All'udienza del 03/10/2025 , RGC n. 1857 / 2024 dinanzi al Giudice dott. ET IO sono comparsi:
L'avv. PAPASSO MARCO PASQUALE per parte attrice, il quale impugna e contesta quanto ex adverso dedotto, si riporta ai propri scritti e insiste in tutte le sue richieste;

L'avv. CAPIZZANO ROBERTA per parte convenuta, presente personalmente, il quale impugna e contesta quanto ex adverso dedotto, si riporta ai propri scritti e insiste in tutte le sue richieste;

Il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni;

Le parti precisano le conclusioni riportandosi ai propri scritti difensivi ed ai verbali di causa e chiedono che la causa sia trattenuta in decisione;

A questo punto, il Giudice invita le parti a discutere la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
Le parti discutono la causa riportandosi ai propri scritti difensivi.
IL GIUDICE
Si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI
SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico Dott. ET IO, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 1857 del RGAC dell'anno 2024 avente ad oggetto responsabilità contrattuale e vertente
TRA
(P.I. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 P.IVA_1
RC UA AS
ATTRICE
E
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Roberta Controparte_1 C.F._1
Capizzano
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Come in atti
FATTO E DIRITTO
1 1.1. L'attrice ha convenuto , deducendo: a) di aver stipulato con Controparte_1 quest'ultimo, il 10 luglio 2023, un contratto preliminare di vendita di un immobile sito nel
Comune di Cassano allo Ionio e identificato al N.C.E.U. con Foglio 68, Particella 579,
Subalterno 13, al prezzo complessivo di euro 110.000,00; b) che le parti hanno convenuto il pagamento di euro 10.000,00 entro il 30 ottobre 2023 (rectius 31 dicembre 2023) a titolo di caparra confirmatoria, nonché l'immissione del promissario acquirente nel godimento del bene prima del rogito, il quale avrebbe dovuto essere concluso entro il 31 marzo 2024; c) c he
è stato altresì previsto che il mancato pagamento dell'importo dovuto entro il 31 dicembre
2023 avrebbe determinato la risoluzione di diritto del contratto con trattenimento della caparra (art. 8); d) di aver inviato una diffida il 18 aprile 2024, conte stando l'inadempimento del convenuto e assegnando un termine di 15 giorni per provvedere all'adempimento, pena la risoluzione del contratto;
e) che, nei giorni successivi, il convenuto ha pagato soltanto euro
5.000,00 tramite bonifico, somma trattenuta come acconto;
f) di aver, quindi, richiesto la liberazione dell'immobile e denunciato il convenuto in sede penale.
Ha chiesto, pertanto, la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., con accertamento del diritto al trattenimento dell'importo di euro 5.000,0 0 versato a titolo di caparra confirmatoria e il risarcimento del danno.
1.2. Si è costituita parte convenuta, deducendo: a) la sua assenza di responsabilità penale e che sarebbe stata l'attrice a tentare di farsi giustizia da sé per rientrare nel possesso dell'immobile; b) di non aver pagato per sopravvenute difficoltà economiche.
Ha chiesto, pertanto, il rigetto della domanda attorea o, in subordine, la risoluzione e il trattenimento da parte dell'attrice di euro 5.000,00.
Con la prima memoria istruttori a, ha dedotto che l'attrice non sarebbe proprietaria del bene promesso in vendita, per cui difetterebbe di legittimazione.
2. In via preliminare, deve rilevarsi che il presente giudizio ha natura civile e verte sull'asserito inadempimento da parte del convenuto di un contratto preliminare di vendita.
Per tale ragione, tutte le questioni penali insorte tra le parti per la medesima vicenda, ivi incluse le deduzioni del convenuto sulla sua assenza di responsabilità penale e sul fatto che l'attrice abbia tentato di farsi giustizia da sé al fine di rientrare nella disponibilità del bene, risultano del tutto inammissibili in questa sede e irrilevanti ai fini della decisione.
3. Nel merito si osserva quanto segue.
3.1. In primo luogo, è manifestamente infondata l' eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dalla convenuta nella prima memoria istruttoria, in quanto il preliminare di vendita di cosa altrui è un contratto valido che semplicemente obbliga il promittente venditore a procurare il trasferiment o di proprietà del bene al promissario acquirente entro la data di stipula del definitivo (cfr. Cass. civ., Sez. II, 2 marzo 2015, n. 4164).
2 Pertanto, anche se la deduzione di parte convenuta fosse fondata (e non lo è, in quanto la relativa memoria istrutt oria è stata depositata oltre il termine di legge, per cui la documentazione allegata è inammissibile), non vi sarebbe comunque un difetto di legittimazione attiva.
3.2. Ciò chiarito, avendo parte attrice richiesto la risoluzione giudiziale, il trattenim ento della caparra e il risarcimento del danno, è necessario qualificare giuridicamente la domanda.
Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, “la domanda di ritenzione della caparra è legittimamente proponibile, nell'incipit del processo, a presci ndere dal nomen iuris utilizzato dalla parte nell'introdurre l'azione "caducatoria" degli effetti del contratto: se quest'azione dovesse essere definita "di risoluzione contrattuale" in sede di domanda introduttiva, sarà compito del giudice, nell'esercizio dei suoi poteri officiosi di interpretazione e qualificazione in iure della domanda stessa, convenirla formalmente in azione di recesso” (Cass. civ., Sez.
Unite, 14 gennaio 2009, n. 553).
Ciò premesso, la domanda attorea va qualificata come accertamento g iudiziale dell'intervenuta risoluzione ex art. 1456 c.c. per inadempimento della clausola risolutiva espressa.
Infatti, sia con la comunicazione del 18 aprile 2024, sia con quella del 26 luglio 2024,
l'attrice ha manifestato alla convenuta la volontà di no n proseguire nel rapporto contrattuale e di ottenere il rilascio dell'immobile.
Pertanto, avendo la parte già comunicato l'avvenuta risoluzione e fatto valere l'inadempimento della clausola risolutiva espressa, la domanda non può essere qualificata come risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c.
3.2.1. Va, poi, evidenziato, che l'art. 8 del contratto prevede che il mancato pagamento dell'importo dovuto entro il 31 dicembre 2023 costituisce clausola risolutiva espressa, cui consegue la risoluzione e il tratten imento della caparra confirmatoria.
Tale clausola è certamente equivoca, in quanto altro è la clausola risolutiva espressa, dalla quale consegue la risoluzione stragiudiziale del contratto in caso di inadempimento, con eventuale risarcimento del danno da q uantificare secondo le regole ordinarie, altro è la caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385 c.c., in virtù del quale, in caso di inadempimento della parte che l'ha versata, la parte non inadempiente che l'ha ricevuta può recedere dal contratto tratt enendo la caparra medesima.
Anche la giurisprudenza ha precisato che “deve respingersi qualsiasi analogia tra la caparra confirmatoria e la clausola risolutiva espressa, per la differenza che esiste tra la struttura e gli effetti dei due istituti (artt 138 5 e 1456 cod civ). la caparra confirmatoria, infatti, oltre a costituire prova della conclusione del contratto e ad integrare un'anticipata parziale esecuzione della prestazione convenuta, ha natura di sanzione contrattuale, che rafforza il
3 vincolo con una coazione indiretta sul debitore, ed ha anche contenuto risarcitorio
anticipato, in quanto da luogo ad un incremento patrimoniale a favore del contraente adempiente e a carico dell'inadempiente, che tiene luogo del risarcimento del danno conseguente all'inadempimento. La clausola risolutiva espressa, invece, conferisce alla parte il diritto (potestativo) di determinare la risoluzione automatica del contratto per
l'inadempimento di una determinata obbligazione, inadempimento la cui importanza ai fini della risoluzione di diritto e stata preventivamente valutata secondo la libera determinazione dei contraenti, si che il giudice non deve procedere a vagliare l'entità dell'inadempienza stessa, ma solo a stabilire l'imputabilità del comportamento relativo” (Cass.. civ., Sez. III,
13 giugno 1975 n. 2380).
E' stato anche chiarito che “la funzione di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio propria della caparra confirmatoria - che si perfeziona con la consegna che una parte fa all'altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di cose fungibili per il caso d'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato (c.d. contratto principale) - ben può essere assolta anche dalla dazione dif ferita (ossia, nel caso di specie, in epoca successiva alla stipulazione del contratto preliminare), così posticipandosi la consegna ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, ma a condizione che il momento di tale consegna (nella fattispecie, il termine fissato per la dazione) sia anteriore a quello di scadenza delle obbligazioni pattuite con il preliminare - ossia, nella fattispecie, alla scadenza del termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo - (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 24563 del 31/10/2013; Sez. 2, Sentenza n. 5424 del 15/04/2002).
Ed invero, in tema di caparra confirmatoria, le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto principale, purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni che ne sono derivate. Prima di tale momento non si producono gli effetti che l'art. 1385, comma 2, c.c. ricollega alla consegna, in conformità alla natura reale de l patto rafforzativo del vincolo (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10366 del 31/03/2022; Sez. 6 -2, Ordinanza n. 21506 del 27/07/2021; Sez. 2, Sentenza n. 4661 del 28/02/2018; Sez. 2, Sentenza n. 10056 del
24/04/2013; Sez. 2, Sentenza n. 17127 del 09/08/2011; Sez . 2, Sentenza n. 5644 del
23/05/1995; Sez. 2, Sentenza n. 3704 del 31/05/1988). Pertanto, se è vero che l'ipotesi prevista come ordinaria dalla norma è quella della dazione della caparra a mani del destinatario al momento della conclusione del contratto, c iò non esclude la possibilità di effettuarne la traditio secondo modalità e tempi diversi, purché compatibili con il conseguimento degli scopi previsti dall'art. 1385 c.c., onde consentire il particolare e migliore regolamento degli interessi voluto delle parti stesse: sicché la traditio può essere
4 concretamente effettuata anche con dazioni ripartite o differite oppure con dazione a mani
d'un terzo, mandatario di entrambe le parti, con incarico di procedere alla traditio previo accertamento del verificarsi di determinate condizioni. E ciò senza che tali modalità pattizie dell'acquisizione della somma al patrimonio del destinatario minimamente influiscano, una volta effettuato il versamento da parte del soggetto ad esso tenuto ed uscita quindi la somma dal patrimonio dello stesso, sulla natura giuridica e, quindi, sull'efficacia di essa.
E tanto perché le funzioni di anticipazione della prestazione dovuta e di rafforzamento del vincolo obbligatorio, pur accomunate nel medesimo istituto, sono distinte, onde la seconda - che si realizza, in caso d'inadempimento, secondo la previsione dell'art. 1385, comma 2, c.c.
- non viene meno, una volta che la somma dovuta sia stata concretamente messa a disposizione del destinatario da parte del soggetto tenuto alla prestazi one, uscendo dal patrimonio di quest'ultimo, per il sol fatto che la prima non si realizzi contestualmente, ove, come nella specie, la materiale immissione nella disponibilità della somma stessa da parte del destinatario sia pattiziamente e legittimamente, per quanto sopra evidenziato - regolata con tempi e/o modalità diverse rispetto alla conclusione del contratto cui la pattuizione accede” (Cass. civ., Sez. II, 29 novembre 2022, n. 35068).
Pertanto, è certamente possibile che le parti prevedano la consegn a della caparra in un momento successivo alla stipula del preliminare, ma a condizione che la consegna stessa, la quale determina l'insorgere degli effetti della caparra (si tratta di contratto reale) sia precedente alla scadenza del termine di adempimento stabilito nel preliminare medesimo.
Ciò chiarito, nella fattispecie in esame, la data fissata dalle parti per la consegna era quella del 31 dicembre 2023, antecedente al termine di stipula del definitivo, ma la consegna effettiva di parte della caparra st abilita e oggetto di causa (5.000,00 anziché 10.000,00 euro)
è avvenuta a seguito della diffida del 18 aprile 2024, vale a dire non soltanto in epoca successiva al decorso del termine di stipula del definitivo stabilito nel preliminare (31 marzo
2024), ma addirittura all'invio della diffida ad adempiere finalizzata ad ottenere la risoluzione stragiudiziale del contratto.
Per tali ragioni, è del tutto evidente che il pagamento di euro 5.000,00 non può in alcun modo assolvere alla funzione di costituzione par ziale della caparra prevista in contratto, essendo intervenuta ad inadempimento già verificatosi e nelle more del procedimento di risoluzione stragiudiziale avviato da parte attrice, non potendo, quindi, la somma versata assolvere alla funzione confirmator ia del contratto che le è propria.
Di conseguenza, in assenza di costituzione della caparra, la relativa domanda di ritenzione deve essere respinta.
3.3. A questo punto, è necessario verificare la sussistenza dei presupposti della risoluzione del contratto, intimata in sede stragiudiziale da parte attrice, al fine di accertare la
5 fondatezza della domanda di rilascio del bene (in assenza di una risoluzione contrattuale il convenuto avrebbe titolo per la detenzione dell'immobile).
Al riguardo, va rilevato che , avendo la presente controversia natura contrattuale, il creditore deve provare il titolo ed allegare l'inadempimento, gravando, invece, sul debitore l'onere della prova circa l'avvenuto adempimento o la circostanza per cui l'inadempimento è dovuto a causa a lui non imputabile (cfr. Cass. Civ., SS.UU., 30 ottobre 2001, n. 13533).
Pertanto, provato il contratto, gravava sul convenuto l'onere di dimostrare l'adempimento o la non imputabilità dell'inadempimento.
Ciò premesso, ritiene questo Giudice che il con tratto è stato legittimamente risolto stragiudizialmente da parte attrice.
Infatti, il convenuto non ha dimostrato di aver adempiuto alle pattuizioni stabilite nel contratto preliminare, deducendo che il mancato adempimento è dipeso da problemi economici, i quali, ovviamente, non costituiscono idonea giustificazione dell'inadempimento.
Peraltro, una volta intervenuta la risoluzione è evidente che le richieste di ripristino del rapporto e di perfezionamento della vendita contenute nella comparsa di risposta sono del tutto inammissibili.
Di conseguenza, ritenuto legittimamente risolto il contratto e venuto meno ogni titolo di detenzione in capo al convenuto, lo stesso deve essere condannato all'immediato rilascio del bene.
3.4. Da ultimo, va respinta la doma nda risarcitoria, articolata in termini del tutto generici in citazione, senza la minima descrizione dei danni di cui è richiesto il ristoro.
Infatti, parte attrice si è limitata, soltanto nelle conclusioni, a richiedere il “risarcimento dei danni conseguenza diretta del suo inadempimento contrattuale anche per come emergeranno
e saranno quantificati in corso di causa”, senza alcuna ulteriore specificazione.
Al riguardo, si precisa che, secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, “nei giudizi risarcitori la domanda deve descrivere in modo concreto i pregiudizi dei quali si chiede il ristoro, senza limitarsi a formule generiche, come la richiesta di risarcimento dei
"danni subiti e subendi", perché tali domande, quando non nulle ex art. 164 co d. proc. civ., non obbligano il giudice a provvedere sul risarcimento di danni che siano concretamente descritti solo in corso di causa” (Cass. civ., Sez. III, 30 giugno 2015, n. 13328), risultando, quindi, irrilevante ogni indicazione negli atti successiv i alla citazione.
4. La soccombenza reciproca giustifica la compensazione delle spese di lite .


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in persona del giudice monocratico Dott.
ET IO, definitivamente pronunciando sulla causa in ogge tto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
6 1) Accerta la legittimità della risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare descritto in parte motiva per inadempimento di parte convenuta;

2) Condanna parte convenuta al rilasc io del bene oggetto del contratto di cui al punto 1
che precede e meglio descritto in parte motiva;

3) Rigetta la domanda di ritenzione della caparra proposta da parte attrice;

4) Rigetta la domanda risarcitoria proposta da parte attrice;

5) Compensa le spese.
Così deciso in Castrovillari, 3 ottobre 2025
IL GIUDICE
Dott. ET IO
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