REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona della dott.ssa IA SA, all'esito dell'udienza, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., fissata per il 17.12.2025, ha pronunciato in data 21.12.2025, previa lettura delle note scritte depositate dalle parti costituite, la seguente

SENTENZA EX ARTT. 429 E 127-TER C.P.C.

nella causa iscritta al n. 30540 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno
2025, tra
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Roma alla piazza Crati n. 20, presso lo studio dell'avv. Bruno Coljca, che la rappresenta e difende giusta procura in calce al ricorso.
PARTE OPPONENTE
e
C.F. ), elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._2 in Roma alla via Cosseria n. 2, presso lo studio dell'avv. Serafino Conforti, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto per finita locazione.
PARTE OPPOSTA
1 CONCLUSIONI:
- per l'opponente, “In via preliminare, anche inaudita altera parte, sospendere l'esecuzione dell'ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, stante i gravi motivi esposti. Rilevata
l'ammissibilità della presente opposizione, accogliere la medesima e, per l'effetto, revocare l'opposta ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione, rigettando l'avversa domanda. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”;
- per l'opposto, “Voglia il Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa: 1) Preliminarmente rigettare l'istanza di sospensione dell'esecuzione dello sfratto, confermando la data fissata al 10 ottobre
2025, per difetto assoluto del fumus e del periculum in mora;
2) Sempre in via preliminare, disporre
l'integrazione del contraddittorio nei confronti del sig. ovvero autorizzare la Controparte_2 chiamata in causa del predetto, con contestuale differimento dell'udienza del 30 ottobre 2025; 3) In ogni caso rigettare l'opposizione per le ragioni esposte nella superiore narrativa;
4) In via riconvenzionale, condannare e al pagamento in favore del sig. Parte_1 Controparte_2 di un'indennità di occupazione, a decorrere dal mese di ottobre 2024 e sino Controparte_1 all'effettivo rilascio, determinata in € 1.100,00 (millecento/00) mensili (corrispondenti alla rata mensile del canone di locazione) e che ad oggi è quantificata in euro 13.200,00 ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia, nonché al pagamento degli oneri condominiali per l'importo di euro
2.600,00 oltre interessi legali e rivalutazione monetaria 5) Condannare la opponente,
[...]
per lite temerarie ai sensi dell'art. 96 cpc. Con vittoria di spese, competenze e onorari di Parte_1 lite da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
In data 27.3.2025, otteneva dall'intestato Tribunale la Controparte_1 convalida dello sfratto per finita locazione nei confronti di e Controparte_2
, conduttori dell'immobile di sua proprietà sito in Roma alla via Parte_1
Francesco D'Ovidio n. 127, piano terra, int. 1, in virtù di contratto sottoscritto in data
28.6.2019, con fissazione del termine per l'esecuzione al 31.5.2025.
Avverso detta ordinanza, la sig.ra proponeva l'opposizione Pt_1 all'attenzione del Tribunale, deducendo:

2 - di avere appreso della convalida di sfratto per finita locazione solo in data 15.5.2025, in occasione della notifica dell'atto di precetto di rilascio dell'immobile, non avendo ella mai ricevuto né la comunicazione della disdetta né la notifica dell'atto di intimazione;

- che, conseguentemente, il contratto di locazione si era rinnovato sino al 1°.7.2026;
- di trovarsi in stato di indigenza, sì da non poter reperire sistemazione alternativa, e di essere altresì in condizioni di salute tali da non poter svolgere occupazioni lavorative pesanti,
e chiedendo, previa sospensione dell'esecuzione dell'ordinanza opposta, la revoca della stessa e il favore delle spese di lite.
Si costituiva in giudizio il convenuto opposto, rappresentando che, all'udienza di convalida, stante la mancata comparizione dell'intimata, il Giudice aveva ordinato la rinnovazione della notifica per mancanza dell'avviso ex art. 660 c.p.c. e che, all'esito, constatata la regolarità della notifica eseguita ai sensi dell'art. 140 c.p.c., aveva emesso l'impugnata ordinanza di convalida;
chiedendo l'integrazione del contraddittorio nei confronti del co-conduttore comparso Controparte_2 all'udienza di convalida e del pari destinatario dell'ordinanza impugnata;
contestando la richiesta cautelare, instando per il rigetto dell'opposizione e per la condanna della ricorrente ai sensi dell'art. 96 c.p.c. ed infine spiegando domanda riconvenzionale per il pagamento dell'indennità di occupazione – stimata in € 1.100,00 mensili – e degli oneri condominiali, quantificati in € 2.600,00.
Respinta l'istanza di sospensiva e rilevata l'assenza di istanze istruttorie, il
Tribunale fissava udienza per la decisione, nelle forme dell'art. 127-ter c.p.c., alla data del 17.12.2025.
Solo la parte opposta depositava note conclusive, con le quali si riportava agli atti e documenti già prodotti in giudizio.
* * * * *

1. Sull'opposizione tardiva alla convalida di sfratto per finita locazione.
La ricostruzione dottrinale e giurisprudenziale del procedimento di opposizione tardiva a convalida, disciplinato dall'art. 668 c.p.c, vuole il procedimento
3 articolato in due fasi, delle quali l'una rescindente, volta a vagliare la sussistenza dei presupposti per l'emissione dell'ordinanza di sfratto, e l'altra rescissoria, nella quale oggetto di valutazione è la sussistenza del diritto azionato dal locatore con l'intimazione dello sfratto (si veda sul punto Cass. 29.10.2001, n. 13419).
Quanto alla fase rescindente, l'art. 668 c.p.c. richiede, ai fini dell'ammissibilità dell'opposizione, che l'intimato non abbia avuto conoscenza dell'intimazione, per irregolarità della notifica ovvero per caso fortuito o forza maggiore, ovvero che, per le stesse ragioni, egli non sia potuto comparire in udienza (ciò a seguito della pronuncia additiva della Corte Costituzionale n. 89/1972); inoltre, se sono decorsi dieci giorni dall'esecuzione, l'opposizione non è più ammessa.
Nel caso di specie, l'opposizione è inammissibile, per mancanza del presupposto dell'irregolarità della notificazione, affermato dal ricorrente.
Come noto, l'art. 660 c.p.c. stabilisce che l'intimazione di licenza (o di sfratto) sia notificata a norma degli artt. 137 ss. (ivi compreso, dunque, l'art. 140 c.p.c.), esclusa la notificazione al domicilio eletto;
se l'intimazione non è stata notificata in mani proprie, l'ufficiale giudiziario deve spedire avviso all'intimato dell'effettuata notificazione a mezzo di lettera raccomandata, e allegare all'originale dell'atto la ricevuta di spedizione.
L'art. 140 c.p.c. prevede a sua volta che, se non è possibile eseguire la consegna per irreperibilità o per incapacità o rifiuto delle persone abilitate a riceverla,
l'ufficiale giudiziario deposita copia dell'atto nella casa comunale del luogo di notifica, affigge avviso del deposito in busta chiusa e sigillata alla porta dell'abitazione (o ufficio o azienda) del destinatario e gliene dà notizia per raccomandata con ricevuta di ritorno.
Tanto premesso, è documentalmente provato (cfr. all. 1 alla comparsa di costituzione) che l'intimante abbia rispettato le modalità previste per il CP_1 procedimento notificatorio: in atti – nella relazione di notificazione redatta dall'ufficiale giudiziario – vi è sia l'attestazione del mancato reperimento del destinatario e di persone idonee all'indirizzo del domicilio effettivo, quello dell'abitazione, sia l'indicazione dell'effettuazione dell'avviso ex art. 660 c.p.c. (con raccomandata n. 66871004087-8), sia l'ulteriore indicazione dell'effettuazione
4 dell'avviso ex art. 140 c.p.c. (con raccomandata a/r n. 66871004088-9); sono allegati alla predetta cartolina gli avvisi dell'invio delle raccomandate;
figura, inoltre, per la raccomandata ex art. 140 c.p.c., spedita in data 23.1.2025, l'attestazione del mancato ritiro del plico alla data del 7.2.2025.
La notifica dell'atto di intimazione di licenza, pertanto, si è regolarmente compiuta (cfr. sul punto Cass. 15.4.2019, n. 10519: “Ai fini della notificazione delle cartelle di pagamento, nel caso di irreperibilità relativa del destinatario, il procedimento da seguire è quello disciplinato dall'art. 140 c.p.c., che prevede la necessità che venga prodotta in giudizio, a prova del perfezionamento del procedimento notificatorio, l'avviso di ricevimento (o di compiuta giacenza) della raccomandata che dà atto dell'avvenuto deposito dell'atto da notificare presso la casa comunale;
avviso che, sia esso sottoscritto dal destinatario o da persone abilitate, sia esso annotato dall'agente postale in ordine all'assenza di persone atte a ricevere l'avviso medesimo, è parte integrante della relazione di notifica ai sensi dell'art. 140 c.p.c., in quanto persegue lo scopo di consentire la verifica che l'atto sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario”.
In virtù delle superiori considerazioni, essendo regolare la notificazione dell'atto di intimazione di sfratto e mancando conseguentemente il presupposto per accedere al rimedio di cui all'art. 668 c.p.c., è precluso l'esame delle contestazioni di merito mosse dall'opponente in punto di rinnovazione del contratto intercorso tra le parti, che avrebbero dovuto essere mosse nella propria sede di merito.

2. Sulle domande riconvenzionali.
Il locatore opposto agisce in via riconvenzionale per il pagamento dell'indennità di occupazione, nella misura di € 1.100,00 mensili sino al rilascio, e per il saldo degli oneri condominiali, nell'ammontare di € 2.600,00.
Ambo le domande devono essere rigettate, per le ragioni di seguito espresse.

2.a. Sulla domanda di condanna al pagamento dell'indennità di occupazione.
La norma di cui all'art. 1591 c.c., in materia di “Danni per ritardata restituzione”, stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno. Nonostante la coincidenza degli importi, vale precisare che trattasi di due obbligazioni aventi diversa fonte: infatti, “il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile
5 dopo la cessazione del contratto è tenuto al pagamento, da tale momento dell'indennità di occupazione ai sensi dell'art. 1591 c.c., e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata” (Cass. 25.2.2009, n. 4484, conf. Cass. 11.5.2010, n. 11373).
Ciò posto, è noto che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento” (così, ex multis, Cass. 15659/2011; 3373/2010;
9351/2007; 1743/2007; 13674/2006; 8615/2006; 20073/2004; 2387/2004; Id., sez. unite, 13533/2001; ancora Cass. 20288/2011: “Il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”).
Ebbene, nel caso di specie il convenuto non ha prodotto in giudizio l titolo della sua pretesa, ovvero il contratto di locazione dal quale si evince la misura del canone mensile, con l'effetto che la sua pretesa sul punto deve essere respinta nella pretesa sede e dovrà in caso essere fatta valere separatamente.

2.b. Sulla domanda di condanna al pagamento degli oneri condominiali.
Anche con riferimento all'obbligazione di pagamento degli oneri condominiali, la pretesa creditoria non può essere accolta.
Configurandosi la domanda di pagamento degli oneri condominiali come un'azione di ripetizione, in assenza della produzione dell'esborso sostenuto a tale titolo dal proprietario locatore nei confronti dell'amministrazione condominiale la domanda di rimborso non può essere accolta: si vedano sul punto Cass. 2769/1998
(“Gli oneri accessori costituiscono un mero rimborso spese anticipate dal locatore”) e Cass.
6 22899/2016 (“Nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consuntivo deliberato dalla assemblea dei condomini, e siano dovuti dal conduttore "a rimborso" dei pagamenti effettuati dal locatore, l'onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto - in caso di contestazione da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o della inesistenza delle spese sostenute dal locatore - se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso”).
Il resistente, per converso, si è limitato a depositare l'estratto conto dell'amministratore, sicché la sua pretesa non soddisfa l'onere della prova sul punto: in applicazione del principio dell'art. 2697 c.c., conseguentemente, la domanda di rimborso degli oneri condominiali va rigettata.

3. Sulle spese di lite.
La reciproca soccombenza delle parti giustifica, a mente dell'art. 92 c.p.c.,
l'integrale compensazione delle spese processuali.
Non si ritengono, infine, sussistenti i presupposti per la condanna invocata dal convenuto a mente dell'art. 96 c.p.c., mancando il presupposto oggettivo dell'integrale soccombenza in capo all'opponente.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, contrariis rejectis, così provvede:
- dichiara inammissibile l'opposizione;
- rigetta le domande riconvenzionali;

- compensa integralmente le spese di lite;

- rigetta la domanda di condanna formulata dall'opposto nei confronti dell'opponente ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Così deciso in Roma il 21.12.2025.
Il Giudice
IA SA
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