N. R.G. 919/2021
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 919/2021 tra
), con l'avv. MAGNA LUANA;
Parte_1 P.IVA_1
ATTORE/I
e
), con l'avv. ANCORA FRANCESCO;
Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTO/I
Oggi 9 luglio 2025, alle ore 9.30, sono collegati da remoto alla stanza virtuale del Giudice, dott.
Massimo Roberti, presente nel proprio ufficio in Tribunale: per , l'avv. MAGNA LUANA;
Parte_1 per , l'avv. ANCORA FRANCESCO. Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
La difesa di parte attrice precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono: “preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito”.
La difesa di parte convenuta precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono: “preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito”.
Alle ore 9.40, terminata la discussione orale il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Alle ore 16.40, terminata la camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. avente il seguente dispositivo:


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- revoca, per quanto in parte motiva, il decreto ingiuntivo n. 140/2021 reso dal Tribunale di
Novara;
- spese di CTU e legali del presente giudizio integralmente compensate.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 9 luglio 2025, ore 16.40.
Il Giudice
dott. Massimo Roberti
pagina 1 di 14 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimo Roberti ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 919/2021 promossa da:
), con l'avv. MAGNA LUANA;
Parte_1 P.IVA_1
ATTORE/I
e
), con l'avv. ANCORA FRANCESCO;
Controparte_1 P.IVA_2
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione Cont Con atto di citazione notificato in data 6/4//2021 a (di seguito, per brevità, Controparte_1 il (di seguito, per brevità, ), ha proposto opposizione al decreto Parte_1 Parte_1 ingiuntivo n. 140/2021, emesso dal Tribunale di Novara in data 8.02.2021 per la somma di € 9.481,60 (iva inclusa), oltre a spese della fase monitoria, liquidate in € 650,00 per compensi, € 145,50 per spese, oltre spese generali, iva e c.p.a.
L'opponente ha chiesto la revoca del predetto decreto ingiuntivo premettendo che la materia del contendere non concernerebbe le opere appaltate, bensì quelle extra contratto, sostenendo che la fattura oggetto della proposta opposizione sarebbe stata contestata dall'amministratrice del in data Parte_1
2.07.2020. Cont avrebbe ignorato le contestazioni del condominio relative alla fattura n. 8 dell'1/7/2020, oggetto di pretesa monitoria.
La questione fu discussa nell'assemblea del 5.08.2020, come da relativo verbale “le spese elencate nel gruppo C della seconda parte del dettaglio spese straordinarie definite extra non vengono riconosciute dall'unanimità dei presenti in quanto immediatamente ritenute ben visibili in sede di sopralluogo ed avrebbero dovuto far parte delle spese preventivate sin da subito”; “il Condominio decideva quindi di riconoscere - nonostante l'insoddisfazione - il saldo delle fatture per i lavori eseguiti, come preventivati al Gruppo A ma espressamente non riconosceva il Gruppo C del dettaglio delle spese straordinarie e quindi, espressamente, quanto indicato nella fattura n. 8 oggetto di ingiunzione” (opere extracontrattuali aggiuntive).
pagina 2 di 14 Depositate le memorie di rito il Giudice disponeva una CTU. All'esito, ritenuta la causa matura per la decisione, il Tribunale la chiamava a decisione ai sensi dell'art. 281 sexies cpc.
La difesa di parte opponente si è articolata in giudizio nei termini che seguono:
1) il contratto intercorso fra le parti è di appalto, "a corpo" e non "a misura". Tale distinzione è cruciale e permea l'intero rapporto contrattuale. Numerose clausole del contratto ribadiscono questa natura: l'art. 2 stabilisce che “l'appalto viene conferito ed accettato a corpo”; l'art. 5 conferma che "il corrispettivo dell'appalto, convenuto a corpo in € 47.408,00 oltre IVA"; l'art. 6 precisa che "il prezzo dell'appalto convenuto a corpo [...] si intende accettato dall'Appaltatore in base a calcoli di sua convenienza, a tutto suo rischio"; l'art. 10 ribadisce ulteriormente che "il prezzo dell'appalto convenuto a corpo ed a forfait". Questa ripetuta enfasi sulla natura "a corpo" del contratto non è casuale, ma riflette la precisa volontà delle parti di fissare un prezzo forfettario, indipendente dalle effettive quantità di lavoro eseguite. Ciò comporta che: a) eventuali differenze di metratura riscontrate in corso d'opera sono irrilevanti ai fini del corrispettivo;
b) il rischio di errori di calcolo o valutazione ricade interamente sull'appaltatore;
c) variazioni quantitative dell'opera non giustificano aumenti di prezzo, salvo che non alterino la natura stessa dell'opera appaltata. La giurisprudenza ha più volte confermato l'importanza di questa distinzione. Ad esempio, la Cassazione Civile, sez. II, con sentenza n. 11877 del 09/06/2020, ha stabilito che "nel contratto di appalto a corpo, il corrispettivo è determinato in una somma fissa ed invariabile, con la conseguenza che l'appaltatore non può pretendere alcun aumento del corrispettivo neppure in caso di aumento del costo dei materiali o della manodopera" – anche Cassazione Civile, Sez. II, 15 febbraio 2023, n. 4521; Consiglio di Stato,
Sez. V, 22 gennaio 2024, n. 682: "Negli appalti da aggiudicarsi a corpo il computo metrico estimativo risulta irrilevante ai fini dell'offerta economica". Questa sentenza conferma che in un appalto a corpo, eventuali discrepanze nelle quantità non giustificano richieste di compensi aggiuntivi. Pertanto, la richiesta di di un pagamento aggiuntivo basato su una presunta CP_1 differenza di metratura (da 360 mq a 420 mq) è in netto contrasto con la natura stessa del contratto stipulato e non deve trovare accoglimento;

2) altro elemento fondamentale che mina alla base le pretese di è l'art. 3 del contratto, il CP_1 quale stabilisce chiaramente che "l'Appaltatore dichiara [...] di aver esaminato tutti i documenti di appalto, di essersi recato sul luogo di esecuzione dei lavori, di aver preso conoscenza delle condizioni [...] e di tutte le circostanze generali e particolari che possono influire sull'esecuzione dell'opera". Questa clausola è cruciale per diverse ragioni: a) dimostra che era pienamente consapevole delle condizioni del cantiere prima dell'inizio dei lavori;
CP_1
b) implica che l'appaltatore si è assunto tutti i rischi derivanti da eventuali errori di valutazione o calcolo;
c) preclude a la possibilità di invocare successivamente circostanze che CP_1 avrebbero dovuto essere note al momento della stipula del contratto. La giurisprudenza ha più volte sottolineato l'importanza di tali dichiarazioni contrattuali. Ad esempio, la Cassazione Civile, sez. I, con sentenza n. 24733 del 06/10/2021, ha affermato che "l'appaltatore che abbia dichiarato di aver preso visione dei luoghi e di conoscere tutte le condizioni che possono influire sull'esecuzione dell'opera, non può successivamente invocare difficoltà impreviste per giustificare richieste di maggiori compensi". L'appaltatore, avendo dichiarato di aver esaminato approfonditamente il luogo e le condizioni dei lavori, non può ora lamentare difficoltà impreviste o richiedere compensi aggiuntivi per circostanze che avrebbe dovuto considerare in fase di offerta;

3) ulteriore aspetto che invalida le pretese di riguarda la mancata autorizzazione CP_1 preventiva per i presunti lavori extra-contrattuali. L'art. 10 del contratto stabilisce inequivocabilmente che "nessuna variazione o addizione al progetto approvato può essere
pagina 3 di 14 introdotta dall'Appaltatore se non è disposta dal Direttore dei Lavori e preventivamente approvata dal Committente". Nel caso di specie: a) non esiste alcuna prova di una preventiva autorizzazione scritta da parte del per i presunti lavori extra-contrattuali; b) non è Parte_1 stato stipulato alcun contratto integrativo per tali lavori;
c) la fattura n. 8/2020 è stata prontamente contestata dal a dimostrazione dell'assenza di qualsiasi accordo in tal Parte_1 senso. La Cassazione Civile, sez. II, con sentenza n. 4718 del 10/03/2016, ha stabilito che "in tema di appalto, le variazioni dell'opera, anche se di notevole entità, non danno diritto all'appaltatore ad un compenso aggiuntivo ove non siano state ordinate o autorizzate dal committente". Questo principio è stato ulteriormente rafforzato dalla recente sentenza della
Cassazione Civile, sez. II, n. 15781 del 17/06/2021, che ha precisato: "In tema di appalto,
l'appaltatore non ha diritto al compenso per i lavori extracontrattuali eseguiti senza la preventiva autorizzazione del committente, anche quando quest'ultimo ne abbia tratto oggettivamente utilità, salvo che ricorrano gli estremi della gestione di affari altrui". Nel caso in esame, non sussistono gli estremi della gestione di affari altrui, né vi è prova di un'utilità oggettiva tratta dal Condominio dai presunti lavori extra. Al contrario, il Condominio ha prontamente contestato la fattura relativa a tali lavori;

4) il condominio, inoltre, ha ripetutamente segnalato la presenza di vizi e problemi nei lavori eseguiti da in particolare: a) infiltrazioni d'acqua persistenti dopo l'intervento; b) danni CP_1 alle strutture sottostanti il tetto;
c) mancata risoluzione delle problematiche preesistenti, nonostante fossero state espressamente indicate come oggetto dell'intervento. Questi vizi, oltre a costituire un inadempimento contrattuale, giustificano pienamente il rifiuto del di Parte_1 corrispondere ulteriori somme all'appaltatore. La presenza di tali difetti è stata ampiamente documentata e discussa nelle assemblee condominiali, come risulta dai verbali del 5.08.2020 e del 16.12.2020 prodotti in atti. La giurisprudenza ha costantemente affermato il diritto del committente di rifiutare il pagamento in presenza di vizi dell'opera. La Cassazione Civile, sez.
II, con sentenza n. 20811 del 30/09/2020, ha stabilito che "il committente può legittimamente rifiutarsi di pagare il corrispettivo, anche se l'opera è stata consegnata, qualora l'appaltatore non abbia eliminato i vizi tempestivamente denunciati";
5) ulteriore elemento che depone a favore della posizione del è la mancata esecuzione Parte_1 del collaudo finale dei lavori, previsto espressamente dall'art. 12 del contratto: "il collaudo dei lavori dovrà avere luogo non oltre 60 giorni dalla ultimazione dei lavori". Tuttavia: a) non è mai stato effettuato un sopralluogo o collaudo finale dei lavori come previsto dal contratto;
b) l'assenza di collaudo impedisce di verificare la corretta esecuzione dei lavori e la loro conformità al progetto approvato;
c) la mancanza di collaudo preclude la possibilità di accertare l'effettiva sussistenza e l'entità dei presunti lavori extra-contrattuali. Questa omissione non solo costituisce un inadempimento contrattuale da parte di ma rende anche impossibile CP_1 verificare la correttezza e la completezza dei lavori eseguiti, inclusi quelli per cui si richiede un pagamento aggiuntivo. La giurisprudenza ha sottolineato l'importanza del collaudo nei contratti di appalto. La Cassazione Civile, sez. II, con sentenza n. 21909 del 09/10/2020, ha affermato che "il collaudo rappresenta un momento essenziale del contratto di appalto, in quanto consente di verificare la conformità dell'opera alle previsioni contrattuali e la sua esecuzione a regola d'arte";
6) la CTU redatta dall'arch. rappresenta un elemento significativo nell'ambito di Persona_1 questo procedimento. Tuttavia, è necessario analizzarla criticamente, evidenziando sia i suoi meriti che le sue criticità. Punti di forza della CTU: a) identificazione dei danni e dei vizi: la
CTU ha il merito indiscusso di aver accuratamente individuato e documentato i danni e i vizi presenti nell'immobile. Questo aspetto fornisce una base oggettiva e tecnica per la valutazione delle problematiche lamentate dal In particolare, la consulenza ha Parte_1
pagina 4 di 14 evidenziato: a) la presenza di infiltrazioni persistenti in diverse aree del tetto;
b) danni strutturali alle travi portanti del sottotetto;
c) problemi di isolamento termico non risolti dall'intervento di d) quantificazione dei costi di ripristino: l'elaborato peritale offre CP_1 una stima dettagliata dei costi necessari per le opere di ripristino, basata su prezzi di riferimento ufficiali. Questa valutazione è fondamentale per quantificare l'entità del danno subito dal e per determinare l'eventuale riduzione del prezzo dell'appalto o il risarcimento Parte_1 dovuto. Vengono stimati bene € 6.210,34 (allegato 17). Criticità della CTU: a) mancata valorizzazione della natura "a corpo" del contratto: la CTU non ha dato sufficiente peso alla natura "a corpo" del contratto di appalto, come correttamente evidenziato dalle osservazioni del
CTP geom. Il contratto specifica chiaramente in più punti (artt. 2, 5, 6, 10) che i lavori Pt_2 sono "a corpo" e non "a misura". Questa distinzione è fondamentale per la corretta interpretazione degli obblighi contrattuali e per la valutazione delle richieste di relative CP_1 ai presunti lavori extra;
b) prevalenza del dato contrattuale: la CTU, pur effettuando una misurazione accurata della superficie del tetto, non ha considerato adeguatamente che il dato contrattuale (360 mq) deve prevalere su eventuali differenze riscontrate, in virtù della natura "a corpo" dell'appalto. Questo aspetto è cruciale per valutare la legittimità delle richieste di pagamento aggiuntivo da parte di c) mancata considerazione dell'art. 3 del contratto: CP_1 non è stata data sufficiente rilevanza alla dichiarazione dell'appaltatore di aver visionato ed esaminato i luoghi, assumendosi tutti gli oneri e le spese conseguenti. Questo elemento contrattuale è fondamentale per valutare la responsabilità di nell'assunzione dei rischi CP_1 legati all'esecuzione dell'opera; d) insufficiente valorizzazione della posizione conciliativa del
Condominio: la CTU non ha tenuto in adeguata considerazione la disponibilità del Parte_1
a trovare una soluzione transattiva, come emerge dal verbale dell'assemblea straordinaria
[...] del 09/02/2023. Questa apertura del dimostra la sua buona fede e la volontà di Parte_1 risolvere la controversia in modo equo, aspetto che avrebbe meritato maggiore attenzione nella valutazione complessiva della situazione. Conclusioni sulla CTU. In sintesi, mentre la CTU fornisce elementi tecnici preziosi per quanto riguarda l'identificazione dei danni e la quantificazione dei costi di ripristino, presenta lacune significative nell'interpretazione degli aspetti contrattuali e nella valutazione complessiva della controversia. Riteniamo che il
Tribunale, nel valutare la CTU, debba tenere in debita considerazione queste criticità, integrando l'analisi tecnica con una corretta interpretazione del contratto di appalto e delle responsabilità delle parti. La natura "a corpo" del contratto, la dichiarazione di di aver CP_1 esaminato i luoghi, e la mancanza di autorizzazioni per lavori extra sono elementi cruciali che, se adeguatamente considerati, supportano pienamente la posizione del e Parte_1
l'accoglimento dell'opposizione al decreto ingiuntivo;

7) deve ora sottolinearsi l'importanza dell'onere probatorio e del concetto di "regola d'arte" nell'esecuzione dell'opera. In materia di appalto, la giurisprudenza consolidata ha stabilito un principio chiaro riguardo all'onere della prova. Questo principio assume particolare rilevanza nel caso in esame, considerando che: a) il ha sollevato specifiche Parte_1 contestazioni riguardo ai vizi e alle infiltrazioni riscontrate dopo l'esecuzione dei lavori;
b) è stata avanzata un'eccezione di inadempimento da parte del In queste circostanze, Parte_1
l'onere probatorio in merito alla corretta esecuzione dei lavori e alla regola d'arte dell'opera grava interamente sulla parte convenuta, Questo principio è stato Controparte_1 ribadito in numerose sentenze della Corte di Cassazione, tra cui Cass. civ., sez. II, 15/03/2004,
n. 5250: "In tema di appalto, qualora il committente eccepisca l'inadempimento dell'appaltatore per aver eseguito l'opera in modo difforme dal contratto o non a regola d'arte, spetta all'appaltatore l'onere di provare l'esatto adempimento, ossia di aver eseguito l'opera conformemente al contratto e a regola d'arte."; Cass. civ., sez. II, 07/02/2017, n. 3190: "In tema di appalto, ove siano dedotti vizi o difformità dell'opera, incombe sull'appaltatore l'onere di pagina 5 di 14 provare di aver eseguito l'opera a regola d'arte o in modo conforme al contratto."; Cass. civ., ordinanza n. 15287 del 31 maggio 2024: "Compete all'appaltatore, che agisca in giudizio per ottenere il pagamento del corrispettivo, dimostrare l'adempimento della propria obbligazione, laddove il committente ne contesti l'inadempimento"; Cass. civ., Sez. II, 22 marzo 2024, n.
7763: "La parte che chiede in giudizio l'esecuzione della prestazione dovuta (come il pagamento del compenso asseritamente maturato) non dev'essere, a sua volta, inadempiente, avendo, piuttosto, l'onere di offrire l'esecuzione della propria, se le prestazioni debbono essere eseguite contestualmente, ovvero dimostrare di avere adempiuto la propria obbligazione, se essa, come avviene per l'appaltatore, precede l'adempimento in ordine al pagamento del corrispettivo cui la controparte è tenuta". Nel caso di specie, non solo non ha fornito CP_1 prove sufficienti della corretta esecuzione dei lavori, ma ha completamente disatteso questo onere probatorio. In particolare: 1. Non ha prodotto documentazione tecnica dettagliata che dimostri la conformità dei lavori eseguiti alle specifiche contrattuali. 2. Non ha presentato relazioni o perizie di parte che confutino le contestazioni sollevate dal . 3. Parte_1
Non ha fornito prove fotografiche o documentali che attestino la qualità e la completezza dei lavori eseguiti. 4. Non ha dimostrato di aver effettuato il collaudo finale previsto dal contratto, elemento cruciale per verificare la corretta esecuzione dell'opera. Questa lacuna probatoria non è un dettaglio marginale, ma un elemento centrale che mina alla base le pretese di per i CP_1 lavori in generale e per quelli extra richiesti in pagamento. Questa mancanza di prova deve essere valutata a favore del;
Parte_1
8) il concetto di "regola d'arte" nell'esecuzione dell'opera è un elemento cardine del contratto di appalto. Esso implica che l'appaltatore deve eseguire l'opera non solo rispettando le specifiche contrattuali, ma anche secondo gli standard tecnici e qualitativi propri del settore. Nel caso in esame, diversi elementi suggeriscono che l'opera non sia stata eseguita a regola d'arte: a.
Persistenza di infiltrazioni dopo l'intervento di ristrutturazione del tetto. b. Danni alle strutture sottostanti, non presenti prima dell'intervento. c. Mancata risoluzione delle problematiche preesistenti, espressamente indicate come oggetto dell'intervento. La giurisprudenza ha più volte sottolineato l'importanza della regola d'arte: Cass. civ., sez. II, 28/05/2018, n. 13258:
"L'appaltatore, anche in assenza di specifiche previsioni contrattuali, è tenuto a realizzare
l'opera a regola d'arte, osservando, nell'esecuzione della prestazione, la diligenza qualificata ai sensi dell'art. 1176, comma 2, c.c."; Cass. civ., sez. II, 04/05/2016, n. 8930: "L'appaltatore è tenuto a realizzare l'opera a regola d'arte, impiegando materiali idonei e lavorazioni accurate, in modo che il risultato sia conforme a quanto pattuito e privo di vizi o difetti che ne diminuiscano il valore o la funzionalità.". Nel caso di specie, la presenza di vizi e problemi persistenti dopo l'intervento di suggerisce fortemente che l'opera non sia stata eseguita CP_1
a regola d'arte. Questo aspetto, combinato con l'onere probatorio a carico dell'appaltatore, rafforza significativamente la posizione del . Da non dimenticare la CTU, Parte_1 che documenta specificamente i vizi e difetti. Alla luce di quanto esposto, si può concludere che: a. L'onere di provare la corretta esecuzione dei lavori e il rispetto della regola d'arte grava su b. quest'ultima non ha fornito prove sufficienti a dimostrare di aver Controparte_1 adempiuto ai propri obblighi contrattuali e di aver eseguito l'opera a regola d'arte. c. La presenza di vizi e problemi persistenti suggerisce una violazione della regola d'arte nell'esecuzione dell'opera. d. La mancata prova della corretta esecuzione e del rispetto della regola d'arte deve essere valutata a favore del . Questi elementi, considerati Parte_1 nel loro insieme, supportano pienamente la posizione del e l'accoglimento Parte_1 dell'opposizione al decreto ingiuntivo. L'appaltatore, non avendo adempiuto al proprio onere probatorio e non avendo dimostrato di aver eseguito l'opera a regola d'arte, non può legittimamente pretendere il pagamento di somme aggiuntive, tantomeno attraverso un decreto ingiuntivo;
pagina 6 di 14 9) l'opposizione al decreto ingiuntivo non deve essere accolta in quanto: 1. Il contratto di appalto
"a corpo" esclude la rilevanza di eventuali differenze di metratura. 2. ha dichiarato di CP_1 aver esaminato i luoghi e assunto i relativi rischi. 3. Non vi è stata alcuna autorizzazione preventiva per i lavori extra-contrattuali. 4. Sono stati riscontrati vizi e problemi nei lavori eseguiti. 5. Non è stato effettuato il collaudo finale dei lavori come previsto dal contratto. 6.
L'onere probatorio della corretta esecuzione dei lavori, non soddisfatto, grava su CP_1
La difesa di parte convenuta opposta, invece, si è articolata come segue:
1) il , prima del presente procedimento, è già stato condannato a pagare a Parte_1
- in forza del precedente decreto ingiuntivo n. 782/2020 del 25/09/2020 RG CP_1
n.1593/2020 del Tribunale di Novara - l'importo rimanente di € 5.416,00, oltre Iva e spese di procedura, quale corrispettivo delle opere di cui al contratto d'appalto 26/11/2019 intercorrente tra le parti e avente ad oggetto esclusivamente la ristrutturazione della copertura a tetto del di , come riferito dalla stessa controparte. Come dianzi detto, il Parte_1 Parte_3
• da una parte precisa che “le spese straordinarie definite extra non vengono Parte_1 riconosciute” • dall'altra dichiara “di riconoscere il saldo delle fatture per i lavori eseguiti, come preventivati al Gruppo A” (il rifacimento del tetto;
rifacimento della copertura tetto n.d.r.) Il ha pagato l'importo complessivo delle opere riguardanti il rifacimento tetto, Parte_1 indicati al Gruppo A) dallo stesso (nulla eccependo, né in sede di collaudo né di Parte_1 fine dei lavori, in contraddittorio con il direttore dei lavori); il che conferma che i suddetti lavori furono accettati come eseguiti correttamente. Infatti nel verbale di assemblea del 05/08/2020, e relativi allegati, si legge testualmente "... il D.L. (datore lavori) relaziona sulle opere eseguite.... dichiarando di ritenerle, a seguito controlli e sopralluogo finale, rispondenti ....al preventivo approvato" mentre i condomini aggiungono che … i lavori eseguiti come da elenco prima parte del dettaglio al gruppo A) vengono comunque accettati” (doc. assemblea 5.8.2020). Pertanto, l'approvazione all'unanimità dei lavori riguardanti il tetto da parte dei condomini avrebbe dovuto precludere un nuovo accertamento da parte della CTU nel presente giudizio, il che non è avvenuto come si dirà nel prosieguo. Il Giudice, con successiva ordinanza fuori udienza del 7 febbraio 2022 (doc. ordinanza 7.2.2022), dopo aver premesso che l'opponente sostanzialmente non contesta – per quanto agli atti – l'esecuzione quantitativa (mq. 60 in più di copertura del tetto), né l'ammontare monetario delle opere extra in quanto tali e neppure le modalità di esecuzione delle stesse, ma la pretesa di pagamento avversa giacché ritenuta in contrasto con l'accordo contrattuale di opere a corpo e non a misura avendo tempestivamente contestato la fattura azionata in monitorio;
rilevato che certamente il opponente gode delle opere Parte_1 eseguite dalla convenuta opposta;
rilevato che risulta agli atti che le parti non abbiano potuto eseguire un completo e integrale sopralluogo relativamente al tetto stante la mancanza delle strutture strumentali necessariamente occorrenti conclude proponendo alle parti, ex art. 185 bis cpc, quanto segue (doc. ordinanza 185 bis cpc): “versamento da parte dell'opponente in favore della convenuta opposta, nel termine di giorni 30 dall'eventuale accettazione della proposta, della complessiva somma di € 8.109,22 (€ 5.636,00 : 60 = € 93,93 al mq.; 60 mq – 10%= 54; € 93,93x54= € 5.072,22 per maggiori opere di copertura, oltre le ulteriori voci di spesa di cui al decreto ingiuntivo); versamento, nel termine di cui sopra, da parte dell'opponente in favore della convenuta opposta delle spese di lite liquidate nel decreto ingiuntivo;
spese di lite fino a tale fase del presente giudizio (€ 1.615,00 per la fase studio e introduttiva, come da DM 55/2014) compensate al 50% circa, con residuo pari a € 800,00 a carico di parte opponente, da versarsi alla convenuta opposta sempre nel termine di cui sopra”; a fronte della proposta parte convenuta ha dichiarato di “condividere la proposta del giudice”; parte resistente, CP_1 dopo aver chiesto termine per sottoporre la proposta al condominio, ha invece chiesto un ulteriore differimento ai fini di una eventuale proposta migliorativa da sottoporre all'assemblea pagina 7 di 14 condominiale. Il Giudice ha acconsentito al differimento della proposta “migliorativa” (doc. ordinanza 7.3.2022), proposta tuttavia mai avanzata dal opponente;
Parte_1
2) prende atto che il Giudice abbia ritenuto l'insussistenza dei presupposti normativi per CP_1 considerare nullo l'elaborato peritale. Ciò lascia comunque impregiudicate tutte le osservazioni mosse dal consulente di parte geom. alla relazione peritale (doc. osservazioni a relazione Per_2
CTU). Le stesse mettono in luce alcune evidenti incongruenze ed errate valutazioni tecniche, in base alle quali la CTU ha formulato le proprie conclusioni, come di seguito descritto e documentato. A - LA RISPOSTA DELLA CTU AI QUESITI NON RICHIESTI DAL GIUDICE. Il Giudice nel primo quesito chiede che il CTU “specifichi i mq. che costituiscono il tetto condominiale oggetto dei lavori di ristrutturazione commissionati”. La relazione della CTU introduce invece rilievi tecnici riguardanti l'intera copertura del tetto - in particolare asseriti vizi del tetto - in tal modo esorbitando dal quesito posto del Giudice che richiedeva soltanto di determinare la metratura del tetto. Il CTU avrebbe invece dovuto attenersi alle sole opere aggiuntive di cui alla fattura del procedimento monitorio (doc. 8). Oltretutto, come dianzi detto, il aveva approvato i lavori del tetto in contraddittorio con il Direttore Lavori Parte_1
(doc. assemblea 5.8.2020), lavori peraltro riconosciuti dalla stessa CTU. Ne scende che gli asseriti indimostrati vizi, come si dirà meglio in seguito, non dovrebbero essere rilevanti ai fini delle conclusioni rassegnate dalla CTU. Per altro verso, e a prescindere dalla non condivisa eccezione di nullità, la risposta a quesiti non richiesti dal Giudice dovrebbe comunque ritenersi censurabile, come si evince dalla sentenza della Suprema Corte secondo la quale “In tema di consulenza tecnica di ufficio, lo svolgimento di indagini peritali su fatti estranei al "thema decidendum" della controversia o l'acquisizione ad opera dell'ausiliare di elementi di prova (nella specie, documenti) in violazione del principio dispositivo cagiona la nullità della consulenza tecnica, da qualificare come nullità a carattere assoluto, rilevabile d'ufficio e non sanabile per acquiescenza delle parti, in quanto le norme che stabiliscono preclusioni, assertive ed istruttorie, nel processo civile sono preordinate alla tutela di interessi generali, non derogabili dalle parti (Cassazione civile sez. III, 06/12/2019, n.31886); B - LA RELAZIONE DELLA CTU SUL TERZO QUESITO BASATA SU MERE IPOTESI La CTU esprime valutazioni tecniche non supportate da dati certi, bensì da mere ipotesi. Infatti al punto 4 asserisce “… dall'evidenza di infiltrazioni riscontrate all'interno di appartamenti si ipotizza che vi possano essere delle perdite dalle grondaie e/o dai giunti tra le lastre di copertura”. Non solo ma la CTU nella “telegrafica replica” alle osservazioni del CTP geom. , insiste Per_2 riferendo “ipotesi sull'origine delle infiltrazioni”. In sostanza la CTU non individua cause certe delle infiltrazioni ma solo IPOTESI;
C - I RILIEVI TECNICI DELLA CTU RIGUARDO A
FATTI PREESISTENTI AI LAVORI DI RIFACIMENTO DEL TETTO La CTU riferisce testualmente: “L'immobile si presenta in stato di parziale degrado, principalmente per quanto riguarda le finiture esterne: le tinteggiature e parti di intonaco sulle facciate, verso via S. Cassiano e , appaiono deteriorate, ci sono evidenti segni di rappezzi, le spallette di Parte_3 alcune finestre sono sgretolate. I frontalini lungo il perimetro dell'immobile recano notevoli e ben visibili segni di infiltrazioni di acqua con fessurazione del calcestruzzo e sgretolamento del materiale”. La situazione descritta dalla CTU è tuttavia antecedente alla ristrutturazione della copertura, già nota all'amministratore del Condominio. Che il parziale degrado indicato dalla CTU sia preesistente ai lavori risulta altresì dai rilievi di cui alla email del 23 gennaio 2020 inviata all'Amministratore del Condominio (Allegato F). Ciò trova ulteriormente conferma altresì da fotogrammi ritratti del CTP durante l'esecuzione dei lavori (Allegato E). La CTU si contraddice ulteriormente quando afferma la sussistenza di 'perdite dalle grondaie e/o dai giunti' in copertura”, laddove non vengono evidenziate fessurazioni. Diversamente la stessa CTU non ha ipotizzato perdite laddove ha evidenziato fessurazioni nei “frontalini lungo tutto il perimetro” del fabbricato. D - L'INFRUTTUOSO ESITO DEL TENTATIVO DI pagina 8 di 14 CONCILIAIZONE DELLA CTU Va premesso che la CTU ha proposto non una, ma due ipotesi di conciliazione: la prima inviata alle parti con pec del 18 gennaio 2023 (Allegato A), tacitamente respinta dall'attrice, ma accettata dalla convenuta, tranne che sulle spese legali (Allegato H); la seconda, notevolmente emendata dalla CTU, senza peraltro alcuna motivazione, inviata alle parti con pec del 26 gennaio 2023 (Allegato I), non accettata dalla sulla scorta di puntuali osservazioni ignorate dalla CTU, mentre “da parte attrice non CP_1 è pervenuta risposta alcuna”. La CTU nella propria relazione riferisce invece di aver
“elaborato un'ipotesi di accordo, che era stata successivamente sottoposta alle parti. In seguito ai riscontri pervenuti dai CTP era stata elaborata dalla sottoscritta una bozza di verbale di conciliazione contenente quanto concordato…che era stata sottoposta alle parti, le quali si erano inizialmente dimostrate favorevoli a procedere….Da parte attrice era stata richiesta una proroga per riunire l'assemblea condominiale ed esprimere una decisione ufficiale, proroga concessa dal Giudice in data 31/01/2023. Allo scadere del termine indicato, tramite il proprio ctp Geom. , parte convenuta esprimeva parere negativo alla condivisione Persona_3 dell'accordo contenuto nella bozza….Da parte attrice non è pervenuta risposta alcuna”. Quanto riferito dimostra che non è stata osservata la procedura. Infatti, una volta fallita la prima proposta, la CTU avrebbe infatti dovuto procedere agli ulteriori adempimenti di rito, senza avanzare una nuova proposta, peraltro non riscontrata dell'opponente E - LE Parte_1
OMESSE RISPOSTE DELLA CTU ALLE OSSERVAZIONI DEL CTP DELLA
CONVENUTA La perizia definitiva della CTU, depositata in data 16/04/2024, nulla aggiunge alla precedente “bozza” e comunque non replica adeguatamente alle osservazioni del CTP di parte convenuta concernenti: le diverse misurazione del tetto;
i fotogrammi del tetto nei quali non si rilevano anomalie o difetti;
i fotogrammi sono stati ripresi dal solo del geom. per Per_2 espresso rifiuto della CTU, che ha utilizzato un automezzo con cestello e operatore a spese della opposta convenuta;
le contestate valutazioni tecniche in base a mere ipotesi e non in base a riscontri oggettivi;
il rifiuto di partecipare ai rilievi fotografici in contraddittorio con le parti;
la contestazione “il si presenta in stato di parziale degrado”, omettendo di riferire che Parte_1 si trattasse di situazione antecedente i lavori (Allegato E cit.); il preesistente degrado di pareti, frontalini e intonaci con problemi di fessurazioni e di sbriciolamento di intonaco e delle ulteriori opere necessarie (Allegato F cit.); le soltanto “ipotizzate“ perdite da grondaie e/o giunti del tetto, prive di indicazione dei punti precisi di tali perdite! Questa difesa aveva già eccepito nel verbale di udienza del 25 marzo 2024 (doc. ordinanza 25.3.2024) che la CTU non avesse allegato alla relazione di perizia le considerazioni tecniche svolte dal CTP geom. nella Per_2 propria relazione (doc. osservazioni a relazione CTU) limitandosi a rispondere solo in merito al punto n.

1. Come dianzi detto questa difesa ha preso atto che il Giudice abbia ritenuto insussistente l'eccezione di nullità dell'elaborato peritale. In ogni caso l'omessa adeguata replica alle osservazioni del CTP descrive comunque una condotta discutibile, soprattutto nel caso, come nel presente giudizio, le osservazioni siano state adeguatamente documentate, il che dovrebbe condurre alla inutilizzabilità delle conclusioni della CTU riguardo ai punti contestati e non commentati. Si osserva inoltre che Giudice, nella già detta ordinanza del 25 marzo 2024 (doc. ordinanza 25.3.2024), aveva concesso alla CTU “termine di giorni 30 dalla comunicazione del presente provvedimento per il deposito dell'elaborato peritale nella versione definitiva (nel fascicolo telematico risulta depositato un elaborato qualificato come bozze)”. Al di là della erronea qualificazione di “bozza”, la CTU non ha comunque risposto adeguatamente alle puntuali osservazioni del CTP della convenuta neppure nel successivo deposito dell'elaborato peritale;

3) LA NON ACCETTATA PROPOSTA CONCILIATIVA DEL GIUDICE EX ART.185 BIS
CPC Come riferito e riportato in premessa, parte opponente ha respinto la proposta del Giudice di cui all'ordinanza del 7 febbraio 2022 (doc. proposta 185 bis cpc). La mancata condivisione pagina 9 di 14 della proposta formulata dal Giudice deve ritenersi immotivata. Infatti, come si legge nel verbale dell'assemblea all'uopo convocata (doc. assemblea 13.4.2022) l'avversa difesa ha rimesso pedissequamente ai condomini non solo la mera decisione di respingere la proposta, ma anche la valutazione in punto di diritto I condomini hanno infatti dichiarato a verbale di “non accettare la proposta avanzata dal Giudice in quanto ritengono ampiamente fondate le ragioni di contestazione di cui alla fattura n. 08 del 2020… Tuttavia i condomini decidono di aggiornare l'assemblea per discutere e deliberare una eventuale proposta di definizione bonaria in termini diversi da quelli di cui alla proposta oggi esaminata.”. Controparte non ha oltretutto mai preso in considerazione l'ipotesi conciliativa non formulando una motivata proposta.
Il Tribunale, considerate le difese proposte dalle parti e il quadro istruttorio disponibile al giudizio, rileva quanto in appresso.
Nel concorso della formazione del libero convincimento da parte del giudice sulla verità dei fatti addotti in causa, particolarmente importanti sono le norme dedicate alla cosiddetta distribuzione fra le parti dell'onere della prova, ossia quelle norme volte alla preventiva determinazione delle conseguenze dell'eventuale mancata prova delle circostanze di fatto che sono state proposte ed affermate dai contraddittori. Tale principio può ben definirsi come costitutivo del nostro ordinamento settoriale civile, tanto che non può essere disatteso neppure nel caso di obiettiva difficoltà a fornire la prova:
“L'obiettiva difficoltà, in cui si trovi la parte, di fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato non può condurre ad una diversa ripartizione del relativo onere della prova, che grava, comunque, su di essa;
né, d'altro canto, la circostanza che detta prova sia venuta a mancare per fatti imputabili alla parte che ha interesse contrario alla prova stessa, implica che questa debba considerarsi acquisita e la domanda debba essere accolta.” (Cass. civ., sez. 1, sentenza n. 17702 del 02/09/2005).
L'art. 2697 c.c. consente al giudice, rilevato il difetto di prova su una certa circostanza, di statuire quale delle parti fosse onerata alla relativa prova, e così dedurne, nell'ipotesi di mancato assolvimento, la soccombenza sul punto e la consequenziale vittoria dell'altra parte. Da tale norma si evince, con assoluta chiarezza, che chi introduce un giudizio relativamente ad un diritto di cui si afferma l'esistenza, consapevolmente assume l'esplicito impegno di provare ciò che afferma. La parte che contraddice, negando l'esistenza del diritto vantato dall'attore, cercherà di provare il contrario, trovandosi tuttavia avvantaggiata nel senso che, se degli invocati fatti non è provato l'accadimento o il non accadimento, risulterà vittoriosa con soccombenza della parte onerata alla prova dei fatti posti a fondamento del rivendicato diritto: actore non probante, reus absolvitur.
In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. (Cass. civ., Sez. 6,
Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018).
Le regole sull'onere della prova, d'altronde, sono regole residuali di giudizio in conseguenza delle quali la mancanza, in seno alle risultanze istruttorie, di elementi idonei all'accertamento della sussistenza del diritto in contestazione determina la soccombenza, totale o parziale, della parte onerata della dimostrazione dei relativi fatti costitutivi, ovvero impeditivi, modificativi o estintivi. Esse lasciano fermo il principio di acquisizione probatoria, secondo il quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute (e quale che sia la parte ad iniziativa della quale sono state raggiunte), concorrono, tutte ed indistintamente, alla formazione del libero convincimento del giudice, senza che la relativa provenienza possa condizionare tale convincimento in un senso o nell'altro (Cass. 16 giugno 1998, n.
pagina 10 di 14 5980; 16 giugno 2000, n. 8195; 7 agosto 2002, n. 11911; 21 marzo 2003, n. 4126) (Sentenza, Sez. 3, n.
9863 del 13/04/2023).
Parte opponente contesta che l'accordo pattizio intervenuto con la convenuta opposta fosse a corpo e non a misura, sicché quest'ultima non avrebbe titolo e diritto a richiedere il pagamento della somma azionata in sede monitoria.
La convenuta opposta con la fattura n. 8/2020 dell'1.7.2020 ha chiesto in pagamento l'esecuzione di lavori non contrattualizzati, ritenuti presumibilmente utili in vista della buona esecuzione di quelli contrattualizzati (rifacimento della copertura del tetto). I lavori richiesti in pagamento dalla convenuta opposta non costituiscono dunque l'esecuzione maggiormente quantitativa di lavori oggetto del vincolo pattizio, ma la realizzazione ex novo di opere considerate dall'esecutrice, come detto, occorrenti alla generale realizzazione a regola d'arte dei lavori complessivamente realizzati. Sotto questo profilo la natura originaria del contratto – a corpo e non a misura – non risulta possa avere aggio.
Considerato quanto precede occorre ricordare che con la sentenza n. 10891, del 4 maggio 2017, la
Corte di Cassazione ha stabilito che durante lo svolgimento di un contratto d'appalto, il committente ha il dovere di pagare all'appaltatore tutti quei lavori che quest'ultimo ha svolto per ottenere un risultato
“a regola d'arte”, anche se questi non erano previsti dal contratto e non vi sia stato un preventivo avvertimento da parte dell'appaltatore (il caso oggetto di detta decisione concerne la controversia insorta tra una ditta di costruzioni e un committente privato relativamente al pagamento di alcuni lavori non previsti dal contratto ma svolti dalla prima senza previo avvertimento). Inquadrata la controversia nello schema dell'appalto la Suprema Corte ha osservato che “la diligenza nell'adempimento, cui è tenuto ogni debitore ai sensi dell'art. 1176 primo comma cod. civ., si connota in modo peculiare per l'appaltatore, assumendo costui un'obbligazione di risultato (e non di mezzi) ed essendo pertanto tenuto a realizzare l'opera a regola d'arte …”. Secondo la Corte regolatrice il committente ha il dovere di impiegare le energie e i mezzi normalmente e obiettivamente necessari in relazione alla natura dell'attività esercitata, al fine non solo di soddisfare l'interesse creditorio ma anche, e soprattutto, ad evitare possibili eventi dannosi. E' ormai pacifico, infatti, che mediante l'obbligazione di risultato, l'appaltatore, anche laddove si attenga alle previsioni del progetto altrui, può comunque essere ritenuto responsabile per i vizi dell'opera. L'appaltatore, essendo responsabile nei confronti del committente per i vizi attinenti il risultato finale, ha quindi il dovere di controllare la bontà delle istruzioni impartite dal committente e nel caso apportare le necessarie modifiche così come previsto dall'art 1160 c.c.: “Se per l'esecuzione dell'opera a regola d'arte, è necessario apportare variazioni al progetto e le parti non si accordano, spetta al giudice di determinare le variazioni da introdurre e le correlative variazioni del prezzo”. Prendendo le mosse da tali osservazioni la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di appalto, le variazioni di cui all'art. 1660 cod. civ. sono quelle non previste nel progetto, ma rese necessarie dall'esecuzione dell'opera; ove si tratti di variazioni strettamente necessarie alla realizzazione a regola d'arte dell'opera commessa in appalto, deve ritenersi consentito all'appaltatore darvi esecuzione senza preventiva autorizzazione del committente, ma in tal caso, in mancanza di accordo fra le parti, spetta al giudice accertare la detta necessità delle variazioni e determinare il corrispettivo delle relative opere, parametrandolo ai prezzi unitari previsti nel preventivo ovvero ai prezzi di mercato correnti”.
Alla stregua dei principi giuridici che precedono deve a questo punto stabilirsi se i lavori eseguiti dalla convenuta opposta passano essere qualificati come eseguiti a regola d'arte, prendendo le mosse ovviamente da quelli contrattualizzati perché soltanto risolvendo previamente tale aspetto della controversia è possibile assumere le consequenziali decisioni quanto ai lavori extra contratto.
La risposta per quanto appena precede non può essere fornita che dall'elaborato peritale. In esso si legge:
pagina 11 di 14 1) in merito al punto n. 1 del quesito: Dai calcoli eseguiti la superficie del tetto condominiale è risultata di 378,64 mq;

2) in merito al punto 2 del quesito: La mancata pulizia del solaio di sottotetto, anche se prevista nell'elenco dei lavori allegato al punto 3, risulta non eseguita anche dalla relazione DOC. 9 in atti. … Non risultano sostituite le grondaie e i pluviali (vedi foto allegate Allegato_13 -foto grondaie e pluviali) del tetto B. … Risulta eseguita una copertina del muretto perimetrale del terrazzino di proprietà realizzata con le stesse lastre coibentate utilizzate per la Pt_4 copertura;
3) in merito al punto 4) del quesito: Dalla documentazione contrattuale risulta che sarebbe dovuta essere eseguita la “sostituzione delle parti di canali di gronda usurati e non riutilizzabili, dove necessario”. Le opere di lattoneria di cui alla voce 7 risultano in parte realizzate, come si vede dalle immagini allegate alla relazione finale: converse, rivestimento in lamiera porzione di muro tra “tetto A” e “tetto B”. Non risultano sostituite le grondaie e i pluviali (vedi foto allegate Allegato_13-foto grondaie e pluviali) del tetto B. Dall'evidenza di infiltrazioni riscontrate all'interno degli appartamenti si ipotizza che ci possano essere delle perdite dalle grondaie e/o dai giunti tra le lastre di copertura. Si precisa che i ctp hanno potuto ispezionare tutti gli alloggi tranne quello di proprietà perchè la proprietaria, in Persona_4 assenza del marito, ha acconsentito a far entrare nell'alloggio soltanto la sottoscritta e non i ctp. Degli interni ispezionati sono state scattate le fotografie che si riportano nell'allegato_15,
Il muretto perimetrale del terrazzino di proprietà la cui copertina è stata realizzata con Pt_4 le stesse lastre utilizzate per la copertura dell'edificio principale, presenta evidenti segni di infiltrazioni d'acqua in più punti. La lamiera risulta tagliata a vivo con l'isolante a vista. (Allegato_16);
4) in merito al punto 5) del quesito: L'eliminazione delle perdite riscontrate richiede le seguenti lavorazioni: ripassamento e/o riordino del manto di copertura, riparazione e/o sostituzione di grondaie, pluviali e faldali. Per la determinazione dell'importo delle lavorazioni sono stati utilizzati il Prezzario regionale Regione Piemonte edizione speciale luglio 2022. Per l'esecuzione dei lavori è stato stimato l'utilizzo di una piattaforma a pantografo per 2 giornate lavorative di 8 ore. L'importo complessivo delle lavorazioni necessarie è pari a € 5'645,76 + Iva 10%, pari a € 6'210,34 come da computo metrico estimativo (vedi Allegato_17). Si precisa che la voce n. 2 fa riferimento a un tetto in tegole e per analogia può essere considerata idonea anche alla tipologia di tetto in esame;
5) in merito al punto 6) del quesito: I vizi riscontrati incidono sull'importo complessivo di contratto nella misura esposta nella tabella che segue: Importo lavori extracontrattuali
Maggior importo sostituzione copertura (378,64-360) mq 18,64 mq costo unitario determinato dall'importo contrattuale/superficie tetto contrattuale 33820€:360 mq= 93,94 €/mq Maggior costo 93,94 €/mq x 18,64 mq = 1.751,12 € Copertura muretto terrazzino 350,00 € Ristrutturazione muro tra tetto A e tetto B 1.200,00 € Sostituzione canne fumarie 600,00 € Demolizione canna fumaria 300,00 € Occupazione suolo pubblico 587,00 € TOTALE 4.788,12
€ 5.266,94 € Importo stimato lavori di ripristino per eliminazione infiltrazioni Computo metrico estimativo Allegato_17 5.645,76 € totale con iva 10% 6.210,34 € Differenza tra importo extracontrattuale e importo lavori di ripristino totale con iva 10% - 943,40 € In ordine alla conciliazione della lite: durante l'incontro avvenuto il giorno 9 gennaio 2023, presso l'ufficio di c.so della Vittoria n. 12, Novara, innanzi alla sottoscritta arch.
[...]
, Consulente Tecnico d'Ufficio nominata con ordinanza in data 19 settembre 2022 dal Per_1 Giudice Istruttore Roberti Massimo, sono comparsi: • , attore, assistito Parte_1 dall'Avv. Magna Luana;
• , convenuto, assistito dall'Avv. Ancora Controparte_1
pagina 12 di 14 Francesco; • Geom. CTP nominato da;
• Geom. Controparte_3 Parte_1
CTP nominato da Entrambe le parti sono state rese Persona_3 Controparte_1 edotte dei risultati relativi agli accertamenti tecnici effettuati in data 17 ottobre 2022 presso il condominio Tasso, via Torquato Tasso n. 1/b – Trecate (NO), alla presenza dei CTP nominati.
In quell'occasione i CTP insieme alla sottoscritta, avevano elaborato un'ipotesi di accordo, che era stata successivamente sottoposta alle parti. In seguito ai riscontri pervenuti dai ctp era stata elaborata dalla sottoscritta una bozza di verbale di conciliazione contenente quanto concordato, che era stata sottoposta alle parti, le quali si erano inizialmente dimostrate favorevoli a procedere un accordo. Da parte attrice era stata richiesta una proroga per riunire
l'assemblea condominiale ed esprimere una decisione ufficiale, proroga concessa dal Giudice in data 31/01/2023. Allo scadere del termine indicato, tramite il proprio ctp Geom. Per_3
, parte convenuta esprimeva parere negativo alla condivisione dell'accordo contenuto
[...] nella bozza per i seguenti motivi: modalità di pagamento dell'importo pattuito, modalità di verifica dell'origine esatta delle infiltrazioni, modalità di eliminazione dei vizi riscontrati. Da parte attrice non è pervenuta risposta alcuna;
6) INTEGRAZIONI a seguito di quanto disposto nell'udienza del 25 marzo 2024. • In relazione alle osservazioni del Geom. , CTP di Gieffe Immobil srl, la sottoscritta ritiene di Per_2 confermare i contenuti dell'elaborato peritale già depositato, in quanto: – le fotografie scattate successivamente al sopralluogo fornite dal geom. nulla aggiungono e, semmai Per_2 confermano, quanto emerso dal rilievo strumentale effettuato alla presenza e in accordo con i tecnici delle due parti;
– la differenza di 4,77 mq tra la superficie considerata in bozza e quella definitiva rappresenta l'1,24% della superficie del tetto, ben al di sotto delle tolleranze di legge, pari al 2%, di cui al DPR 380/2001 art. 34-bis c.2 ; – per quanto concerne le ipotesi sull'origine delle infiltrazioni, esse riguardano meramente i punti esatti delle falde del tetto o della lattoneria, e non l'origine meteorologica delle stesse, come evidente dalle fotografie già allegate. • Contrariamente a quanto affermato dall'Avv. Ancora circa il mancato deposito delle osservazioni tecniche del CTP Geom. , si precisa che esse sono state depositate Per_2 congiuntamente alla relazione di perizia il giorno 17/03/2023 (Idbusta 124370101 – nome file:
) … • In relazione Email_1 alle osservazioni del Geom. CTP di , queste erano state inviate Pt_2 Parte_1 alla sottoscritta oltre il termine concordato. Si allegano tuttavia alla presente integrazione. Per quanto concerne le osservazioni del Geom. in merito alla tipologia di contratto, se a Pt_2 corpo o a misura, si ritiene di confermare i contenuti dell'elaborato già depositato, perchè quanto richiesto esula dal quesito peritale.
Per quanto riscontrato dalla CTU le opere contrattuali eseguite dalla convenuta opposta non sono state eseguite a regola d'arte, sicché quest'ultima non ha diritto, stante la giurisprudenza che precede, al pagamento dei lavori non contrattualizzati, neppure per l'ammontare della somma differenziale di € 943,40 indicato dalla CTU. Per altro verso, posto che il opponente gode regolarmente di Parte_1 opere che non erano state oggetto dell'accordo pattizio e considerato che l'ammontare di tali opere corrisponde sostanzialmente a quelle occorrenti per ridurre a regolare d'arte quelle realizzate, nessun danno è prospettabile in capo allo stesso.
In punto spese di lite si rinvengono ragioni per compensarle integralmente. Infatti, non avere reso l'opponente alcuna risposta in merito all'ipotesi di accordo prospettato dalla CTU implica inosservanza rispetto a uno specifico mandato conferito dal Tribunale al CTU e, per altro verso, ha di fatto impedito al GI di assumere con adeguata ponderazione ulteriori determinazioni quanto alla possibile diversa risoluzione della controversia, idonea astrattamente ad incidere anche sulla quantificazione dei compensi professionali.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- revoca, per quanto in parte motiva, il decreto ingiuntivo n. 140/2021 reso dal Tribunale di
Novara;
- spese di CTU e legali del presente giudizio integralmente compensate.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 9 luglio 2025, ore 16.40.
Il Giudice dott. Massimo Roberti
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