N. R.G. 5530/2022
Tribunale di Catania
Quinta
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5530/2022 tra
Parte_1
ATTORE/I
e
Controparte_1
CONVENUTO/I
Oggi 22/07/25, innanzi al dott. Assunta Massaro, sono comparsi:
Per l'avv.PULEO LEDA Parte_1
Per l'avv GINARDI DELIA VINCENZA Controparte_1
I procuratori delle parti hanno precisato le conclusioni come da fogli separati che costituiscono parte integrante del presente atto.
Dopo la loro lettura, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. depositandola telematicamente.
Il Giudice
dott. Assunta Massaro REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA
SEZIONE Quinta CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Assunta Massaro ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5530/2022 promossa da:
(C.F.) , rappresentato e Parte_1 C.F._1
difeso dall'avv. PULEO LEDA ( ) ed elettivamente C.F._2
domiciliato in LARGO ROSOLINO PILO N.14 95100 CATANIA
ATTORE/I contro
(C.F. ) rappresentato e Controparte_1 C.F._3
difeso dell'avv. GINARDI DELIA VINCENZA ( ) ed C.F._4
elettivamente domiciliato in VIALE XX SETTEMBRE 45 CATANIA
CONVENUTO/I
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione il sig. chiamava in giudizio la sig.ra Parte_1
assumendo che: Controparte_1
pagina 2 di 13 - era proprietario di un'unità immobiliare sita in Catania, via Trovato 33, piano terra, al nuovo catasto edilizio urbano di Catania foglio 69 particella 12018 sub 1 e di un immobile adiacente al primo sito in via
Trovato 35, piano terra, individuato al nuovo catasto edilizio urbano di
Catania foglio 69 particella 12018 sub 2 cat. A5;
- da circa 9 anni la sig.ra occupava gli immobili in Controparte_1
oggetto;
- la convenuta aveva occasionalmente versato delle somme a titolo di indennizzo per l'occupazione dell'immobile ma, nonostante parte attrice avesse insistito per procedere alla regolarizzazione del contratto di locazione, la convenuta si era sempre rifiutata di sottoscrivere e regolare contratto, ragion per cui l'attore le concedeva il comodato d'uso degli immobili a titolo oneroso;

- dal mese di giugno 2020 la occupava l'immobile senza CP_1
provvedere al versamento dell'importo concordato a titolo di indennizzo per l'occupazione, circostanza che aveva fatto venir meno le condizioni del comodato d'uso a titolo oneroso;

- il proprietario, inoltre, necessitava di riavere libero l'immobile al fine di porlo in vendita, considerato che le attuali condizioni economiche dello stesso, disoccupato e privo di reddito, unitamente alla crisi economica gli avevano reso impossibile continuare a versare gli oneri connessi alla proprietà degli immobili occupati dalla sig.ra CP_1
- dopo aver preso possesso degli immobili la si rifiutava di CP_1
sottoscrivere il contratto di locazione di fatto occupando abusivamente pagina 3 di 13 l'immobile di proprietà di parte attrice senza versare alcuna indennità di occupazione;

- alla stessa in molteplici occasioni parte attrice richiedeva il rilascio dell'immobile ma la convenuta non intendeva provvedervi;

- stante il costante rifiuto della convenuta di voler liberare l'immobile non poteva non riconoscersi all'istante il pacifico e fondato diritto di esperire nei confronti della convenuta azione personale di rilascio per la detenzione sine titulo delle unità immobiliari infra dedotte.
Chiedeva:
- accertare e dichiarare la detenzione sine titulo dell'immobile sito in
Catania, via Trovato 33, piano terra, e dell'immobile adiacente al primo, sito in via trovato 35 piano terra, entrambi individuati al foglio 69 particella 12018 sub 1 e 2;
- per l'effetto condannare la al rilascio dell'immobile sito in CP_1
Catania via trovato 33 e 35;
- condannare la convenuta al versamento di un'indennità mensile per l'occupazione dell'immobile sito in Catania, pari ad euro 350 mensili, a far data dal mese di giugno 2020 e sino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile o la maggiore o minor somma ritenuta di giustizia;

- vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi in favore del procuratore antistatario.
Si costituiva, con comparsa di Costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, la signora deducendo quanto segue. Controparte_2
Preliminarmente eccepiva l'improcedibilità del giudizio pagina 4 di 13 - per la tardiva iscrizione al ruolo e costituzione in giudizio dell'attrice:
l'atto di citazione era stato notificato in data 14/02/22 ma risultava iscritto al ruolo in data 21/04/22;
- inoltre per il mancato esperimento della mediazione preventiva obbligatoria;

- infine per la irritualità del rito ordinario, atteso che l'oggetto del giudizio concerneva la detenzione sine titulo collegata a un contratto di locazione ovvero un presunto comodato d'uso a titolo oneroso per cui si doveva procedere col rito del lavoro.
Nel merito chiedeva
- il rigetto della domanda, rappresentando che, contrariamente a quanto affermato da parte attrice, non era mai esistito tra le parti alcun contratto di comodato d'uso a titolo oneroso: se così fosse stato la parte avrebbe dovuto darne prova e depositare una copia registrata;
tra le parti era invece intercorso un contratto verbale di locazione mai registrato dal locatore per motivi fiscali e il canone di locazione era stato determinato nella misura di euro 180 mensili;
la non registrazione del contratto era dipesa solo ed esclusivamente dalla volontà della parte locatrice che si era rifiutata di provvedere in tal senso;

- inoltre la abitava l'immobile di via trovato 33/35, con ingresso CP_1
da via Fabiano 13, non da 9 anni bensì dal 30 maggio 2005, come da certificato di residenza storico che produceva;

- il canone di locazione mensile era sempre stato pagato ad eccezione delle tre mensilità correnti dal mese di ottobre al mese di dicembre 2021 che pagina 5 di 13 la aveva chiesto di trattenere per compensare le spese CP_1
sostenute per la parziale ristrutturazione dell'immobile, in quanto vi erano state infiltrazioni di umidità, e le successive mensilità da gennaio a oggi non erano state pagate perché il sig. si era rifiutato di accettare Pt_1
accettarne il pagamento offerto mensilmente;

- contrariamente a quanto asserito da parte attrice, la convenuta non si era mai rifiutata di stipulare un regolare contratto di locazione anzi recentemente aveva insistito perché il proprietario procedesse al regolare stipulazione del contratto, anche perché ciò le avrebbe dato diritto ad accedere ad alcune agevolazioni fiscali e contributi da parte dello Stato;

a tale insistente richiesta il proprietario aveva risposto con un netto rifiuto e anzi, per tutta risposta, aveva proposto il presente giudizio;

- il , proprietario pro quota degli immobili oggetto del presente Pt_1
giudizio unitamente alla sorella in modo del tutto illegittimo ed Pt_2
arbitrario e all'insaputa della convenuta, aveva richiesto la cancellazione anagrafica dell'intero nucleo familiare cui fa capo la sig.ra CP_1
dichiarando che la stessa ed i figli non abitavano più lì e di non essere a conoscenza del nuovo domicilio, atto estremamente grave che risultava peraltro ampiamente smentito dal fatto che il , subito dopo, aveva Pt_1
intentato causa per il rilascio degli immobili;

- nella fattispecie era applicabile all'art. 1 comma 59 legge 208/ 2015, che sostituiva l'articolo 13 della legge 431/ 98 e, pertanto, l'immobile non poteva ritenersi occupato sine titulo;

pagina 6 di 13 - chiedeva dunque, in via riconvenzionale, la restituzione dei canoni di locazione versati fino ad oggi in nero con decorrenza dal mese di maggio
2005 e sino al mese di dicembre 2021 seguendo una giurisprudenza della
Cassazione che citava;

- la conduttrice, in applicazione della normativa richiamata, aveva il diritto e la facoltà, di cui intendeva avvalersi, di ricondurre la locazione alle condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'art. 2 legge 431/
98, per la durata di anni 4+4 e per un canone di euro 180 mensili o quell'altra somma che dovesse risultare dovuta a titolo di canone di locazione.
Chiedeva, quindi, accogliersi le seguenti conclusioni:
- in via preliminare e dichiarare l'improcedibilità del giudizio per i motivi su indicati, in particolare tardività della costituzione in giudizio e ritualità del rito ordinario, mancato preventivo esperimento della mediazione;

- in subordine rigettare la richiesta di rilascio degli immobili indicati sopra;

- ritenere e dichiarare non dovuta alcuna indennità di occupazione;

- in accoglimento delle eccezioni e richieste di parte convenuta ritenere legittima l'occupazione delle predette unità immobiliari e ricondurre la locazione dei predetti immobili alle condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 art. 2 legge 431/ 98 per la durata di anni quattro+quattro ed un canone di euro 180 mensili, come già concordato tra le parti;

- condannare l'attore alla restituzione dei canoni percepiti sine titulo dal mese di maggio 2005 ad oggi;

pagina 7 di 13 - con condanna di parte attrice alle spese compensi del giudizio.
Immediatamente dopo la costituzione della convenuta l'avvocato di parte attrice depositava un verbale negativo di incontro di mediazione per mancata comparizione della parte chiamata e l'atto di citazione, la cui notifica era stata tentata il 7 Aprile 2022, mentre il primo atto di citazione era stato notificato il 14/02/22; all'udienza l'avv. Puleo per l'attore dichiarava che il primo atto di citazione non era stato iscritto al ruolo e che era ne era stato notificato un successivo, di medesimo contenuto, posto in notifica il
07/04/22, il quale non era stato ricevuto dalla parte convenuta;
non si era proceduto a notifiche ai sensi dell'articolo 143 c.p.c., attesto che, nelle more, la parte convenuta si era costituita. Chiedeva comunque termine per rinnovare la notifica. Il giudice, con ordinanza del 19/05/23, disponeva
“Rilevato - che l'atto di citazione notificato il 14/02/23 non è stato iscritto a ruolo;
- che il secondo atto di citazione, datato 24/03/23, portato a notifica il 07/04/23 non è stato notificato;
Ritenuto − Che l'atto di citazione notificato il 14/02/23 andava iscritto a ruolo entro il 24/02/23; − Che, mancando la tempestiva iscrizione a ruolo la causa poteva essere riassunta dall'attore o iscritta a ruolo dal convenuto nel termine di tre mesi;
− Che tale termine è spirato senza che nessuna delle parti abbia effettuato quanto consentitole dalla legge;
− Che quindi, ex art. 307 c.p.c., il processo incardinato con la notifica del 14/02/2 si è estinto;
− Che il processo iscritto
a ruolo e di cui si tratta è stato introitato con citazione non notificata;
− Che questo ha certamente creato un vulnus per la difesa, che ha ritenuto di costituirsi sulla scorta del primo atto di citazione, ormai estinto;
− Che
pagina 8 di 13 quindi occorre ripristinare il corretto contraddittorio;
− Che l'azione di restituzione per occupazione sine titulo qual è incardinata, non rientra necessariamente tra quelle da trattarsi con il rito del lavoro;
− Che la mediazione è stata nelle more espletata;
− che la costituzione del convenuto non ha sanato il vizio di notifica;

P.Q.M.

Dispone la rinnovazione dell'atto di citazione e rinvia la causa per l'udienza ex art. 183 c.p.c., al 17/10/23.”
Disposta, quindi, la rinnovazione dell'atto di citazione, con nuova notifica effettuata ma non ricevuta, considerato, comunque che la parte era costituita in giudizio già da tempo, poiché nella successiva udienza le parti non richiedevano mezzi istruttori la causa era rinviata per la precisazione delle conclusioni e successivamente per la discussione orale.
La convenuta contestava la decisione, contestazione che veniva disattesa con ordinanza del 04/04/24 “Ritenuto che le argomentazioni della difesa della convenuta non meritano accoglimento, dal momento che fin dall'origine la parte è risultata costituita ed avrebbe ben potuto, colta la difformità tra il primo atto notificato ed il secondo iscritto a ruolo, spiegare tempestivamente le proprie difese e richiedere altrettanto tempestivamente i mezzi istruttori ritenuti opportuni;
che l'ordinata rinotifica dell'atto introduttivo, considerato la già avvenuta costituzione del convenuto, non comportava la dilazione dell'intero giudizio;
che pertanto la parte convenuta è decaduta dalla possibilità di richiedere la concessione di ulteriori termini

PQM

rinvia la causa, per discussione e decisione …”.
Precisate le conclusioni la causa era rinviata ad oggi per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pagina 9 di 13 In ordine alle eccezioni preliminari si richiama interamente il contenuto delle ordinanze sopra richiamate, da intendersi qui ripetute.
Nel merito, all'esito del giudizio risulta evidente, anche per la mancata contestazione sia delle deduzioni che dei documenti forniti da parte convenuta, che tra le parti è intercorso un rapporto di locazione non registrato, per il canone mensile di € 180,00. Ciò si desume agevolmente dal fatto che la occupa l'immobile dal 2005, in aperto contrasto CP_1
rispetto a quanto sostenuto dall'attore, e che lo stesso attore abbia qualificato il contratto come comodato a titolo oneroso, concetto che contrasta con la durata ultradecennale del contratto. Difatti “Ricorre la figura atipica del precario oneroso, quando la concessione in godimento di un bene immobile, pur remunerata, sia precaria e volta allo scopo precipuo e comune alle parti di provvedere alla custodia dell'immobile, mentre si ha un contratto di tipo locatizio quando il godimento sia diretto allo sfruttamento economico dell'immobile da conseguirsi da parte del concessionario in uno spazio di tempo adeguato, se pur esiguo, sicché il pagamento di un canone è stabilito quale controprestazione di un vero e proprio obbligo di far godere il bene.”
(Cassazione civile sez. lav., 24/06/1981, n.4109).
Qualificato il contratto come locazione non registrata, è evidente che lo stesso debba considerarsi nullo, ai sensi della cogente normativa di settore,
e che, di conseguenza, la sia da considerarsi occupante sine titulo CP_1
dell'immobile de quo.
- Parte convenuta, in riconvenzionale, ha chiesto ricondurre la locazione dei predetti immobili alle condizioni conformi a quanto previsto dal pagina 10 di 13 comma 1 art. 2 legge 431/ 98 per la durata di anni quattro+quattro ed un canone di euro 180 mensili, come già concordato tra le parti;

- condannare l'attore alla restituzione dei canoni percepiti sine titulo dal mese di maggio 2005 ad oggi;

Le domande non possono essere accolte.
Intanto la costituzione aveva riferimento al giudizio non iscritto a ruolo, per cui è dubbio che la domanda riconvenzionale possa essere presa in considerazione. In ogni caso la locazione ha avuto inizio prima dell'entrata in vigore della citata legge del 2015. Anche ritenendo, come dalla sentenza citata, che la legge abbia effetto retroattivo, osta alla sua applicazione la mancanza di prova che il contratto non sia stato regolarmente stipulato in forma scritta e registrato per esclusiva volontà del locatore, potendo il conduttore giovarsi della predetta normativa solo nel caso abbia dovuto subire l'avverso volere.
Quanto alla richiesta di restituzione dei canoni dal 2005 ad oggi, oltre a non esservi prova del loro pagamento, ad eccezione di due pagamenti per un totale di € 360,00, è altresì vero che la sig.ra ha comunque fruito CP_1
dell'immobile negli ultimi venti anni e senza corrispondere più nulla, per sua stessa ammissione, dal mese di settembre 2021.
Per le superiori ragioni la domanda di parte attrice va accolta e la CP_1
dichiarata occupante sine titulo e, pertanto, tenuta a rilasciare l'immobile, libero e sgombro di persone e cose, entro la data che, considerata la situazione oggettiva, va fissata in sei mesi dalla pubblicazione della sentenza.
pagina 11 di 13 Va, invece, rigettata la richiesta di risarcimento del danno per occupazione sine titulo sia per la mancata prova dell'indennità congrua, sia per la mancata prova del fatto che, in caso ne avesse avuto la disponibilità, l'attore avrebbe destinato l'immobile ad un uso produttivo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in € 1278,00, oltre spese generali, IVA e CPA, in favore dell'erario stante l'ammissione al gratuito patrocinio della parte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara occupante sine titulo dell'immobile sito in Controparte_1
Catania, via Trovato 33, piano terra, al nuovo catasto edilizio urbano di
Catania foglio 69 particella 12018 sub 1 e dell'immobile adiacente al primo sito in via Trovato 35, piano terra, individuato al nuovo catasto edilizio urbano di Catania foglio 69 particella 12018 sub 2 cat. A5;
2) Conseguentemente la condanna a liberare l'immobile, libero e sgombro di persone e cose, nel termine di sei mesi dalla pubblicazione della presente sentenza;

3) Rigetta la richiesta di indennità per occupazione sine titulo;

4) Rigetta la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta.
5) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite, liquidate in
€ 1278,00, oltre spese generali, IVA e CPA, in favore dell'Erario, stante l'ammissione al gratuito patrocinio.
pagina 12 di 13 Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico ed allegazione al verbale.
Catania, 22/07/2025
Il Giudice dott.ssa Assunta Massaro
pagina 13 di 13