N. R.G. 21925/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 21925/2023 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PIPIA CORRADO e Parte_1 C.F._1 dell'avv. BERNARDINI MATTIA ( elettivamente domiciliato in VIA C.F._2
ARMANDO DIAZ, 194 80055 PORTICI presso il difensore avv. PIPIA CORRADO
ATTRICE contro
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._3 CP_2
), con il patrocinio dell'avv. MALATESTA SABRINA e dell'avv. BERTANI C.F._4
VERONICA ( ), elettivamente domiciliato in VIA CARROCCIO, 16 20123 C.F._5
MILANO presso il difensore avv. MALATESTA SABRINA
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Voglia l'Ill.mo Giudice adito:
- . ammettere i mezzi istruttori così come richiesti, ove necessario, per i quali insiste, salvo quanto ritenuto dimostrato, pacifico, non contestato e/o documentato;

-. in via principale, accertare e dichiarare che la condotta del e della di cui in premessa CP_1 CP_2
e i quali in particolare hanno omesso di riferire del divieto di alienazione dell'immobile di cui sopra e che non hanno più inteso procedere con la stipula del contratto definitivo, costituisce inadempimento al contratto preliminare di compravendita e ne comporta la sua risoluzione;

- per l'effetto condannare il e la a titolo di responsabilità contrattuale al risarcimento dei CP_1 CP_2
danni a favore della istante, comprensivi dell'importo di € 6.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria, danni tutti che si quantificano in € 12.000,00 o nella diversa maggiore o minore somma che il Tribunale riterrà equo liquidare, oltre interessi e rivalutazione;

pagina 1 di 6 - in via gradata, accertare e dichiarare che la condotta del e della di cui in premessa, e i CP_1 CP_2
quali in particolare hanno violato gli obblighi di chiarezza e di informazione e hanno interrotto ingiustificatamente le trattative, serie ed avanzate, costituisce inadempimento all'obbligazione di comportarsi secondo buona fede e correttezza nel corso delle trattative;

- per l'effetto condannare il e la a titolo responsabilità precontrattuale al risarcimento CP_1 CP_2
dei danni a favore della istante, comprensivi dell'importo di € 6.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria, danni tutti che si quantificano in € 12.000,00, o nella diversa maggiore o minore somma che il Tribunale riterrà equo liquidare, oltre interessi e rivalutazione;

- in via ancora più gradata, accertare e dichiarare che nella fattispecie in esame il divieto di alienazione per dieci anni ani costituisce un vizio generico radicale della proposta che ne sancisce l'impossibilità a spiegare effetti giuridici vincolanti e ciò comporta la declaratoria della nullità della proposta di acquisto, con il diritto dell'istante di ripetere la prestazione eseguita;

- per l'effetto condannare il e la a restituire l'importo di € 6.000,00= corrisposto all'atto CP_1 CP_2
della sottoscrizione della proposta di acquisto, oltre interessi e rivalutazione;

- rigettare la domanda riconvenzionale perché infondata;

- Con vittoria di spese e competenze.
PER e Controparte_1 CP_2
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni avversa richiesta, eccezione e deduzione ed emessa ogni opportuna pronunzia: nel merito rigettare tutte le domande formulate dalla signora nei confronti dei signori Parte_1 CP_2
e in quanto infondate in fatto ed in diritto;

[...] Controparte_3
in via riconvenzionale accertare e dichiarare la legittimità ex art. 1385 c.c. del recesso esercitato da parte dei signori e CP_2
stante il grave inadempimento della signora e, conseguentemente, dichiarare il CP_1 Parte_1
diritto dei convenuti alla ritenzione della caparra confirmatoria di € 6.000,00;
Con vittoria di competenze e spese e competenze anche del procedimento di mediazione, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, IVA e CPA.
In via istruttoria
Si reiterano le richieste istruttorie articolate nella propria memoria ex art.171 ter n.2 c.p.c. depositata il
15 febbraio 2024 e specificatamente si chiede ammettersi la prova testimoniale sui capitoli ivi articolati che si intendono qui ritrascritti e con i testi ivi indicati.
pagina 2 di 6 Parte_2
conveniva in giudizio e per sentir dichiarare la Parte_1 Controparte_1 CP_2
risoluzione del contratto preliminare concluso tra le parti di cui alla proposta del 15 aprile 2009 e accettazione del 16 aprile 2009, per l'inadempimento dei convenuti, quale parte promittente venditrice, consistita nella presenza di una limitazione alla possibilità di alienazione dell'immobile - non comunicata alla promissaria acquirente e non superata dai promittenti venditori per la stipula del contratto preliminare prevista avanti il Notaio -, nonchè la condanna dei convenuti al risarcimento del danno comprensivo della somma versata a titolo di caparra di euro 6.000,00, quantificata in euro
12.000,00 oltre rivalutazione ed interessi
In via subordinata chiedeva la condanna dei convenuti al pagamento del medesimo importo a titolo di responsabilità precontrattuale ed in ulteriore subordine chiedeva di dichiarare la nullità del contratto concluso tra le parti di cui alla proposta del 15 aprile 2009 e accettazione del 16 aprile 2009 e la condanna dei convenuti alla restituzione della somma versata di euro 6.000, oltre rivalutazione ed interessi.
e si costituivano in giudizio contestando le domande dell'attrice ed Controparte_1 CP_2
in particolare negando il proprio inadempimento in quanto l'attrice era a conoscenza dell'esistenza del divieto di alienazione dell'immobile per dieci anni e che tale divieto non sarebbe stato impeditivo della vendita in quanto i convenuti avrebbero spostato la loro residenza ad oltre 50 KM dall'immobile, superando quindi il divieto. I convenuti concludevano chiedendo il rigetto delle domande dell'attrice e in via riconvenzionale di accertare e dichiarare la legittimità ex art. 1385 c.c. del recesso esercitato dai medesimi e con lettera raccomandata del 5 agosto 2009, ricevuta da parte attrice in data CP_2 CP_1
13 agosto 2009, stante il grave inadempimento della signora e, conseguentemente, di Parte_1
dichiarare il diritto dei convenuti alla ritenzione della caparra confirmatoria di € 6.000,00.
La causa veniva istruita documentalmente, senza l'ammissione delle prove orali richieste dalle parti che si confermano ininfluenti per la decisione.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 23 aprile 2025, sulle conclusioni precisate dalle parti e riportate in epigrafe, dopo il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica nei termini a ritroso di cui all'art. 189 c.p.c..
***
Occorre in primis rilevare che i convenuti hanno prodotto sub doc. n 1 una proposta di acquisto ricevuta dall'attrice il 22 febbraio 2009, che non ha rilevanza nel giudizio, in quanto è stata superata pagina 3 di 6 dalla successiva proposta d'acquisto del 14 aprile 2009, che risulta accettata dai convenuti il 16 aprile
2009 (doc. n 1 fasc. attrice).
Con la nuova proposta dell'aprile 2009 la signora si impegnava ad acquistare l'immobile dei Pt_1
convenuti sito in Basiglio residenza Meridiana, al prezzo di ero 410.000,00 e a versare il corrispettivo pattuito con le seguenti modalità: quanto a € 6.000,00 a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione della proposta, quanto a € 54.000,00 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria entro e non oltre il 15 maggio 2009 e quanto a € 350.000,00 a titolo di saldo prezzo alla stipula del definitivo entro e non oltre il 30 agosto 2009 (doc. 1 fasc. attrice).
E' circostanza documentale – e pacifica - che l'immobile era stato acquistato ai convenuti da una vendita in blocco, a seguito di un piano di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, effettuata dalla (atto autenticato in data 08/05/2002, Controparte_4 rep. n. 18320/7139 per notar di Milano, registrato all'Agenzia delle Entrate di Milano Persona_1
3 il 28/05/2002 al n. 1904, serie 2V, e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 con nota in data 05/06/2002 nn. 69110/40438 = doc n. 2 attrice).
L'art. 6) lettera e) dei patti di trasferimento prevede che: “Le parti acquirenti prendono atto che, secondo quanto previsto dall'art. 3 –comma 14 –della Legge 23/11/2001 n. 410, è fatto divieto, a pena di nullità, per cinque anni dalla data odierna (data dell'acquisto) di alienare o compiere a qualsiasi titolo atti di disposizione a favore di terzi relativamente alle unità immobiliari acquistate con il presente atto” e che tale divieto ha due sole eccezioni (ex art. 3, comma 20, della legge n. 410 del
23/11/2001) ossia: l'incremento del nucleo familiare di almeno due unità oppure trasferimento del nucleo familiare in un Comune distante più di 50 Km. da quello di ubicazione dell'immobile.
Al fine della decisione e prima di esaminare l'inadempimento alle obbligazioni nascenti dal contratto, occorre esaminare il contratto al fine della sua corretta qualificazione, considerato che, alla lett. b), le parti hanno previsto che il versamento della somma di euro 54.00,00 a titolo di ulteriore caparra confirmatoria entro e non oltre il 15 maggio 2009, avvenga “contestualmente alla sottoscrizione di una scrittura privata nella quale verranno disciplinate più dettagliatamente le reciproche obbligazioni assunte con la presente”.
Il contratto ha dunque ad oggetto un immobile e contiene la regolamentazione degli elementi essenziali della compravendita, quali l'oggetto (al n 1 la descrizione dell'immobile), il prezzo (euro 410.000,00 da corrispondere con determinate modalità), il termine per la stipula del definitivo del 30.8.2009, salvo buon fine esito richiesta mutuo e slittamento tempi tecnici, e contestualmente Parte_3 prevede l'obbligo delle parti di stipulare una scrittura privata integrativa per concordare più dettagliatamente le reciproche obbligazioni.
pagina 4 di 6 Tale contratto è dunque da ricondurre alla categoria dei contratti c.d. “preliminari di preliminare”, trattandosi di un negozio mediante il quale le parti si impegnano a stipulare un ulteriore contratto, integrato con altre pattuizioni, che obbligherà le parti alla stipula del definitivo (il contratto preliminare).
La validità del contratto preliminare del preliminare è riconosciuta dalla più recente giurisprudenza, che ha superato il passato orientamento che considerava il contratto preliminare di preliminare nullo per difetto di causa, ove “sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale (così, Cass. Civ., SS. UU. N. 4628/2015).
Nel caso in esame non è individuabile l'interesse, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto preliminare così come descritto dalla giurisprudenza, non essendovi alcuna necessità per le parti di negoziare ulteriori aspetti del loro accordo, neppure prospettati dalle parti a livello assertivo.
Il contratto concluso tra le parti con la proposta del 14 aprile 2009 accettata il 16 aprile 2009 è dunque nullo ed i profili di inadempimento contestati dalle parti sono irrilevanti, in quanto possono configurarsi solo rispetto all'esecuzione di un contratto valido ed efficace tra le parti.
Deve pertanto essere dichiarata la nullità del contratto per difetto di causa ex art. 1418 II comma c.c. in relazione all'art. 1325 c.c. mentre devono essere respinte le domande di risoluzione del contratto per inadempimento e quella riconvenzionale di recesso ex art. 1385 c.c..
Per effetto della dichiarazione di nullità del contratto, l'attrice ha diritto alla ripetizione della somma versata di euro 6.000,00 divenuta sine causa, secondo le norme sull'indebito oggettivo.
Ai sensi dell'art. 2033 c.c., sulla somma di euro 6.000,00 maturano gli interessi al tasso legale dal giorno della domanda (ossia dalla notifica della citazione del 5.6.2023), considerato che la buona fede si presume e che non vi è prova della mala fede dei convenuti al momento del pagamento.
In particolare entrambe le parti confidavano nella validità del contratto ed in particolare i convenuti nel superamento del divieto di inalienabilità per il rogito con il trasferimento della loro residenza a oltre 50
Km.
La domanda di risarcimento del danno proposta dall'attrice deve essere respinta, non essendo stato, né allegato, né provato, un danno risarcibile, tanto più considerata la nullità del contratto inter partes.
Le spese di lite vanno compensate per i 2/3 stante l'accoglimento della sola domanda di ripetizione della somma di euro 6.000,00 con una motivazione in gran parte autonoma rispetto a quella prospettata pagina 5 di 6 dall'attrice. Le spese processuali vengono liquidate come da dispositivo ex D.M. 147/2022, considerato il valore del giudizio rientrante nello scaglione compreso tra € 5.201 a 26.000, con l'applicazione dei valori medi per le prime due fasi e la fase decisoria e dei valori minimi per la fase istruttoria stante la natura documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. Dichiara la nullità del contratto stipulato tra le parti nell'aprile 2009 e condanna i convenuti, in solido tra loro, alla restituzione in favore dell'attrice, della somma di euro 6.000,00, oltre interessi legali ex art. 1284 IV comma c.c. dal 5.6.2023 al saldo;

2. Rigetta le altre domande;

3. Compensa le spese di lite nella misura di 2/3 e condanna i convenuti, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore della parte attrice, che si liquidano per la misura di 1/3 in €
1.412,00 per compenso, oltre 15 % per spese forfetarie, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Milano, 12 maggio 2025
Il Giudice dott.ssa Antonella Cozzi
pagina 6 di 6