REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Torre Annunziata
nella persona del giudice dott.ssa Maria Rosaria Barbato ha emesso la seguente

SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3256/2022 R.G., in materia di condominio ed impugnazione di delibera condominiale e vertente

TRA
, nato a [...] il [...] (C.F. ), Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...] (C.F. ), Parte_2 C.F._2 Pt_3
, nata a [...] il [...] (C.F. ),
[...] C.F._3 Pt_4
nata a [...] il [...] (C.F. ,
[...] C.F._4 Parte_5 nato a [...] il [...] (C.F. ),
[...] C.F._5 [...]
e con sede in OR (NA) alla Via Fuoro n. 46 Controparte_1 Controparte_2
(P. IVA ), nata a [...] l'[...] (C.F. P.IVA_1 Parte_6
, , nata a [...] il [...] (C.F. C.F._6 Parte_7
), tutti rappresentati e difesi, giusta procura in atti, dagli Avv.ti Vincenzo C.F._7
UA (C.F. ) e AS AN (C.F. , C.F._8 C.F._9 presso il cui studio elettivamente domiciliano in CO NS (NA) alla Via Pezzolo n. 3/B
ATTORI
E in OR (C.F. - in persona della sua Controparte_3 P.IVA_2
Amm. ce p.t. dott.ssa (C.F. ) – rappresentato e difeso, giusta CP_4 CodiceFiscale_10 procura in atti, dall'Avv. Valerio Ricciardi (C.F. ), presso il cui studio CodiceFiscale_11 elettivamente domicilia in Sant'Agnello alla Via Angri n. 5
1 CONVENUTO
CONCLUSIONI: con note di trattazione scritta ritualmente depositate ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 14.07.2025 le parti insistevano nelle proprie richieste ed in particolare:
- gli attori chiedevano di dichiarare cessata la materia del contendere, con condanna del al pagamento delle spese e competenze del presente giudizio e per la procedura CP_3 di mediazione obbligatoria, in virtù del principio della soccombenza virtuale. Impugnavano le avverse richieste e conclusioni e chiedevano assegnarsi la causa in decisione con i termini di legge;

- il convenuto concludeva chiedendo che venisse rigettata la domanda siccome CP_3 inammissibile e/o infondata, con condanna degli opponenti alla refusione di spese e compensi di lite, da attribuirsi ad esso procuratore del convenuto per dichiarato anticipo. Il procuratore del convenuto in OR impugnava parola per Controparte_3 parola le avverse conclusioni, rifiutava di accettare il contraddittorio sulle nuove domande velatamente introdotte ex adverso nelle note del 10.02.2023 depositate il 13 successivo e chiedeva assegnarsi la causa in decisione, con concessione dei termini di cui agli artt. 190 e
281 quinquies c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali memorie di replica

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato a mezzo pec in data 03.06.2022, , Parte_1 Pt_2
, , , e la
[...] Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 società convenivano in giudizio il Condominio di Via Fuoro n. 63 di OR (NA) CP_1 impugnando la delibera condominiale del 05.02.2022 con la quale era stato revocato l'incarico di amministratore del condominio ad e contestualmente nominato il nuovo Persona_1 amministratore nella persona di . A tal fine deducevano di essere proprietari di unità CP_4 immobiliari site nel fabbricato di in OR (NA) e che la delibera assembleare Controparte_3 del 05.02.2022 fosse nulla e/o annullabile per violazione dell'art. 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile in quanto auto-convocata da alcuni condomini in difetto di formale e preventiva richiesta scritta all'amministratore, oltre che per violazione dell'art. 1129, comma 14, c.c. poiché nel verbale di nomina del nuovo amministratore non era stato indicato l'importo dovuto a
2 quest'ultimo a titolo di compenso. Tanto premesso, gli istanti concludevano chiedendo: di accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della delibera assembleare del 05.02.2022 e di condannare il al pagamento delle spese e delle competenze di giudizio e della procedura di CP_3 mediazione.
Si costituiva in giudizio, in data 06.02.2023, il convenuto eccependo l'intervenuta CP_3 cessazione della materia del contendere poiché la delibera impugnata del 05.02.2022 era stata sostituita dalla successiva delibera del 03.05.2022 con cui era stata ratificata la nomina di CP_4
quale nuova amministratrice e ciò era avvenuto sia prima dell'incontro fissato per la
[...] mediazione obbligatoria sia prima dell'introduzione del presente giudizio. Nel merito deduceva l'infondatezza dell'impugnazione poiché la preventiva richiesta all'amministratore di convocazione dell'assemblea non necessita della forma scritta ed il compenso della nuova amministratrice era stato fissato nella busta contenente la sua candidatura. Tanto premesso, il concludeva CP_3 chiedendo: di rigettare l'opposizione in quanto inammissibile e/o infondata e di condannare gli opponenti alla refusione di spese e compensi di lite.
Con memoria depositata in data 11.02.2023, gli istanti non si opponevano alla dichiarazione di cessazione della materia del contendere poiché la delibera del 05.02.2022 era stata sostituita dalla successiva delibera del 03.05.2022. Gli attori sottolineavano però che ciò avveniva soltanto dopo ed in conseguenza della presentazione da parte degli attori dell'istanza di mediazione in data
03.03.2025 nonchè dopo l'invito comunicato dall'Organismo di conciliazione a mezzo pec in data
04.03.2022 a partecipare all'incontro di mediazione fissato per il 23.03.2022, poi rinviato su richiesta del al 04.05.2022. Dunque, all'esito di detto incontro, stante il rifiuto del CP_3 di entrare in mediazione, gli attori erano stati costretti a procedere con la notifica della CP_3 citazione al fine di ottenere il rimborso delle spese legali.
Precisate le conclusioni, con ordinanza del 15.07.2025 la causa veniva riservata in decisione con concessione dei termini di cui all'art.190 c.p.c.
Sulla cessazione della materia del contendere.
Come già anticipato, la delibera del 05.02.2022 oggetto di impugnazione nel presente giudizio è stata sostituita dalla successiva delibera del 03.05.2022. Invero, l'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 05.02.2022 prevedeva al punto n. 1 “Revoca dell'incarico di amministratore al signor , per grave inadempimento ai propri obblighi ed irregolarità di gestione, Persona_1 con effetto immediato e nomina nuovo amministratore;
delibere conseguenziali nessuna esclusa” e su tale argomento l'assemblea dei condomini così si determinava: “ dopo ampia discussione,
l'assemblea a maggioranza revoca l'amministratore per grave inadempimento Parte_8
e procede alla verifica di eventuali candidature. Viene aperta la busta con la candidatura della
3 dott.ssa che viene allegata al presente verbale. L'assemblea affida l'amministrazione CP_4
a detta sin da subito e la invita a proseguire in continuità provvedendo al passaggio CP_4 delle consegne con .” (Cfr. verbale assemblea condominiale del 05.02.2022 in Parte_8 atti).
Successivamente, al punto 2 dell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale del 03.05.2022, veniva indicata proprio “ratifica nomina amministratore dott.ssa ” e, in effetti, dal CP_4 relativo verbale, si evince che la nomina del nuovo amministratore nella persona di è CP_4 stata in quell'occasione ratificata con la maggioranza di 570 millesimi su 672,50.
Orbene, ai sensi dell'art. 2377, comma 8, c.c. – dettato in materia di società di capitali ma applicabile per analogia anche alle assemblee condominiali - l'annullamento della delibera illegittima non può essere pronunciato qualora la deliberazione impugnata sia sostituita con altra, presa in conformità della legge;
in tale ipotesi, infatti, essendo venuta meno la specifica situazione di contrasto tra le parti, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere (Cass. Civ.
Sez. VI, ordinanza n. 28629 del 03.10.2022; Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n. 10847 dell'08.06.2020; Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n. 20071 dell'11.08.2017). Dunque, nel giudizio d'impugnazione di una delibera di assemblea condominiale - che si assuma affetta da nullità o da annullabilità- il giudice del merito deve dichiarare cessata la materia del contendere ove risulti che l'assemblea dei condomini, regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, ponendo in essere, pur senza l'adozione di formule ad hoc, un atto sostitutivo di quello invalido.
A tal fine, occorre che la delibera viziata sia sostituita da altra delibera, validamente adottata, avente il medesimo contenuto, o che la stessa sia revocata espressamente e sostituita da altra delibera di differente contenuto (Trib Napoli 27 gennaio 2023, n. 1018 Cassazione civile sez. II, 18/06/2025,
n.16397). Resta in ogni caso sottratto al giudice adito per l'impugnazione il potere - dovere di sindacare incidentalmente la legittimità dell'atto di rinnovo, il quale potrà semmai essere sottoposto ad ulteriore impugnazione, se si ritenga che anch'esso non sia conforme alla legge o all'atto costitutivo (cfr. in tal senso: Trib. Torino 19 giugno 2008, n. 4459; Trib Monza 5 marzo 2001).
Tanto premesso in diritto, ritenuto pacifico che la delibera impugnata del 05.02.2022 è stata sostituita, annullata e resa inefficace dalla successiva delibera del 03.05.2022 con cui è stata confermata la nomina del nuovo amministratore nella persona di e considerate le CP_4 conformi conclusioni delle parti, deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Sulle spese di lite.
La statuizione di cessazione della materia del contendere comporta l'obbligo per il giudice di provvedere sulle spese del giudizio secondo il principio della soccombenza virtuale, salva la facoltà
4 di disporne motivatamente la compensazione, totale o parziale (Cass. Civ. Sez. VI, ordinanza n.
14939 14.07. 2020, n. 14939; Tribunale di Catania, Sezione Terza Civile, sentenza n. 138 del
09.01.2025). Invero, sarebbe immotivata la compensazione delle spese disposta in ragione della sola intervenuta cessazione della materia del contendere (Cassazione, sezione seconda civile, sentenza
21 marzo 2016, n. 5555).
Il criterio della soccombenza virtuale impone al giudice di valutare il merito della controversia come si presentava prima della cessazione della materia del contendere;
tale valutazione costituisce un apprezzamento di fatto la cui motivazione non richiede di dar conto di tutte le risultanze probatorie, ed è sindacabile in Cassazione solo quando siano enunciati motivi formalmente illogici o giuridicamente erronei (Cassazione, sezione prima civile, ordinanza 21 marzo 2025 n. 7573).
La soccombenza virtuale potrà individuarsi, dunque, solo tenendo in considerazione la fondatezza delle prospettazioni iniziali delle parti, a prescindere dal fatto sopravvenuto che ha determinato la cessazione della materia del contendere (Cassazione, sezione sesta civile, ordinanza 21 gennaio
2021, n. 1098).
Nella fattispecie deve rilevarsi che l'impugnativa giudiziale della delibera assembleare oggetto di lite era da ritenersi infondata per i motivi che di seguito si espongono.
Nel caso in esame il convenuto ha contestato la propria soccombenza anche virtuale CP_3 allegando che il deliberato oggetto di impugnazione del 05.02.2022, era stato ratificato all'atto della approvazione della nuova delibera del 3/5/2022, vale a dire antecedentemente sia all'incontro fissato per la mediazione obbligatoria (4/5/2022), sia alla introduzione del presente processo
(3/6/2022), non sussistendo dunque l'interesse ad agire degli attori in ordine alla richiesta pronunzia di invalidità della delibera.
Invero dal verbale di mediazione prodotto in atti del 04.05.2022 risulta che la mediazione ha avuto esito negativo per l'indisponibilità di entrambe le parti ad entrare in mediazione in quanto la dottoressa ed il legale del condominio dichiaravano che era cessata la materia del CP_4 contendere a seguito dell'adozione della delibera assembleare del 03.05.2025, ed il Parte_1 parimenti dichiarava di non voler entrare in mediazione alla luce delle predette dichiarazioni.
Nulla risulta dal predetto verbale circa le spese del procedimento di mediazione, vale a dire una richiesta in tal senso da parte degli istanti e/o il rifiuto di una trattativa da parte del Condominio.
Ciò posto non può che rilevarsi che fin dall'introduzione della lite non vi è interesse ad agire degli attori ad ottenere l'accertamento della invalidità della delibera già sostituita da successiva delibera, dall'altro che sussiste l'interesse degli attori al riconoscimento delle spese sostenute per la instaurazione della procedura di mediazione, anteriore alla ratifica della delibera impugnata, sempre da valutare alla luce del principio della soccombenza virtuale.
5 Nel caso qui in esame - integrante senz'altro controversia soggetta a mediazione obbligatoria, dove peraltro è necessaria l'assistenza di un legale -, gli odierni istanti hanno dovuto in effetti sostenere delle spese per l'avvio della mediazione.
In tema di liquidazione delle spese di mediazione, la Suprema Corte ha di recente affermato che le stesse “vanno assimilate alle spese del processo” con conseguente applicazione, anche alla procedura di mediazione, dei medesimi principi che regolano la materia dal punto di vista processuale di cui agli artt. 91 e ss c.p.c. (Cass. Civ. ordinanza n. 32306 del 21.11.2023). Invero, in ragione del legame ontologico che sussiste fra la mediazione e l'attività processuale strettamente intesa, non può ritenersi che l'attività stragiudiziale di mediazione (e il relativo costo) non abbia ricadute nel successivo giudizio di merito, anche in termini di spesa;
e tanto più nei casi di mediazione obbligatoria, in cui il coordinamento fra le due attività è reso ancor più stringente poiché imposto direttamente dalla legge. Il principio di diritto così enunciato risulta confortato dalla previsione contenuta all'art. 13, co. 1 del D.lgs. n. 28/2010, rubricato “spese processuali in caso di rifiuto della proposta di conciliazione”, la quale “laddove parla di esclusione della ripetizione delle spese sostenute dalla parte vincitrice, considera pure le spese per l'indennità corrisposta al mediatore e per il compenso dovuto all'esperto, così assimilando – secondo la Cassazione – le spese del procedimento di mediazione a quelle giudiziali in senso proprio”.
Occorre dunque verificare, ai fini della debenza delle spese di mediazione, se le doglianze dei condomini fatte valere in quella sede,avverso la delibera assunta in data 05.02.2025 erano fondate.
Sul primo motivo di impugnazione.
Invero, l'art. 66, comma 1, disp. att. c.c., che gli istanti assumevano essere stato violato, dispone che l'assemblea può essere convocata dall'amministratore, oltre che quando egli lo ritenga necessario, anche quando “ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.
Gli attori a sostegno della disposta impugnazione hanno allegato che i Condomini promotori hanno violato il disposto della norma citata omettendo la formale e preventiva richiesta scritta all'amministratore di convocazione dell'assemblea.
Invero, solo decorsi inutilmente dieci giorni dalla formale richiesta, i Condomini avrebbero potuto procedere all'autoconvocazione.
La norma in questione non prevede forme tassative per la richiesta di convocazione assembleare proveniente da condomini, bastando evidentemente, perché produca l'effetto della decorrenza del termine di dieci giorni, che essa giunga nella sfera di conoscenza dell'amministratore (Cassazione civile, sez. II, 21 Febbraio 2023, n. 5319). Dunque, la richiesta di convocazione dell'assemblea
6 condominiale può essere formulata da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio senza che vi sia la prescrizione di forme particolari come, invece, prescritto dal comma terzo dell'art. 66 disp. att. c.c.., che dopo le modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012, stabilisce per l'esecuzione della preventiva convocazione di tutti i condomini di un edificio alla adunanza assembleare (quale requisito essenziale per la validità di qualsiasi deliberazione in essa presa) forme determinate (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano) ( cfr
Cassazione 16399/2025).
Nel caso in esame, il convenuto ha dedotto che i condomini promotori, già a partire dai CP_3 mesi di novembre e dicembre 2021, avevano più volte richiesto “per le vie brevi” all'amministratore in carica di convocare l'assemblea condominiale senza tuttavia fornire prova di tali molteplici ed informali richieste così impedendo l'accertamento del decorso del termine di 10 giorni allo scadere del quale i condomini legittimamente potevano provvedere direttamente alla convocazione dell'assemblea.
A norma dell'art. 1129, comma 12, n. 1), c.c., l'omessa convocazione dell'assemblea nei casi previsti dalla legge dà luogo a “grave irregolarità” che legittima la revoca giudiziale dell'amministratore, sicchè, sebbene non sia richiesta una particolare modalità di forma della richiesta di convocazione dell'assemblea, di essa deve comunque esservi traccia.
Nondimeno non può rilevarsi che in seno all'assemblea condominiale del 05.02.2025 alcuna contestazione in tal senso fu sollevata dagli odierni condomini ricorrenti presenti in sede assembleare, e che alcuna specifica contestazione è stata sollevata dagli attori in sede giudiziale sulla circostanza allegata dal convenuto, relativa alle richieste informali effettuate all'amministratore di convocare l'assemblea e che tra i motivi della revoca del precedente amministratore vi era proprio l'inerzia di quest'ultimo.
Sul secondo motivo di impugnazione.
Quanto all'ulteriore motivo di impugnazione della delibera assembleare del 05.02.2022 – con il quale, si rammenta, gli istanti hanno dedotto che, ai sensi dell'art. 1129, comma XIV c.c.
“L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta” – lo stesso appare infondato poiché, dal verbale assembleare in atti si evince che ad esso veniva allegata la busta contenente la candidatura di (Cfr. verbale assemblea CP_4 condominiale del 05.02.2022 in atti: ”Viene aperta la busta con la candidatura della dott.ssa CP_4
che viene allegata al presente verbale”) ove era stato inequivocabilmente e puntualmente
[...] indicato il compenso annuo per l'amministrazione ordinaria del fabbricato fissandolo in euro
1.000,0 oltre oneri fiscali.
7 Come chiarito dalla Suprema Corte (cfr Cass VI n 12927/22), ai fini della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale ai sensi dell'art 1129 cc, il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento approvato dall'assemblea che rechi, anche mediante il richiamo ad un preventivo espressamente indicato (come è avvenuto nel caso che ci occupa cfr allegato 2 ), l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a CP_3 titolo di compenso.
Va peraltro evidenziato che gli attori non hanno contestato il verbale nella parte in cui afferma che allo stesso viene allegata la busta con la candidatura della dott.ssa ; all'uopo si osserva che il CP_4 verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati (e quindi, nel nostro caso, dell'allegazione del preventivo), in modo che spetta al condòmino che impugna il verbale assembleare, contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, provare il suo assunto (Cass. n. 16774 del 2015; Cass. n. 11526 del
1999).
Del resto ed a riprova di ciò nella successiva delibera del 03.02.2022 viene ratificata la nomina del nuovo amministratore senza alcuna ulteriore indicazione.
Dunque solo il primo motivo di impugnazione era tale da porre in dubbio la validità della delibera assembleare, che, infatti, all'esito della promozione della mediazione, l'assemblea condominiale ha inteso ratificare.
Ebbene si reputano sussistenti gli estremi per un'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite (ivi comprese quelle della procedura di mediazione) rilevandosi che l'impugnazione della delibera assembleare del 05.02.2025, per i motivi sopra esposti, era solo parzialmente fondata, ma che la questione delle spese di mediazione andava affrontata e risolta in sede di mediazione, e considerandosi, altresì, che il fallimento della procedura di mediazione è imputabile alla condotta tenuta da entrambe le parti che non hanno inteso entrare in mediazione anche al solo fine di regolare le spese della relativa procedura in conseguenza dell'intervenuta cessazione della materia del contendere e che non è sorretta da interesse ad agire la domanda di annullamento della delibera condominiale spiegata nel presente giudizio, sicchè può ritenersi sussistente una reciproca soccombenza delle parti.


PQM


Il Tribunale di Torre Annunzia, I sezione civile, in persona del giudice monocratico dott.ssa Maria
Rosaria Barbato, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , Parte_1
, , Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Pt_7
e dalla la società nei confronti del
[...] CP_1 Controparte_5
[...] , in persona dell'Amministratore e legale rappresentante p.t., ogni contraria istanza
[...] disattesa o assorbita, così provvede:

1- dichiara cessata la materia del contendere;

2- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Torre Annunziata 16.12.2025
Il giudice unico dott.ssa Maria Rosaria Barbato
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