R.G. 41772/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUARTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice AL PE ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 41772/2022 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BASSOLI MARCO GI Parte_1 C.F._1 IA e IN DO ( elettivamente domiciliato in VIA C.F._2 CARDUCCI, 17 20123 MILANO presso il difensore avv. BASSOLI MARCO GI IA
ATTORE contro
, (C.F. , difesa e rappresentata in giudizio dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
IN SO (C.F. ) elettivamente domiciliata presso lo Studio del C.F._4 procuratore e difensore, sito in Milano, via Rugabella, 1, CONVENUTA
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza ex art. 127 – ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
ha convenuto in giudizio per sentire accogliere le seguenti Parte_1 Controparte_1 conclusioni:
“In via principale nel merito: Previo accertamento dell'inadempimento della convenuta al contratto di compravendita immobiliare del 20/4/2021 per le ragioni ed i fatti descritti in narrativa e della legittimità del recesso esercitato dall'attrice con conseguente diritto della stessa ad esigere il doppio della caparra confirmatoria versata ai sensi dell'art. 1385, co. 2° C.c., condannare la SI al pagamento, Controparte_1 in favore della SI , della somma residua di € 40.000,00 (quarantamila/00), oltre Parte_1 interessi dal dovuto al saldo”.
pagina 1 di 8 La difesa attorea ha sostenuto di aver concluso con la convenuta in data 20 aprile 2021 un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile ad uso abitativo sito in Basiglio e che al momento della formulazione della proposta la promissaria acquirente ha corrisposto la somma di 40.000,00 euro a titolo di deposito, con assegno non trasferibile, nelle mani dell'agente immobiliare, che sarebbe divenuta poi caparra confirmatoria al momento dell'accettazione da parte della promittente venditrice. Altresì, l'attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta dell'asserito obbligo di consegna all'agente immobiliare dell'atto di provenienza dell'immobile oggetto del contratto preliminare - necessario per lo svolgimento da parte dell'agente delle verifiche di cui all'art. 8 del contratto de quo, causativo della paralisi di tutte le ulteriori attività utili ai fini del perfezionamento del contratto definitivo. In ragione di tale inadempimento e dello scioglimento del contratto preliminare, parte attrice, avendo versato la somma a titolo di caparra confirmatoria, ha chiesto il residuo del doppio della caparra versata, essendo stati già restituiti 40.000,00 euro dalla convenuta.

Si è costituita con comparsa di risposta del 12 gennaio 2023 chiedendo il rigetto Controparte_1 domande avversarie in quanto infondate in fatto ed in diritto e concludendo:
“NEL MERITO In via principale: previo accertamento del mancato avveramento della condizione che avrebbe tramutato il deposito in caparra confirmatoria (dunque previo accertamento della natura di deposito della somma di €. 40.000,00 già restituita) e previo accertamento della legittimità dello scioglimento del contratto del 19 maggio 2021 ai sensi dell'art. 8 del contratto preliminare del 20 aprile 2021, rigettare la domanda di restituzione del residuo sul doppio della caparra confirmatoria. In via subordinata: previo accertamento dell'inadempimento di controparte in ordine al versamento della seconda caparra confirmatoria entro il termine essenziale del 7 maggio 2021, dichiarare legittimo lo scioglimento del contratto del 19 maggio 2021, poiché non imputabile all'odierna convenuta. Per l'effetto, rigettare la domanda avversaria”. A sostegno delle proprie ragioni, la convenuta ha allegato come nel contratto preliminare di compravendita del 20 aprile 2021 fosse pattuito che:
- - ai sensi dell'art. 3 a) la promissaria acquirente avrebbe dovuto versare la somma di € 40.000,00 a titolo di deposito fiduciario nelle mani dell'agente immobiliare che sarebbe divenuta caparra confirmatoria - e dunque consegnata alla Sig.ra - solo nel caso di CP_1 adempimento di cui al successivo art. 8;
- - ai sensi dell'art. 8 (nominato “clausola risolutiva espressa”) veniva indicato l'adempimento che avrebbe tramutato il deposito in caparra confirmatoria. In particolare, l'agente immobiliare aveva l'obbligo di eseguire a sua cura e spese le visure sull'immobile oggetto del contratto relative a iscrizioni e / o trascrizioni pregiudizievoli e solo in caso di esito positivo di dette visure detto deposito si sarebbe tramutato in caparra confirmatoria. In caso contrario, il contratto doveva ritenersi risolto e l'assegno doveva essere restituito dalla promittente venditrice alla sig.ra . Pt_1
Pertanto, a fronte di tale asserito inadempimento dell'agente immobiliare entro il termine essenziale del 7 maggio 2021 - stabilito per la seconda traditio della somma da versare a titolo di caparra confirmatoria-, la convenuta, non essendosi verificata la condizione di cui all' all'art. 8 del contratto de quo, il 19 maggio 2021 si avvaleva della risoluzione e restituiva l'assegno a parte attrice in data 21 giugno 2021.
pagina 2 di 8 Il g.i. – precedente assegnatario del ruolo - ha concesso termini di cui all'art. 183 comma sesto c.p.c. Successivamente il definitivo assegnatario della causa l'ha rinviata per la discussione delle istanze istruttorie all'udienza del 12 settembre 2024. Con successiva ordinanza ha:
• ritenuto inammissibili i capitoli di prova orale dedotti dalla parte convenuta nella seconda memoria ex art. 183 comma sesto c.p.c. poiché aventi ad oggetto circostanze non contestate (cap. 1 e 2 e documentali) documentali o da provarsi documentalmente (cap. 3) irrilevanti e/o superflue ai fini della decisione (cap. 4 e 5 oltre che nuove, 7 e documentale), negativa (cap. 6 oltre che nuova) genericamente formulate (cap. 8 ed irrilevante);
• rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17 giugno 2025.
Le parti hanno precisato le conclusioni come da note scritte depositate telematicamente ex art. 127 – ter c.p.c.
La domanda di pagamento del dumplum della caparra è infondata e va respinta. La questione centrale ai fini dell'accertamento della fondatezza della pretesa attorea è l'individuazione sulla natura e regime giuridico della somma versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare. E' pacifico e documentato il fatto che le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita il 20 aprile 2021 (doc. 1 fasc. ) nel quale sono state pattuite le seguenti Pt_1 condizioni di pagamento del prezzo dell'immobile:
Da un lato l'attrice allega e prova l'avvenuta traditio del titolo di credito nelle mani dell'agente immobiliare al momento della formulazione della proposta (doc. 2 fasc. ). Pt_1 Dall'altro è la stessa attrice ad allegare che tale assegno è stato consegnato dall'agente immobiliare alla convenuta il 29 aprile 2021 ed incassato da questa a titolo di caparra, in spregio al dettato dell'art. 8 del contratto de quo (pag. 3 atto di citazione). A suo avviso “l'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte della Sig.ra ha CP_1 comportato che la somma di € 40.000,00 inizialmente versata dalla Sig.ra come deposito Per_1 fiduciario, si sia trasformata in caparra confirmatoria, e con tale natura è stata incassata dalla Promissaria Venditrice, senza alcuna riserva”. Purtuttavia, la lettura del tessuto negoziale combinato tra l'art. 3 ed l'art. 8 non appare così “piana” e
“lineare”, soprattutto in relazione agli effetti che avrebbe dovuto avere la citata traditio del titolo di credito in caso accettazione della proposta. L'art. 8 costituisce una chiara eccezione al meccanismo delineato dall'art. 3; anzi un vero e proprio fascio condizionale tanto rispetto all'efficacia del patto obbligatorio sovraintendente a quello di caparra quanto rispetto alla perdurante efficacia del contratto principale ovvero quello preliminare. L'effetto indicato all'art. 3 (e “patrocinato” dalla difesa attorea) era così subordinato:
pagina 3 di 8 Emerge che le parti, hanno voluto che la consegna dell'assegno all'agente immobiliare non dovesse intendersi come consegna nelle mani dei promittenti venditori, visto il suo condizionamento all'esito positivo delle visure sull'immobile relative a iscrizioni e / o trascrizioni pregiudizievoli che l'agente immobiliare (rectius: mandatario) aveva l'obbligo di eseguire a sua cura e spese (doc. 1 fasc.
). Si tratta di un meccanismo modale che, non soltanto differisce la traditio rei necessaria ai Pt_1 fini della integrazione del regime giuridico della caparra confirmatoria di natura reale, ma crea un meccanismo condizionale sospensivo della sua operatività legato alla persistenza del contratto preliminare a monte e che le parti dedussero (quale mera ripetizione della nomenclatura del “modulino” confezionato dall'agente immobiliare) come “clausola risolutiva espressa”. Si trattava, come meglio infra, di una vera e propria condizione risolutiva legata ad un fatto futuro ed incerto (poiché dipendente dall'attività o meno e dal suo esito di un terzo e non delle parti). Si desume una certa distonia tra quanto previsto nel contratto, o comunque, ritraibile da esso, e la fattispecie allegata in giudizio che rende difficile poter ritenere perfezionato un contratto di caparra a monte. La stessa parte attrice, a sostegno della domanda di restituzione del duplum,, precisa che l'agente:
“Malgrado non avesse ancora ricevuto l'atto di provenienza e non avesse dunque potuto nemmeno avviare le verifiche previste, il 29 aprile 2021 l'Agenzia consegnava l'assegno alla signora che CP_1 lo incassava a titolo di “caparra confirmatoria” per effetto dell'espressa previsione contrattuale (il summenzionato art.

3.a dell'Accordo)” (pag. 3 atto di citazione). Si evince, quindi, che la traditio dell'assegno è avvenuta senza il sostrato volitivo in capo alla tradens (ovvero la promissaria acquirente) e in spregio al già menzionato modus procedendi Appare tanto pacifico tra le parti quanto documentato (v. docc. 3,5 fasc. ) che l'agente Pt_1 immobiliare non adempì al fascio di obblighi di cui all'art. 8 assunto verso ambo le parti:
− come depositario poiché procedette motu proprio (o comunque senza un giustificabile motivo) a consegnare l'assegno di € 40.000,00 a favore dell'odierna convenuta;

− come mandatario poiché omise senza alcun giustificato motivo l'esecuzione delle visure ipotecarie che si era impegnato ad eseguire Ora la giurisprudenza ammette tralatiziamente la non contestualità tra dazione della caparra e contratto in tema di preliminare e che la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche da una dazione differita, così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna sia anteriore al termine di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare e con la conseguenza che, nelle more della consegna, non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2 cod. civ. ricollega alla consegna in conformità della natura reale del patto rafforzativo del vincolo (ex multis: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 35068 del 29/11/2022; Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 21506 del 27/07/2021, Rv. 662110 – 01; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4661 del 28/02/2018). Le funzioni di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio, pur accomunate nel pagina 4 di 8 medesimo istituto, sono distinte, onde la seconda – che si realizza, in caso d'inadempimento, secondo la previsione dell'art. 1385, comma 2, cod. civ. – non viene meno, una volta che la somma dovuta sia stata concretamente messa a disposizione del destinatario da parte del soggetto tenuto alla prestazione, uscendo dal patrimonio di quest'ultimo, per il sol fatto che la prima non si realizzi contestualmente, ove la materiale immissione nella disponibilità della somma stessa da parte del destinatario sia pattiziamente – e legittimamente, per quanto sopra evidenziato – regolata con tempi e/o modalità diverse rispetto alla conclusione del contratto cui la pattuizione accede (Cass. II, 14 luglio 2025, n. 19425). Ciò che non è occorso nella odierna vicenda. Ciò presupponeva che fosse il tradens a consegnare all'accipiens la somma, con la volontà di farlo in tal guisa, oppure che ciò avvenisse secondo uno schema modale, dal primo comunque voluto, e realizzato secondo quanto pattuito. In caso di deviazione dallo schema obbligatorio seguito non può certo ritrarsi l'integrazione del meccanismo della caparra di fronte al versamento di una somma di denaro fatta da un terzo senza il rispetto degli obblighi del depositario, e soltanto perché i fatti successivamente occorsi comportino un “vantaggio” patrimoniale per il solvens nell'invocare gli effetti giuridici del regime della caparra confirmatoria. In sintesi, se non vi è la “naturale” integrazione del patto reale di caparra con la consegna del denaro o delle cose fungibili tra le due parti allora deve essere rispettata la modalità temporale o modale da queste individuate per aversi tale effetto.
Ne consegue che tale datio rei non può essere ritenuta efficace ex art. 1385 c.c. quanto meno perché non imputabile alla promittente acquirente, essendo stata liberamente effettuata da un terzo in violazione delle volontà contrattuali. Pertanto, la mancata integrazione del patto di caparra confirmatoria ha determinato l'impossibilità che ne derivassero i suoi effetti per entrambi i contraenti, vista la natura di deposito fiduciario della somma versata.
Ciò chiarito, non sfugge che sorte abbia avuto il contratto preliminare. A dispetto della formulazione della clausola contrattuale di cui all'art. 8 appare necessario rammentare in diritto la distinzione sussistente tra condizione risolutiva (ex art. 1353 c.c.) e clausola risolutiva espressa (ex art. 1456 c.c.). Utilizzando le parole della stessa Suprema Corte di cassazione, “[…] in tema di contratti, si ha condizione risolutiva (art. 1353 c.c.), allorquando le parti subordinino la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un evento futuro e incerto. Qualora si verifichi la condizione risolutiva, gli effetti del negozio si considerano come mai verificati. La clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), invece, è la clausola con la quale le parti prevedono che il contratto dovrà considerarsi risolto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o non venga adempiuta secondo le modalità stabilite. In tal caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte non inadempiente (la quale ha diritto di scegliere tra il mantenimento del contratto e la sua risoluzione) dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva. […] Lo stabilire se nel caso concreto sussista una condizione risolutiva o una clausola risolutiva espressa dipende dalla interpretazione della volontà delle parti, rimessa al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità solo nella misura in cui sia informata ad erronei criteri giuridici o non sorretto da una motivazione logicamente adeguata.” (cfr. Cass. 20854/2014; infra Cass. III, Ord. 5 ottobre 2018, n. 24532). Ne consegue che l'avveramento o il mancato avveramento della condizione risolutiva (quale evento futuro ed incerto) non ha nulla a che vedere con l'adempimento o l'inadempimento di una o più prestazioni contrattuali ad opera di uno dei medesimi contraenti, soprattutto laddove non ricorra pagina 5 di 8 l'ipotesi della c.d. condizione di adempimento (ove una o più obbligazioni vengono introiettate nel meccanismo condizionale).
Ebbene, nel caso di specie, non può che rilevarsi che si tratti di una condizione risolutiva, come del resto anche parte attrice qualifica nel suo atto introduttivo (pag. 3 atto di citazione). È evidente che per come è strutturata la clausola non è previsto un inadempimento in senso tecnico quale mancata realizzazione del programma negoziale imputabile ad una delle parti contrattuali. Manca, infatti in primo luogo l'elemento strutturale della fattispecie risolutiva, ordinaria o da clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c., la cui funzione è proprio quella di predeterminare pattiziamente la gravità dell'inadempimento di una o più prestazioni contrattuali di mondo da far discendere dalla stessa la risoluzione di diritto dal contratto (subordinata alla dichiarazione della parte adempiente di volersene avvalere). Ma, soprattutto, l'evento incerto dedotto in condizione consiste nell'adempimento di un'obbligazione da parte di un soggetto terzo ed estraneo al contratto preliminare da cui dipende il mantenimento del vincolo (i.e. l'agente immobiliare). Ai fini che qui rilevano, inoltre, l'assenza di verifiche da parte dell'agente immobiliare, o il loro esito, producono il medesimo effetto. L'esito di una verifica è la logica conseguenza del suo svolgimento. Pertanto, anche volendo intendere che la clausola contrattuale disponga la risoluzione del contratto in caso di esito negativo delle verifiche, a fortiori la medesima conseguenza deve ritenersi applicabile nell'ipotesi in cui tali verifiche non sono state affatto eseguite. E' pacifico in atti che l'agente immobiliare non ha mai adempiuto a quanto espressamente previsto nella clausola di cui all'art.8. È la stessa attrice a riconoscere, infatti, che il mandatario non mai ha effettuato le visure richieste, precisando altresì di averle personalmente eseguite dopo il 24 maggio 2021 (pag. 7 atto di citazione).
A tal proposito vale subito depotenziare un argomento speso in prevenzione dall'attrice già in citazione (p. 3 e 6) relativo alla imputabilità di una simile mancanza al fatto proprio della convenuta ovvero la mancata consegna da parte dell'atto di provenienza dell'immobile. Come (correttamente) osservato dalla difesa di parte convenuta, l'obbligo contrattuale di effettuare le verifiche ed i relativi adempimenti, gravava esclusivamente sull'agente immobiliare non poteva ritenersi condizionato ad alcunché e dunque neppure alla consegna dell'atto di provenienza dell'immobile da parte di . Controparte_1 Non dovrebbe essere ricordato che il sistema pubblicitario (non tavolare) si fonda sul principio della personalità ovvero della formazione dei RR.II. su base soggettiva e, quindi, della verifica della sussistenza di formalità sulla base delle generalità delle persone fisiche o giuridiche che si assumono proprietarie o titolari di diritti trascrivibili. Le generalità della promittente venditrice erano ben note all'agente immobiliare non potendo condizionare in alcun modo l'obbligo specificatamente assunto. In secundis, come ricordato dalla difesa convenuta, l'intermediario era a conoscenza anche dei dati catastali del cespite indicati specificatamente nel contratto preliminare stipulato tramite proposta ed accettazione su di un modulo predisposto da quello. Da qui la possibilità offerta dalla tenuta informatica dei RR.II. di poter svolgere anche una ricerca per oggetto sulla base dei citati dati catastali così da poter estrarre le visure tanto ipotecarie (ai fini petitori) che catastali (ai fini fiscali). Ricordando la natura condizionale dell'evento, non può che imputarsi al terzo agente la mancata integrazione dell'evento a cui era risolutivamente condizionata la permanenza efficacia del contratto. Ciò potrebbe rilevare in astratto (ancorchè non sia stato eccepito dalla difesa interessata quale suo onere) anche sul piano della inconfigurabilità di una fictio di avveramento della condizione e della violazione degli obblighi di correttezza e buona fede da parte della convenuta quale astratta parte controinteressata al verificarsi dell'evento condizionale. Si diceva rilevanza astratta poiché in realtà la pagina 6 di 8 condizione in parola non poteva che ritenersi bilaterale atteso che la promittente venditrice non poteva avere al momento della deduzione contrattuale della clausola alcun contro interesse alla perdurante efficacia futura del contratto.
Un'ultima notazione finale riguarda l'individuazione del termine entro cui tale fatto esterno (il contegno dell'agente) avrebbe dovuto integrarsi: il 7 maggio 2021. Si tratta di un dato ricavabile sistematicamente tra il citato art. 8 e l'art. 3 b) ove si indicava tale data quale momento per il versamento della seconda tranche a titolo di caparra (peraltro poi non versata dalla promissaria acquirente) e, l'eventuale, modificazione (o ripetizione) del contratto preliminare. Non avrebbe avuto senso la necessità di una verifica postuma al versamento di un'ulteriore somma a titolo di caparra, quale progressione e rafforzamento dell'iter di conclusione del futuro definitivo. Vista la funzione preventiva, e di garanzia, assegnata ex ante dalle parti alle verifiche ipocatastali da parte dell'agente immobiliare e il condizionamento risolutivo del contratto apposto al negativo esito o alla mancata effettuazione, appare conseguente che l'incombente dovesse essere adempiuto almeno prima della data del 7 maggio 2021 Tale interpretazione, peraltro, trova ulteriore conferma nella valutazione del comportamento complessivo delle parti successivo alla conclusione del contratto preliminare. Dagli atti di causa, infatti, emerge chiaramente la volontà delle parti di subordinare la ripetizione del preliminare all'esito delle verifiche sull'immobile (doc. 6,11 fasc. ). Pt_1 Pertanto, l'accertamento dell'avveramento della condizione risolutiva pattuita all'art. 8 (ovvero la mancata verifica da parte dell'agente immobiliare della situazione inerente le iscrizioni e le trascrizioni pregiudizievoli dell'immobile tramite apposite visure entro lo spirare del termine pattuito tra le stesse parti) quale evento oggettivo del tutto indipendente dall'accertamento di un inadempimento in capo al promittente venditore, ha avuto l'effetto di risolvere retroattivamente il contratto preliminare, Dall'accertato scioglimento retroattivo del contratto preliminare intercorso tra le parti, insorge l'obbligo di restituzione di quanto versato a tale titolo ex art. 2033 c.c.. Obbligo eseguito ante causam da parte della promittente venditrice (dopo un'iniziale volontà contraria poi ritirata). Nessun altro obbligo è residuato in suo confronto alla luce della risoluzione retroattiva del contratto e, quindi, di tutte le sue obbligazioni. Ne segue l'irrilevanza dell'indagine circa gli ulteriori comportamenti che l'attrice le ha addebitato in quanto privi (oramai) di rilevanza giuridica alla luce dell'effetto reale e retroattivo dell'operatività della condizione risolutiva.
In definitiva non sussistono i presupposti della domanda condannatoria dell'attrice di per sé per inqualificabilità della somma ricevuta dall'accipiens come caparra e, quindi, della possibilità di richiedere l'ulteriore somma a titolo di duplum. In secundis, comunque, il contratto preliminare si è risolto retroattivamente minando in nuce la possibilità di individuare un inadempimento imputabile alla convenuta e con esso il diritto di recesso (o risoluzione) per inadempimento dello stesso.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate tenendo conto dei valori medi per le sole fasi introduttiva, studio e decisoria, e dei minimi per quella istruttoria, vista l'esiguità della difesa spesa in quella fase rispetto alle precedenti, € 6.713,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A.



P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
• rigetta la domanda proposta da nei confronti di;
Parte_1 Controparte_1 pagina 7 di 8 • condanna alla rifusione delle spese di lite sostenute da e Parte_1 Controparte_1 liquidate in € 6.713,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A., se dovuta, e C.P.A..
Milano, 6 novembre 2025
Il Giudice
AL PE
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