REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Perugia, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.
Andrea Ausili, richiamato il contenuto narrativo degli atti di causa;
viste le conclusioni rassegnate da parte attrice ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1911 del Ruolo Generale
degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2024 e promossa
da
in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall'Avv.
Michela Botteghi;
ricorrente contro
; Controparte_1
resistente contumace
OGGETTO: PROPRIETA'
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 281-decies e segg. c.p.c., la società ricorrente introduceva il presente giudizio al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Perugia, in accoglimento del
presente Ricorso ex art. 281 decies cpc, contrariis reiectis: IN VIA PRINCIPALE: • accertare e dichiarare che
la risoluzione giudiziale del contratto preliminare di
vendita immobiliare, concluso tra Parte_1 Parte_1
e per grave
[...] Controparte_1
inadempimento della Parte_2
quale promissaria venditrice, ai sensi dell'art.
[...]
1453 c.c e ss e per l'effetto • Condannare la
[...]
alla restituzione della somma Controparte_1
di € 174.000,00 (sentosettanquattrimileuro/00) anticipate
dalla quale acconto versato Parte_1 Parte_1
da quest'ultima alla in ogni Controparte_1
caso con vittoria di spese, compenso professionale ed accessori come per legge.”
Deduceva, in particolare, la ricorrente:
– di aver sottoscritto, in data 18 ottobre 2010, in qualità di appaltatrice, con la società resistente, in qualità di appaltante, un contratto di appalto per la fornitura e posa in opera di infissi presso il complesso commerciale e direzionale ubicato in S.M. degli Angeli
(PG), Via San Bernardino da Siena e, contestualmente, con la stessa resistente, una scrittura privata con la quale quest'ultima prometteva di vendere alla ricorrente stessa,
che prometteva di acquistare, il diritto di piena ed esclusiva proprietà sul bene immobile sito in Comune di
Assisi (PG), e censito al Catasto Fabbricati del Comune di
Assisi (PG) al Foglio 121, particella 2020 subalterno 35,
pag. 2/11 Via San Bernardino da Siena n. SNC, Piano1, z.c. 2,
Categoria A/10, Classe 4, vani 4, superficie catastale totale mq. 85, Rendita € 1.611,35, immobile promesso in vendita al prezzo complessivo di € 152.000,00, oltre IVA
come per legge;

– di aver provveduto, nell'adempimento degli impegni assunti con predetta scrittura privata, al pagamento, in favore della resistente (in relazione alle fatture, da questa emesse, n. 9 del 10.03.2011 per € 16.200,00 e fattura n. 32 del 15.06.2011 per € 163.800,00), di un acconto di € 174.000,00;
– che nel preliminare di vendita la resistente garantiva la piena ed assoluta proprietà di quanto promesso in vendita, impegnandosi a trasferire l'immobile, in sede di atto notarile, libero da ipoteche e da qualsiasi altro vincolo limitativo del diritto di proprietà;
– che alla data della sottoscrizione del contratto definitivo, pattuita tra le parti per il giorno 29.12.2021,
il promittente venditore non acconsentiva alla stipula del contratto definitivo, adducendo quale giustificazione la sussistenza di trascrizioni pregiudizievoli, in ragione di iscrizione ipotecaria del 30.11.2021 (Registro Particolare
1364 Registro Generale 1139) da parte dell'
[...]
sull'immobile promesso in vendita;
Controparte_2
– che l'atto notarile di vendita non veniva, quindi,
stipulato per inadempimento grave della resistente, con pag. 3/11 conseguente diritto della ricorrente di vedersi accertata e dichiarata la risoluzione del contratto preliminare e la restituzione dell'intera somma dalla stessa già versata.


1.1. All'udienza del 15.1.2025, veniva dichiarata la contumacia di Controparte_3
. La causa veniva istruita mediante produzioni
[...]
documentali.

1.3. All'udienza del 19.2.2025, a seguito di precisazione LL conclusioni e discussione della causa da parte della ricorrente, il Tribunale tratteneva la causa in decisione, riservandosi il deposito della sentenza nei termini di cui all'art. 281-sexies, ult. c., c.p.c.
* * *

2. Il ricorso è fondato e, pertanto, merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte.

2.1. Dalla documentazione versata in atti, risulta provato che, con scrittura privata sottoscritta in data
18.10.2010, la Parte_2
prometteva di vendere in favore dell'odierna società
ricorrente, che prometteva di acquistare – per sé o per persona fisica o giuridica da nominare all'atto della stipula del definitivo – il diritto di proprietà del bene immobile oggetto di controversia, a fronte del pagamento di euro 152.000,00, oltre Iva, così per un totale di euro
182.440,00 (cfr. doc. n. 1).
Nel medesimo contratto preliminare, veniva stabilito pag. 4/11 l'impegno della promissaria venditrice al trasferimento dell'immobile libero da ipoteche e da qualsiasi altro vincolo limitativo della proprietà (cfr. art. 13 del contratto preliminare), con determinazione del termine di conclusione del relativo contratto definitivo non oltre la data del 31.12.2021 (cfr. art. 11 del contratto preliminare).
La ricorrente rappresenta, dunque, che entro tale data,
stabilita dai contraenti per la stipula del definitivo, la società promittente venditrice non acconsentiva alla redazione dell'atto e alla conseguente conclusione del definitivo, adducendo quale giustificazione la sussistenza di iscrizioni pregiudizievoli.
In data 19.9.2023 la società ricorrente, per mezzo dell'Avv. Botteghi, intimava alla società resistente di trasferire quanto prima l'immobile libero da pesi.
Allega la società ricorrente l'inadempimento di quella resistente, che non si adoperava per trasferire l'immobile promesso in vendita, peraltro, gravato da ipoteca.
A fronte della prova del titolo costituito dal contratto preliminare, della volontà della società ricorrente di stipulare il contratto definitivo rappresentata mediante intimazione ad adempiere a distanza di congruo tempo dalla scadenza del termine convenuto per la stipula del definitivo, del pagamento di parte del prezzo di acquisto
(cfr: infra paragrafo seguente) e di gravi indizi in merito pag. 5/11 alla ragione dell'inadempimento della società resistente,
quale l'iscrizione di ipoteca sull'immobile (non vi è
infatti prova certa che la visura prodotta abbia ad oggetto lo stesso bene di cui al preliminare, essendovi coincidenza del foglio e della destinazione d'uso quale uffici-studi privati-locale direzionale, ma non le particelle,
verosimilmente per un successivo frazionamento dell'area),
spettava a parte resistente fornire la prova di avere adempiuto all'obbligazione assunta, in ipotesi invitando la società ricorrente a stipulare l'atto definitivo;
prova che la società resistente, anche in ragione della sua contumacia, non ha offerto.
Al grave inadempimento della società resistente, che a distanza di quasi due anni dal termine indicato per la stipula del contratto definitivo rifiutava di concludere tale negozio (verosimilmente in ragione dell'ipoteca che gravava sull'immobile oggetto di tale atto), segue il diritto della società ricorrente di ottenere la risoluzione del contratto.

2.2. Data la risoluzione del contratto preliminare in questione, parte ricorrente domanda la restituzione della somma versata in favore della società resistente a titolo di acconto per il pagamento dell'immobile promesso in vendita, pari ad euro 174.000,00.
La domanda merita accoglimento, nei limiti degli importi qui di seguito individuati, dato l'effetto retroattivo pag. 6/11 proprio della risoluzione per inadempimento (art. 1458
c.c.), tale da legittimare la ripetizione LL prestazioni eseguite dalle parti in esecuzione del contratto, nei termini di seguito esposti.
A dimostrazione dell'esborso effettuato in favore della promissaria venditrice, parte ricorrente produce n. 2
fatture, rispettivamente emesse in data 10.3.2011 di euro
16.200,00 e in data 15.6.2011 di euro 163.800,00 (cfr. all.
n. 3).
Tuttavia, tale documentazione non risulta in alcun modo quietanzata, solo in tal modo potendo rivestire l'efficacia probatoria privilegiata propria della scrittura privata, a norma dell'art. 2702 c.c., quale attestazione dell'adempimento dell'obbligazione (Cass., n.22655/2011).
Ne consegue che parte ricorrente avrà diritto alla restituzione LL somme di cui risulta provato l'effettivo versamento;
prova che, nel caso di specie, risulta raggiunta con riferimento alle somme corrispondenti alle seguenti operazioni bancarie:
- in data 4.7.2011, euro 20.000,00 a mezzo bonifico bancario effettuato per il tramite della cassa di Risparmio
AN e NA;

- in data 26.8.2011, euro 15.000,00, a mezzo bonifico bancario per il tramite di CA IC (cfr. p.5, all.
2);
- in data 14.11.2011, euro 20.000,00, a mezzo bonifico pag. 7/11 bancario per il tramite di CA IC (cfr. p. 7, all.
2);
- in data 13.12.2011, euro 15.000,00, a mezzo bonifico bancario per il tramite di CA RI (cfr. pp.11 e 12,
all. n.2);
- in data 12.1.2012, euro 7.500,00, a mezzo bonifico bancario per il tramite di CA IC (cfr. p. 13,
all. n.2);
- in data 12.1.2012, euro 7.500,00, a mezzo bonifico bancario per il tramite di CA RE di NC (cfr.
p.13-14, all. n.2);
così per l'importo complessivo di euro 85.000,00;
con riferimento a tali bonifici può dirsi raggiunta la prova dell'accredito LL somme in favore della società
resistente, atteso che nelle diverse distinte di bonifico è
indicato l'IBAN [...] indicato dalla medesima nelle fatture emesse e Parte_2
all'art. 4 del contratto preliminare;

diversamente non è stata raggiunta la prova dell'accredito LL somme in favore della società
resistente, con riferimento alle seguenti somme:
- in data 4.7.2011, bonifico di euro 60.000,00, per il tramite di CA Monte dei Paschi di Siena così come documentato nel Giornale di Contabilità del mese di luglio
2011 della società ricorrente, vidimato da notaio (cfr.
all. n. 8);
pag. 8/11 - in data 14.11.2011, euro 10.000,00, a mezzo bonifico bancario per il tramite di CA CR NZ (cfr. p.9, all.
n.2);
le distinte di bonifico relative a tali operazioni non recano alcun elemento, tale da poter ritenere che il bonifico è stato effettuato in favore della Pt_2
resistente.
Con la memoria concessa ex art. 281 duodecies, c IV,
c.p.c. la società ricorrente ha depositato Giornale di
Contabilità della società ricorrente del mese di novembre
2014, vidimato da notaio (cfr. all. n. 9), in questo modo intendendo integrare la prova con riferimento al bonifico di euro 60.000,00. In effetti, su tale Giornale di contabilità è annotato il bonifico a favore della società
resistente. Tuttavia, nella medesima attestazione notarile
è indicato che il libro in questione – sebbene regolarmente tenuto – non è vidimato né bollato. Conseguentemente, tale produzione non è idonea a fornire la prova del pagamento,
atteso che ai sensi dell'art. 2710 c.c. le scritture contabili regolarmente tenute possono fare prova tra imprenditori, in quanto bollate e vidimate nelle forme di legge.
La società ricorrente ha altresì fornito prova dei seguenti pagamenti con assegni effettuati in favore della società resistente:
- in data 10.6.2014, euro 6.000,00, a mezzo assegno pag. 9/11 bancario n. 213329417 CA LL AR (cfr. p. 15-16,
all. n.2);
- in data 30.11.2014, euro 7.000,00, a mezzo assegno n.
68504308 Cassa di Risparmio di AN e NA
(cfr. all. n. 10);
così per euro 13.000,00.
Diversamente non è dimostrato il pagamento dell'assegno bancario n. 68504307 asseritamente riscosso in data
7.11.2014, per l'importo di euro 6.000,00, essendo stati prodotti la matrice, documento compilato dalla società
ricorrente, l'estratto conto dal quale non si rinviene il beneficiario dell'accredito e scritture contabili della società ricorrente non bollate né vidimate.
Conseguentemente, la società resistente va condannata a restituire a quella ricorrente la somma di euro 98.000,00.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza della società
resistente, ai sensi dell'art. 91, c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia, definitivamente pronunciando nel giudizio R.G. 1911 del 2024 sul ricorso proposto da
[...]
contro Parte_1 [...]
così provvede: Controparte_1
- dichiara la risoluzione, ai sensi dell'art. 1458
c.c., del contratto preliminare di compravendita stipulato da Parte_3 [...]
, in data 18.10.2010; Controparte_1
pag. 10/11 - condanna alla Controparte_1
restituzione della somma di euro 98.000,00 in favore della società ricorrente, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

- condanna a Controparte_1
corrispondere alla società ricorrente, a titolo di rimborso LL spese di lite, la somma di euro 7.052,00
per compenso professionale, euro 786,00 per anticipazioni,
oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA come per legge;
somme da corrispondersi direttamente all'Avv.
Michela Botteghi, dichiaratosi antistatario.
Perugia, il 21.2.2025
Il Giudice
dott. Andrea Ausili
(atto sottoscritto digitalmente)
pag. 11/11