TRIBUNALE DI BRINDISI
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica in persona del giudice dott. Maurizio Rubino,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2876/2021 R.G., avente ad oggetto domanda
PROMOSSA DA
(c.f. ), (c.f. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 [...]
) e (c.f. , rappresentati e difesi giusta C.F._2 Parte_3 CodiceFiscale_3
procura in atti dall'avv. Carlo Verusio;

ATTOTI
CONTRO
(P.IVA ), in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa giusta procura in atti dagli avv.ti Nicola D'Ippolito e Rosa Giovanna Cavallo;

CONVENUTA
NONCHE' CONTRO
P.IVA ) in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 P.IVA_2
rappresentata e difesa giusta procura in atti dall'avv. Francesco Paolo Saracino;

INTERVENIENTE VOLONTARIA
All'udienza dell'11.2.2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni, come da relativo verbale in atti, da intendersi qui interamente richiamate e trascritte. _____________________
FATTO E DIRITTO
Ai sensi dell'art. 132 co. 2 n. 4 c.p.c., come modificato dall'art. 45 co. 17 della legge 18 giugno
2009 n. 69, la presente sentenza viene motivata attraverso una “concisa esposizione delle ragioni di
fatto e di diritto della decisione”.
Con ricorso ex art, 702-bis c.p.c., introdotto nell'ambito del procedimento R.G. n. 155/2021,
e hanno domandato che venisse accertata la Parte_1 Parte_3 Parte_2
risoluzione per inadempimento del rapporto negoziale costituito con sentenza n. 1548/2019, che, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata da nell'ambito del Controparte_1
procedimento R.G. n. 700194/2012, aveva disposto che i ricorrenti trasferissero a quest'ultima, ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., l'unità immobiliare sita in agro di Ceglie Messapica alla c.da
LE AN (meglio specificata in ricorso), condizionando detto trasferimento al versamento, da parte di in favore dei medesimi, della somma di € 150.000,00, corrispondente al Controparte_1
prezzo di vendita concordato nel contratto preliminare del quale è stata chiesta l'esecuzione in forma specifica.
Costituitasi in giudizio, , pur associandosi alla richiesta di risoluzione Controparte_1
del contratto formulata dagli allora ricorrenti (giustificando il proprio inadempimento, derivante dal mancato pagamento del prezzo indicato in sentenza, con la circostanza dell'avvenuta presentazione dell'istanza di concordato prevenivo iscritto al n. 8/2020 RGCP), ha spiegato domanda riconvenzionale volta ad ottenere il pagamento della somma di € 68.192,90 per le migliorie apportate all'immobile oggetto del preliminare, già accertate con sentenza n. 1548/2019.
All'udienza dell'8.7.2021, il Giudice istruttore, ritenendo la domanda riconvenzionale “non
suscettibile di istruzione sommaria, a differenza della domanda principale”, ha disposto la separazione delle domande giudiziali, definendo, con ordinanza del 13.9.2021, esclusivamente quella proposta in via principale dalla ricorrente, avente ad oggetto la risoluzione del contratto. L'odierna causa ha, pertanto, ad oggetto la domanda riconvenzionale proposta da
[...]
con cui la medesima ha domandato il pagamento della somma di € 68.192,90 CP_1
corrispondente al valore delle migliorie apportate all'unità immobiliare oggetto di causa.
Costituitisi, quindi, nel presente giudizio, , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
hanno contestato la fondatezza delle avverse pretese, delle quali hanno invocato il rigetto,
domandando, mediante reconventio reconventionis, il risarcimento dei danni dai medesimi subiti,
complessivamente quantificati in € 55.000,00.
La domanda con cui ha chiesto che e Controparte_1 Parte_1 Parte_2
fossero condannati al pagamento della somma di € 68.192,90, non può trovare Parte_3
accoglimento.
Ed invero, “la previsione di cui all' articolo 1150 del codice civile , la quale attribuisce al
possessore, all'atto della restituzione della cosa, il diritto al rimborso delle spese fatte per le
riparazioni straordinarie ed all'indennità per i miglioramenti recati alla cosa stessa- è di natura
eccezionale e non può essere pertanto applicata in via analogica al detentore qualificato, qual è il
promissario acquirente di bene oggetto di contratto preliminare di compravendita, cui pertanto non
spetta né il diritto all'indennità per i miglioramenti previsto dall' articolo 1150 del codice civile né
quello di ritenzione previsto dall' articolo 1152 del codice civile , dalla legge attribuiti unicamente
al possessore di buona fede, e non anche al detentore ancorché qualificato” (Cassazione civile , sez.
III , 13/10/2022 , n. 29924).
Più in particolare, la Corte di Cassazione, con la pronuncia innanzi menzionata, ha precisato che “in caso di contratto preliminare di compravendita, allorquando venga convenuta la consegna
del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo non si verifica un'anticipazione degli
effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda
sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare,
produttivo di effetti meramente obbligatori, con la conseguenza che la relazione con la cosa del promissario acquirente è qualificabile come detenzione qualificata, e non già possesso utile ad
usucapionem, salva la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis nei modi previsti dall'
articolo 1141 del Cc”.
Pertanto, posto che la disponibilità da parte di del compendio Controparte_1
immobiliare in oggetto trova giustificazione nel rapporto di comodato instauratosi a seguito della stipulazione del preliminare di vendita, di per sé non produttivo di effetti traslativi, ma meramente obbligatori, la previsione di cui all'art. 1150 c.c., ai sensi del quale, “il possessore, anche se di mala
fede, ha diritto al rimborso delle spese fatte per le riparazioni straordinarie. Ha anche diritto a
indennità per i miglioramenti recati alla cosa, purché sussistano al tempo della restituzione (…)”,
non può trovare applicazione nel caso di specie, dovendosi limitare l'applicabilità della norma in oggetto alle sole situazioni di possesso, non anche di detenzione.
Passando, ora, alla reconventio reconventiosis proposta da , Parte_1 Parte_2
e volta ad ottenere il risarcimento dei danni “conseguenti alla risoluzione Parte_3
contrattuale” pronunciata con ordinanza del 3.9.2021, la stessa deve considerarsi inammissibile, non sussistendo un nesso di stretta consequenzialità tra la predetta riconventio reconventionis e la domanda riconvenzionale proposta da atteso che ben avrebbero potuto, i Controparte_1
ricorrenti, proporre detta domanda unitamente alla principale.
Ed invero, “l'attore contro il quale il convenuto abbia proposto domanda riconvenzionale ben
può opporre, a sua volta, altra riconvenzionale, avendo egli qualità di convenuto rispetto alla prima,
e tale principio, valido per il processo di cognizione ordinario come per quello di ingiunzione,
costituisce una deroga rispetto a quello secondo cui l'attore non può proporre domande diverse
rispetto a quelle originariamente formulate nell'atto di citazione: tuttavia la sua posizione non è
assimilabile a quella del convenuto, né trovano, quindi, applicazione gli artt. 36 e 167, comma 2,
c.p.c., atteso che la cd. “reconventio reconventionis” non è un'azione autonoma, ma può essere
introdotta esclusivamente per assicurare all'attore un'adeguata difesa di fronte alla domanda riconvenzionale o alle eccezioni del convenuto e deve essere consequenziale rispetto ad esse”
(Cassazione civile, sez. I, 22/12/2016, n. 26782).
La domanda di risarcimento danni formulata dalla e dai ha, difatti, esteso Pt_1 Pt_3
l'oggetto della domanda al di fuori dei limiti della riconvenzionale, esulando dall'oggetto della stessa e introducendo argomenti che ampliano il thema decidendum.
Detta domanda di risarcimento va, dunque, dichiarata inammissibile.
Acclarata l'inammissibilità di detta domanda, può aggiungersi, per mera completezza espositiva, che il risarcimento dei danni lamentati dal e dai non avrebbe potuto in Pt_1 Pt_3
ogni caso essere loro riconosciuto per carenza di prova.
In particolare, con riferimento al danno richiesto per aver sopportato “spese necessarie a
sgombero e pulizia del terreno dal materiale di risulta e smaltimento (…) quantificate in complessivi
€ 25.000,00”, deve osservarsi che le predette spese sono, invero, state sostenute da Progetto 2000
s.r.l., attuale proprietaria dei beni oggetto di causa, secondo quanto da quest'ultima allegato e non contestato dalle altre parti.
Ed invero, Progetto 2000 s.r.l., spiegando intervento volontario nell'attuale giudizio, oltre ad aver sostenuto di aver essa stessa provveduto a sgomberare il terreno di cui trattasi dalle macerie ivi presenti, “essendo stato il bene compravenduto nello stato di fatto e di diritto in cui versava”, ha altresì dichiarato di voler rinunciare alla domanda di ristoro delle spese sostenute.
Per ciò che concerne, invece, il lamentato danno da mancato godimento e sfruttamento del terreno agricolo “di ha 26 coltivato a ficheto”, per un ammontare “equitativamente stimato in
complessivi € 25.000,00, rapportato alla perdita dei frutti per un canone annuo di € 2.500,00”, gli attori non hanno fornito alcuna prova della circostanza che l'occupazione del fondo abbia loro precluso la possibilità di ricavare una qualche utilità.
Al contrario, il CT ing. , incaricato dal Tribunale in diversa Persona_1
composizione di individuare e stimare “(tanto in termini di costi che di maggior valore dell'immobile) le addizioni e miglioramenti apportati agli immobili per cui è causa dalla
[...]
, ha accertato che “il fabbricato che insiste sul terreno non era agibile ed il fondo, sia CP_1
per condizioni morfologiche e sia in considerazione del periodo limitato, non era coltivabile”,
circostanza che rende priva di fondamento la doglianza degli attori.
Per ciò che concerne, infine, il richiesto risarcimento del danno da lucro cessante, quantificato in € 55.000,00 e derivante dalla differenza tra il prezzo di € 150.000,00 pattuito nel contratto preliminare con la e quello di € 95.000,00 a cui il bene è stato effettivamente Controparte_1
venduto a la domanda, oltre ad essere tardiva in quanto precisata solo in sede di Controparte_3
udienza di precisazione delle conclusioni, deve ritenersi infondata, posto che - in assenza di ulteriori elementi probatori addotti a sostegno della stessa - l'aver convenuto nell'originario contratto preliminare un prezzo maggiore ben potrebbe essere giustificato dal forte interesse che
[...]
nutriva all'acquisto del terreno, essendo proprietaria del fondo limitrofo sul quale Controparte_1
insiste un albergo di sua proprietà.
La ha, invero, dichiarato di aver utilizzato il terreno per cui è causa come Controparte_1
“pertinenza del cantiere dell'erigendo albergo”, realizzandovi “un nuovo muro di recinzione e delle
nicchie per l'alloggiamento dei contatori”.
È, dunque, plausibile che l'interesse all'acquisto del terreno da parte di Controparte_3
considerate le dinamiche commerciali sopra descritte, sia stato assai minore rispetto a quello di
[...]
e che la vendita sia avvenuta ad un prezzo inferiore in virtù di tale circostanza. CP_1
In ragione di quanto finora argomentato, le domande proposte da entrambe le parti vanno rigettate, con conseguente compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica in persona del Giudice dott. Maurizio
Rubino, definitivamente decidendo il giudizio iscritto al n. 2876/2021 R.G., così provvede:
- rigetta le domande proposte da entrambe le parti;
- compensa interamente tra le stesse le spese di lite rispettivamente sostenute.
Così deciso, in Brindisi, in data 29 settembre 2025.
Il Giudice
dott. Maurizio Rubino
La minuta del presente provvedimento è stata redatta dalla dott.ssa Jasmine Maria Francioso, funzionario dell'Ufficio del processo, con la supervisione del magistrato.