R.G.N. 1981/2024

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Claudia Tordo Caprioli, ha pronunciato ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa iscritta agli affari contenziosi civili al numero di ruolo 1981 dell'anno 2024 e vertente TRA
, rappresentato e difeso dall'avv. DOMINICI Parte_1
DANIELA presso il cui studio, sito in Terni, Corso del Popolo n. 101, è elettivamente domiciliato, giusta procura in calce al ricorso;

ricorrente E
, (C.F. ), residente in [...]– Vico dei Tintori n. Controparte_1 C.F._1
6; resistente contumace

OGGETTO: compravendita immobiliare CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 16.7.2025, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte. RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE (ex artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.) 1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. depositato in data 5.12.2024
[...] evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di Terni Parte_1 CP_1
per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “a.Accertare e dichiarare
[...]
l'intervenuta risoluzione di diritto ex art.1456 cc del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 18.07.2020 tra il sig. e il sig. Parte_1
per inadempimento della parte promissaria acquirente per il mancato Controparte_1 versamento di quattro rate mensili da corrispondere a titolo di caparra confirmatoria e, per l'effetto: b. Condannare parte resistente al rilascio degli immobili di proprietà del ricorrente siti in Terni – Vico dei Tintori n.6, liberi da persone e cose, con fissazione del relativo termine (che si chiede non sia superiore a 15 giorni); b.Dichiarare il diritto del ricorrente a trattenere le somme versate a titolo di caparra confirmatoria dal sig. pari ad Controparte_1
€ 19.800,00; c.Condannare il sig. al pagamento in favore del ricorrente della Parte_2 somma di € 6.075,77 della quale si è riconosciuto espressamente debitore con scrittura privata del 12.04.2024 per le causali ivi esplicitate oltre interessi dal dovuto sino all'effettivo

soddisfo, nonché al pagamento delle indennità di occupazione arretrate pari ad € 1.800,00 e oneri successivamente maturati;
d.Condannare il sig. al pagamento Controparte_1 dell'indennità di protratta occupazione sine titulo dei beni immobili dal mese di ottobre 2024 sino all'effettivo rilascio in misura non inferiore ad € 450,00 mensili o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia, oltre al risarcimento del danno di € 5.000,00 come anticipatamente liquidato nel preliminare sottoscritto, o nella diversa misura che sarà ritenuta di giustizia. […] Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio.” A sostegno delle rassegnate conclusioni il ricorrente deduceva che: - in data 18.7.2020 aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto la promessa di trasferimento in favore di del diritto di proprietà su due Controparte_1 immobili (abitazione ed ufficio) di sua proprietà, siti in Terni, via Campomicciolo 1, al prezzo di € 120.000,00; - era stato pattuito che l'importo di € 21.600,00, a valere come caparra confirmatoria, sarebbe stato corrisposto in 48 rate mensili da € 450,00, e che il residuo prezzo di € 98.400,00 sarebbe stato corrisposto in sede di contratto definitivo tramite un mutuo;
- in data 1.8.2020, prima del rogito, aveva consegnato le chiavi degli immobili allo CP_1 con obbligo per il promissario acquirente di pagare le spese condominiali e di ammodernamento e di farsi carico dei tributi e degli oneri relativi al compendio immobiliare;

- il resistente, pur avendo iniziato a pagare le rate di € 450,00, si era poi reso inadempiente all'obbligo di pagamento delle rate mensili, delle spese condominiali e degli altri oneri;
- dopo vari solleciti, in data 12.4.2024 il promissario acquirente aveva firmato una ricognizione di debito per € 9.375,77, ma aveva poi versato solo l'importo di € 3.300,00; - pertanto, il successivo 10.10.2024 il ricorrente aveva comunicato allo la risoluzione del CP_1 contratto preliminare di compravendita immobiliare, invocando la clausola risolutiva espressa ivi prevista. Chiedeva, perciò, al Tribunale di accertare l'intervenuta risoluzione negoziale, condannare lo al rilascio degli immobili, con trattenimento della caparra versata di € 19.800,00, CP_1 condanna al pagamento del debito residuo dovuto al 12.4.2024 di € 6.075,77, la somma di € 1.800 a titolo di indennità di occupazione da agosto 2024 a ottobre 2024, oltre all'importo mensile di € 450,00 da ottobre 2024 fino al rilascio e di € 5.000 per ulteriori danni subiti, come da clausola penale pattuita. Il ricorso introduttivo ed il decreto di fissazione dell'udienza venivano ritualmente notificati al resistente ai sensi dell'art. 140 c.p.c. in data 10.1.2025, per cui all'udienza del 12.3.2025 veniva dichiarata la contumacia di . Controparte_1
La causa veniva istruita documentalmente, nonché mediante interrogatorio formale del resistente, che all'udienza del 7.5.2025 non compariva, nonostante la rituale notifica dell'ordinanza istruttoria ai sensi dell'art. 292 c.p.c., e all'odierna udienza veniva discussa oralmente dall'unica parte costituita.
2. Il ricorso merita parziale accoglimento nei termini e limiti di seguito illustrati. 2.1. In base all'insegnamento della Suprema Corte (cfr. S.U. n. 13533 del 30.10.2001), il creditore che agisce per la risoluzione ex art. 1453 c.c. e/o il risarcimento del danno deve dare la prova della fonte negoziale (o legale) del suo diritto e, se previsto, del termine di scadenza, mentre può limitarsi ad allegare l'inadempimento della controparte.
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Quando il contraente si avvale della clausola risolutiva espressa inserita in contratto il giudice non deve verificare l'importanza dell'inadempimento (cfr. Cass. del 7.3.2001, n. 3343), poiché la risoluzione si realizza ope iuris per il sol fatto che il contraente, verificatosi l'inadempimento indicato nella pattuizione, dichiara di volersene avvalere. La documentazione prodotta dal ricorrente comprova che in data 18.7.2020 le parti avevano sottoscritto un preliminare di compravendita immobiliare ad effetti anticipati avente ad oggetto il compendio immobiliare di proprietà del ricorrente sito in Terni, Via Campomicciolo n. 1, con termine finale a marzo 2021 per la stipula del negozio definitivo (all. 1), successivamente prorogato al 30.6.2021. In base a tale negozio, il promissario acquirente (odierno resistente) avrebbe dovuto per versare un importo mensile di € 450,00 a partire dal 1.9.2020, ossia a partire dalla data di consegna del bene, e sino a marzo 2021, per un totale di € 21.600,00, il tutto da destinare a caparra confirmatoria. Era stato, altresì, pattuito che a partire dall'1.9.2020 le quote condominiali ordinarie e straordinarie sarebbero gravate esclusivamente sul promissario acquirente, così come gli oneri fiscali ed eventuali lavori edili di ammodernamento, con la precisazione che in caso di mancata stipula del rogito il promissario acquirente non avrebbe potuto richiedere al promissario venditore alcun rimborso di quanto versato a tale titolo. Inoltre, al punto 8 del contratto era stato convenuto che in caso di inadempimento del promissario acquirente, il promettente venditore avrebbe avuto diritto di trattenere le somme ricevute a titolo di caparra. In detto specifico negozio non risulta pattuita una clausola risolutiva espressa. Il contenuto della clausola risolutiva espressa ai sensi dell'art. 1456 c.c. è tipico: deve individuare esattamente l'obbligazione o le obbligazioni il cui inadempimento determina automaticamente la risoluzione del contratto. Di contro, una clausola che fa riferimento, in termini generici, a tutte le obbligazioni nascenti dal contratto è una clausola di stile, che impone al giudice di valutare non solo l'imputabilità, ma anche la gravità dell'inadempimento, in relazione alla sua economia (Cass. n. 11055/2002; Cass. n. 5147/2001; Cass. n. 5169/1990); ciò in quanto il contraente può ottenere l'effetto risolutorio solo con un'azione ex art. 1453 c.c.. Nondimeno, nel caso di specie la clausola risolutiva espressa è contenuta nell'accordo integrativo del 16.9.2020, in cui le parti avevano concordato che il mancato versamento di due rate mensili (da imputare a titolo di caparra confirmatoria) avrebbe comportato la risoluzione del preliminare di compravendita. Viene, allora, in rilievo la dichiarazione del ricorrente di volersene avvalere, contenuta nella missiva del 10.10.2024, trasmessa a a mezzo pec il giorno seguente Controparte_1
(all. 1). Verificato il rituale esercizio del diritto potestativo che le parti avevano attribuito al ricorrente per l'ipotesi di mancato pagamento della somma di € 900,00, va valutato se l'inadempimento era o meno imputabile al resistente, a titolo di dolo o colpa. E' d'uopo ricordare che l'art. 1218 c.c. prevede una presunzione relativa di colpa del contraente inadempiente. Come già accennato, spettava al debitore resistente dimostrare l'impossibilità di adempimento della prestazione per causa a lui non imputabile. Nel caso che ci occupa, nonostante la rituale vocatio in ius, il resistente non ha CP_1 eccepito alcun fatto impeditivo, per cui il mancato pagamento delle rate dovute a titolo di caparra confirmatoria deve considerarsi a lui imputabile a titolo di colpa.
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In conclusione, va accolta la domanda risolutoria e ai sensi dell'art. 1456 c.c. va dichiarata l'intervenuta risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti in data 18.7.2020, a decorrere dall'11.10.2024. 2.2. L'efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell'indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto, implica che il promissario acquirente, che ha ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (cfr. Cass. n. 10145 del 17.4.2025). Secondo la Suprema Corte, perciò, nel caso di occupazione di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori (Cass. n. 10145/2025 cit.; conf. Cass. n. 35280/2022): per effetto del mero scioglimento del vincolo non sorge un'obbligazione risarcitoria in capo al promissario acquirente per mancato godimento del bene (Cass. n. 16629/2013). In applicazione di tali principi, va anzitutto condannato all'immediata Controparte_1 restituzione dei beni immobili siti in Terni, Vico dei Tintori n. 6, piano secondo, censiti al N.C.E.U. del Comune di Terni al fg. 115, part. 160, sub. 22, cat. A/2, r.c. € 444,15 e sub. 21, cat. A/10, r.c. € 1.406,05, liberi da persone e cose, nelle mani del ricorrente. Con riferimento, poi, all'obbligo di corresponsione dei frutti per l'anticipato godimento del bene, va osservato che questa obbligazione era stata contrattualizzata, prevedendo un versamento mensile di € 450,00, che avrebbe dovuto versare al ricorrente sino CP_1 alla data del 10.10.2024 a titolo restitutorio ai sensi dell'art. 2033 c.c.. Assume, poi, rilievo la ricognizione di debito sottoscritta il 12.4.2024 (all. 4), nella quale il resistente ha dato atto del mancato versamento di oneri fiscali (IMU) e spese dovute per le migliorie apportate all'immobile, gravanti sul resistente e, quindi, da costui dovute. Ebbene, alla luce di quanto già corrisposto dal resistente in attuazione della promessa di pagamento del 12.4.2024, dalla documentazione in atti emerge che sino a luglio 2024 lo doveva ancora versare la somma di € 6.075,77 e, poi, da agosto 2024 e sino alla CP_1 risoluzione del contratto (sino al 10.10.2024) avrebbe dovuto continuare a versare l'importo mensile di € 450,00, per complessivi € 1.800,00 (€ 450,00 x 4 mensilità). 2.3. Va, invece, diversamente inquadrato il godimento del bene da parte del resistente successivo alla risoluzione del contratto preliminare. In tal caso, la condotta del resistente di permanenza nel compendio immobiliare dopo l'11.10.2024 integra gli estremi dell'illecito perché manca ab origine di un titolo (negoziale o legale) che lo giustifichi. Il danno da illegittima occupazione dell'immobile discende da un fatto illecito distinto, costituito dal mancato rilascio del bene dopo lo scioglimento del vincolo contrattuale e legittima il ricorrente a domandare un autonomo risarcimento del danno, che cessa solo con la restituzione della res. Com'è noto, in materia di responsabilità aquiliana è prevista una diversa ripartizione dell'onere probatorio. In tal caso, spetta al ricorrente danneggiato dimostrare il fatto illecito addebitabile alla controparte e il pregiudizio consequenziale sofferto.
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Nel caso che ci occupa la prova del fatto illecito, inteso come permanenza sine titulo del resistente nel godimento dell'immobile di proprietà del ricorrente, riposa nella mancata risposta all'interrogatorio formale disposto nei confronti dello all'udienza del CP_1

7.5.2025. A tal riguardo, va preliminarmente rilevata la rituale notificazione nei confronti del resistente contumace del verbale del 12.3.2025 con cui era stata ammessa la prova orale, nel rispetto di quanto previsto dall'art. 292 c.p.c.. La contumacia non costituisce una deroga alla ripartizione dell'onere della prova, per cui in base all'art. 232 c.p.c. il giudice, valutando ogni altro elemento di prova, può ritenere ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio a cui la parte interpellata non ha risposto (cfr. Cass. n. 10827/2008). A parere del Tribunale le altre risultanze probatorie, in uno con la ricognizione di debito del 12.4.2024, concorrono tutte a dimostrare il fatto illecito dedotto dal ricorrente e, quindi, la permanenza del resistente nell'immobile de quo. Così comprovato il fatto illecito, spostando l'attenzione sul danno emergente – non viene dedotta la perdita di occasioni di vendere o locare il bene ad un prezzo o canone superiore a quello di mercato - subito dal ricorrente (cfr. Cass. n. 19849 del 18.7.2024), può agevolmente farsi riferimento all'importo mensile che il resistente avrebbe dovuto versare per il godimento del compendio immobiliare, che le parti avevano pattuito di importo pari ad € 450,00 mensili, in quanto utile parametro di liquidazione. E' utile ricordare che il danno qui invocato, essendo collegato all'indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa, che onera l'occupante della prova contraria dell'anomala infruttuosità dell'immobile; prova contraria che non è stata né dedotta, né fornita dal resistente. Spetta, perciò, al ricorrente la somma di € 450,00 mensile dovuta dall'11.10.2024 - che alla data odierna ammonta già ad € 3.600,00 - e sino all'effettivo rilascio del bene. 2.4. Non è, invece, dovuto alcun altro importo a titolo risarcitorio in favore del ricorrente, in forza della clausola contenuta nell'accordo integrativo dell'1.8.2018, secondo cui “qualora non si verifichi il rogito definitivo di trasferimento, la parte che con la sua inadempienza non lo avrà reso possibile verserà a titolo di risarcimento danni la somma di € 5000,00 (cinquemila/00) all'altra parte”. La clausola va, infatti, esaminata in combinato con la previsione contenuta nel successivo accordo integrativo del 16.9.2020, secondo cui “le rate già versate saranno acquisite a titolo definitivo dal promittente venditore, essendo considerate, le stesse, quale caparra confirmatoria”. L'art. 1385 c.c. prevede che, a fronte dell'inadempimento dell'altro contraente, la parte non inadempiente può decidere di recedere dal contratto e trattenere la caparra confirmatoria versata nelle sue mani oppure agire per la risoluzione del contratto. In tale caso, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (comma 3) e, in tal caso, la caparra perde la propria funzione di risarcimento del danno, anticipatamente e convenzionalmente determinato (Cass. del 30.3.1995 n. 3805; Cass. del 17.7.2000 n. 9407). Nel caso di specie, il ricorrente ha domandato la ritenzione della caparra confirmatoria di € 19.800,00 e la condanna all'adempimento del contratto sino al suo scioglimento per risoluzione, per cui non può legittimamente domandare anche la condanna del resistente al
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pagamento della penale predeterminata di € 5.000,00 per inadempimento dello CP_1 conseguente alla mancata stipula del contratto definitivo. A parere del Tribunale tale domanda di condanna si pone in rapporto di assoluta incompatibilità strutturale e funzionale con le altre due domande giudiziali fondate sull'inadempimento del resistente e determinerebbe una locupletazione ingiusta del ricorrente. Per tali ragioni, la domanda giudiziale di natura risarcitoria deve essere in parte qua respinta.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore della decisum ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 5.201,00 ed € 26.000,00, in base ai parametri medi per le fasi processuali di studio ed introduttiva e in base ai parametri minimi per le fasi istruttoria e decisionale, stante la natura contumaciale del procedimento ed il rito adottato.

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 18.7.2020 stipulato tra e , a Parte_1 Controparte_1 decorrere dall'11.10.2024;
- condanna all'immediato rilascio dei beni immobili siti in Terni, Controparte_1
Vico dei Tintori n. 6, piano secondo, censiti al N.C.E.U. del Comune di Terni al fg. 115, part. 160, sub. 22, cat. A/2, r.c. € 444,15 e sub. 21, cat. A/10, r.c. € 1.406,05, liberi da persone e cose, nelle mani di;
Parte_1
- accerta il diritto di di trattenere l'importo di € Parte_1
19.800,00 corrisposto da a titolo di caparra confirmatoria;
Controparte_1
- condanna al versamento in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma di € 11.475,77;
[...]
- condanna al versamento in favore di Controparte_1 Parte_1
della somma mensile di € 450,00 dalla data odierna e sino all'effettivo
[...] rilascio del compendio immobiliare sopra descritto;

- rigetta nel resto la domanda risarcitoria promossa da Parte_1
nei confronti di;

[...] Controparte_1
- condanna a rimborsare in favore di Controparte_1 Parte_1
le spese processuali, che liquida in € 277,15 per esborsi (C.U., marca da
[...] bollo, spese di notifica), € 3.387,00 per onorari, oltre spese generali al 15%, I.V.A. se dovuta e C.A.P. come per legge. Sentenza resa e letta ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., all'esito della camera di consiglio, in assenza delle parti nelle more allontanatesi. Terni, 16/07/2025 Il Giudice
dott.ssa Claudia Tordo Caprioli
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