n. 2452/2023 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Martina Fusco;
rilevato che l'udienza già fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc;
rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”;
decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco
n.2452/ 2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Martina Fusco, in funzione di giudice unico, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 2452 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
, C.F./P.I. , rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'avv. CUOMO ANGELO, presso cui elettivamente domicilia;

ATTORE
E
, C.F./P.I. rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Controparte_1 C.F._2
dall'avv. CORRADO GERARDO, presso cui elettivamente domicilia;

CONVENUTO
Oggetto: risoluzione contratto di locazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 cpc, così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno
2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, omettendo lo svolgimento del processo.
Con atto di citazione per convalida di sfratto, chiedeva convalidarsi lo sfratto per Parte_1 finita locazione nei confronti di giusto contratto di natura transitoria intercorrente Controparte_1 tra le parti, scaduto in data 04/02/2023.
Si costituiva in giudizio l' la quale contestava tutto quanto ex adverso dedotto ed eccepiva, in CP_1 particolare, la mancanza dei requisiti essenziali richiesti dalla legge per la stipula del contratto uso transitorio.
Tenutasi l'udienza di convalida il giudice, a scioglimento della riserva, tenuto conto delle eccezioni del convenuto, disponeva il mutamento del rito, negando i provvedimenti ex art 665 c.p.c.,
Nelle memorie integrative, parte attrice insisteva nelle richieste, specificando che il contratto era stato stipulato nelle forme della transitorietà per espressa richiesta del conduttore. Specificava, per altro, che la non aveva concesso al locatore di accedere all'immobile, con conseguente CP_1 inadempimento agli obblighi previsti dal contratto e chiedeva, pertanto, che venisse pronunciata altresì risoluzione per inadempimento.
La nelle proprie memorie integrative si opponeva alle richieste, e insisteva per il rigetto della CP_1 domanda. Veniva, altresì, esperito il prescritto tentativo di mediazione, che aveva esito infruttuoso. Veniva ammessa la prova orale articolata e, all'esito, la causa veniva rinviata per la decisione. l'udienza del
06/02/2025 veniva sostituita dal deposito di note di trattazione scritta;
nelle proprie note il locatore faceva rilevare che nelle more era intervenuta sentenza di altro Giudice del tribunale, con cui veniva dichiarato risolto il contratto e dava atto dell'intervenuto rilascio dell'immobile. Chiedeva, pertanto, dichiararsi la cessazione della materia del contendere e in subordine l'accoglimento delle domande, insistendo, però, in ogni caso, per le spese di lite.
La causa viene pertanto decisa con la presente sentenza ex art 429 c.p.c., allegata al provvedimento ex art 127 ter c.p.c.
Va in primo luogo dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile, essendo l'intervenuto rilascio fatto pacifico per come dichiarato dalla parte anche nel giudizio innanzi al dott. Di Filippo.
Non può al contrario essere dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alle ulteriori domande: ed infatti, in assenza di una espressa rinuncia da parte del locatore, deve rilevarsi che le domande avanzate nel presente giudizio hanno oggetto diverso rispetto a quella avanzata nel giudizio concluso con sentenza pronunciata da altro giudice. Pertanto, l'interesse sotteso al presente procedimento non può dirsi venuto meno, soprattutto in assenza di concordia tra le parti in ordine alla pronuncia di cessazione della materia del contendere.
Inoltre, la sentenza in questione non risulta irrevocabile, con conseguente impossibilità di far valere in questa sede il giudicato in ordine alla intervenuta cessazione del contratto.
Devono pertanto essere scrutinate le domande proposte.
Nel merito parte attrice chiedeva in primo luogo dichiararsi la cessazione del contratto di locazione di natura transitoria, per scadenza del termine convenuto.
Come noto, la l. n. 431/1998 ha disciplinato in modo dettagliato i contratti di locazione abitativa di natura transitoria, caratterizzati dalla pattuizione di una durata inferiore ai limiti ordinariamente prescritti dalla legge sulla locazione abitativa a uso transitorio. Tali contratti possono essere stipulati in presenza di particolari esigenze che ne giustifichino il carattere transitorio, e devono osservare le condizioni e i modi previsti da un apposito decreto ministeriale.
In tema la Cassazione, con sentenza n. 4075 del 20/02/2014, ha affermato che “nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza”.
Ciò posto, va rilevato che nel contratto per il quale è causa non è indicata in maniera specifica la causa della transitorietà dell'esigenza abitativa della convenuta - la quale non può rinvenirsi in generici “motivi lavorativi” quali indicati in contratto – motivi in sé ed in assenza di ulteriori specificazioni, che non sono in alcun modo correlati ad alcuna caratterizzazione temporale;
al contratto non è poi allegato alcun tipo di documentazione che possa indicare in quale modo il requisito della transitorietà possa considerarsi soddisfatto e pertanto la clausola è del tutto nulla.
In tema il Supremo Collegio (cfr. Cassazione civile sez. III, 30/07/2015, n.1619) ha stabilito che “in caso di contratto di locazione di natura transitoria, la mancata osservanza dei requisiti previsti dalla legge comporta la nullità della clausola che stabilisce la durata, ma non di quella con la quale viene liberamente quantificato il canone (sempre che quest'ultimo sia stato validamente pattuito dalle parti nell'esercizio della loro autonomia negoziale)”.
In conseguenza di tanto, la nullità della clausola relativa alla durata della locazione non si ripercuote sulla validità dell'intero contratto, che resta ferma, mentre la clausola nulla è sostituita ex art. 1339
c.c. con quella che prevede la scadenza quadriennale ex art. 2 legge 431/98.
Ne discende l'infondatezza della domanda proposta in sede di intimazione di sfratto da parte del
. Pt_1
Deve, invece, ritenersi la fondatezza della domanda di risoluzione per inadempimento formulata ai sensi dell'art 9 del contratto nelle memorie integrative, in quanto:
- appare pacifico che ai sensi del suddetto art 9 era specifico obbligo contrattuale della parte consentire al proprietario di casa, laddove la richiesta venisse congruamente motivata, di accedere all'immobile in questione;

- è emerso dall'istruttoria compiuta che la abbia effettivamente negato tale accesso ( “la
CP_1 sig.ra ha dichiarato personalmente in mia presenza, durante un incontro avvenuto
CP_1 presso l'immobile locato giù al portone, che fino a quando lei avesse occupato l'immobile non avrebbe permesso l'accesso a nessuno;
(…) Preciso che avevo interpellato la sig.ra in quanto dovevo far visionare l'immobile ad un altro cliente poiché la stessa mi aveva
CP_1 assicurato che avrebbe lasciato l'immobile quanto prima” cfr teste;
“essendo che Tes_1 la sig.ra negava l'accesso al Dott. quale proprietario, quest'ultimo ritornò
CP_1 Pt_1 presso la mia agenzia ed io stessa contattai la sig.ra per prendere un appuntamento
CP_1 tra lei ed i tecnici che dovevano installare il condizionatore. La sig.ra mi negò l'accesso e mi riferì che fino a quando lei occupava l'immobile non sarebbe entrato nessuno e mi chiuse la chiamata” cfr teste . CP_2
Né per altro la in giudizio ha espressamente contestato ciò, limitando le sue difese alla sola CP_1 domanda di cessazione del contratto per finita locazione.
La domanda di risoluzione per inadempimento deve, quindi, essere accolta.
Ne discende che, stante l'infondatezza di una domanda, e, al contrario, la fondatezza dell'altra, le spese di lite, vadano regolate secondo il criterio della c.d. soccombenza reciproca e, pertanto, integralmente compensate.
Sussistono infine i presupposti per la condanna della parte convenuta, ex art. 12-bis d.lgs. 28/2010, al pagamento in favore del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il presente giudizio, stante la sua mancata partecipazione al procedimento di mediazione e considerato che la stessa, ritualmente convocata, non ha addotto nessun illegittimo impedimento a comparire.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) rigetta la domanda di declaratoria di cessazione del contratto per intervenuta scadenza;

b) accoglie la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e per l'effetto dichiara il contratto intercorso tra le parti risolto per fatto e colpa della parte conduttrice;

c) compensa le spese di lite;

d) condanna al pagamento, in favore dell'Erario, della somma pari al doppio Controparte_1 del contributo unificato dovuto per il presente giudizio;
depositato telematicamente in data 07/03/2025
il giudice dott.ssa Martina Fusco