N. R.G. 1234/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
SEZIONE SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA
Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Raffaele Del Porto Presidente dott. Carlo Bianchetti Giudice dott. Alessia Busato Giudice est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1234/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SGARITO CARLA Parte_1 C.F._1
e dell'avv. GIACOMO TRIOLO, elettivamente domiciliato presso il difensore
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. MACCARONE Controparte_1 C.F._2
CARMELO e dell'avv. PAOLA MACCARONE, elettivamente domiciliato presso il difensore
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
Con il presente foglio di precisazione delle conclusioni si insiste nelle richieste istruttorie articolate nella memoria ex art. 183 VI comma c.p.c. II termine, in quanto assolutamente necessarie ai fini della decisione.
pagina 1 di 10 In subordine si precisa insistendo nell'accoglimento delle domande spiegate nell'atto di citazione qui di seguito riportate e si chiede la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.: disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
- accertare e dichiarare che il sig. ha posto in essere un comportamento contrario ai principi di CP_1 buona fede e correttezza stabiliti dalla legge;
ritenere e dichiarare il grave inadempimento del sig.
e quindi dichiarare il recesso del sig. dal contratto preliminare di vendita per grave CP_1 Pt_1 inadempimento del resistente ai sensi dell'art. 1385 c.c.; per l'effetto condannare il resistente al pagamento del doppio della caparra in favore del sig. pari ad €.140.000,00; Pt_1
- accertare e dichiarare che la somma di €.30.000,00 versata dal Sig. trattenuta dal sig. CP_2
, costituisce un arricchimento senza causa e per l'effetto condannare quest'ultimo alla CP_1 restituzione della predetta somma in favore del sig. . - Con vittoria di spese e compensi oltre Pt_1 rimborso forfettario per spese generali oltre iva e cpa come per legge.
Per parte convenuta:
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione così giudicare:
Nel merito - rigettare perché infondate in fatto e in diritto le domande di parte attrice;

In via istruttoria - ammettere la difesa di parte convenuta a fornire prova contraria su tutti i capitoli di prova dedotti dall'attore e che venissero ammessi, indicando come teste a prova contraria la signora residente a [...]; Tes_1
In ogni caso - con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA
e cpa come per legge.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio l'odierno attore, premesso di aver concluso, in data 15 marzo 2012, con l'odierno convenuto, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il 100% delle quote della Immobiliare 1° Maggio s.r.l., allegava che il promittente venditore aveva dichiarato che, nel patrimonio della società, era compreso il diritto di proprietà di un terreno edificabile, “proprietà che pertanto il venditore si impegnava a trasferire all'acquirente”.
Allegato di aver versato, a titolo di caparra confirmatoria, l'importo complessivo di euro 70.000,00
(euro 20.000,00 alla stipula del preliminare, successivamente integrati per ulteriori euro 50.000,00) precisava che il suo intento era quello di acquisire la proprietà dell'intero lotto di terreno edificabile per pagina 2 di 10 realizzare 25 unità immobiliari distinte in quattro lotti (A, B, C e D), circostanza nota allo stesso promittente venditore in quanto questi si era impegnato all'acquisto di due unità immobiliari (una nel lotto D) e in quanto la conclusione del definitivo era subordinata al rilascio del permesso di costruire.
Allegato che, successivamente alla conclusione del contratto preliminare, era emerso che il terreno era solo in parte edificabile (non essendo realizzabili gli immobili di cui ai lotti C e D), sì da integrare una evidente sproporzione tra il prezzo delle quote ed il valore della res venduta, richiamato l'istituto della presupposizione, allegava che il promittente venditore era gravemente inadempiente, in considerazione della mancata corrispondenza tra le qualità del bene promesso in vendita e il bene effettivamente trasferibile, segnalando, altresì, che il promittente venditore risultava intestatario del solo 20% delle quote della Immobiliare Primo Maggio s.r.l.
Chiedeva, pertanto, che “fosse dichiarato il diritto di recesso” ex art. 1385 cod. civ. con condanna del convenuto al versamento della somma di euro 140.000,00 pari al doppio della caparra ricevuta.
Allegato di aver concluso, con una “promessa di vendita” di una villetta da Persona_1 realizzare nel lotto D e di aver girato al convenuto l'assegno di euro 30.000,00 ricevuto da
[...]
a titolo di caparra, chiedeva la condanna del convenuto alla ripetizione di quanto Persona_1 ricevuto poiché integrante un ingiustificato arricchimento.
Si costituiva il convenuto il quale, premesso che il contratto aveva ad oggetto il trasferimento delle quote di una società e non già il trasferimento della proprietà del terreno la cui edificabilità - nei termini allegati dall'attore - non era oggetto di specifica garanzia, allegava che il permesso di costruire era stato effettivamente rilasciato in data 4 aprile 2013 “per come era stato richiesto dallo stesso geom.
” e che, pertanto, la condizione sospensiva cui era subordinata la stipula del contratto definitivo Pt_1 si era avverata in data 4 aprile 2013, come dichiarato dallo stesso attore nell'atto integrativo del 28 maggio 2013.
Allegato che, successivamente alla conclusione del suddetto accordo integrativo, l'attore aveva versato il solo importo di euro 30.000,00, in luogo dei 50.000,00 pattuiti a titolo di integrazione alla caparra confirmatoria, allegava che l'attore non si era curato di fare quanto in suo potere perché si potesse pervenire alla stipula del contratto definitivo entro l'ulteriore termine del 31 marzo 2014, rimanendo del tutto inerte pur a fronte delle lettere di messa in mora da egli inviate.
Negava di aver ricevuto alcunché da o dall'attore a fronte della conclusione della promessa di CP_2 vendita tra questi ultimi, negando, altresì, di aver incassato l'assegno prodotto da parte attrice sub doc. pagina 3 di 10 11).
Chiedeva, pertanto, il rigetto della domanda attorea.
I. L'oggetto del contratto preliminare
È, in via preliminare, necessario delineare correttamente l'oggetto del contratto preliminare per cui è causa.
Nell'atto di citazione parte attrice ha indicato che il contratto preliminare, in sua tesi inadempiuto dalla controparte, aveva ad oggetto la promessa di vendita/acquisto del 100% delle quote della Immobiliare
1° maggio s.r.l., proprietaria del terreno meglio in atti individuato;
a tale premessa è seguita un'ampia disamina della giurisprudenza in tema di vendita di bene immobile sprovvisto della qualità edificatoria promessa o presupposta.
In comparsa conclusionale è stato invece specificato che “Diversamente da quanto rappresentato, con il presente giudizio non si contesta il valore del bene ma proprio l'oggetto del contratto;
infatti, nel preliminare non si parla semplicemente di vendita di quote ma si fa espresso riferimento al terreno di proprietà della società”.
Non è ben chiaro se con tale asserzione l'attrice intenda precisare che l'oggetto del contratto definitivo da stipulare era (o era anche) il trasferimento del diritto di proprietà del terreno.
In ogni caso l'oggetto del contratto preliminare è costituito dalla conclusione di un contratto definitivo di compravendita delle quote della Immobiliare 1° Maggio s.r.l. e non dalla conclusione di un contratto di compravendita immobiliare, come inequivocabilmente desumibile dall'oggetto della futura compravendita indicato al punto A) del contratto (“il 100% della società Immobiliare 1 maggio s.r.l.”)
e dalla stessa denominazione data al contratto dalle parti (“preliminare di compravendita di quote societarie”).
È vero che il preliminare menziona anche il terreno edificabile sito nel Comune di Cornate d'Adda in merito al quale le parti hanno ampiamente dibattuto, ma tale terreno è indicato quale bene di proprietà della società, come ben evincibile dalla titolazione della clausola che menziona tale immobile (“beni di proprietà della società”).
II. La cessione di quote
Quanto all'incidenza dei beni di proprietà di una società sul contratto (preliminare o definitivo) di compravendita delle azioni o quote della società, si possono riconoscere due indirizzi interpretativi. pagina 4 di 10 Secondo un primo indirizzo interpretativo (Cass. n. 26690/06; id. 16031/07; 17948/12, 16963/14,
7183/19), la cessione delle azioni o delle quote di una società di capitali ha come oggetto immediato la partecipazione sociale e solo quale oggetto mediato la quota parte del patrimonio sociale che tale partecipazione rappresenta. Pertanto, le carenze o i vizi relativi alle caratteristiche e al valore dei beni ricompresi nel patrimonio sociale e, di conseguenza, alla consistenza economica della partecipazione possono giustificare la sua risoluzione o la riduzione del prezzo pattuito solo se il cedente abbia fornito,
a tale riguardo, specifiche garanzie contrattuali. Tale interpretazione, come ricostruita dalla Suprema
Corte con la sentenza 5053/2024, si fonda sull'individuazione dell'oggetto del negozio nella partecipazione sociale “Un bene, la partecipazione sociale, che attribuisce al titolare diritti amministrativi e diritti patrimoniali da esercitare nella società per effetto dell'acquisizione della qualità di socio. Un bene, la partecipazione sociale, che non si limita, quindi, ad attribuire al socio diritti patrimoniali parametrati al valore del patrimonio della società, ma che, in relazione a ciascun tipo societario prescelto, attribuisce anche diritti amministrativi, che consentono al socio di partecipare alla vita della società, esercitando tutte le facoltà concesse dalla legge e dallo statuto, rispetto alle quali l'aspettativa di redditività connessa all'esercizio dei diritti patrimoniali costituisce non più che un aspetto del complessivo status di socio” (cfr. C. Cass. 5053/2024 in parte motiva).
Con la medesima pronuncia la Corte evidenzia l'esistenza di un diverso orientamento (Cass. n. 18181 del 09/09/2004; 22790 del 12/09/2019) “secondo cui le azioni (e le quote) delle società di capitali costituiscono beni di "secondo grado", in quanto non sono del tutto distinti e separati da quelli compresi nel patrimonio sociale, e sono rappresentative delle posizioni giuridiche spettanti ai soci in ordine alla gestione ed alla utilizzazione di detti beni, funzionalmente destinati all'esercizio dell'attività sociale. Tale orientamento evidenzia che le azioni esperibili a tutela dell'effettivo valore della partecipazione discendono da un'applicazione del generale canone di buona fede, ma che esse sono limitate alle ipotesi in cui la differenza tra l'effettiva consistenza quantitativa del patrimonio sociale rispetto a quella indicata nel contratto, incida sulla solidità economica e sulla produttività della società, e quindi sul valore delle azioni o delle quote, potendo per tale via integrare una mancanza delle qualità essenziali della cosa, ovvero essere indizio del fatto che i beni confluiti nel patrimonio siano assolutamente privi della capacità funzionale a soddisfare i bisogni dell'acquirente, quindi
"radicalmente diversi" da quelli pattuiti. Ipotesi che, come ognun vede, sono da qualificarsi come radicali e riconducibili all'effettiva insussistenza del valore indicato nella quota di partecipazione compravenduta...”. pagina 5 di 10
III. Il contratto preliminare
Dalla documentazione in atti emerge che, in data 15 marzo 2012, le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto il 100% delle quote della “Immobiliare 1° maggio s.r.l.”.
Il contratto prevede la sottoscrizione del rogito entro il 30 settembre 2012 “e comunque dopo il rilascio del P.C. da parte del Comune di Cornate d'Adda (Mb) per la realizzazione dell'iniziativa immobiliare”. È pattuito, altresì, l'impegno del promittente venditore delle quote ad acquistare due unità abitative: un appartamento contraddistinto come 3B e una villetta contraddistinta come 4D.
Il preliminare indica tra gli allegati una planimetria “degli appartamenti oggetto di compravendita”, invero non prodotta da parte attrice né in allegato al contratto prodotto né successivamente, risultando invece prodotta, quale documento nr. 4, una “previsione progettuale” datata 24 luglio 2012 e, pertanto, certamente successiva alla conclusione del preliminare.
VI. L'intervento edificatorio
Tanto premesso, parte attrice allega che l'intervento edilizio aveva ad oggetto la realizzazione di 25 unità abitative costituite in quattro blocchi denominati A, B, C e D e di essere venuta a conoscenza di vincoli edificatori - che impediscono l'edificabilità dei blocchi C e D - “a seguito del ritardo del comune nel rilascio del P.C.”.
Non essendo stata prodotta la planimetria allegata al contratto preliminare non è documentalmente provata la tipologia di intervento edificatorio che doveva essere realizzato.
In ogni caso parte convenuta, certamente a conoscenza della tipologia di intervento da realizzare, essendo la planimetria allegata al preliminare, non ha espressamente contestato né la circostanza che l'intervento avesse ad oggetto quattro lotti per nr. 25 unità immobiliari complessive, né che il permesso di costruire effettivamente rilasciato avesse ad oggetto solo due dei quattro lotti originariamente previsti come realizzabili, essendosi limitata ad allegare che il permesso di costruire era stato rilasciato per come richiesto dallo stesso attore, all'evidenza per il tramite di Immobiliare 1° Maggio s.r.l. che risulta proprietaria del terreno ed unica legittimata a chiedere il rilascio del permesso di costruire.
VIII. Il permesso di costruire e la stipula del contratto integrativo
Dalla documentazione prodotta da parte convenuta si evince che in data 16 aprile 2013 il Comune di
Cornata D'Adda ha comunicato alla Immobiliare 1° Maggio s.r.l. - domiciliata presso lo studio Pt_1 pagina 6 di 10 - il rilascio di un permesso di costruire (cfr. doc. 5 di parte convenuta).
L'omessa produzione del permesso di costruire e della precedente richiesta impedisce di verificare se il permesso di costruire sia stato rilasciato come richiesto (come allegato dal convenuto) o per un numero di unità abitative diverso o inferiore rispetto a quello oggetto delle domande del permesso di costruire
(come allegato dall'attore).
In ogni caso con missiva datata 27 maggio 2013 e protocollata in Comune in data 28 maggio 2013 la
Immobiliare 1° Maggio s.r.l. comunicava al Comune “l'annullamento” del permesso di costruire (doc.
7 di parte convenuta).
In disparte dai motivi della richiesta - conseguente la “situazione economica e di mercato”, come indicato nella stessa, o conseguente la circostanza che il permesso fosse stato rilasciato per un numero inferiore di unità abitative rispetto alle 25 preventivate (come allegato dall'attore) -, è certo che, in data
28 maggio 2013, data nella quale è stata protocollata la richiesta di annullamento di cui sopra, le parti hanno concluso un atto di integrazione del contratto preliminare.
Con tale negozio integrativo le parti, richiamata, al punto e) delle premesse, la clausola 4) del preliminare - che, come visto, prevedeva la conclusione del definitivo entro e non otre il 30 settembre
2012 e “comunque dopo il rilascio del P.C. da parte del Comune di Cornate d'Adda (MB) per la realizzazione dell'iniziativa immobiliare” - premettevano, al punto f) che “in data 19 aprile 2013 il
Comune di Cornate d'Adda (Mb) inviava avviso di rilascio della citata concessione edilizia (P.C.), di cui al punto e) delle premesse” .
Ciò posto la clausola nr. 2) del contratto integrativo contiene una richiesta dell'odierno attore all'odierno convenuto di presentare “per il tramite dell'amministratore unico della Immobiliare 1° maggio s.r.l., …. al Comune di Cornate d'Adda (Mb) pratica di annullamento del permesso di costruire rilasciato e citato al punto f) delle premesse” mentre la clausola di cui al punto 3) precisa che
“Con la sottoscrizione del presente contratto il sig. riconosce che si è verificata la Parte_1 condizione di cui al punto 4 del contratto di compravendita stipulato in data 15 marzo 2012, ovvero “il rilascio del P.C.” (cfr. doc. 6 di parte convenuta).
Da quanto sopra si evince che, successivamente al rilascio del permesso di costruire che, in tesi di parte attrice, sarebbe stato rilasciato per un numero di unità abitative inferiore rispetto a quanto richiesto a causa della presenza del vincolo edificatorio, l'attore non solo nulla obiettava ma dichiarava essersi verificata la condizione sospensiva di efficacia del contratto, così rendendo effettivo il suo impegno all'acquisto delle quote oggetto del contratto preliminare, pur a fronte di una possibilità edificatoria, in pagina 7 di 10 tesi, inferiore rispetto a quella preventivata.
Da quanto sopra consegue che, se anche la completa edificabilità del terreno fosse stata oggetto di un'obbligazione di garanzia, la stessa è stata riconosciuta come adempiuta dallo stesso attore nel momento in cui ha dato atto del verificarsi della condizione, con ciò dovendosi ritenere che l'intera edificabilità del terreno non fosse né oggetto di garanzia né elemento presupposto del contratto, né, più in generale, oggetto dell'obbligazione del convenuto.
X. L'intestazione delle quote
Né ha rilievo la circostanza che, ad oggi, le quote della società non siano interamente riferibili al convenuto.
Il convenuto ha allegato che, alla data della conclusione del preliminare, era titolare del 100% delle quote della società, richiamando a conforto la visura camerale storica della società prodotta sub doc. 2).
Dalla visura si evince che alla data della conclusione del contratto preliminare le quote erano detenute dal socio unico Milano Fiduciaria s.r.l. che, nel gennaio del 2017, ha trasferito la totalità delle quote a
. Tale circostanza, in uno con l'evidente rilevanza, nell'ambito della gestione della Controparte_1 società, delle indicazioni di (tanto che Immobiliare 1° Maggio s.r.l. ha chiesto il Controparte_1 rilascio del permesso di costruire e successivamente ha chiesto l'annullamento del permesso in rispetto degli impegni assunti da nei contratti per cui è causa) porta a ritenere che, Controparte_1 effettivamente, il convenuto avesse, tramite la fiduciaria, la possibilità di disporre integralmente delle quote.
La raccomandata inoltrata dal convenuto all'attore in data 12 febbraio 2015 (cfr. doc. 12 di parte convenuta) con la quale il convenuto ha diffidato l'attore ad adempiere ha comportato il venir meno degli effetti del contratto preliminare sia che lo stesso si intenda risolto all'esito della diffida, sia che si interpreti tale missiva come esercizio del diritto di recesso ex art. 1385 cod. civ., sicché non ha alcuna rilevanza il trasferimento delle quote effettuato da a terzi nel dicembre del 2018. Controparte_1
IX. La domanda di ingiustificato arricchimento
Parte attrice allegato di aver concluso con un terzo un contratto preliminare di Persona_1 compravendita di un immobile confidando nella edificabilità del terreno allega di aver ricevuto dal terzo la somma di euro 30.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante assegno che avrebbe immediatamente girato al convenuto. pagina 8 di 10 Su tale premesse ha chiesto la condanna del convenuto alla restituzione della predetta somma ex art. 2041 cod. civ.
Parte attrice non ha allegato a quale titolo avrebbe girato al convenuto l'assegno di euro 30.000,00 emesso a suo favore da in data 23 gennaio 2014. Persona_1
In ogni caso, di tale girata dell'assegno che, nonostante diversa allegazione dell'attore, è stata contestata dal convenuto sin dalla comparsa di costituzione e che sarebbe di dubbia validità, in quanto l'assegno non era trasferibile (cfr. doc. 11 di parte attrice), non vi è alcuna prova.
È invece provato che in data 30 gennaio 2014 l'attore ha emesso un proprio assegno di euro 30.000,00
a favore del convenuto, potendosi presumere che la provvista sia derivata dalla messa all'incasso dell'assegno di ma tale pagamento, documentato dal convenuto stesso, come da quest'ultimo CP_2 allegato e non specificamente contestato, pare trovare giustificazione nell'impegno all'integrazione della caparra pattuito nel maggio del 2023.
X. Le istanze probatorie
In considerazione di quanto sopra le istanze di prova dedotte da parte attrice e reiterate in sede di precisazione delle conclusioni non sono ammissibili.
Quanto alle richieste di prova testimoniale i primi due capitoli sono valutativi (“Vero è che lo scopo del preliminare... era subordinato... detta edificabilità era un elemento determinante...”; “Vero è che
l'edificabilità dei terreni… era circostanza conosciuta…”) il terzo in parte valutativo in parte da prova documentalmente (“Vero è che il sig. , a conoscenza dello scopo del preliminare, ha Per_2 promesso in vendita il trasferimento delle quote …”).
I capitoli 4)¹, 5)², 6)³ e 7)⁴ e l'espletamento di CTU in merito all'edificabilità del terreno riguardano circostanze irrilevanti alla luce della dichiarazione dell'attore di avveramento della circostanza dedotta quale condizione sospensiva dell'efficacia.
pagina 9 di 10 Il capitolo 8)⁵ verte su circostanza irrilevante non avendo l'attore provato di aver consegnato la caparra ricevuta dal terzo al convenuto.
X. Le spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e, giusta nota, vengono liquidate in euro 14.103,00 per compenso, oltre rimborso forfettario e accessori di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione, istanza e deduzione disattesa così giudica: rigetta le domande di parte attrice e per l'effetto la condanna a tenere indenne parte convenuta delle spese di lite liquidate in euro 14.103,00 per compenso, oltre rimborso forfettario e accessori di legge.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 17 giugno 2025.
Il Giudice est. Il Presidente
Alessia Busato Raffaele Del Porto
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209
pagina 10 di 10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ “Vero è che l'annullamento del permesso di costruire era stato chiesto dall'Immobiliare I Maggio poiché detto permesso era stato concesso solamente per una parte del terreno quando invece nel contratto preliminare di vendita di quote sociali era prevista l'edificabilità dell'intera area”. ² “Vero è che i beni che il si era impegnato ad acquistare nel preliminare insistevano sulla porzione di terreno che CP_1 poi, a seguito di verifiche da parte del sig. , si è rivelata inedificabile”. Pt_1 ³ “Vero è che sig. , riponendo legittimo affidamento sulla stipula del contratto definitivo, corrispondeva, a titolo di Pt_1 caparra confirmatoria, la somma di €.20.000,00 a mezzo n.2 assegni bancari tratti sulla Banca Popolare di Sondrio e successivamente, in forza del contratto integrativo, l'ulteriore somma di €.50.000,00, sempre a titolo di caparra confirmatoria, per un totale di €.70.000,00”. ⁴ “Vero è che al momento della stipula del suo preliminare con il sig. , il sig. aveva riferito al e a lei Pt_1 CP_1 Pt_1 che il terreno era interamente edificabile”. ⁵ “Vero è che in data 17.01.2019, lei inviava una missiva legale, versata in atti, al sig. , con la quale, stante la Pt_1 impossibilità di dare esecuzione al preliminare di vendita, chiedeva che quest'ultimo restituisse la somma di €.30.000,00 a suo tempo versata a titolo di caparra nonché il pagamento delle spese legali determinate nella misura di €. 1.500,00”.