N. R.G. 7833/2025
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r. g. 7833/2025
tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1
RESISTENTE
Il 16/12/2025, alle ore 9.42, innanzi al dr. Ilario Pontani, sono comparsi: per parte ricorrente l'Avv. CHRISTIAN LOMARTIRE;

per parte resistente l'Avv. ALBERTO MANTELLINI in sostituzione dell'Avv. FEDERICO MANTELLINI.
Dopo breve discussione orale, il giudice pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura del dispositivo alle parti presenti ed immediato deposito telematico della contestuale motivazione.
Il giudice
Dr. Ilario Pontani
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dr. Ilario Pontani ha pronunciato ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r. g. 7833/2025 promossa da:
(C. F. ), elettivamente domiciliata in Brugherio (MB), via Parte_1 P.IVA_1
Santa Clotilde n. 26, con l'Avv. CHRISTIAN LOMARTIRE
RICORRENTE contro
(C. F. , elettivamente domiciliata in Milano, via Letizia n. 6, con Controparte_1 P.IVA_2
l'Avv. FEDERICO MANTELLINI
RESISTENTE

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente: “Accertare e dichiarare la responsabilità della conduttrice per i Controparte_1 danni riportati dall'immobile di proprietà di sito in Milano – Corso Buenos Parte_1
Aires n. 77, e dei relativi arredi, quantificati in € 11.453, 68 e di conseguenza condannare la stessa resistente al risarcimento di detta cifra o nella misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo. Dichiarare tenuta al risarcimento dei Controparte_1 danni occorsi alla ricorrente per la perdita dei canoni di locazione e delle spese nel periodo in cui l'immobile è stato oggetto di lavori di ripristino per un ammontare complessivo di € 15.600 (pari ai canoni non percepiti e alle spese sopportate durante i ei mesi in cui l'appartamento è rimasto sfitto), o alla misura maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo. Autorizzare a trattenere in via definitiva l'importo di € 3.900 a suo tempo Parte_1 versato dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale, imputandolo a parziale risarcimento del
2 complessivo importo che sarà riconosciuto come dovuto dalla resistente per i danni cagionati all'immobile e agli arredi. In ogni caso: Con vittoria di spese e competenze legali del presente procedimento”
Parte resistente: “Accertare il diritto della ricorrente al pagamento a suo favore della somma di € 3.598, 09 per le ragioni di cui in premessa, disporre la totale compensazione fino a concorrenza di detta somma con il deposito cauzionale a mani della ricorrente e pari ad € 3.900. Respingere in ogni modo le domande ex adverso avanzate così come formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, adiva questo Controparte_2
Tribunale, allegando di avere concesso in locazione ad uso foresteria l'unità immobiliare sita in Milano, Corso Buenos Aires n. 77, con contratto stipulato il 3/5/2019, a ITALCREDI S.P.A., che il 29/5/2023 aveva rilasciato l'immobile con danni ai locali ed agli arredi (divani e cuscini strappati, letti con doghe mancanti, mobili graffiati).
Ciò premesso, concludeva chiedendo la condanna della conduttrice al risarcimento dei danni riportati dall'immobile per complessivi € 11.453. Chiedeva altresì il rimborso dei canoni non percepiti per il periodo (sei mesi) necessario a ripristinare l'immobile, pari ad € 15.600.
ITALCREDI S.P.A. si costituiva e chiedeva che il risarcimento venisse limitato alla somma di € 3.598, 09, da compensare con il deposito cauzionale detenuto dalla ricorrente di € 3.900.
Esaurita la trattazione della controversia, le parti venivano invitate alla discussione della causa ed alla precisazione delle conclusioni ex art. 429 c. p. c.
La domanda può trovare accoglimento soltanto nei limiti di seguito precisati.
Il locatore non ha il diritto di pretendere la restituzione del bene locato in perfetto stato, in quanto il ripristino dell'immobile nelle condizioni in cui il conduttore l'ha ricevuto tende ad assicurare al locatore il vantaggio, non consentito dalla legge, di non sopportare l'onere economico delle spese del deterioramento della cosa determinato da un uso normale della stessa, che è già compensato con il canone di locazione. La giurisprudenza ha precisato che rientrano nel normale degrado d'uso – ed è preclusa al locatore la possibilità di chiedere il risarcimento del danno – i fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere i pensili ed i fori per il sostegno delle tende, nonché la presenza sulle pareti delle impronte di mobili e quadri, connesse alla mancata tinteggiatura prima della consegna, le scalfiture delle porte, delle pareti e dei pavimenti, le macchie sulle poltrone e sui divani ed i disallineamenti delle ante dei mobili. La Corte di Cassazione (n. 29329/2019) ha inoltre stabilito che, in tema di locazioni, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso deve considerarsi nulla ai sensi dell'art. 79 L. n. 392/1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest'ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore. Sotto questo profilo viene in rilievo l'eventuale nullità dell'art. 9 del contratto di locazione del 3/5/2019 nella parte in cui il conduttore si obbliga a rilasciare la porzione immobiliare “imbiancata a nuovo così come viene
3 consegnata ad inizio locazione”.
Accedendo alla tesi che qualifica la nullità ex art. 79 L. n. 392/1978 come relativa di protezione, non rilevabile d'ufficio dal giudice con onere del conduttore di eccepirla e considerato che ITALCREDI S.P.A., oltre a non avere eccepito la nullità dell'art. 9 del contratto di locazione, ha riconosciuto alla locatrice la somma di € 1.500 per l'imbiancatura delle pareti (importo massimo stabilito nel contratto), la somma di € 1.598, 09 per la sostituzione dei mobili (fattura Iris Mobili) e la somma di € 500 per i lavori di pulizia e piccola manutenzione, somma complessiva (€ 3.589, 09) alla quale può aggiungersi l'ulteriore importo di € 310, 91 per la mancanza delle lampadine e delle guarnizioni del bagno e della cucina, uò essere autorizzata a trattenere in Controparte_2 via definitiva l'importo di € 3.900 a suo tempo versato dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale, imputandolo a risarcimento dei danni cagionati all'immobile e agli arredi.
L'ulteriore domanda di risarcimento di € 9.500 (fattura impresa Edile Diallo per lavori non altrimenti specificati) deve essere rigettata, per difetto di prova dei danni asseritamente causati dalla società conduttrice (non risultanti dal verbale di rilascio del 29/5/2023) che avrebbero determinato così onerosi costi di riparazione.
Non può trovare accoglimento neppure la domanda di risarcimento del lucro cessante (€ 15.600) per la mancata percezione del canone di locazione durante il periodo (sei mesi) necessario a ripristinare l'immobile, atteso che la tinteggiatura di un trilocale e la sostituzione di alcuni mobili standard (materassi, sedia, tavolo e letto) facilmente reperibili sul mercato non può richiedere sei mesi. Si tratta quindi di un danno che il locatore – che aveva la disponibilità di un deposito cauzionale di € 3.900 e poteva prontamente riparare e rimettere in locazione l'appartamento - avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza (art. 1227 cpv. c. c.).
Le spese di lite, attesa la parziale reciproca soccombenza, vanno integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 7833/2025, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) accoglie parzialmente la domanda formulata da nei confronti di Controparte_2
ITALCREDI S.P.A. e per l'effetto:
2) autorizza trattenere in via definitiva l'importo di € 3.900 (euro tremila Controparte_2 novecento/00), versato dalla conduttrice a titolo di deposito cauzionale, imputandolo a risarcimento dei danni cagionati all'immobile e agli arredi;

3) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Sentenza resa ex articolo 429 c. p. c., pubblicata mediante lettura del dispositivo alle parti presenti ed immediato deposito telematico della contestuale motivazione, con allegazione al verbale.
Milano, 16/12/2025
Il giudice
Dr. Ilario Pontani
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