste tra le parti, anche singolarmente intese, e per l'effetto ritenere e/o comunque dichiarare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 del c.c. la risoluzione del contratto di locazione - sottoscritto in data 8.4.2019, ritualmente registrato in data 7.5.2019 al nr. 8619 - avente ad oggetto
l'immobile sito in Roma alla Piazza Monte d'Oro nr. 93 piano V (identificato al catasto urbano di Roma al foglio nr. 477, particella 7, subalterno nr. 9) con decorrenza dal


6.10.2023 o da quella diversa ritenuta di giustizia. 2. In via subordinata, accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in precedenza anche singolarmente intesi, il grave inadempimento contrattuale della conduttrice e, per l'effetto, ritenere e/o comunque dichiarare, ex art. 1453 del c.c., la risoluzione del contratto già citato con decorrenza dal


6.10.2023 o da quella diversa ritenuta di giustizia. 3. Condannare, altresì, la conduttrice al risarcimento del danno, derivante dalla illegittima detenzione dell'immobile dal dì della risoluzione contrattuale e sino all'effettiva restituzione, quantificato nella misura di €
2.900,00 mensili, oltre interessi moratori ex D.lgs. nr. 231/2002, o nella diversa somma ritenuta di giustizia. 4. Per l'effetto della risoluzione contrattuale, condannare la conduttrice alla immediata restituzione dell'immobile locato, libero e sgombro da cose e persone. 5.
Condannare, altresì, la conduttrice al pagamento delle somme anticipate dalle locatrici a titolo di oneri condominiali per € 58,70, oltre a quelle per il risarcimento dei danni causato alle parti comuni dell'edificio per € 1.371,00, oltre alle successive eventualmente a versarsi, in aggiunta agli interessi moratori mora contrattualmente previsti per il ritardo nei pagamenti dalla maturazione di ogni singola posta di credito 6. Per tutti i casi, con condanna al pagamento delle spese e delle competenze di lite”.
Le ricorrenti avanzano due domande di risoluzione: la prima, di diritto, ai sensi dell'art. 1456
c.c. per violazione della clausola risolutiva espressa;
la seconda, giudiziale, per la gravità degli inadempimenti. A fondamento di entrambe le domande vengono dedotti i seguenti inadempimenti:

1. Mancato pagamento degli oneri accessori: la non avrebbe effettuato Controparte_1 tutti i pagamenti relativi agli oneri accessori afferenti al periodo dal 2021 all'ottobre 2023 per un totale di € 6.779,41. Solo a seguito della richiesta, da parte delle locatrici, del
06.10.2023, la conduttrice ha provveduto al pagamento della somma di € 6.720,71 nelle date del 15.11.2023 e del 30.11.2023. Residuano, pertanto, € 58,70 che non sono stati pagati così
2 che sarebbe realizzata l'ipotesi di cui all'art. 7 del contratto di locazione (clausola risolutiva espressa).

2. Mancata consegna della polizza fideiussoria come prescritto dall'art. 9 del contratto. Tale clausola contrattuale prevede che entro il giorno 5 maggio di ogni anno la conduttrice consegni alle locatrici attestazione scritta del rinnovo della polizza fideiussoria consegnata all'atto della stipula del contratto. Ciò non sarebbe avvenuto con realizzazione della relativa clausola risolutiva espressa.

3. Danni per opere di modifica in violazione dell'articolo 10 del contratto. In particolare, le locatrici evidenziano che la società conduttrice avrebbe realizzato dei lavori idraulici non autorizzati che avrebbero cagionato danni alla colonna condominiale. Per tali danni le locatrici sono state oggetto di richiesta di risarcimento del danno da parte dell'amministratore del condominio e hanno versato la somma di euro 1.371,00. Da qui la richiesta di rimborso alla Controparte_1
e , di conseguenza, avanzano richieste di risoluzione e Parte_1 Parte_2 risarcimento del danno nonché di condanna al pagamento degli oneri accessori.
Si è costituita la società conduttrice con memoria depositata in data 1 luglio 2024 nella quale ha rassegnato le seguenti conclusioni: “- in via preliminare e pregiudiziale, disporre il rinvio della prima udienza al fine di consentire l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, disponendo altresì, in favore della parte resistente, il rinnovo dei termini di costituzione in giudizio ex art. 416 cpc;
- rigettare tutte le domande avversare in quanto infondate sia in fatto sia in diritto;
- Condannare le ricorrenti in solido al risarcimento del danno da lite temeraria ex art. 96 Cpc, in favore di da liquidarsi equitativamente CP_2 nella misura complessiva di Euro 8.000,00. Con vittoria di spese e compensi professionali dell'odierno giudizio”. La nella propria costituzione, ha eccepito la Controparte_1 nullità della clausola risolutiva espressa per la sua genericità e ha contestato l'esistenza di una morosità per oneri accessori. Invero, in relazione a ciascun inadempimento, la ha eccepito: Controparte_1

1. Che non sussisterebbe alcuna morosità relativa agli oneri accessori per il periodo richiesto visto che la conduttrice ha versato importi superiori a quelli dovuti. Infatti, le somme richieste a titolo di oneri accessori non vengono calcolate secondo i criteri di cui all'articolo 9 della legge 392 del 1978. Applicando detti criteri le somme richieste dalle locatrici devono essere epurate della quota spettante alla proprietà, mentre saranno dovute solo quelle somme che la disposizione di legge pone a carico della conduttrice.
3 2. Che la polizza fideiussoria consegnata all'inizio della locazione prevede espressamente il rinnovo automatico così che nessun inadempimento appare sussistere.

3. Che nessun danno è stato cagionato alle strutture condominiali e nessuna prova è stata fornita sul punto.
Nella fase istruttoria del giudizio è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio, che si è conclusa con il deposito dell'elaborato peritale in data 11 novembre 2025.
La causa è stata, poi, discussa.


2. In Rito
In rito deve rilevarsi come sia stata realizzata la condizione di procedibilità stante il deposito del verbale negativo di mediazione del 14.03.2025.


3. Nel merito
In primo luogo, deve essere affrontata la prima domanda di risoluzione per inadempimento degli oneri accessori sia con riguardo alla risoluzione di diritto che giudiziale. Come visto,
e deducono il mancato pagamento della somma di € Parte_1 Parte_2
58,70 quale residuo della maggior somma di € 6.779,41 richiesta il 06.10.2023 e pagata solo il 15.11.2023 e il 30.11.2023. Per vero, non è dato comprendere, stante la poca chiarezza sul punto dell'atto introduttivo, se la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 7 del contratto sia fatta valere per l'omesso pagamento della somma di € 58,70 o per il ritardo nel pagamento degli oneri accessori. Tale ultima ipotesi, infatti, non è contemplata dall'art. 7 il quale recita che “Il mancato pagamento anche di una sola rata del canone e degli oneri accessori, decorsi
20 dalla data di scadenza pattuita, costituirà motivo di risoluzione del contratto”. Per vero, però, nel contratto l'unica scadenza pattuita è quella relativa al canone di locazione che deve essere pagato entro il termine del giorno 10 di ogni mese. Nessuna analoga disposizione è prevista nel contratto con riguardo agli oneri accessori, con la conseguenza che la clausola di cui all'articolo 7 può riferirsi unicamente all'ipotesi di omesso versamento degli oneri accessori e non di ritardo. Ciò anche alla luce del fatto che non viene indicato nel contratto un termine in relazione al quale valutare il ritardo nel pagamento degli oneri accessori. In ordine alla eccezione di nullità di detta clausola sollevata dalla deve Controparte_1 rilevarsi quanto segue. La clausola risolutiva espressa pattuita all'articolo 7 del contratto non
è generica ma indica specificatamente le obbligazioni all'inadempimento delle quali ricondurre la risoluzione. Pertanto, la clausola in questione è perfettamente valida ed efficace.
Deve, allora, essere valutata l'esistenza di una morosità per oneri accessori. Ciò sia riguardo alla domanda di risoluzione di diritto, che riguardo a quella di risoluzione giudiziale. A tal 4 proposito è stata disposta consulenza tecnica d'ufficio. L'elaborato peritale è stato depositato in data 11 novembre 2025 e appare coerente e privo di vizi di logicità cosicché le relative conclusioni sono fatte proprie da questo organo giudicante. Le operazioni peritali hanno avuto a oggetto l'esatta quantificazione degli oneri accessori effettivamente attribuibili alla società conduttrice alla luce dei criteri di cui all'articolo 9 della legge 392 del 1978. A tal proposito si rammenta la granitica giurisprudenza che, già da tempo, suole affermare che
“Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di Assicurazione dello stabile, il compenso dell'amministratore ed il concorso nelle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento
e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art.
9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore - , salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni dirette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le Disposizioni della predetta legge (art. 79, primo comma). Del pari deve ritenersi escluso dalle spese a carico del conduttore l'ammortamento degli impianti, quale deposito frazionato nel tempo di somme di danaro necessarie per l'acquisto di nuovi impianti
a seguito della vetustà di quelli in uso, trattandosi di una destinazione patrimoniale nell'esclusivo interesse del locatore, tenuto a mantenere la cosa locata in istato da servire all'uso convenuto e, quindi, a prestare i relativi servizi” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen.
n. 6088 del 11.11.1988, nello stesso senso Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 6216 del
03.06.1991 e successive).
L'esito della C.T.U. è stato che, per il periodo oggetto del presente giudizio (dal 2021 all'ottobre 2023), la ha versato a e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
una somma superiore di € 326,35 a quanto effettivamente dovuto a titolo di oneri
[...] accessori. Ciò permette di concludere che nessun inadempimento, neanche nella misura irrisoria di € 58,70, è attribuibile alla in ordine al pagamento degli Controparte_1 oneri accessori per il periodo dedotto in giudizio dalle ricorrenti. Ne consegue che la domanda di risoluzione di diritto e giudiziale devono essere rigettate per assenza dell'inadempimento. A tal proposito non può essere accolta l'istanza della Difesa di
[...]
e avanzata all'udienza del 21.11.2025 di integrazione della Pt_1 Parte_2
C.T.U. alla luce dell'approvazione del rendiconto consuntivo condominiale per l'anno 2023.
Infatti, tale rendiconto non risultava prodotto al momento della decisione della causa, quando, cioè, il giudice si è ritirato in camera di consiglio alle ore 9:50. A ogni buon conto, anche ove tale rendiconto fosse stato prodotto per tempo lo stesso non sarebbe stato utilizzabile visto che l'inadempimento contestato dalle stesse e si riferisce Parte_1 Parte_2
5 alla documentazione già presente in atti. E' in relazione a tale documentazione che deve essere valutato l'inadempimento contestato trattandosi di diritti eterodeterminati.
Parimenti non può trovare accoglimento la richiesta di integrazione della C.T.U. avanzata dalla della all'udienza del 21.11.2025. Infatti, oggetto del CP_3 Controparte_1 presente giudizio è l'eventuale inadempimento della nel pagamento Controparte_1 degli oneri accessori nella misura contestata da e e non Parte_1 Parte_2 la quantificazione del credito o del debito sussistente tra le parti che esula dall'oggetto del presente giudizio e che potrà essere fatta valere in un separato contenzioso. Sia nella bozza della C.T.U. (in cui non vengono presi in considerazione gli € 1.371,00) che nella versione finale (in cui, invece, vengono presi in considerazione gli € 1.371,00) risulta insussistente l'inadempimento della che appare aver versato somme superiori a Controparte_1 quanto dovuto. La quantificazione di dette somme, lo si ripete, non è oggetto del presente giudizio e potrà essere fatta valere in separata sede.
e come visto, lamentano un secondo inadempimento Parte_1 Parte_2 costituito dalla mancata attestazione scritta del rinnovo della polizza fideiussoria consegnata all'atto della stipula del contratto. Sul punto la conduttrice deduce di aver sempre provveduto al rinnovo annuale della garanzia fideiussoria così che nessun inadempimento sarebbe configurabile. A tal proposito deve essere esaminata la fideiussione prodotta in giudizio dalle ricorrenti (Allegato 2 al ricorso). Si tratta di una lettera fideiussoria inviata dalla Unione di
Banche Italiane S.p.A. a e il 27.03.2019 in cui l'istituto Parte_1 Parte_2 di credito assume la garanzia della precisando che “La presente CP_1 CP_1 fideiussione è valida ed operante dalla data odierna e sino al 31/03/2020, e dopo tale data si intenderà tacitamente rinnovata di anno in anno, salvo revoca della banca, che dovrà esservi inviata tramite raccomandata a/r almeno 60 (sessanta) giorni prima della scadenza vigente, originaria o rinnovata”. Non essendo mai pervenuta revoca da parte della banca garante, la fideiussione si è rinnovata di anno in anno con la conseguenza che la detta garanzia
è ancora vigente. Ciò vuol dire che la pattuizione del contratto di locazione appare rispettata stante il perdurare della garanzia. Inoltre, la conduttrice ha dimostrato il pagamento annuale della detta polizza fideiussoria (allegato 10 alla memoria di costituzione). Dunque, anche le domande di risoluzione, sia giudiziale che di diritto, avanzate da e Parte_1 Parte_2
devono essere rigettate per insussistenza dell'inadempimento.
[...]
Con il terzo motivo le locatrici lamentano l'inadempimento del divieto di realizzazione di opere sostenendo che la avrebbe eseguito non meglio precisati lavori CP_1 CP_1 idraulici che avrebbero cagionato non meglio precisati danni alla colonna condominiale. La
6 resistente nega tutte le circostanze sostenendo di non aver realizzato i lavori genericamente dedotti dalle ricorrenti e che, comunque, non sarebbe dimostrato il nesso di causalità con i presunti pregiudizi causati al condominio e che invece sarebbero dovuti alla vetustà delle strutture condominiali. In relazione a tale domanda deve evidenziarsi il mancato assolvimento dell'onere di allegazione incombente in capo alle ricorrenti. Invero,
[...]
e si limitano a dedurre che in una non precisata data la Pt_1 Parte_2 avrebbe effettuato lavori di spurgo idraulico impiegando il sistema Controparte_1
“canal jet” causando danni alla colonna condominiale. Come visto non viene neanche dedotto: quando questi lavori sarebbero stati realizzati, in quali ambienti dell'immobile locato, secondo quali modalità dette opere avrebbero causato il danno lamentato dal
. A tal proposito, i capitoli di prova richiesti hanno carattere valutativo CP_4 implicando, appunto, valutazioni tecniche che avrebbero dovuto essere oggetto di un accertamento tecnico preventivo o di una C.T.U. Tali attività istruttorie, però, non appaiono più possibili stante la modifica dello stato dei luoghi. Insomma, anche tale domanda deve essere rigettata per difetto di prova e di allegazione.


4. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra € 1.100,00 ed €
5.200,00 applicando i compensi medi come prescritto per legge. Pertanto, Parte_1
e devono essere condannate, in solido tra loro, alla rifusione delle spese Parte_2 di lite in favore della che si liquidano in € 2.552,00 per compensi ed Controparte_1
€ 382,80 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Pone le spese di C.T.U. interamente a carico di e in Parte_1 Parte_2 solido tra loro.
Infine, deve essere rigettata la richiesta di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c. non risultando che e abbiano agito con dolo o colpa grave. Parte_1 Parte_2


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: rigetta tutte le domande di e;
Parte_1 Parte_2 pone le spese di C.T.U. interamente a carico di e in Parte_1 Parte_2 solido tra loro;

7 condanna e , in solido tra loro, alla rifusione delle spese Parte_1 Parte_2 di lite in favore della che si liquidano in € 2.552,00 per compensi ed Controparte_1
€ 382,80 per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
Roma, 21.11.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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