N. R.G. 2022/4286
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
SEZ. CIVILE
VERBALE DI UDIENZA del giorno 08/05/2025
Dinanzi al giudice dott. Luca Pruneti
Alle ore 10:50 compaiono:
Per l'avv. VIRGONE FRANCESCO , oggi sostituito dall'avv. Vittoria Parte_1
Amelio.
Per , l'avv. VERITA' STEFANO Controparte_1
L'avv. Amelio che precisa le conclusioni come da note conclusive e discute la causa riportandosi agli scritti difensivi, e in particolare alle note conclusive depositate, insistendo anche in via istruttoria.
L'avv. Verità precisa le conclusioni come da note conclusive e discute la causa riportandosi alla stessa, e aggiunge che si oppone alle istanze istruttorie avversarie e che la clausola risolutiva espressa che controparte cita è riferita a tutte indistintamente le clausole e dunque invalida, e non
è mai stata attivata, pertanto la menzione in atti è tardiva e inefficace.
L'avv. Amelio contesta e si riporta agli atti.
I procuratori a questo punto si allontanano dall'aula dichiarando di rinunciare ad assistere alla lettura della sentenza.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio;
quindi pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale. N. R.G. 4286/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Luca Pruneti, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 4286/2022, avente ad oggetto: “Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso” tra
(C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Francesco Virgone, elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Pisa, Lungarno Galilei,
n. 7, giusta procura in calce all'atto di intimazione di sfratto per morosità
RICORRENTE - INTIMANTE
e
(C.F. e P. IVA ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Stefano Verità, elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Pisa, Via L.L. Zamenhof, n. 6, giusta procura alle liti in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE - INTIMATA
Conclusioni
Come da suesteso verbale d'udienza.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida notificato in data
26.10.2022, ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pisa, Parte_1 [...]
per ivi sentir convalidato lo sfratto per morosità per il mancato Controparte_1
pagamento di complessivi € 4.494,00 per canoni di locazione, somma corrispondente a due mensilità non pagate per l'intero e due pagate parzialmente nella minor somma di € 800,00, dovuti in ragione del contratto di locazione ad uso ufficio, stipulato in data 03.12.2012 e registrato in data 05.12.2012, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Pisa, frazione
Ospedaletto, Via A. Gherardesca, n. 6, identificata al NCEU di Pisa al foglio 59, particella 22, sub 3, ZC 1, categoria A/10, classe 1, vani 8,5.
Si è costituita l'intimata la quale si è opposta alla convalida di sfratto, al rilascio e alla richiesta di ingiunzione, rilevando che l'intimazione si riferisce al mancato pagamento di canoni risalenti nel tempo, trattandosi di due mensilità dell'anno 2018 non corrisposte a causa di un disguido contabile e della metà di due mensilità relative al periodo emergenziale della primavera dell'anno 2020, pagate nella misura del 50% a causa delle difficoltà economiche derivanti dalle chiusure imposte dalle misure anti-contagio COVID-19 e per le quali le parti si erano accordate verbalmente per un pagamento posticipato. Ha dato, altresì, atto dell'intervenuto pagamento delle morosità residue in data 28.10.2022 e di non aver accumulato ulteriori morosità, non sussistendo, pertanto, i presupposti dell'inadempimento di non scarsa importanza ai fini della risoluzione del contratto.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza del 5.12.2022, con ordinanza in pari data il
Giudice, non ha concesso la richiesta ordinanza provvisoria di rilascio, e ha disposto il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c.
Con memoria integrativa del 30.06.2023, l'intimante si è riportato a quanto dedotto nell'atto di citazione e, inoltre, ha allegato:
- che è stato svolto il procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo;

- che il conduttore ha posto in essere plurime condotte inadempienti del contratto di locazione in essere tra le parti;

- che il canone di locazione dovuto è stato in più occasioni corrisposto oltre il termine contrattualmente pattuito e solo a seguito dei solleciti ricevuti dalla proprietà;
- che il conduttore si è reso moroso di due mensilità per l'anno 2018 e ha parzialmente corrisposto due mensilità dell'anno 2020;
- che il conduttore ha, altresì, concesso in subaffitto parte dei locali condotti in locazione ad altra società;
- che il ricorrente, nel mese di maggio 2020, ha subito gravi ripercussioni sul proprio stato di salute a seguito di una accesa discussione avuta con il conduttore causata dalle condotte inadempienti allo stesso imputabili;
- che il conduttore ha anche omesso di effettuare interventi di piccola manutenzione degli infissi, incidenti sull'integrità dell'immobile;
- che il conduttore ha provveduto a sanare la morosità solo dopo aver ricevuto la notifica dell'intimazione di sfratto;

- che il pagamento tardivo non esclude la gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c. ai fini della risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo;

- che, in ogni caso, nel contratto stipulato è stata pattuita specifica clausola risolutiva espressa all'art. 13, rubricato “Risoluzione di diritto”.
Con memoria integrativa del 13.11.2023, la conduttrice ha integrato le difese svolte nella comparsa di costituzione e risposta, precisando di essere concessionaria di pubblico servizio, esercitato nell'immobile locato e rappresentando il pericolo di danni irreparabili in termini economici e di immagine in caso di risoluzione del contratto, non sussistendo, peraltro, profili di grave inadempimento.
All'udienza del 02.11.2023, le parti si sono riportate alle rispettive memorie integrative e hanno chiesto un termine per tentare la definizione della controversia.
La causa è stata successivamente rinviata per trattative pendenti.
Con ordinanza del 10.10.2024, dato atto della mancata conciliazione il Giudice, ritenute le istanze istruttorie formulate irrilevanti ai fini del decidere, ha rinviato la causa per la discussione ex art. 429 c.p.c., invitando le parti a conciliare la lite.
All'udienza del 20.03.2025, le parti hanno chiesto un rinvio della causa con termini per note conclusive.
All'udienza del 08.05.2025, le parti hanno concluso come da suesteso verbale.
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Si dà preliminarmente atto della cessata materia del contendere con riferimento alla domanda di rilascio dell'immobile per cui è causa, avendo la conduttrice rilasciato il bene nelle more del processo.
Residua di delibare, pertanto, sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento di parte conduttrice, quantomeno sotto il profilo della qualificazione giuridica della causa di cessazione del rapporto– avendo le parti dato atto che il contratto di locazione è cessato alla data del 30.11.2024 a seguito di regolare disdetta da parte della proprietà – con ogni conseguenza sulle spese di lite. Parte ricorrente allega l'inadempimento della conduttrice, in tesi attorea concretizzatosi in plurimi aspetti, ossia: nel pagamento dei canoni oltre il termine contrattualmente pattuito, nell'omesso pagamento di alcune mensilità di canone, nella concessione in subaffitto di parte dei locali oggetto di locazione e nell'omessa realizzazione di interventi di piccola manutenzione degli infissi della cosa locata.
Quanto al primo profilo, il Tribunale rileva la clausola risolutiva espressa convenzionalmente pattuita non è stata azionata ante causam né in sede giudiziale (anche a seguito di mutamento del rito), ciò assorbendo ogni questione relativa alla sua – peraltro dubbia – validità per come formulata.
Ora, è pacifico che la conduttrice ha provveduto a sanare integralmente la morosità contestata a seguito della notifica dell'atto di intimazione. Come noto, la circostanza che il conduttore di un immobile ad uso non abitativo abbia provveduto a corrispondere i canoni dovuti dopo la notifica di atto di intimazione di sfratto contenente domanda di risoluzione non osta all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento, a mente dell'art. 1455 c.c.
Rileva, tuttavia, il Tribunale che, nel caso di specie, non sussistono i presupposti per ravvisare un'ipotesi di inadempimento di non scarsa importanza ai fini risolutori.
A tacersi del fatto che la notifica dell'intimazione di sfratto è intervenuta a distanza rispettivamente di quattro e due anni dall'insorgere del mancato e parziale pagamento, senza alcuna preventiva diffida, la morosità di cui è causa attiene a due mensilità dell'anno 2018, non corrisposte per l'intero, e due mensilità dell'anno 2020, corrisposte solo per la metà.
Con riferimento a queste ultime, devono, peraltro, essere tenute in considerazione le difficoltà legate alla pandemia da Covid-19, che, proprio in materia di locazione, hanno indotto la giurisprudenza anche di questo Tribunale a riconoscere riduzioni degli importi dovuti a titolo di canone anche in misura maggiore al 50%, e dunque, a fortiori, a reputare giustificata una dilazione di pagamento.
L'esiguità e la risalenza nel tempo della morosità accumulata, prontamente sanata subito dopo la notifica dell'atto di intimazione, permettono, pertanto, di escludere che la stessa abbia determinato un significativo squilibrio del sinallagma contrattuale, tenuto conto dell'economia generale del contratto e del pressoché lineare andamento del rapporto per tutta la sua durata, a far data dall'anno 2012.
Si attesta su un piano labiale – rammentandosi al riguardo il riparto dell'onere della prova in tema di obbligazioni di non facere – l'asserita illecita sublocazione dei locali da parte della conduttrice, non essendo a tal fine sufficiente la mera presenza dell'insegna di cui alla documentazione fotografica in atti, ben potendo la stessa riferirsi a forme di collaborazione professionale tra imprese che prescindono dalla concessione di locali in godimento, tenuto conto peraltro del tipo di attività in essi esercitata.
Le condizioni degli infissi dell'immobile, per come sommariamente descritte e supportate solo da un datato preventivo, non è idoneo a giustificare la pretesa caducatoria del contratto, né sono state formulate idonee prove a supporto.
Le vicende concernenti lo stato di salute dell'attore non sono oggetto di domanda, e quindi non rilevano.
In definitiva, l'inadempimento della conduttrice non può essere qualificato come di non scarsa importanza, ciò determinando il rigetto della domanda di risoluzione in questa sede formulata.
Sussistono eccezionali ragioni per procedere alla compensazione, nella misura della metà, delle spese di lite, tenuto conto del fatto che l'inadempimento, seppur non grave è stato acclarato, e che il pagamento è avvenuto solo a seguito della litispendenza;
nella residua parte, le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. 55/2014, scaglione di valore indeterminabile, parametri medi per fase, esclusa l'istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione o istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione ad uso diverso del 03.12.2012 e registrato in data 05.12.2012;
- condanna al rimborso, in favore di Parte_1 Controparte_1
in persona del legale rappresentante, di metà delle spese di lite, liquidate per l'intero
[...]
in € 2.700,00 per compensi, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Pisa, 08 maggio 2025
Il Giudice
Luca Pruneti

Nota La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.