R.G. n°. 16019/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI PALERMO
Sezione Seconda Civile
In composizione monocratica in persona del Giudice dott. IA SI, viste le note di trat- tazione scritta depositate dalle pareti entro il termine perentorio del14.10.2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA
EX ART. 281 SEXIES, COMMA 3, C.P.C. nella causa di primo grado iscritta al n. 16019 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
(CF.: ), nato a [...] l'[...], e Parte_1 C.F._1
(CF.: ), nata a [...] il Parte_2 C.F._2
26.11.1960, entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Rosario Di Salvo, giusta procura in atti;

– attori –
CONTRO
(C.F: ) nato a [...] Controparte_1 C.F._3
(PA) il 18.5.1956, in proprio e n.q. di amministratore unico e legale rappresentante della
[...]
(P. IVA ). rappresentati e difesi dall'avv. Giuseppe Bisso, giusta procu- CP_2 P.IVA_1 ra in atti;

– convenuto –
Conclusioni delle parti: all'udienza del 14.10.2025 le parti concludevano come da note deposi- tate in sostituzione d'udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato il 19.12.2023, e Parte_1 Parte_3 hanno convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Palermo,
[...] Controparte_3
[...
[...] in proprio e nella qualità di amministratore unico e legale rappresentante della
[...] [...] rappresentando che: CP_2
- con contratto preliminare stipulato il 21.10.2002 e registrato il 15.12.2023, Controparte_4
[... anche nell'interesse della moglie, (con la quale si trova in regime di co- Parte_2 munione legale) si era impegnato a vendere a , che a sua volta si era Controparte_1 impegnato ad acquistare per sé e/o per persona o società da nominare, un terreno sito in Mon- reale in contrada Muscarello (iscritto in catasto al fg. 33, partita n. 9243, part. 76,271, 275, 276 e
280);
- quale corrispettivo della vendita, si era impegnato a corrisponde- Controparte_1 re la somma di € 51.645,68 al momento dell'atto pubblico (da effettuare entro tre anni dall'approvazione del progetto presentato al ed a trasferire a due CP_5 Parte_1 appartamenti facenti parte del costruendo edificio, da realizzare sul terreno acquistato e su un al- tro terreno limitrofo;

- aveva, però, provveduto al trasferimento di uno soltanto degli Controparte_1 appartamenti, e, pur avendo acquistato il terreno sul quale aveva realizzato gli edifici e pur avendo conseguito le necessarie autorizzazioni e concessioni di legge, nonostante il tempo trascorso, ave- va omesso la cessione del secondo immobile, così, peraltro, causando un danno agli attori per il mancato godimento di tale bene.
Sulla scorta di ciò, hanno chiesto, testualmente, di:
«1. accogliere la domanda di trasferimento ex art.2932 formulata dagli attori e dichiarato accertato
l'inadempimento dei convenuti in relazione agli obblighi assunti con il contratto preliminare stipulato tra le parti in data 21.10.2002, nonché il diritto degli attori ad ottenere il trasferimento della proprietà degli immobili come in parte motiva identificati e di seguito precisati;



2. disporre ex art.2932 cc il trasferimento, in favore degli attori La Parte_1
(CF.: ) nato a [...] l'[...] e C.F._1 Parte_2
(CF.: ) nata a [...] il [...], coniugi in regime di comunione legale, ivi re- C.F._2 sidenti nella Frazione di Pioppo via Provinciale n.363 D.G. e contro i convenuti e Controparte_1
(p.iva , in persona dello stesso quale suo legale rappresentante pro tempore, della CP_2 P.IVA_1 piena proprietà del seguente immobile così identificato: appartamento destinato ad uso abitativo facente parte del costruito complesso immobiliare in Monreale Strada Statale 186, di cui al preliminare sopra richiamato e successi- vamente così identificato in Catasto Urbano di Monreale: fg.33 particella 476 sub.29, di consistenza 5,5 vani, interno 2, piano 3°, ad uso abitativo;



3. accogliere la chiesta domanda di risarcimento danni formulata dagli attori secondo le risultanze processuali
- 2 - che emergeranno anche a seguito della chiesta CTU o in via residuale secondo il prudente apprezzamento del Deci- dente;



4. ordinare al Conservatore dei RR. II. di Palermo, territorialmente competente, la trascrizione della presente sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità».
Regolarmente instaurato il contraddittorio, si è tempestivamente costituito in giudizio
[...]
in proprio e n.q. di amministratore unico e legale rappresentante della Controparte_1 [...] eccependo, in via preliminare, la carenza di legittimazione passiva della società CP_2 [...]
, la quale non era stata parte del contratto preliminare del 2.10.2002 di cui veniva CP_2 chiesta l'esecuzione, e la carenza di legittimazione attiva dell'attrice giac- Parte_2 ché estranea al contratto preliminare di cui si tratta e il cui nome non era stato speso dal marito né in sede di trattative né in sede di sottoscrizione del preliminare. Parte_1
Nel merito, ha eccepito la prescrizione del diritto all'esecuzione del contratto preliminare in questione, precisando, inoltre, che il preliminare era stato superato dalla stipula, in data
12.10.2004, di un contratto definitivo tra e da un lato, Parte_1 Parte_2
e la società dall'altro, in forza del quale era stato venduto il terreno oggetto del Controparte_2 contratto preliminare, dietro integrale pagamento del prezzo pattuito.
Rigettate le richieste istruttorie articolate dalle parti, all'udienza del 14.10.2025, sostituita dal deposito di note scritte, le parti hanno precisato le rispettive conclusioni e la causa veniva tratte- nuta in decisione nelle forme di cui all'art. 281 sexies, comma 3, c.p.c..
*****


1. Sulle questioni preliminari.
Va preliminarmente rilevata la carenza di legittimazione passiva della società di CP_2
atteso che, nel caso di specie, come emerge per tabulas, la stessa non è stata parte del con-
[...] tratto preliminare, il quale è stato sottoscritto in data 21.10.2002 dai soli e Parte_1 [...]
(quest'ultimo in proprio e non anche nella qualità di legale rappresentan- Controparte_6 te della predetta società).
Pertanto, alcuna pretesa può essere avanzata nei confronti della estranea al Controparte_2 contratto preliminare del 21.10.2002.
Dichiarata la carenza di legittimazione passiva della società convenuta, unico legittimato sul piano passivo è, dunque, Controparte_1
Pure fondata è l'eccezione di carenza di legittimazione attiva di la quale Parte_2 non ha partecipato alla stipula del preliminare del 21.10.2002 e non può, pertanto, agire per la sua esecuzione in forma specifica.
- 3 - Ricordato, infatti, il principio generale secondo cui il contratto produce effetti solo tra le parti che lo hanno stipulato, va, pure, rilevato che il preliminare di cui si tratta non è stato neppure sti- pulato alla stregua di “contratto a favore di terzo” (nel qual caso il terzo può chiedere l'adempimento se è stato espressamente previsto nel contratto che a lui sia attribuito tale diritto), sicché ella non ha alcun titolo per l'esperimento dell'azione ex art. 2932 c.c.
Né tale legittimazione sul piano attivo trova fondamento nel regime di comunione legale dei beni che intercorre tra e il coniuge, promissario acquirente, La RT Gio- Parte_2 vanni, non trovando applicazione, nel caso di specie, il principio di diritto stabilito dalle Suprema
RT per l'ipotesi di azione ex art. 2932 c.c. promossa nei confronti del promittente venditore coniugato in regime di comunione dei beni e che abbia stipulato senza il consenso dell'altro co- niuge (v. Sez. Un., Sentenza n. 17952 del 2007, secondo cui “devesi ritenere che nell'azione ex art.
2932 c.c. promossa dal promissario acquirente, per l'adempimento in forma specifica o per i danni da inadempi- mento precontrattuale, nei confronti del promittente venditore che, coniugato in regime di comunione dei beni, abbia stipulato senza il consenso dell'altro coniuge, quest'ultimo sia litisconsorte necessario;
che, di conseguenza, ove il co- niuge rimasto estraneo alla stipulazione del preliminare non sia stato convenuto in giudizio unitamente al coniuge stipulante e nei suoi confronti non sia stato integrato il contraddittorio, il giudizio svoltosi sia nullo e debba essere, pertanto, nuovamente celebrato a contraddittorio integro”).
Il litisconsorzio necessario riguarda, infatti, il coniuge, in regime di comunione legale, del pro- mittente venditore e non anche il coniuge in regime di comunione legale dei beni del promissario acquirente.
Del resto, l'azione prevista dall'art. 2932, c.c., non ha natura reale ma personale e la comunione legale tra coniugi attiene agli acquisti, e non anche ai diritti di credito, aventi natura personale, sic- ché, venendo in rilievo un'azione di natura personale, unico soggetto legittimato ad agire è colui che ha stipulato il contratto preliminare di compravendita, cioè e va, pertanto, Parte_1 dichiarata la carenza di legittimazione attiva di Parte_2
2. Nel merito.
Venendo al merito, limitando la cognizione alle domande proposte da nei Parte_1 confronti di (essendo questi gli unici soggetti legittimati, sul piano at- Controparte_1 tivo e sul piano passivo, alle azioni proposte in forza del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 2.10.2002), il primo ha instaurato il presente giudizio al fine di ottenere il trasfe- rimento di un appartamento facente parte del complesso immobiliare sito in Monreale Strada Sta- tale 186, identificato in Catasto Urbano di Monreale, fg.33 particella 476 sub. 29, sulla base di quanto stabilito nel contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data
- 4 - 21.10.2002.
La domanda non è fondata e va, conseguentemente, rigettata per le ragioni che si vanno ad esporre.
È provato in via documentale (cfr. contratto preliminare allegato all'atto di citazione) che con contratto preliminare di compravendita stipulato in data 21.10.2002:
(i) La RT OV si obbligava a vendere a , Controparte_1 che si impegnava ad acquistare per sé o per persona o società da nominare, un terreno sito in Monreale in contrada Muscarello;

(ii) Quale corrispettivo della vendita, si obbligava Controparte_1
a corrispondere la somma di € 51.645,68, da pagare al momento dell'atto di trasferi- mento, e a trasferire due appartamenti facenti parte dell'edificio che Controparte_1
e/o persone o società da nominare, avrebbero poi costruito sul terreno ac-
[...] quistato e su un altro terreno limitrofo;

(iii) Le parti convenivano, testualmente, che “l'atto di trasferimento del terreno in fa- vore del Signor e/o persone o società nominande, con contestuale trasfe- Controparte_1 rimento di possesso, sarà effettuato entro trenta giorni dall'approvazione del progetto;
mentre il trasfe- rimento dei realizzandi appartamenti in favore del Signor sarà effettuato a richie- Parte_1 sta dello stesso entro trenta giorni dal certificato di abitabilità”.
Pure provato in via documentale (cfr. contratto definitivo allegato alla comparsa di costituzio- ne) è che, con successivo atto pubblico di compravendita del 12.10.2004, uni- Parte_1 tamente alla moglie in comunione legale dei beni ha venduto a Parte_2 [...]
in qualità di legale rappresentante della la proprietà del terre- Controparte_1 Controparte_2 no sopra identificato al prezzo di € 70.000,00.
Secondo la prospettazione di parte convenuta, la stipula di tale contratto di compravendita avente contenuto difforme rispetto al preliminare e senza l'espressa previsione degli ulteriori ob- blighi di trasferimento assunti nel contratto preliminare, avrebbe comportato il definitivo supe- ramento del preliminare e delle obbligazioni ivi previste a carico delle parti.
Tale assunto non può, in questi termini, essere condiviso, atteso che il contratto preliminare di cui si tratta prevedeva espressamente due momenti distinti per il trasferimento del terreno a
[...]
e/o a persone o società da lui nominate e per il trasferimento in favore Controparte_6 di dei due appartamenti che il primo avrebbe dovuto realizzare costruendo un Parte_1 edificio nel terreno in questione (e nel fondo limitrofo).
E (fatta eccezione per il pagamento di una somma di denaro superiore rispetto a quella previ-
- 5 - sta nel contratto del 21.10.2002) il contratto di vendita del 12.10.2004 rispetta pienamente, sia sul piano soggettivo che sul piano temporale, il preliminare del 21.10.2002.
Così, il trasferimento del terreno da e (quest'ultima, Parte_1 Parte_2 coniuge in regime legale di comunione dei beni con il promittente venditore e, in quanto tale, soggetto la cui presenza era necessaria ai fini del trasferimento) alla in persona del Controparte_2 suo legale rappresentante (essendosi, infatti, Controparte_1 Controparte_3 seppe espressamente riservato, in sede di preliminare, la nomina quale acquirente di una terza persona e/o di società) non poteva che avvenire in un momento antecedente rispetto alla cessio- ne dei due appartamenti da costruire proprio sul terreno oggetto di vendita (e in quello limitrofo).
Se il contratto definitivo di trasferimento del terreno non può avere determinato l'assorbimento delle obbligazioni di trasferimento degli appartamenti assunte da Controparte_1 nel preliminare del 21.10.2002 (atteso che, si ribadisce, il preliminare di cui si tratta, di-
[...] sciplinando espressamente una scansione temporale per i trasferimenti in favore delle parti, pre- vedeva che prima si dovesse trasferire il terreno e poi – com'è logico che sia - gli appartamenti da costruire su quel terreno), a conclusioni opposte deve pervenirsi con riferimento al successivo at- to di trasferimento in favore di di uno degli appartamenti che gli erano stati Parte_1 promessi con lo stesso preliminare.
È, infatti, pacifico che, una volta realizzato l'edificio sul terreno acquistato dalla CP_2
in persona del legale rappresentante è stato trasferito a parte at-
[...] Controparte_1 trice uno dei due appartamenti la cui cessione era stata prevista quale parte del corrispettivo della vendita del terreno.
Sul punto, a pag. 3 dell'atto di citazione, si legge, infatti, testualmente: “Nonostante le obbligazioni volontariamente assunte il sig. ha sin qui provveduto al trasferimento di uno solo degli immobili, indivi- CP_1 duati come da planimetria allegata al preliminare e sottoscritta dalle parti, e, ad oggi pur avendo ottenuto il trasfe- rimento del terreno sul quale ha realizzato gli edifici e le necessarie autorizzazioni e concessioni di legge, malgrado sollecitato si è rifiutato di effettuare il trasferimento del secondo immobile, malgrado il termine prescritto sia abbon- dantemente scaduto”.
Detta circostanza non è stata minimamente contestata da parte convenuta e deve, dunque, in- tendersi pienamente provata.
Ebbene, deve ritenersi che il successivo contratto definitivo di cessione in favore dell'attore, in esecuzione del preliminare del 21.10.2002, di un solo appartamento abbia, effettivamente, assor- bito le restanti obbligazioni ivi precedentemente assunte (e ciò con particolare riferimento all'obbligo di trasferimento della seconda unità immobiliare).
- 6 - Sul punto, va invero ricordato che, per giurisprudenza costante, qualora le parti, dopo aver sti- pulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest'ultimo costi- tuisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espres- samente previsto che essa sopravviva.
La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova (che, peraltro, deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili) di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l'adempi- mento di detto distinto accordo (in questi esatti termini, Cassazione civile, sez. II, 29 gennaio
2015, n. 1677; Cassazione civile sez. II, 5 giugno 2012, n. 9063; Cassazione civile sez. II, 30 aprile
2013, n. 10209; v. anche Cass. n. 30735/2017: “Ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad ope- ra delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle ob- bligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenu- to tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenu- ti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo”; v. anche Cass. n. 7064/2016; Cassazione civile sez. II, 10 gennaio 2007, n. 233; Cassazione civile sez. II, 18 agosto 1981, n. 4935; Cassazione ci- vile sez. II, 25 febbraio 2003, n. 2824; nella giurisprudenza di merito, da ultimo, Trib. Grosseto,
29 aprile 2015).
E dunque, nel caso di specie, allorquando, nel rispetto della scansione temporale prevista nel preliminare del 2.10.2002, è stato, con un primo atto, trasferito il terreno su cui andava realizzato un edificio con contestuale pagamento di una somma di denaro e, con un successivo atto, trasfe- rito in favore dell'attore un appartamento facente parte dello stabile così costruito, i due contratti definitivi così conclusi hanno integralmente superato il contenuto del preliminare.
E ciò perché, qualunque sia il contenuto di un vincolo obbligatorio originariamente voluto dal- le parti, occorre avere riguardo esclusivo al programma negoziale contenuto nel contratto defini-
- 7 - tivo, e non a quello della scrittura preliminare, ponendosi il definitivo come unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, quand'anche essi non si conformino del tutto agli impegni assunti col preliminare. Il contratto definitivo detta, infatti, l'unica disciplina del rapporto, assorbendo e togliendo efficacia al contratto preliminare.
In definitiva, non si ha, nel caso di specie, una pluralità coordinata di contratti che conservano la propria causa autonoma e che si presentano collegati l'uno all'altro (cfr., Cassazione civile, sez.
I, 5 giugno 2007, n. 13164; Cassazione civile, sez. III, 17 maggio 2010, n. 11974 che individuano i presupposti del collegamento negoziale), ma il completo superamento, con la stipulazione del contratto definitivo, del precedente negozio preliminare che perde così ogni funzione di regola- mentazione dei rapporti tra le parti.
Si consideri, infatti, che l'attore, su cui grava il relativo onere, non ha, come chiesto dalla sopra richiamata giurisprudenza di legittimità, minimamente provato che il contratto definitivo di tra- sferimento del primo appartamento (che non è stato, invero, neppure prodotto in giudizio) faces- se salve le restanti obbligazioni assunte nel preliminare e rimaste inadempiute (così, con particola- re riferimento alla cessione del secondo appartamento).
La mancata produzione del contratto di trasferimento del primo appartamento (pacificamente concluso) impedisce, infatti, radicalmente, l'interpretazione della volontà dei contraenti e non consente, in alcun modo, di ritenere ancora esistenti le obbligazioni originariamente assunte nel preliminare di cui si tratta.
Né tantomeno è stata fornita prova che le parti, contemporaneamente alla stipula del definiti- vo, abbiano, in forma scritta, concordato la sopravvivenza dell'ulteriore obbligo di trasferimento assunto con il contratto preliminare del 2.10.2002.
Alla luce delle precedenti considerazioni, deve necessariamente concludersi che il corrispettivo complessivo della vendita del terreno sia stato integralmente corrisposto in favore di Parte_1 senza che quest'ultimo possa invocare diverse pattuizioni contenute nel (superato)
[...] contratto preliminare.
Segue il rigetto della domanda proposta da restando assorbita l'eccezione Parte_1 di prescrizione pure sollevata dalla parte convenuta.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate, come da dispositivo, secondo i criteri di cui al d.m. n. 55/2014 (scaglione di valore indeterminabile-complessità bassa: parametri minimi per tutte le fasi processuali, in considerazione della natura documentale del giudizio e del- la relativa semplicità della questione giuridica); non sussistono i presupposti per condannare gli
- 8 - attori ai sensi dell'art. 96 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e dife- sa:
1) dichiara la carenza di legittimazione passiva di Controparte_7
2) dichiara la carenza di legittimazione attiva di Parte_2
3) rigetta le domande proposte da e Parte_1 Parte_2
4) condanna gli attori alla refusione, in favore di parte convenuta, delle spese della presente procedura che liquida in complessivi € 3.809,00 oltre rimborso forfetario per spese generali al
15%, C.P.A. e I.V.A. come per legge.
Così deciso in Palermo, il 29.10.2025
Il Giudice
IA SI
La minuta del presente provvedimento è stata redatta con la collaborazione del dott. Luigi Vivacqua, Magi- strato Ordinario in Tirocinio.
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