R.G. n. 410/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VITERBO
in persona del Giudice dott. ID MI ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 410/2022 RG del Tribunale di Viterbo, trattenuta in decisione all'udienza del 16.07.2025, promossa da:
, C.F. nata a [...], il [...], ivi residente in Parte_1 C.F._1
Strada Ortana n. 10, rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Dinarelli e con questi elettivamente domiciliata in Viterbo, via Igino Garbini n. 51, studio del difensore;

Attrice
Nei confronti di

, C.F. , nato a [...] il [...] e residente in Controparte_1 C.F._2
Viterbo, Strada Cerretani n. 1/D, rappresentato e difeso dall'Avv. Samuele De Santis e con questi elettivamente domiciliato in Viterbo, via della Pace n. 4, studio del difensore;

Convenuta
E

, C.F. , Controparte_2 P.IVA_1
Terza chiamata - contumace
E

1 CF. , nato a [...], il [...] residente in Controparte_3 C.F._3
Firenze, Piazza Francesco Ferrucci n. 5, rappresentato e difeso dall'Avv. Silvia Brugiotti e con questi elettivamente domiciliato in Viterbo, via Tommaso Carletti n. 39, studio del difensore;

Terzo chiamato

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. premesso di aver acquistato l'abitazione sita in Viterbo, Strada Ortana n. 10, con Parte_1 rogito del 31.01.2020 redatto dal Notaio ha chiesto di accertare l'esistenza di gravi Persona_1 vizi dell'immobile che lo rendono inidoneo all'uso abitativo, ovvero ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore, condannando il venditore al pagamento dell'importo di € Controparte_1
22.000,00, con rivalutazione ed interessi legali, oltre al risarcimento dei danni, rimborso delle spese sostenute per ATP e oneri fiscali per il deprezzamento commerciale subito dal bene.
A fondamento della domanda ha dedotto che, a partire dalla tarda primavera dell'anno 2020, ha iniziato ad abitare stabilmente l'unità immobiliare acquistata ed ha riscontrato la presenza di muffe con ammaloramento della muratura interna. Pertanto, ha incaricato il geom. di CP_4 individuare la causa delle problematiche riscontrate e questi ha accertato, con la relazione consegnatale in data 15.12.2020, che la presenza di muffe dipendeva dal cattivo isolamento in corrispondenza dei ponti termici, dalla mancanza di un'adeguata barriera all'umidità nelle murature portanti del vano soggiorno al piano terra, nonché dallo scarso isolamento termico dei controtelai degli infissi e dei davanzali.
Dopo aver denunziato i vizi al venditore il successivo 16.12.2020, non avendo ricevuto positivo riscontro, ha introdotto il procedimento per ATP n. 129/2021, all'esito del quale, l'Ing.
[...]
nominato CTU dal Tribunale di Viterbo, ha concluso che la presenza di muffe ed Per_2 infiltrazioni doveva ricondursi ad un inadeguato isolamento dell'involucro edilizio, con pregiudizio per la piena fruibilità ed agibilità dell'abitazione, stimando i costi di ripristino in € 22.000,00, oltre oneri fiscali.
L'attrice ha, inoltre, precisato che le modifiche interne, costituite dall'abbattimento del muro divisorio esistente al piano terra tra magazzino ed abitazione, con riferimento alle quali il CTU aveva ravvisato l'esistenza di difformità rispetto alle planimetrie catastali, erano già presenti al momento della vendita, come confermato dalle foto pubblicate dal convenuto sul social network
Facebook.
2 Alla luce di fatti descritti ha ritenuto sussistente la responsabilità prevista dall'art. 1490 c.c., chiedendo al venditore convenuto la riduzione del prezzo sulla base dei costi di ripristino quantificati dal CTU, oltre al risarcimento di tutti i danni subiti ed al rimborso delle spese sostenute.

2. Il venditore si è costituito con comparsa di risposta, insistendo per il rigetto Controparte_1 della domanda attorea.
Preliminarmente ha chiesto di chiamare in causa l'impresa costruttrice Controparte_2 ed il direttore dei lavori al fine di accertarne la responsabilità per i vizi ai sensi Controparte_3 dell'art. 1669 c.c.
Infatti, a sostegno della propria tesi difensiva, ha dedotto che l'immobile era stato interessato da lavori di ricostruzione nell'anno 2015, allorquando era proprietario dal quale lo Parte_2 aveva acquistato solo nell'anno 2017 e che l'abitazione era sempre rimasta nella medesima situazione di fatto e di diritto risultante dagli atti notarili e catastali, senza subire alcuna modifica.
Per contro, erano le difformità edilizie, non imputabili al convenuto e consistenti nell'abbattimento del muro divisorio esistente al piano terra tra abitazione e magazzino, con successiva realizzazione di una cucina ed un bagno, ad aver modificato sostanzialmente il sistema di aereazione e la percentuale di umidità presente negli ambienti interni, determinando la formazione di muffa.
Segnatamente, il convenuto ha insistito nella ricostruzione secondo cui la formazione della condensa, con i suoi effetti degradanti quali la muffa, sarebbe un fenomeno da collegarsi direttamente alla presenza del vapore acqueo nell'ambiente, che determina umidità di risalita per capillarità, come confermato anche dall'assenza della medesima problematica sui pavimenti.
Quindi, secondo tale prospettazione, l'insorgenza in tempi recenti e dopo molti anni dalla ristrutturazione dei fenomeni lamentati in citazione, si sarebbe dovuta ascrivere esclusivamente alle modifiche interne e all'omessa aereazione dei locali imputabile all'attrice.
In proposito ha anche negato che le foto depositate in atti dall'attrice costituissero una veritiera rappresentazione dell'immobile de qua agitur, in quanto si trattava di foto pubblicate dall'agente immobiliare e relative ad un complesso residenziale formato da quattro villini a schiera, verosimilmente riferite ad una diversa unità abitativa.
Alla luce della ricostruzione prospettata ha argomentato che i vizi lamentati non erano stati in alcun modo occultati in sede di vendita, dovendosi ricondurre le infiltrazioni alla responsabilità della stessa attrice o della ditta costruttrice.
Da ultimo ha eccepito la decadenza prevista dall'art. 1495 c.c. per omessa tempestiva denuncia.
3 3. Nonostante la rituale notifica della chiamata in causa non si è costituita la Controparte_2
e, pertanto, la stessa risulta essere contumace.
[...]
Si è costituito il direttore dei lavori eccependo, preliminarmente, la decadenza per Controparte_3 mancata denuncia tempestiva dei vizi da parte del convenuto ai sensi dell'art. 1669 c.c. e la prescrizione per decorso del termine annuale dell'azione.
Nel merito ha negato la propria responsabilità professionale, affermando di aver correttamente espletato l'incarico affidatogli e rilevando che i vizi non erano stati lamentati dai precedenti proprietari ed erano verosimilmente dipesi dalle modifiche interne realizzate successivamente.

4. Nello svolgimento del processo sono stati concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., con le quali le parti hanno insistito nel sostenere le rispettive tesi ed argomentazioni.
All'udienza del 14.01.2025 sono state assunte le prove testimoniali ammesse.
In data 16.07.2025 si è tenuta l'udienza di precisazione delle conclusioni nella forma scritta regolata dall'art. 127 ter c.p.c.; con le note autorizzate ciascuna parte ha formulato le proprie conclusioni riportandosi a quanto richiesto con l'atto introduttivo e le memorie istruttorie.
La causa è stata trattenuta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.

5. La domanda proposta dall'attrice merita di essere accolta nei limiti di seguito indicati.
In limine è, anzitutto, necessario inquadrare i termini giuridici della controversia che vede contrapposte le parti: da un lato, l'attrice ha coltivato l'azione edilizia invocando i vizi previsti dall'art. 1490 c.c. e chiedendo la riduzione del prezzo (quanti minoris) alla luce degli accertamenti svolti in sede di ATP;
dall'altro lato, il convenuto ha negato ogni responsabilità ed ha chiamato in causa la ditta esecutrice dei lavori di ed il direttore dei Controparte_5 lavori ritenendoli responsabili dei vizi e coltivando nei loro confronti l'azione Controparte_3 concessa dall'art. 1669 c.c.
Le due domande sono evidentemente connesse per l'oggetto, riguardando i medesimi vizi e, al fine di evitare possibili contrasti decisori, si è ritenuto opportuno celebrare il simultaneus processus (103
c.p.c.), senza disporre la separazione richiesta da parte attrice.
Si deve quindi procedere, dapprima, allo scrutinio della domanda principale proposta dall'attrice per poi esaminare la domanda connessa del convenuto.
In proposito giova ricordare che gli strumenti di tutela approntati dagli artt. 1479-1497 del Codice civile non possono essere ricondotti alla responsabilità ordinaria ex art. 1453 c.c. Infatti, la responsabilità speciale derivante dagli istituti della garanzia del venditore non presuppone
4 l'inadempimento di una obbligazione nascente dal contratto, ma deriva dalla inattuazione o imperfetta attuazione dell'attribuzione traslativa, dipendente da cause anteriori alla vendita. Il fondamento della responsabilità è oggettivo e prescinde dalla colpa del venditore.
In buona sostanza tutti i citati istituti sono accomunati dalla peculiarità del fatto generatore della responsabilità del venditore: l'inattuazione o l'imperfetta attuazione dell'attribuzione traslativa derivante da eventi/fatti che precedono la conclusione del contratto.
In proposito deve ulteriormente specificarsi che i vizi sono costituiti dalle imperfezioni materiali della cosa, concernenti il processo della sua produzione, fabbricazione e formazione, ed incidenti sulla sua utilizzabilità, rendendola inidonea all'uso cui è destinata, ovvero diminuendone il valore in modo apprezzabile
Orbene, procedendo ad applicare le compendiate coordinate normative alla fattispecie in esame, si osserva che l'Ing. nominato nel procedimento per ATP n. 129/2021, ha Persona_2 condivisibilmente concluso, con argomentazioni persuasive, logiche e coerenti, che le problematiche di infiltrazioni e formazione di muffa lamentate dall'attrice “risultano sostanzialmente connesse ad un inadeguato isolamento termico dell'involucro edilizio, la situazione in essere pregiudica la piena fruibilità ed agibilità dell'abitazione”
Detta rilevazione tecnica integra senza dubbio un vizio dell'immobile, riconducibile ad una imperfezione materiale derivante dal processo di costruzione e ristrutturazione.
Parte attrice ha dimostrato di averne avuto piena contezza solo il 15.12.2020, in seguito alla consegna della relazione redatta dal tecnico incaricato Geom. e di aver CP_4 tempestivamente denunciato i vizi al venditore convenuto il successivo 16.12.2020 (documento n. 3 della citazione).
Pertanto, è destituita di ogni fondamento l'eccezione di decadenza mossa dal convenuto, essendo stato rispettato il termine di otto giorni previsto dall'art. 1495 c.c.
In proposito si deve ulteriormente precisare che, contrariamente a quanto argomentato dal convenuto, nella vendita, la garanzia per i vizi è dovuta per il solo fatto oggettivo della loro esistenza, indipendentemente dalla colpa del venditore (Cass. 4193/2004; Cass. 639/2000; Cass.
8533/1994). Pertanto, in sede di azione edilizia, è irrilevante che il venditore fosse o meno a conoscenza del vizio o che abbia concorso a cagionarlo;
queste circostanze, infatti, assumono rilevanza solo sul diverso piano dell'azione risarcitoria accordata dall'art. 1494 c.c.
Proseguendo nell'esame della relazione tecnica depositata nel procedimento per ATP, si osserva che l'Ing. ha chiarito, rispondendo puntualmente alle obiezioni delle parti, che la Persona_2 difformità urbanistica esistente fra lo stato dell'immobile al momento del sopralluogo e quello rappresentato dalle planimetrie catastali allegate all'atto di acquisto - difformità derivante
5 dall'allestimento della cucina nel magazzino al piano terra con realizzazione di un nuovo servizio igienico, senza tramezzatura di separazione ed in diretto contatto con l'abitazione - ha inciso sulla quantità di umidità prodotta dal sistema interno e sullo smaltimento di essa, modificando il bilancio energetico e le aspettative ambientali in misura stimata pari al 30% del totale.
Tali chiari e precisi esiti dell'indagine tecnica sulla causa dei vizi devono essere confrontati con la prova testimoniale, che ha espresso risultati contrastanti sulle circostanze riguardanti l'autore ed il momento temporale di realizzazione delle modifiche interne.
Infatti, ciascun dichiarante ha, sostanzialmente, confermato la tesi della parte che lo ha citato, rendendo anfibologico il significato istruttorio della sola prova orale. Sul punto non possono assumere rilievo decisivo le foto prodotte, essendovi incertezza sulla data (2704 c.c.) e sull'autore.
Ed allora deve ritenersi dirimente per la formazione del convincimento sul punto controverso, il contenuto del rogito di vendita concluso dalle parti il 31.01.2020; infatti, all'art. 1, l'odierno convenuto, in qualità di venditore, ha reso la dichiarazione di conformità catastale prescritta dalla legge e l'attrice, in qualità di acquirente, al successivo art. 4, ha dichiarato di aver visitato il bene e di non avere eccezioni da sollevare.
Le indicate dichiarazioni rese innanzi al pubblico ufficiale rogante, rendono non credibile la tesi di parte attrice, sostenuta dai relativi testimoni, secondo cui le difformità urbanistiche fossero esistenti già al momento dell'acquisto.
Ne discende, quale corollario, che l'incidenza delle difformità urbanistiche sui fenomeni di umidità lamentati da parte attrice, deve essere imputata alla stessa attrice nella misura del 30 %, come correttamente stimato dal CTU.
Pertanto, dall'ammontare di € 22.000,00 quantificato dal CTU come somma necessaria all'eliminazione dei vizi e richiesta dall'attrice a titolo di riduzione di prezzo, deve detrarsi il coefficiente del 30 %, così residuando l'importo di € 15.400,00.
Su detta somma, che dovrà essere corrisposta all'attrice ai sensi dell'art. 1492 c.c., spetta la rivalutazione, nonché gli interessi al tasso legale sulla somma di anno in anno rivalutata (Cass.
37798/2022). Dal momento della pronuncia della sentenza, sino all'effettivo soddisfo, con la trasformazione dell'obbligazione di valore in debito di valuta, dovranno essere corrisposti sulla somma liquidata gli ulteriori interessi al tasso legale (Cass. 16894/2010).
Non vi è prova, invece, dei presupposti previsti dall'art. 1494 c.c. per il risarcimento del danno richiesto dall'attrice, che non ha dimostrato l'esistenza di ulteriori pregiudizi causati dai vizi lamentati.
6 6. Passando ad esaminare la domanda connessa proposta dal convenuto contro la ditta esecutrice dei lavori di ristrutturazione ed il direttore dei lavori si Controparte_2 Controparte_3 osserva quanto segue.
Parte convenuta ha espressamente ricondotto la causa petendi alla previsione dettata dall'art. 1669
c.c., che contempla le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono in maniera profonda sugli elementi strutturali essenziali, quali la solidità, l'efficienza e la durata dell'opera.
In proposito la nomofilachia è pacifica nell'affermare che i gravi difetti della costruzione non si identificano solo con quei fenomeni che influiscono sulla stabilità dell'edificio, poiché, in tal caso, coinciderebbero con l'ipotesi del "pericolo di rovina", ma possono anche consistere in tutte quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente anche solo una parte dell'opera, incidono sulla sua funzionalità globale, menomandone in modo apprezzabile il godimento, sì da renderla inidonea a fornire l'utilità cui è destinata. Più in dettaglio, la giurisprudenza ha precisato che tra i gravi difetti di costruzione, per i quali è operante a carico dell'appaltatore la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., rientrano anche le infiltrazioni d'acqua determinate da carenze della impermeabilizzazione, perché incidono sulla funzionalità dell'opera menomandone il godimento (Cass. 117/2000 e Cass.
11740/2003).
Sul piano dogmatico si è ulteriormente specificato che la norma in commento delinea un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale del costruttore, con carattere di specialità rispetto alla clausola generale scolpita dall'art. 2043 c.c. (SS.UU 2284/2014), in quanto prevede una presunzione iuris tantum , che può essere vinta non attraverso la generica prova di aver usato ogni possibile diligenza nell'esecuzione, ma allegando fatti positivi, precisi e concordanti (12106/1998). Trattasi, infatti, di una responsabilità sancita per finalità di interesse generale, quali la stabilità, la sicurezza, la funzionalità degli edifici e l'incolumità personale dei cittadini (Cass. 35931/2022).
Quanto alla posizione del direttore dei lavori rispetto alla responsabilità in parola, la Suprema Corte ha precisato che “La responsabilità, regolata dall'art. 1669 c.c. in tema di rovina e difetti di immobili, è di natura extracontrattuale e si basa sul presupposto della partecipazione alla costruzione dell'immobile in posizione di «autonomia decisoria»; conseguentemente, ha un ambito di applicazione più ampio di quello risultante dal tenore letterale della disposizione (che fa riferimento solo all'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa) perché opera anche a carico del progettista, del direttore dei lavori e dello stesso committente che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta (Cass. 13158/2002)
Inoltre, ha anche chiarito che “l'attività del direttore dei lavori per conto del committente si concreta nell'alta sorveglianza delle opere, che, pur non richiedendo la presenza continua e giornaliera sul cantiere né il compimento di operazioni di natura elementare, comporta il controllo
7 della realizzazione dell'opera nelle sua varie fasi e pertanto l'obbligo del professionista di verificare, attraverso periodiche visite e contatti diretti con gli organi tecnici dell'impresa, da attuarsi in relazione a ciascuna di tali fasi, se sono state osservate le regole dell'arte e la corrispondenza dei materiali impiegati” (Cass. 16361/2007; Cass. 10728/2008).
Orbene, questi essendo i presupposti giuridici della responsabilità delineata dall'art. 1669 c.c., deve osservarsi che, sebbene sul piano teorico il convenuto abbia correttamente inquadrato la propria azione, cionondimeno deve ritenersi fondata l'eccezione di decadenza mossa dal direttore dei lavori chiamato in causa, secondo cui il convenuto non ha fatto la denuncia dei vizi entro l'anno dalla scoperta.
Il dies a quo della decadenza deve, infatti, individuarsi nella data del 16.12.2020 in cui la parte attrice ha formalmente comunicato al convenuto l'esistenza dei vizi. Da tale data i vizi devono ritenersi scoperti, con conseguente decorso del termine decadenziale, non soggetto ad interruzione e sospensione ai sensi dell'art. 2964 c.c.
L'eccepita decadenza riguarda anche la essendo stata citata come Controparte_2 responsabile in solido ai sensi dell'art. 2055 c.c.
In conclusione, l'azione coltivata dal convenuto deve ritenersi colpita dalla decadenza per omessa tempestiva denuncia nel termine previsto dall'art. 1669 c.c.

7. Essendo stata accolta la domanda di parte attrice e rigettata la domanda connessa proposta dal convenuto, le spese di lite devono essere poste a carico di quest'ultimo, in quanto soccombente e devono essere quantificate in base ai parametri medi del D.M. 55/14, tenuto conto della complessità della controversia e dell'istruttoria svolta.
Parte convenuta deve altresì rifondere gli onorari liquidati al CTU in sede di ATP, oltre che le relative spese, come quantificate in dispositivo.


P.Q.M.



Il Tribunale Ordinario di Viterbo, in persona del Giudice Dott. ID MI, definitivamente pronunciando sulla controversia pendente fra le parti in epigrafe, così provvede, disattesa ogni diversa domanda ed eccezione:

1. Accoglie la domanda proposta dall'attrice e, per l'effetto, condanna il convenuto a corrispondere, ai sensi degli artt. 1490 e 1492 c.c., la somma di € 15.400,00, oltre rivalutazione ed interessi come indicato in parte motiva;

2. Rigetta le domande proposte dal convenuto contro ed il direttore Controparte_2 dei lavori per intervenuta decadenza ai sensi dell'art. 1669 c.c.; Controparte_3
8 3. Condanna il convenuto a rifondere le spese di lite che liquida in € 5.077,00, oltre conseguenze di legge, da corrispondersi integralmente in favore dell'attrice ed in favore di terzo chiamato costituito;
nulla per la ditta Controparte_3 Controparte_2 rimasta contumace, non avendo svolto alcuna attività difensiva;

4. Condanna il convenuto a rifondere l'onorario liquidato al CTU nel procedimento per ATP
129/21 R.G., nonché a corrispondere a parte attrice le relative spese, che liquida in €
2.400,00, oltre conseguenze di legge;

Così deciso in Viterbo, 05.11.2025
Il Giudice
Dott. ID MI
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