REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA SEZIONE QUINTA CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Grazia Berti, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 41185 del Ruolo Generale per l'anno 2020,
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 C.F._1
Viale Dardanelli n. 46, presso lo studio dell'Avv. Pietro Madonia che la rappresenta e difende, come da procura in atti ATTRICE
E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._2
Frascati (RM), Via Cavour n. 15 presso lo studio dell'Avv. Elga Pasquarelli che lo rappresenta e difende, come da procura in atti. CONVENUTO E
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Controparte_2 C.F._3
Ciampino (RM), Viale Roma n. 85 presso lo studio dell'Avv. GI Polidori che lo rappresenta e difende, come da procura in atti. E
(C.F.), (C.F.), (C.F.) e CP_3 CP_4 CP_5
(C.F.) Controparte_6
CONVENUTI CONTUMACI NONCHE'

(C.F. ), (C.F. CP_7 CodiceFiscale_4 CP_8 [...]
), (C.F. ) e C.F._5 CP_9 CodiceFiscale_6 CP_10
(C.F. ) elettivamente domiciliati in Roma, Largo dei
[...] CodiceFiscale_7
pagina 1 di 12 Colli Albani n. 14, presso lo studio dell'Avv. Natale Perri che li rappresenta e difende, come da procura in atti. TERZI CHIAMATI

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
* * * * * * * * * L'attrice, , comproprietaria, unitamente ai suoi fratelli , e , Parte_1 CP_4 CP_3 CP_5 di un immobile sito in Roma in via Fosso dell'Acqua Mariana n. 15/A contraddistinto al catasto al foglio 1011, particella 278, sub 1 ha citato in giudizio e Controparte_1 [...]
quali proprietari di due appartamenti confinanti lamentando che da circa due anni CP_2
i convenuti le avrebbero impedito il passaggio carraio sulla strada comune per accedere alla propria abitazione per il quale sarebbe stata costituita volontariamente servitù. Ha dedotto a sostegno che, con atto di divisione a rogito dott. del 23 luglio Persona_1
1975, i fratelli ER (dante causa dell'attrice) e (dante Persona_2 Persona_3 causa dei convenuti) si attribuivano gli immobili costruiti su un terreno di 500 mq, precedentemente frazionato e che in tale atto di divisione era ricompresa una striscia di terreno larga un metro e mezzo, destinata a strada. Più precisamente, nel predetto atto di divisione era previsto che “i costituenti si danno reciprocamente atto che nelle zone innanzi descritte è compresa una striscia larga metri uno e cinquanta destinata a strada. Questa, che è larga complessivamente metri tre, resterà al servizio di quanto forma oggetto del presente atto e di altre proprietà. Sulla pianta, che previa verifica ed approvazione controfirmata come l'atto si allega “atto B”, le sole zone di terreno figurano così: circoscritta in rosso quella di circoscritta in verde quella di GI, la parte destinata a strada Per_2
è circoscritta in giallo.” Assume l'attrice che essendo la strada rimasta in comunione indivisa, va fatta applicazione dell'articolo 1102 c.c. che postula che ciascun partecipante alla comunione possa servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri parteciparne di farne uso secondo il loro diritto. Ha censurato, pertanto, il comportamento dei convenuti ritenendolo abusivo e limitativo del compossesso. Ha concluso come segue:
“Voglia l'ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione: -accertare la proprietà indivisa della strada risultante dal catasto al foglio 1011/c particella originale 278, partita 12337 e per l'effetto accertare il pieno diritto di godimento della stessa a tutti i comproprietari. Nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda principale, in mero subordine, accertare e dichiarare le modalità di esercizio della servitù di passaggio della GN . Parte_1
Si sono costituiti in giudizio entrambi i convenuti con separate comparse di costituzione impugnando e contestando le avverse domande.
, ha affermato di essere proprietario di uno dei due appartamenti Controparte_1 dell'edificio confinante con quello dell'attrice (oggetto dell'originario atto di divisione del pagina 2 di 12 1975), ad esso pervenuto dal padre GI, mentre l'altro appartamento, caduto in successione, è stato poi alienato all'altro convenuto . Ha dedotto che Controparte_2
l'attrice, al pari dei convenuti, utilizzerebbe liberamente tale tratto di strada per il passaggio pedonale e che nessun impedimento sarebbe da stato da lui posto in essere mentre, quanto al passo carraio preteso dall'attrice, ha precisato che lo stato di fatto esistente del tratto di strada, largo solo un metro e mezzo, crea limiti al transito delle autovetture tra cui anche quella di proprietà del convenuto. Ha evidenziato che, effettivamente, dall'originario atto di divisione e dai successivi atti di alienazione e divisione si evincerebbe che la strada costituita in origine aveva effettivamente un'ampiezza di metri tre. Ha spiegato, a tale riguardo, che vi sarebbe un ulteriore tratto di terreno, largo anch'esso un metro e mezzo, destinato a strada, posto a confine con quello oggetto di causa, ricadente nella più ampia proprietà originariamente di poi alienata all'altro convenuto, e alla CP_11 Controparte_2 GN (diversa ed ulteriore rispetto a quella originariamente di Controparte_6 proprietà con atto a rogito Notaio in data 3 maggio 2011. Tuttavia, con il CP_1 Per_4 tempo, lo stato dei luoghi della strada, complessivamente larga tre metri, sarebbe mutato in quanto la porzione di strada (larga un metro e mezzo) che ricadeva sul terreno di proprietà
confinante con quella del convenuto, veniva recintata e sulla stessa veniva creato un CP_7 passaggio pedonale lasciato a servizio esclusivo del fondo acquistato successivamente dai coniugi e non anche a servizio del fondo dell'attrice e del convenuto. Persona_5
Ha, in sostanza, evidenziato che la strada che oggi consente l'accesso alle proprietà sia della attrice che dei convenuti è larga solo un metro e mezzo e riguarda la sola parte di terreno che i fratelli hanno lasciato a servizio della strada comune, all'epoca della divisione CP_1 mentre non altrettanto avrebbero fatto i confinanti tra cui i coniugi Persona_5 proprietari anche del fondo prospiciente oltre che dell'appartamento sito sul terreno per cui è causa. Pertanto, ha eccepito l'infondatezza della domanda proposta Controparte_1 dall'attrice nei propri confronti posto che il tratto di strada in comunione è proprio quello liberamente utilizzato dall'attrice mentre quello confinante (di proprietà e CP_2 CP_7 sarebbe stato interamente recintato e non lasciato a servizio della strada originariamente larga tre metri. Ha concluso chiedendo di “rigettare la domanda proposta dall'attrice in quanto infondata in fatto ed in diritto, con vittoria di spese di lite in favore del convenuto”.
nel costituirsi in giudizio ha anch'esso impugnato e contestato la Controparte_2 domanda attorea e in via preliminare ha eccepito il litisconsorzio necessario del proprio coniuge avendo acquistato l'immobile in regime di comunione. Controparte_6
Quanto alla striscia larga un metro e mezzo prospiciente la propria abitazione, ha evidenziato che tale uso non è stato mai impedito dal convenuto mentre invece l'attrice, per entrare nella proprietà privata, utilizzerebbe l'area a confine di sua esclusiva proprietà per cui ha sostenuto che la servitù reclamata dall'attrice potrà essere esercitata nei limiti del solo pagina 3 di 12 passaggio pedonale così come per la circolazione dei mezzi a motore limitata alla sola larghezza di un metro e mezzo. Ha, così, precisato che la pretesa dell'attrice di ottenere l'esercizio per una metratura più ampia comporterebbe uno sconfinamento nella sua proprietà. Ha concluso chiedendo: “in via preliminare: - ordinare ai sensi dell'art. 102 c.p.c. l'integrazione del contraddittorio in favore della GN nata a [...] il [...]; in via Controparte_6 principale: - rigettare integralmente le domande avanzate dalla GN - con vittoria di spese Parte_1
e compensi di giudizio.” Alla prima udienza di comparizione delle parti è stata ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari e CP_5 CP_4 [...] nonché della GN , comproprietaria e coniuge di CP_3 Controparte_6 [...]
, i quali sono rimasti contumaci. CP_2
Espletato il procedimento di mediazione con esito negativo e disposta c.t.u. per la verifica dello stato dei luoghi, la causa, disattese le ulteriori richieste istruttorie avanzate dalle parti, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 29 settembre 2023 con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di conclusionale e memorie in replica. Con ordinanza resa fuori udienza del 16 gennaio 2024 all'esito delle emergenze dell'istruttoria espletata e degli accertamenti tecnici compiuti, la causa è stata rimessa sul ruolo istruttorio per consentire l'integrazione del contraddittorio nei confronti di e CP_12 [...] risultati titolari dei fondi frontisti della strada per cui è causa. CP_7
Ritualmente citati, si sono costituiti in giudizio i sig.ri , CP_7 CP_8 CP_9
e (quest'ultimi quali eredi di ) i quali, pur dichiarando
[...] CP_10 CP_12 di essere titolari del medesimo diritto di servitù fatto valere in giudizio, hanno esposto di non aver mai posto in essere condotte volte ad ostacolare o impedire il pari diritto delle altre parti in causa con ciò rimettendosi alla decisione del Giudice anche ai fini degli effetti della sentenza nei loro confronti. All'udienza del 15 ottobre 2024 hanno, inoltre, evidenziato di non avere nulla da eccepire in merito alle risultanze della c.t.u. espletata e hanno dichiarato di farla propria chiedendo rinvio per la precisazione delle conclusioni. Precisate le conclusioni mediante note a trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa con ordinanza del 8.1.2025 è stata trattenuta in decisone con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE
* * * * * * * * * In via pregiudiziale, con riferimento ai profili processuali inerenti all'azione promossa, va ribadito che, in materia di servitù, il litisconsorzio necessario dal lato passivo sussiste se, appartenendo il fondo servente proindiviso a più proprietari, l'azione (confessoria o pagina 4 di 12 negatoria) sia diretta ad una modificazione della res comune, che non potrebbe essere disposta od attuata pro quota in assenza di uno dei contitolari del diritto dominicale. Pertanto, la legittimazione dal lato passivo è in capo a colui che, oltre a contestare l'esistenza della servitù, abbia un rapporto attuale (di natura reale) con il fondo servente (proprietario, comproprietario, titolare di un diritto reale sul fondo o possessore suo nomine); ciò in quanto solo nei confronti di tali soggetti può esser fatto valere il giudicato di accertamento, contenente, anche implicitamente, l'ordine di astenersi da qualsiasi turbativa nei confronti del titolare della servitù o di rimessione in pristino ex art. 2933 c.c.. Tanto premesso, richiamati tali principi, il contraddittorio nella specie di causa deve dirsi pienamente integrato. Si premette che la presente sentenza, data la complessità dei fatti di causa, viene redatta con motivazione consistente nella succinta esposizione dei fatti rilevanti e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi, così come previsto dagli artt. 132, comma 4, c.p.c. e 118, comma 1, disp. att. c.p.c. Si consideri, altresì, che per consolidata giurisprudenza, nel motivare concisamente la sentenza ai sensi delle norme citate, il Giudice non è tenuto ad esaminare specificamente ed analiticamente tutte le tesi prospettate e le prove prodotte o acquisite dalle parti, ben potendosi limitare ad esporre in maniera concisa gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, evidenziando le prove ritenute idonee a confortarla (Cassazione civile, 27 luglio 2006, n. 17145). Richiamato quindi il contenuto assertivo degli scritti difensivi di tutte le parti occorre innanzitutto premettere che sebbene l'attrice abbia agito in giudizio per ottenere in via principale l'accertamento della proprietà indivisa del tratto di terreno destinato a strada in quanto ritenuto comune, con riconoscimento del corrispondente diritto di transito pedonale e carraio, la domanda proposta in via subordinata è da qualificare quale actio confessoria servitutis avendo l'attrice chiesto anche l'accertamento delle modalità di esercizio della servitù, con conseguente cessazione delle relative turbative. Con l'azione “confessoria servitutis” l'attore dichiara di vantare sul fondo, che pretende servente, la titolarità di una servitù. Pertanto, sotto il profilo probatorio, l'attore “ha l'onere di provare l'esistenza della servitù che lo avvantaggia” (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 472 del 11/01/2017). Sebbene parte attrice abbia individuato il proprio vantato diritto nell'atto di divisione intercorso tra i fratelli ER (dante causa dell'attrice) e Persona_2 Persona_3
(atto a rogito notaio del 23.7.1975, rep. 9769, registrato e trascritto) Persona_1 laddove, in riferimento alla strada, si precisa che “I costituenti si danno reciprocamente atto che nelle zone innanzi descritte è compresa una striscia larga metri uno e cinquanta destinata a strada. Questa, che è larga complessivamente metri tre resterà al servizio di quanto forma oggetto del presente atto e di altre
pagina 5 di 12 proprietà. Sulla pianta, che previa verifica ed approvazione controfirmata come l'atto si allega atto “B” le sole zone di terreno figurano così: circoscritta in rosso quella di circoscritta in verde quella di Per_2
GI, la parte destinata a strada è circoscritta in giallo.”, in verità, dalla produzione documentale di tutte le parti ed acquisita al giudizio, nonché dagli accertamenti compiuti dal c.t.u. nominato, è risultato che il titolo che ha originato la costituzione della servitù di passaggio sulla strada per cui è causa è costituito da un precedente atto di divisione (v. atto del 22 marzo 1955 rogato da notar rep 20775, registrato il 5.4.1955 e trascritto il 25.3.1955 - cfr. Persona_6 produzione parte convenuta ) tra i fratelli ER e , CP_2 CP_11 ER danti causa delle parti, comproprietari dal 1942 del lotto unico di circa mq. 2.400 - all'epoca censito al catasto terreni alla partita 1097, sezione C, foglio 1011 n. 136 - in virtù del quale i condividenti all'art. 3 vincolavano “in perpetuo a sede stradale la zona di terreno larga metri tre a cavallo del confine comune, delimitata nell'allegata pianta linee tratteggiate e costituiscono sulla stessa servitù di transito carrabile e pedonale e servitù di installazione di tutti i servizi a favore dei due lotti come sopra assegnati. La sistemazione a strada di detta zona, per la parte ricadente nel lotto di verrà CP_11 fatta dopo il raccolto dell'uva della corrente stagione agraria. Come risulta dall'allegata pianta la lunghezza della zona vincolata a strada è limitata da Via del Fosso Mariana fino al lotto C”. Tale terreno, come anche correttamente ricostruito dal c.t.u. (di cui si fanno proprie e si condividono le risultanze), attraverso esame dei citati atti e delle allegate planimetrie, costituiva in origine un unico grande lotto avente accesso dalla Via del Fosso dell'Acqua Mariana e venne diviso tra i due fratelli esattamente per la metà (v. pag. 2 delle premesse del citato atto di divisione “che i predetti intendono dividere tra loro a perfetta metà, secondo i rispettivi diritti, il terreno stesso”) con attribuzione a del lotto “A” e a dei CP_11 ER lotti “B” e “C” (questi ultimi due lotti corrispondenti esattamente alla metà del lato nord del suddetto terreno). Contestualmente a tale divisione con il medesimo atto (v. art. 5) ER
(divenuto proprietario della metà del terreno frazionato nel lotto B e C) alienava il
[...] lotto “C” ai fratelli ER e e, con riferimento alla costituita servitù Per_2 Persona_3 perpetua di passaggio carraio e pedonale, necessaria a collegare le due proprietà esattamente divise per metà, si dava atto che “Nella vendita è compreso il diritto di transito carrabile e pedonale e di installazione dei servizi sulla zona come sopra vincolata strada con corrispondente obbligo di concorrere nelle spese di costruzione e manutenzione della strada stessa in proporzione della superficie servita”. Trattasi, dunque, della costituzione di una servitù reciproca con la quale i fratelli CP_7 originari proprietari dell'intero lotto poi frazionato, edificato ed alienato, nel dividere il terreno tra loro “a perfetta metà” decidevano di dotarlo, sulla linea di confine, di una strada di percorrenza larga complessivamente metri tre e per la quale ciascuno asserviva la propria quota parte di terreno diviso (desumibile, per ciascuna quota, di circa un metro e mezzo) e destinata tanto per il passo pedonale e carraio quanto per la realizzazione di tutti i servizi a favore dei due lotti come espressamente indicato nella clausola.
pagina 6 di 12 Ora, ai sensi dell'art. 1065 c.c. la determinazione dell'estensione e delle modalità di esercizio delle servitù va compiuta anzitutto sulla base di quanto emerge dal titolo costitutivo, interpretando la disposizione negoziale secondo i criteri generali dettati dall'art. 1362 c.c. (cfr. Cass. civ., sez. II, 11/06/2018, n. 15046). Nel caso di specie, occorre interpretare il negozio di divisione sopra indicato (anche sulla base dei successivi atti posti in essere dalle parti, per come si dirà appresso), posto che la posizione dell'attrice ma anche di tutti i convenuti, ad eccezione del convenuto , CP_2 proprietario anche del terreno frontista (p.lla 1163) rispetto a quella di causa, divergono. Mentre la tesi sostenuta dall'attrice, dal convenuto e, da ultimo, dai terzi Controparte_1 chiamati , e che vi hanno aderito è CP_7 CP_8 Controparte_9 CP_8 nel senso di ritenere che la volontà manifestata dagli originari condividenti in tale atto era quella di dotare i due fondi della strada larga tre metri per il passo pedonale e carraio per tutta la sua estensione sino alla linea di confine, la tesi del convenuto è nel senso CP_2 di ritenere che la strada larga tre metri, per la quale era stata costituita la servitù, non correva lungo tutti i lotti bensì a cavallo dei soli lotti A e B terminando all'inizio del lotto C, vale a dire all'inizio del lotto di terreno acquistato dai fratelli GI e (poi Persona_2 trasferito in parte all'attrice ed in parte ai convenuti e Controparte_1 Controparte_2
. Tale ricostruzione, secondo la prospettazione del convenuto, sarebbe Controparte_6 avvalorata dalla planimetria allegata all'atto costitutivo della servitù e richiamata nell'atto nel quale la strada larga tre metri terminava nella linea tratteggiata proprio nel lotto C. Sebbene il testo della clausola non consenta un'immediata e chiara interpretazione del suo contenuto (ad esempio, è fatto riferimento alla sistemazione a strada “per la parte ricadente nel lotto di “dopo il raccolto dell'uva della corrente stagione agraria” a dimostrazione del CP_11 fatto che la strada non era completata), tale ultima tesi non appare convincente. Invero, gli atti posti in essere successivamente dalle parti e dagli aventi causa dimostrano, invece, che fin dall'origine, la volontà dei fratelli e era di dotare il CP_11 ER terreno, così diviso, di una strada per il passaggio pedonale e carrabile (larga tre metri) per l'intero tratto del nuovo confine e ciò anche per evitare che con il successivo frazionamento dei lotti ed edificazione (come di fatto è avvenuto) vi fossero fondi interclusi che non avrebbero potuto beneficiare dell'accesso alla via pubblica anche con mezzi di trasporto. Così, ricostruendo le vicende di causa, i fratelli ai quali era stato ceduto il lotto “C”, CP_1 dapprima frazionarono detto lotto nelle p.lle 687 (già 278), 606, 607 e 608 e vi edificarono gli appartamenti ora di proprietà dell'attrice e dei convenuti e e, CP_2 Controparte_1 con atto a rogito dott. del 23 luglio 1975, divisero le proprietà e, come si Persona_1 legge in detto atto, destinarono una parte del terreno larga m. 1,50 e prospiciente la proprietà a strada come individuata nella planimetria allegata (si legge, “ che CP_11 nelle zone sopra descritte è compresa una striscia larga metri uno e cinquanta (1,50) destinata a strada.
pagina 7 di 12 Questa, che è larga complessivamente metri tre resterà al servizio di quanto forma oggetto del presente atto e di altre proprietà.” (cfr. all. memoria n. 2 ex art. 183, co.6, c.p.c. di parte convenuta CP_1
.
[...]
Con successivo atto del 15 gennaio 1984, a rogito notaio (rep. 52527), Persona_8 trascritto il successivo 15 febbraio 1984 (cfr. all. parte convenuta ), Controparte_1 [...]
(titolare del lotto “B” di cui all'atto di divisione del 1955), dopo aver frazionato CP_11
l'intero lotto nelle p.lle 136, 1161, 1162 e 1163 ed edificato sullo stesso, donava detti beni ai 7 figli ed al coniuge. Con il medesimo atto si provvedeva, altresì, alla divisione della proprietà e, per quanto di interesse, veniva assegnato a la particella 1163 e a CP_13 [...] la particella 1162 (poi divenuta p.lla 1314). In detto atto, le parti ribadivano CP_14
l'esistenza della strada pedonale e carrabile (come voluta nell'atto del 1955) e la indicarono per un ulteriore tratto del terreno (all'epoca non ancora realizzata), anche in considerazione del fatto che, diversamente, gli edifici successivamente costruiti (ed oggetto di donazione e vendita) non avrebbero potuto avere accesso pedonale e carrabile da e verso la via pubblica. Si legge in detto atto: “I beni compresi nelle quote come sopra attribuite sono dati ed accettati nello stato di fatto e diritto, noto alle parti, in cui gli stessi si trovano con ogni inerente diritto azione ragione, accessione pertinenza servitù attive e passive ed in particolare per quanto riguarda la particella 136, 1161 e 1162 servitù passiva di passaggio anche carrabile a carico delle stesse, ed a favore delle particelle 136, 1162 e 1163, da esercitare sopra ad una fascia di terreno della larghezza di mt. 3 lungo il confine volto a nord ovest verso la proprietà eredi ed indicata con colore giallo nella planimetria allegato B”. In ER sostanza, i dividenti riconoscevano l'esistenza della servitù come voluta in origine (larga tre metri e per il passo pedonale e carrabile) e la delimitarono per l'ulteriore tratto di terreno già edificato. Con atto del 3 maggio 2011 a rogito notaio (rep. 76738) Persona_9 CP_13 divenuta proprietaria del terreno contraddistinto con la particella 1163 - antistante la proprietà dell'attrice, vendeva tale terreno a e Controparte_2 Controparte_6
Veniva precisato in tale atto che, a seguito delle modifiche intervenute con il nuovo PRG il terreno (in origine a destinazione edificatoria), in considerazione delle intervenute costruzioni sui lotti frontisti (tra cui quello dell'attrice) e la necessità di rispettare le nuove distanze sul confine, non era più non era più edificabile. La parte venditrice, dichiarava, inoltre, nell'atto che “per l'accesso al lotto non esiste un passaggio carrabile ma solo un accesso pedonale di circa ml 3 (uno virgola trenta).” Inoltre, in tale atto la stessa parte venditrice, richiamando il precedente atto del 1984 (a rogito notaio dichiarava, altresì, “che Persona_8 diversamente da quanto contenuto nel citato atto la servitù in questione per il primo tratto è pedonale e carrabile, mentre lungo il confine della particella 1162 ora 1314 (sulla quale grava) con la particella 606, diventa solo pedonale” (cfr. all. comparsa costituzione ). Controparte_1
pagina 8 di 12 Tali dichiarazioni, lungi dal determinare una modifica alla costituita servitù del 1955 (come vorrebbe interpretare la difesa del convenuto ), altro non rappresentano se non la CP_2 descrizione dello stato dei luoghi venutosi a creare nel tempo ed accertato dal c.t.u. nella perizia depositata e ciò in quanto, diversamente da quanto indicato nell'atto del 1984, la strada pedonale e carrabile “su cui grava” la servitù (del 1955) non sarebbe stata realizzata consentendo, pertanto, il solo passaggio pedonale. Invero, il consulente nominato ha accertato (documentando con rilievi, visure, produzioni fotografie e planimetriche) lo stato dei luoghi così descrivendolo: “Una stradina di circa mt. 3 di larghezza (in molti punti larga anche mt. 3,20) parte dalla Via del Fosso dell'Acqua Mariana 15/a, e serve una serie di proprietà. In tutti i terreni che attraversa, negli anni, sono state costruite abitazioni tranne che nell'ultimo lotto part. 1163. Le proprietà immobiliari lungo tale stradina sono dotate di garage e di slarghi adibiti al parcheggio delle loro autovetture, e la strada è pertanto percorsa regolarmente dalle autovetture, con ovviamente una modalità di senso unico alternato. La stradina, quando si avvicina alle proprietà che sono chiamate in causa, ha un brusco restringimento, e quello che sarebbe dovuto essere il naturale proseguimento di tale strada carrabile larga metri tre rimane percorribile solo per il 50% ( un metro e mezzo), perché la prosecuzione del restante 50% (un metro e mezzo) risulta completamente chiusa da un lotto stretto e lungo , completamente chiuso da recinzione in rete metallica su muretto basso di con un accesso unico da un cancello privato con CP_15 chiusura a chiave che non consente neppure un transito pedonale di solo attraversamento. Inoltre, si rileva la presenza di un parcheggio cementato immediatamente dopo. Il transito veicolare pertanto viene bruscamente interrotto, perché la larghezza della strada si riduce da mt. 3 di larghezza a mt. 1,50 circa.” “Dalle aggiornate visure catastali (ALLEGATO B) si evince che: 1) La striscia di terreno è catastalmente parte della particella 1314 (ex particella 1162) ed è attualmente di proprietà dei Sig.ri e CP_12 [...]
(a loro pervenuta dalla Sig.ra ), ed è stranamente separata e recintata in modo CP_7 CP_14 indipendente rispetto alla particella 1314. 2) il parcheggio cementato è catastalmente parte della particella 1163, ed è attualmente di proprietà dei Sig.ri e della consorte per Parte_2 Controparte_6 aver acquistato tutta la particella 1163 nel 2011 dal Sig. (in atti Notaio del 3 CP_11 Per_10
Maggio 2011).” (cfr. pagg. 3 e 4 della relazione Arch. . Per_11
In sintesi, dalle risultanze tecniche è emerso che, tanto per la parte del lotto 1162 (di proprietà dei convenuti , quanto per quella del lotto 1163 (di proprietà CP_16
, sono intervenute modifiche alla servitù per cui la strada oggi Persona_5 esistente (larga nei tratti delle p.lle 1162 e 1163, poco meno di mt. 1,50) non consente il passaggio carrabile fino alla proprietà dell'attrice. La ricostruzione dei fatti accertati attraverso l'esame degli atti di causa e la reale situazione dei luoghi porta, dunque, a ritenere che, nella specie di causa, la volontà degli originari comproprietari nell'atto di divisione del 1955 era quella di servire ugualmente i due terreni appena divisi mediante la costituzione di un passaggio pedonale e carrabile di pari misura ed estensione mediante la realizzazione di una strada larga metri 3 (necessaria per consentire il pagina 9 di 12 passaggio di automezzi) che all'epoca non era ancora pienamente realizzata se non nel primo tratto evidenziato nella planimetria allegata fino al lotto “C”. A tale conclusione si perviene anche dall'esame dei successivi atti di disposizione con i quali gli aventi causa dagli originari dividenti, a seguito di ulteriori frazionamenti ed edificazioni, rispettavano la servitù come voluta dagli originari proprietari nell'atto del 1955 ribadendo le dimensioni della strada e la sua funzione e ciò, del resto, per consentire a tutti i terreni successivamente frazionati di mantenere i medesimi pesi e medesimi diritti. Del resto, diversamente opinando, si dovrebbe affermare che i condividenti avrebbero voluto creare la servitù per la sola estensione del tratto di terreno tratteggiato nella planimetria, con conseguente limitazioni di accesso del lotto “C” (dal quale non era possibile transitare da e verso la pubblica via) a tutto beneficio del terreno del lotto “A” che non avrebbe visto gravato il proprio terreno da servitù nell'ultimo tratto della sua estensione, nonostante la chiara volontà dei condividenti fosse quella di “dividere tra loro a perfetta metà, secondo i rispettivi diritti, il terreno stesso” e di destinare “in perpetuo a sede stradale la zona di terreno larga metri tre a cavallo del confine comune” (cit. atto pubblico del 1955). Quanto ai presupposti presi in considerazione per arrivare all'interpretazione delle clausole contenute nell'atto a rogito notaio del 1955 così come poc'anzi illustrata, occorre Persona_6 evidenziare che:
- l'atto divisionale del 1955 contiene gli elementi essenziali del contratto costitutivo di servitù, ivi compresa la causa dell'operazione negoziale, sicché ad esso si deve riconoscere efficacia costitutiva;

- ai sensi dell'art. 1029, c. 1, c.c. le servitù possono essere costituite anche per assicurare al fondo dominante un vantaggio futuro per cui occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell' “utilitas” in cui si concreta il contenuto della servitù (ciò comporta che l'utilità del fondo dominante deve essere valutata non solo in relazione alla sua attuale destinazione, ma anche in relazione agli altri suoi possibili modi di utilizzazione);
- il concetto di utilitas ha un'ampiezza tale da ricomprendere ogni elemento che, secondo la valutazione sociale, sia legato da un nesso di strumentalità con la destinazione del fondo dominante e si immedesimi obiettivamente nel godimento di questo (Cass. civ., sez. 2, 04/09/2020, n. 18465);
- depone in tal senso anche l'unitarietà funzionale degli atti negoziali posti in essere successivamente all'atto del 1955 (v. atto di divisione del 1975 tra e Persona_3
nonché l'atto di donazione del 1984 di e contestuale CP_11 CP_11 divisione) con cui le parti hanno inteso realizzare il medesimo progetto stradale (strada pedonale e carrabile larga tre metri) adeguato alla successiva edificazione delle abitazioni;

pagina 10 di 12 - la costituzione di una servitù di passaggio sulla suddetta area non è apprezzabile dal punto di vista giuridico, oltre che logico, se non intesa come comprensiva della facoltà di percorrerne tutta l'estensione (sul punto, gli stessi convenuti e Controparte_1 convergono sul fatto che il passaggio pedonale e carrabile non è limitato ai CP_17 primi metri della striscia di terreno, bensì esteso in ogni suo punto fino a raggiungere il fondo più lontano di proprietà dell'attrice);
- su tale ultimo aspetto va fatto richiamo alla facoltà compresa dal combinato disposto di cui agli artt. 1064 e 1065 c.c. nell'estensione del diritto di servitù previsto dalle parti. In conclusione, non può ritenersi che la volontà comune delle parti nell'originario atto costitutivo fosse quella di costituire una servitù di passaggio pedonale e carrabile limitata ad un solo tratto non potendo, in tal modo, essere utilizzata compiutamente da tutti i proprietari. Ad oggi, sulla base dell'esame dello stato dei luoghi compiuto dal c.t.u., tale servitù nella sua dimensione ed estensione risulta impedita da recinzioni insistenti sui lotti di cui alle p.lle 1162 e 1163. Pertanto, la domanda subordinata avanzata dall'attrice (seppur riqualificata) va accolta e, accertata l'esistenza della servitù di passaggio pedonale e carrabile della larghezza di metri tre lungo tutto il tratto di confine tra le due proprietà originariamente di e CP_11
(atto di divisione del 22 marzo 1955 rogato da notar rep 20775, ER Persona_6 registrato il 5.4.1955 e trascritto il 25.3.1955) come individuate nel rilievo planimetrico del c.t.u. (incluso il tratto ricompreso nelle p.lle 1163 e 1314- ex particella 1162), va dichiarato il diritto dell'attrice di esercitare il corrispondente diritto con cessazione di molestie e turbative a tale utilizzo. In considerazione della complessità dei fatti di causa e delle questioni trattate, delle non pertinenti prospettazioni (di fatto e diritto) delle tesi difensive attoree in ordine alla domanda principale - che va disattesa (in quanto del tutto sfornita di prova) -, della parziale identità della posizione del convenuto (anch'esso, per quanto Controparte_1 prospettato, limitato nell'esercizio della richiamata servitù) e dai benefici che ha tratto dal presente giudizio, le spese di lite vanno interamente compensate tra le parti. Invece, le spese di c.t.u. (già liquidate con separato decreto), considerate le risultanze del consulente, vanno definitivamente poste, in via solidale, a carico dei convenuti e Persona_5 proprietari rispettivamente delle p.lle 1163 e 1162 ove insistono le recinzioni CP_18 rese di ostacolo all'esercizio della servitù.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitamente pronunciando, disattesa o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: a) in accoglimento della domanda subordinata proposta dall'attrice, accertata l'esistenza della servitù di passaggio pedonale e carrabile della larghezza di metri tre lungo tutto pagina 11 di 12 il tratto di confine tra le due proprietà originariamente di e CP_11 ER
in virtù di atto di divisione del 22 marzo 1955 rogato da notar rep
[...] Persona_6
20775, registrato il 5.4.1955 e trascritto il 25.3.1955 come meglio individuata dal c.t.u. nel rilievo planimetrico, dichiara che l'attrice ha diritto al libero ed incondizionato passaggio pedonale e carrabile su detta strada per accedere alla proprietà esclusiva (immobile sito in Roma in via Fosso dell'Acqua Mariana n. 15/A contraddistinto al catasto al foglio 1011, particella 278, sub 1) e dispone, a carico dei convenuti
(proprietari della p.lla 1163) e dei terzi chiamati Persona_5 Persona_12
(proprietari della p.lla 1162), la cessazione di molestie e turbative con rimozione di ogni ostacolo a tale esercizio;
b) respinge le restanti domande formulate da parte attrice. Spese di lite compensate. Spese di c.t.u. definitivamente a carico, in via solidale, dei convenuti e Persona_5
CP_18
Così deciso in Roma il 26 aprile 2025
Il Giudice
Maria Grazia Berti
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