Proc. 58360/2022 R.G.A.C.C.
REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA settima sezione civile rito civile monocratico
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL GIUDICE dott. Nicola Valletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n° 58360/2022 R.G.A.C.C. promossa con citazione e vertente tra residente in Roma ed ivi elettivamente domiciliato alla Via del Parte_1
Banco di S. Spirito 3, presso lo studio dell'avv. Luca GHERARDI, che lo rappresenta e difende in forza di procura in atti;

-ATTORE-
e corrente in Roma ed ivi Controparte_1
elettivamente domiciliato al Lungotevere degli Altoviti 1, presso lo studio dell'avv.
DO IM, che lo rappresenta e difende in forza di procura n atti;

-CONVENUTO-

pagina 1 di 9 OGGETTO: risarcimento del danno.
CONCLUSIONI DELLE PARTI:
Parte attorea: “Voglia l'adito Tribunale, in accoglimento della presente domanda, accertata la piena ed esclusiva responsabilità del Controparte_2
in persona dell'amministratore pro-tempore, nella causazione dei danni
[...]
infiltrativi arrecati all'immobile di proprietà dell'attore secondo quanto dedotto e articolato negli atti di causa, per l'effetto condannare il predetto Controparte_2
Roma in persona dell'amministratore pro-tempore, al ristoro in favore
[...]
del Ten. dei danni da quest'ultimo subiti per l'impossibilità di Parte_2
poter fruire e ristrutturare il bene di sua proprietà, quantificati, secondo i diversi profili di danno e di spesa articolati negli atti di causa, in misura non inferiore a complessivi €
132.362,07 (centotrentaduemilatrecento sessantadue/07), oltre accessori di legge per le varie spese sostenute a titolo di deposito di beni specificate nell'atto introduttivo, ovvero in quella che sarà ritenuta di giustizia dall'adito giudicante, nonché a rifondere le spese sostenute dal nel procedimento di accertamento tecnico Pt_3 Parte_2
preventivo incardinato con RG 9801/2020 avanti il Tribunale Ordinario di Roma, acquisito al presente giudizio. Con vittoria di spese, competenze e onorari del presente giudizio”.
Parte convenuta: “1) in via preliminare e istruttoria, ammettere le istanze istruttorie formulate dal convenuto nelle proprie memorie ex art. 183, co. 6, n. 2 e n. 3 CP_1
c.p.c. (che il convenuto reitera anche al fine di evitare la decadenza da esse nell'eventuale procedimento di appello), revocando, se del caso, l'ordinanza del
4.10.2023, con cui dette istanze istruttorie sono state rigettate;
2) in subordine, in via pregiudiziale, dichiarare inammissibile la domanda attorea per intervenuta transazione fra le parti avente ad oggetto i danni eccepiti dal dott. nel presente Parte_2
giudizio; 3) in subordine, nel merito, accertare e dichiarare che la domanda attorea è del tutto infondata in fatto e in diritto ovvero che non sussiste alcuna responsabilità del
convenuto nella causazione dei danni lamentati dall'attore, e per l'effetto CP_1
pagina 2 di 9 rigettare la domanda stessa;
o in subordine, nella denegata ipotesi in cui fosse riconosciuta una qualche responsabilità al convenuto in detta causazione, accertare e dichiarare la corresponsabilità dell'attore ovvero ridurre il quantum debeatur secondo la prova che sarà raggiunta in giudizio;
4) in ogni caso, con condanna dell'attore al pagamento, in favore del convenuto, dei compensi e delle spese di lite, CP_1
come per legge.”
CENNI SIL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attorea espone e documenta essere proprietario di immobile in Roma (indicato in atti) ricompreso nel fabbricato del convenuto. CP_1
Espone che un terrazzo di proprietà comune, in parte sovrastante al proprio immobile, ha determinato -stante inidonea sua manutenzione- copiose infiltrazioni di acque meteoriche, con danni anche per la ridotta fruibilità del bene, e con alterazione delle condizioni statiche del solaio dell'immobile.
Narra e documenta l'istante che in data 10/9/2019 (scrittura privata autenticata in atti sub 2 costituente contratto preliminare;
ad essa è seguito rogito -in atti: doc.

3- in data
13/12/2019) è stato raggiunto un accordo in sede di mediazione, con il quale il gli ha ceduto una porzione di soffitta e di lastrico per mq 47+5,5 con CP_1
immediata immissione nel possesso e con pattuizione di attivazione dei rispettivi interventi di manutenzione sulle porzioni di terrazzo in proprietà (individuale per una parte e comune per altra parte)
Afferma parte attorea essere però stati apposti dal muretti divisori, sul CP_1
lastrico, e in maniera errata;
ciò che rendeva necessaria loro demolizione (in effetti poi avvenuta: v. oltre) in rispetto dei pregressi accordi.
Riferisce la parte che nell'ultima decade di novembre del 2019 si sono poi verificate infiltrazioni di acqua piovana con danneggiamento progressivo anche del solaio.
pagina 3 di 9 In esito a verifiche stragiudiziali, è stato attivato procedimento di accertamento tecnico preventivo (artt. 696 e 696 bis c.p.c.: proc. 9801/2020) esitato con CTU la cui relazione
è stata depositata in data 3/3/2021.
Afferma parte attorea che il CTU ha rilevato difetto di impermeabilizzazione del terrazzo (con alterazione della regimentazione delle acque meteoriche CP_3
causata dalla apposizione dei muretti di cui sopra) e violazione dei coefficienti tecnici di sicurezza in relazione a un bocchettone di raccolta e scarico;
il tutto, con causazione di infiltrazioni nell'immobile attoreo, destinato ad uso abitativo (infiltrazioni reiteratesi anche nel 2021); lo stesso CTU ha anche indicato le lavorazioni necessarie per eliminare i difetti di impermeabilizzazione e gli interventi per il ripristino di piena funzionalità dell'immobile attoreo, con relativi costi;
ha poi stimato in € 4.200,00 mensili il canone di locazione dell'immobile attoreo.
L'istante ha precisato che in data 4/4/2021 sono stati finalmente abbattuti dal i muretti in questione, rendendo quindi possibili ad esso attore gli interventi CP_1
su quella che era diventata la propria porzione di terrazzo.
In definitiva, parte attorea ascrive a condotta colposa del convenuto la CP_1
mancata fruizione del proprio appartamento per 19 mesi, per un danno di € 79.800,00 (€
4.200,00 x 19).
Aggiunge poi l'istante le seguenti voci di danno emergente:
• € 23.560,00 (canone mensile di locazione di altro appartamento per € 1.240,00 x
19 mesi);
• € 10.850,00 per costi di ripristino del proprio immobile;

• € 1.092,00+1.903,00+1.400,00+1.900,00+4.750,00+3.420,00 per maggiori spese di magazzino e deposito di materiale già pronto per gli interventi di manutenzione della porzione acquistata di terrazzo;

• costo non quantificato per maggiori costi di impianto di condizionamento;

• costi di ATP per: € 3.646,87 per spese di CTU, oltre a spese legali (non indicate): il tutto, “per una misura non inferiore ad € 132.362,07 al netto delle spese di ATP”. pagina 4 di 9 Rende le conclusioni sopra riportate.
Il convenuto si è costituito e ha eccepito omessa mediazione. CP_1
Ha poi eccepito che nessuna pretesa è azionabile dall'istante per avvenuta transazione come da delibera assembleare del 17/7/2019 (doc. A in atti).
Ha anche argomentato sulla ascrivibilità all'attore delle cause delle infiltrazioni (riferite all'estate del 2020).
Nega la fondatezza della domanda, e anche la genuinità dei documenti prodotti dall'attore: il tutto però con argomentazioni che riguardano il “periculum in mora” e quindi (deve ritenersi) l'ammissibilità del procedimento di ATP già espletato.
Ha negato ogni ritardo nell'attivazione degli interventi pattuiti (con la scrittura privata poi trasfusa in rogito notarile).
Ha negato che i muretti menzionati dall'attore siano stati la causa di alcun danno
Rende le conclusioni sopra riportate.
Con ordinanza del 15/12/2022 è stato fissato termine per incardinazione della mediazione, espletatasi poi con esito negativo.
Con ordinanza del 14/10/2023 è stata ammessa la sola prova documentale.
Sono seguite vicissitudini in ordine alla acquisizione per via telematica del fascicolo
(notoriamente non più cartaceo) del proc. 9801/2020 Trib. Roma.
Osserva il decidente quanto segue.
Con delibera del 17/7/2019 l'assemblea dei condòmini dell'ente di gestione convenuto ha approvato una proposta di transazione (accettata dall'odierno attore) su controversia in essere e nei termini ivi indicati.
In detto accordo è esplicitato che odierno attore rinuncia:
• sia a ogni richiesta (“presente e futura”: sul significato ci si tornerà) di risarcimento per danni da infiltrazioni;

• sia a eventuali danni conseguenti ai prossimi lavori di ristrutturazione.
Detto accordo non è dirimente per la controversia in essere.
pagina 5 di 9 Il contratto “de quo” ha precluso ogni pretesa (“presente e futura”) ovviamente per i fatti
(di infiltrazione) già avvenuti e non anche rilevatisi successivamente.
L'accordo ha anche però precluso ogni richiesta per danni conseguenti ai prossimi lavori di ristrutturazione.
L'odierno attore afferma però una diversa titolazione di responsabilità del , e CP_1
cioè una condotta dell'ente di colpevole ritardo nelle attività di attuazione della citata transazione, e afferma che detta condotta colposa ha provocato i danni di cui ha chiesto il risarcimento.
Il tutto, in esito a procedimento (9801/2020 RGACC Trib. Roma: ricorso depositato in data 30/1/2020 e con riferimento a addotti danni da infiltrazioni in esito a piogge dell'ultima decade di novembre 2019) ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. nel quale è stata svolta
CTU, espletatasi a partire dall'agosto del 2020.
La CTU ha rilevato:
1. (in esito a esperimento del 10/9/2020) difetto di impermeabilizzazione del lastrico condominiale e non visibilità di tracce delle addotte infiltrazioni del novembre del
2019, documentate solo da rilevazioni rese da tecnico stragiudiziale (poi divenuto
CTP di parte attorea);

2. la realizzazione, da parte del , di muretti divisori non conformi al CP_1
frazionamento accordato tra le parti con la delibera assembleare del 17/7/2019 poi trasfusa da ultimo in rogito del dicembre dello stesso anno;

3. l'eziologia del difetto di impermeabilizzazione di cui al punto 1), in interventi malamente eseguiti nell'anno 2018, con concause rilevate nella mancanza di una gronda perimetrale sui bordi di un sovrastante lucernaio e nell'alterazione della regimentazione delle acque derivato dalla realizzazione dei muretti di cui sopra;

4. l'inadeguatezza di un bocchettone di raccolta delle acque piovane.
Il CTU ha stimato i costi di ripristino dell'immobile attoreo in:
• spese per demolizione e ricostruzione del pacchetto di finitura dei terrazzi, della gronda e del progettista e direttore dei lavori circa: € 9.000,00;
pagina 6 di 9 • spese per il ripristino degli ambienti: € 1.850,00.
Sulla base di queste rilevazioni e valutazioni -condivise in punto di metodo e merito- osserva il giudicante che la strettissima scansione temporale degli eventi (la delibera assembleare è datata 17/7/2019; la scrittura concretante contratto preliminare è del
10/9/2019; il rogito è datato 13/12/2019; le infiltrazioni sono avvenute nell'ultima decade del novembre del 2019; il ricorso per ATP è stato depositato in data 301/2020) dà evidenza che nessun ritardo colpevole è rilevabile a carico del convenuto CP_1
nell'attuazione degli accordi transattivi. Non va infatti sottaciuto che in pendenza di accertamento peritale è preclusa ogni alterazione della condizione dei luoghi che non sia autorizzata dal giudice, per ovvie ragioni.
Di fatto dunque deve rilevarsi che le infiltrazioni avvenute nel novembre del 2019 (che debbono ritenersi ragionevolmente provate sulla base della documentazione in atti) sono dovute:
• principalmente a inidonei interventi manutentivi posti in essere dal CP_1
nel 2018; come tali coperti dalla transazione “de quo”;
• in minor parte (anche) alla realizzazione (successiva alla transazione) di muretti - da parte del condominio- in difformità con detta transazione, poi abbattuti nell'aprile del 2021, e alla assenza (fatto coperto dalla transazione poiché non successivo ad essa) di gronda perimetrale lungo i bordi di lucernaio (il CTU ha precisato non essere determinabile tecnicamente la misura percentuale di dette concause, quindi stimabile a fini risarcitori nella misura di 1/3 ciascuno).
In definitiva, il danno emergente (totale di € 9.000+1.850) risarcibile in favore di parte attorea è per € 3.617,00.
Dette infiltrazioni hanno determinato non piena fruibilità di appartamento di circa 300 mq per 19 mesi (l'abbattimento dei muretti è dell'aprile del 2021). Il danno -sulla base delle allegazioni in atti (soprattutto le considerazioni del CTU sul valore locativo e la descrizione dell'immobile dallo stesso resa)- è equitativamente stimabile in 1/10 del valore locativo e dunque in € 7.980,00 (€ 420.00x19).
pagina 7 di 9 Quanto all'ulteriore danno emergente: da maggiori costi di deposito e magazzino, sulla base della documentazione acquisita si valuta 1/3 di € 14.465,00 e quindi € 4.822,00; da spese di locazione, sulla base della documentazione acquisita si valuta 1/3 di €
23.560,00 e quindi € 7.853,00; da spese di CTU per ATP, nella misura del 50% dell'esborso totale e quindi € 1.823,50 (€ 3.647,00:2).
Nessuna altra voce di danno è documentata: né per maggiori esborsi per impianto di condizionamento.
La domanda va quindi accolta per importo di € 27.919,00; somma da maggiorarsi di interessi legali dalla domanda e fino al saldo.
Il regime delle spese del presente procedimento segue la soccombenza, previa compensazione in ragione di 2/3 stante accoglimento ben parziale della domanda.
L'intero è liquidato ex D.M. 55/2014: valore della causa da € 26.000,00 ad € 52.000,00; valori minimi e quindi:
• fase di studio: € 1.701,00;
• fase introduttiva: € 1.204,00;
• fase di trattazione: €1.806,00;
• fase decisoria: € 2.905,00;
e così in totale € 7.616,00 per compenso;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifiche;
oltre rimborso forfettario 15% CAP e IVA di legge.
Il regime delle spese del procedimento di ATP segue la soccombenza maturata nel presente procedimento, previa compensazione in ragione di 2/3 stante accoglimento ben parziale della domanda.
L'intero è liquidato ex D.M. 55/2014: valore indeterminabile della causa, bassa complessità, valori minimi e quindi:
• fase di studio: € 992,00;
• fase introduttiva: € 788,00;
• fase istruttoria: € 1.276,00
pagina 8 di 9 e così in totale € 3.056,00 per compenso;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifiche;
oltre rimborso forfettario 15% CAP e IVA di legge.


P.Q.M.

il Tribunale di Roma -settima sezione civile- in composizione monocratica e nel contraddittorio delle parti- definitivamente pronunciando nel proc. 58360/2022 così decide:
• in parziale accoglimento della domanda, condanna parte convenuta al pagamento di € 27.919,00 in favore di parte attorea a titolo di risarcimento del danno sì come determinato in motivazione;
oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

• condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea, previa compensazione in ragione di 2/3 e liquida l'intero in € 7.616,00 per compenso;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifiche;
oltre rimborso forfettario 15% CAP e IVA di legge;

• condanna parte convenuta alla rifusione delle spese di giudizio sostenute da parte attorea nel proc. 9801/2020 RGACC Trib. Roma, previa compensazione in ragione di 2/3 e liquida l'intero in € 3.056,00 per compenso;
oltre rimborso del contributo unificato e di eventuali spese di notifiche;
oltre rimborso forfettario
15% CAP e IVA di legge.
Roma 27/6/2025
Il Giudice
(dott. N. Valletta)
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