N. R.G. 4049/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Daniele Martino
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4049/2022 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE MINICO Parte_1 C.F._1
CLAUDIA e dell'avv. GIGLIOLI ANTONELLA;
elettivamente domiciliato in C.F._2
VIA C. PISACANE 3, 41012 CARPI presso il difensore avv. DE MINICO CLAUDIA
ATTORE/I
contro
40054 BUDRIO (C.F. , con il Controparte_1 P.IVA_1
patrocinio dell'avv. FUGHELLI STEFANO, elettivamente domiciliato in VIA SAVINO 2, 40054
BUDRIO presso il difensore avv. FUGHELLI STEFANO
CONVENUTO/I

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza ex art. 127-ter c.p.c. contermine per il deposito del 21/11/2024.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. citava in giudizio, Parte_1
avanti al Tribunale di Bologna, il al fine di sentire Controparte_2
annullare la delibera assunta nel corso dell'assemblea straordinaria del 26/10/2021 con cui veniva pagina 1 di 5 deliberato l'affidamento dei lavori, da eseguirsi per il ripristino delle strutture danneggiate del fabbricato, alla la quale aveva presentato un preventivo di € =47.192,00= oltre I.V.A.. Controparte_3
La delibera veniva approvata col voto favorevole dei condomini presenti o su delega mentre i condomini esprimevano voto contrario. CP_4 Parte_1
Il primo profilo contestato dall'attore era la violazione dell'art. 1135, comma 1, n° 4 c.c. avendo l'assemblea deliberato dei lavori straordinari senza aver contestualmente approvato il fondo speciale obbligatorio di pari importo a quello stanziato per i lavori.
Un altro profilo riguardava l'errata indicazione dei millesimi generali i quali complessivamente risultavano pari a =1.004,18=.
Infine, parte attrice impugnava la delibera in quanto l'oggetto non rientrava nella competenza dell'assemblea.
L'attore rassegnava le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione
dichiarare nulla e/o illegittima, comunque annullare la Delibera della Assemblea straordinaria
26/10/2021 del Condominio sito in Budrio (BO), Via Martiri Antifascisti n. 5, nel punto 1) all'Odg, per i motivi
esposti in narrativa, privandola di ogni efficacia e di tutti gli effetti nel frattempo prodotti anche per ogni suo
atto dipendente e/o conseguente;

Condannare il convenuto alla integrale rifusione delle spese di Giudizio, ivi comprese quelle CP_1
del prodromico Procedimento di Mediazione obbligatoria”.
Si costituiva in giudizio il convenuto contestando tutto quanto dedotto ed eccepito CP_1
da parte attrice, sia in fatto che in diritto, chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
Quanto al primo profilo d'impugnazione deve rilevarsi come ai sensi dell'art. 1135 comma 1, n° 4,
c.c. “[…] l'assemblea dei condomini provvede: […] 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei
lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale
in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai
singoli pagamenti dovuti”. La Suprema Corte ha affermato che tale norma, “imponendo l'allestimento
anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, ovvero la costituzione progressiva del
medesimo fondo per i pagamenti man mano dovuti, in base a un contratto, correlati alla contabilizzazione
dell'avanzamento dei lavori, configura, una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle
opere indicate, la cui sussistenza deve essere verificata dal giudice in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c.”. La pagina 2 di 5 ratio di tale norma è quindi la “tutela dell'interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione
condominiale, nonché dell'interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al
terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi, secondo quanto ora dal comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c.” e,
appare a questo giudicante, una garanzia anche per il creditore. “Una deliberazione maggioritaria
dell'assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di
soprassedere dall'allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge,
pur ove abbia ricevuto il consenso dell'appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei
partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla” (Cass. civ., sez. II, ord. n°
9388/2023 in Redazione Giuffrè 2023).
Se questo è il principio generale non può non rilevarsi come l'annullamento di una siffatta delibera deve presupporre il rischio che la costituzione del fondo mira ad evitare, per l'appunto che gli altri condomini debbano assumere l'esborso di pagare per il condomino moroso oppure la garanzia per il creditore che vi sia già uno stanziamento a garanzia del pagamento del corrispettivo per i lavori svolti. Se pertanto lo scopo è questo, nel momento in cui i lavori sono stati eseguiti e l'assemblea li ha approvati ed il creditore è stato saldato viene meno lo stesso interesse sotteso alla costituzione del fondo.
Va pertanto condivisa la giurisprudenza, alla quale il giudicante ritiene di dar seguito, che ritiene che “se i lavori sono già terminati e saldati, oltre che contabilizzati nel consuntivo, non sussiste più, al momento
dell'impugnativa giudiziale, il rischio per i condòmini di dover garantire al creditore il pagamento dovuto dai
morosi e dunque in tal caso non ha alcun senso imporre al la costituzione di un fondo speciale per CP_1
lavori già eseguiti e saldati” (Trib. Imperia, sez. I, sent. n° 518/2023 in Redazione Giuffrè 2024). Di fatto verrebbe a mancare lo stesso interesse ad impugnare, ex art. 100 c.p.c., ed esporrebbe lo stesso condominio ad un abuso da parte del condomino rimasto moroso il quale potrebbe profittare di tale situazione per non pagare la propria quota.
Ciò posto, a seguito del rilievo da parte del , parte attrice ha contestato che i lavori CP_1
fossero stati terminati. Il aveva quindi l'onere di dimostrare in modo preciso i lavori CP_1
effettivamente effettuati allegando la documentazione che ne attestavano l'esecuzione. Dal documento
4 prodotto dal convenuto, riepilogo della situazione al 01/03/2022, ad una lettura che non CP_1
può che essere superficiale stante la genericità del documento, emerge che:

1. non tutti gli interventi erano stati eseguiti (ved. pag. 3, doc. 4 fasc. – considerazioni CP_1
generali “ad oggi buona parte degli interventi previsti in capitolato per ripristinare quanto prescritto dalle pagina 3 di 5 ordinanze del Comune di Budrio è stato eseguito”);

2. non risulta specificato quali siano gli interventi effettivamente eseguiti, circostanza che non
permette di verificare se si tratti di lavori riguardanti parti comuni, e quindi di competenza
condominiale, o riguardanti parti private, quindi di competenza del proprietario. CP_1
Pertanto, volendo anche aderire alla giurisprudenza citata da parte convenuta, non vi è prova né
che i lavori, nel momento in cui è stata impugnata la delibera del 26/10/2021, fossero stati terminati né
vi è prova che fossero già stati pagati ed approvati.
Di più. Nel corso dell'assemblea straordinaria del 7 marzo 2022 l'ing. , secondo CP_5
quanto emerge dal verbale assembleare, ha suggerito “alcuni interventi di consolidamento alle parti
comuni, interventi che dovranno essere preceduti da altre indagini strutturali”. Alla luce di ciò,
l'amministratrice ha avvisato i condomini che si sarebbe dovuta tenere un'assemblea nel corso della quale sarebbero stati illustrati i possibili interventi da realizzare, le modalità operative ed i costi.
Quanto sostenuto dal convenuto secondo cui i lavori erano terminati ed erano già CP_1
stati pagati non è pertanto stato provato ne poteva esserlo attraverso la prova per testimoni richiesta stante la genericità dei capitoli, la natura valutativa degli stessi e, in ogni caso, su circostanze che andavano provate documentalmente attraverso una contabilità di cantiere che indicasse in modo analitico i lavori fatti.
Infine, la delibera risulta nulla in quanto ha deciso anche su lavori riguardanti le proprietà
esclusive di alcuni condomini. La Suprema Corte ha avuto occasione di affermare che “la delibera
dell'assemblea condominiale, con cui venga approvata la stipulazione di un contratto di opera professionale e di
un appalto, che riguardi anche beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini […] è nulla
(e non annullabile) per impossibilità dell'oggetto e, per l'effetto, è impugnabile da qualsiasi condomino, poiché le
decisioni che non attengono alle parti comuni dell'edificio non possono essere adottate seguendo il metodo
decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esigono il ricorso al metodo contrattuale,
fondato sul consenso dei singoli proprietari” (Cass. civ., sez. II, ord. n° 5528/2025 in IUS Condominio e
Locazione 15 APRILE 2025; ved. Cass. civ., sez. VI, ord. n° 16953/2022 in Giustizia Civile
Massimario 2022). In ogni caso, in merito a tale ultimo profilo di nullità, peraltro, la delibera impugnata è del tutto generica in quanto non vengono precisati, in modo analitico, quali sono i costi che devono essere sostenuti dai singoli proprietari degli immobili e quali invece riguardano le aree comuni che, pertanto, vanno ripartiti per millesimi tra tutti i condomini.
Conclusivamente, ed ad abundantiam, deve anche osservarsi che il riparto prodotto dall'attore col pagina 4 di 5 documento 11 risulta sbagliato o comunque in contraddizione con quanto indicato nel verbale dell'assemblea del giorno 26/10/2021. Nel verbale d'assemblea viene infatti indicato che il sig ha una quota di =77,22= millesimi generali mentre nel piano di riparto gli Parte_1
vengono imputati =122,04= millesimi generali.
L'impugnazione va pertanto accolta e la delibera andrà dichiarata nulla e priva di effetto nei confronti dell'odierno attore.
Alla soccombenza consegue la condanna alle spese di lite che si liquidano sulla base del D.M.
55/2014 espunta la fase istruttoria non espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita,
così dispone:


1. ACCOGLIE l'impugnazione della delibera emessa dal Controparte_2
in data 26 ottobre 2021 e, per l'effetto,
[...]


2. DICHIARA la delibera nulla e priva di efficacia nei confronti di Parte_1


3. CONDANNA il a rimborsare le Controparte_2
spese di lite sostenute da che si liquidano in € =545,00= per spese ed € Parte_1
=3.000,00= per onorari oltre I.V.A. (22%), C.P.A. (4%) e rimborso spese generali (15%).
Bologna, 13 maggio 2025
Il Giudice
dott. Daniele Martino
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