TRIBUNALE DI NAPOLI XII SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Valeria Maisto, in applicazione al Tribunale di Napoli ex art. 3 D.L. n. 117/2025 con delibera CSM del 1° ottobre 2025.

- dato atto della trattazione dell'udienza del 17\11\25 ai sensi dell'art. 127 ter c.p. c., con il deposito di note scritte;

- osservato che l'udienza è stata fissata per la discussione ex art 281 sexies cpc, per la quale è ben possibile la modalità di trattazione di cui all'art 127 ter cpc (Cass 37137\22) anche alla luce della circostanza che il Giudice è applicato da remoto al Tribunale di Napoli ex art. 3 D.L. n. 117/2025;
- dato atto della comparizione delle parti mediante le note scritte depositate in sostituzione della suddetta udienza nel termine concesso;

- lette le suddette note ed all'esito delle stesse;
Provvede alla decisione della controversia pronunciando la seguente sentenza, incorporata al presente atto.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Napoli, XII sezione civile, in persona del G.M., Dr. Valeria Maisto, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 281 sexies, c.p.c., la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta al n. 13829\23 R.G., pendente:
TRA

nata a [...] il [...], rappresentata e difesa dall'avv. Fabrizio Parte_1
Marciano di -PARTE ATTRICE- CP_1
E
1
L' , con sede in Napoli alla Via Dei Mille 16, cf in persona del CP_2 P.IVA_1
l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avvocato Attilio Doria
-CONVENUTA IN RICONVENZIONALE-
CONCLUSIONI
All'udienza del 17\11\25 le parti costituite hanno concluso riportandosi a tutti i propri atti e scritti difensivi ed alle conclusioni rassegnate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Come esposto nel verbale che precede, la presente decisione viene adottata ai sensi dell'art. 281 sexies, c.p.c. Inoltre, la presente motivazione viene redatta ai sensi degli artt. 118 disp. att. cod. proc. civ. e 132 cod. proc. civ., come novellati dalla l. 69/2009, in virtù di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, l. cit..


1. Questioni preliminari Preliminarmente, si precisa che la presente controversia è stata istruita da altro G.I., a cui la scrivente è subentrata a far data dal 17\10\25 in forza di applicazione straordinaria al Tribunale di Napoli ex art. 3 D.L. n. 117/2025. La controversia originava da atto di citazione con il quale parte attrice spiegava diversi petita, definitivamente formulati come segue;
1. accertare la sussistenza di preliminare di vendita intercorso tra l'Attrice Promissaria acquirente, sig.ra , e la Convenuta Società Promittente Parte_1 venditrice, “ (c.f. ), a seguito di proposta del Controparte_3 P.IVA_1
01.3.2022 regolarmente accettata attraverso l'atto di diffida ad adempiere notificato il 02.8.2023 dalla Promittente venditrice (relativamente all'immobile identificato Catastalmente: Sez.: AVV, Foglio 15, part. lla 115, sub. 164, p. T., int. 3, sito in Napoli alla via Alessandro Scarlatti 44);



2. accertare la intervenuta proroga dell'iniziale termine della stipula del 30.10.2022 per fatti concludenti, come descritto anche in Citazione, termine non ancora definito;




3. pronunciare, ai sensi dell'art. 2932 c.c., sentenza sostitutiva del contratto definitivo non concluso, trasferendo alla Attrice, sig.ra , la piena CP_4 proprietà dell'immobile sopra descritto, determinando in € 178.000,00 il prezzo da versare a titolo di corrispettivo, quale cifra oggetto di determinazione pattizia (al netto dell'assegno detenuto a titolo di caparra dalla promittente venditrice, pari a
2 € 5.000,00), da corrispondersi entro un termine funzionale alle tempistiche ordinarie per l'espletamento della pratica di mutuo e, comunque, non inferiore ai 180 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza;



4. condannare, altresì, la Società Convenuta all'adempimento degli obblighi annessi al preliminare, in particolare l'accesso del Perito della banca per l'iter di erogazione mutuo in favore della Attrice, con condanna al pagamento di una penale a carico di Parte convenuta, da determinarsi con equità, per ogni giorno di ritardo;




5. in subordine, previa rimessione della causa sul ruolo, ordinare, ex art. 210 c.p.c., l'esibizione del verbale del CDA della Convenuta “ di Controparte_3 accettazione della formulata proposta di acquisto del 01.3.2022 (relativamente all'immobile identificato Catastalmente: Sez.: AVV, Foglio 15, part.lla 115, sub. 164, p. T., int. 3, sito in Napoli alla via Alessandro Scarlatti 44) e accertare l'autenticità delle sottoscrizioni sia di essa accettazione che della formulata proposta di acquisto, quale scrittura privata assurta a contratto preliminare di vendita, tra l'attrice Promissaria acquirente Sig.ra ed essa Controparte_5 convenuta Società Promittente venditrice “ (c.f. Controparte_3
) e, conseguentemente, accogliere la già spiegata domanda ex art. P.IVA_1
2932 c.p.c. e le ulteriori conclusioni rassegnate nei punti da 1) a 4);



6. definitivamente accertare, con efficacia di giudicato, l'insussistenza dei presupposti della pretesa risarcitoria avanzata dalla Convenuta
“ e, conseguentemente, rigettare la spiegata domanda Controparte_3 riconvenzionale; per l'effetto, ex art. 96 c.p.c., condannare la Convenuta anche per tale modalità di resistenza temeraria;


Parte Convenuta, ritualmente costituitasi anche in riconvenzionale, ha chiesto definitivamente:
1) il rigetto delle domande formulate dalla controparte con l'atto di citazione in quanto assolutamente infondate in fatto e in diritto dichiarando che non sussiste alcun valido preliminare di vendita dell'immobile de quo tra la società e la sig.ra ; Controparte_3 Parte_1

2)In via subordinata nel caso in cui si dovesse ritenere che tra le parti sia stato stipulato un preliminare di vendita sulla base della proposta del 1.3.2022, dichiarare risolto il detto accordo per il grave inadempimento della sig.ra Pt_1 agli impegni assunti per il pagamento del prezzo nel termine del 30.10.2022;

3 3) in via vieppiù subordinata dichiarare che, non avendo la sig.ra pagato Pt_1 il saldo prezzo e stipulato l'atto nel termine del 22.09.2023 di cui all'atto di diffida ex art. 1454 cc notificato il 4.8.2023, si è risolto l'eventuale accordo per la vendita dell'immobile facente riferimento alla proposta del 1.3.2022 della sig.ra Pt_1

4) Nel caso di accoglimento delle domande di cui ai capi 2 e 3 che precedono condannare la sig.ra al risarcimento dei danni da liquidarsi in separato Pt_1 giudizio;

5) ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Napoli di annotare la cancellazione della trascrizione della domanda effettuata il 30.6.2023 al registro generale 19695 e registro particolare 15223;

6) sempre e comunque condannare la sig.ra al risarcimento dei Parte_1 danni per lite temeraria in via equitativa o quanto meno nella misura di € 14.035,00 per mancata percezione dei frutti, pagamento delle tasse e degli oneri condominiali dal giugno 2023 ad oggi;

Ebbene, e sempre in via preliminare, si osserva come il presente giudizio abbia ad oggetto l'accertamento dell'esistenza (o meno) di valido contratto preliminare tra le parti, la sussistenza di obblighi connessi allo stesso -ove sussistente-, nonché la sussistenza e rilevanza degli inadempimenti delle parti in relazione alla mancata conclusione di un contratto definitivo. È quindi doveroso procedere, dopo l'esplorazione del thema decidendum inerente alla sussistenza o meno di un vincolo negoziale, alla valutazione dei dedotti inadempimenti –con il relativo accertamento del dare-avere tra le parti, a prescindere dalla (comunque avvenuta) proposizione di una domanda riconvenzionale.


2. Sugli estremi fattuali della vicenda ed i motivi in diritto alla base del decisum
Le parti, con i rispettivi -ed articolati- atti introduttivi e successive memorie, hanno rappresentato lo sviluppo dei rapporti tra le stesse, vertenti sull'acquisto, ad opera di parte attrice, di un immobile sito in via Scarlatti, Napoli, meglio individuato catastalmente in atti, di proprietà di parte convenuta.

Risulta per tabulas, e quindi documentalmente (in merito si rimanda ai numerosi allegati di cui alle produzioni di parte) che;

➢ Il 29 dicembre 2020 formulava, all'indirizzo di parte convenuta, Parte_1 proposta irrevocabile- sino all'1\3\21- per l'acquisto dell'immobile denominato Atelier 3, riportato in catasto sez. Avv. Foglio 15, particella 115 sub. 164, piano terra int. 3 con destinazione C/2 per il prezzo di 183.000,00- di cui Euro 5.000,00 consegnati tramite mediatore al momento della proposta- all.

2. produzione attorea-.
4 Nella proposta si dava atto che l'immobile era completamente da ristrutturare e veniva fissato il termine del 30.6.2021 per la stipula del definitivo dinanzi al notaio Per_1
di fiducia della società alienante.
[...]
La proposta contemplava plurime condizioni, ovvero;

- che l'immobile fosse dotato di contatori per le utenze e fogne, a carico del venditore;
Con
- cambio di destinazione d'uso da C/2 a;

-rilascio, ad opera dell'alienante, di una relazione sullo stato della sicurezza sismica del fabbricato a firma dell'ing. , tecnico di fiducia della società e Per_2 Controparte_3 sulla conformità urbanistica. La proposta veniva comunicata all'alienante e, attraverso l'agenzia immobiliare mediatrice, comunicata come accettata a parte attrice- vedasi allegato attoreo-. Dopo diversi mesi di contatti tra le parti (di cui è prova l'alluvionale corrispondenza agli atti) non si addiveniva, nei termini previsti, a stipula del contratto definitivo- dato incontestato tra le parti-.
➢ In data 1\3\2022 sempre formulava, all'indirizzo di parte convenuta, Parte_1 nuova proposta irrevocabile per l'acquisto del medesimo immobile per il medesimo prezzo di Euro 183.000,00 da pagarsi con le suddette modalità;
-Euro 5.000,00 consegnati con titolo di credito al mediatore al momento della sottoscrizione della proposta;

-Euro 178.000,00 da versarsi, genericamente, al momento dell'atto notarile. Nella proposta veniva fissato il termine del 30.10.2022 per la stipula del definitivo dinanzi al notaio , di fiducia della società alienante. Persona_1
La proposta contemplava solo una condizione, ovvero che l'immobile fosse dotato di contatori per le utenze, a carico del venditore, e si specificava che la stessa proposta
“annulla e sostituisce tutti gli altri accordi scritti e verbali”- cfr proposta all. VI produzione attorea-. La proposta veniva comunicata all'alienante e, attraverso l'agenzia immobiliare mediatrice, comunicata come accettata in data 31\3\22 attraverso mail - cfr. all. VII parte attrice-. La suddetta comunicazione telematica, giova immediatamente evidenziarlo, in quanto elemento rilevante ai fini della verifica dell'effettiva accettazione della proposta ad opera della promittente venditrice, e quindi in ordine al thema probandum, prima, e decidendum poi, relativo al primo dei petita spiegati da parte attrice:
- era qualificata- nel messaggio di testo a firma del mediatore- come valente per
“notifica di accettazione”;
- la mail comunicata da mediatore alla parte attrice era compendiata da testo in calce, a firma – non certificata- di l.r. della convenuta, con cui si notiziava Persona_3
l'agente immobiliare che “a seguito del CDA tenutosi ieri si ritiene accettata la proposta della sig.ra (Atelier 3) (notaio – testo preliminare Parte_1 Per_1 accettato – installazione contatore gas a carico proponente)”.

5 I suddetti elementi documentali sono già sufficienti a consentire al Giudice di formare un proprio libero convincimento in ordine al primo dei petita spiegati da parte attrice e relativo alla sussistenza o meno, in questo caso da risolversi positivamente, di una raggiunta pattuizione preliminare circa la compravendita dell'immobile oggetto della controversia tra le parti in causa. In primo luogo, deve sgomberarsi il campo da qualsiasi elemento di confusione, evidenziandosi come esclusivamente la seconda delle proposte irrevocabili avanzate dall'attrice, ovvero quella del 1\3\2022, sia da individuarsi come titolo negoziale su cui deve emettersi odierna pronuncia, d'altronde unico oggetto dei petita attorei. Ebbene, suddetta proposta appare, per come connotata, idonea a costituire gli elementi basilari di un contratto preliminare. La proposta del 1° marzo del 2022 è, infatti, dotata, come ben può verificarsi dalla mera lettura del documento agli atti- non contestato nell'esistenza e nel contenuto neanche da parte convenuta- di tutti gli elementi necessari per la qualificazione dell'atto quale contratto preliminare di vendita immobiliare, contenendo, infatti, lo stesso:
- l'individuazione delle parti (promissario acquirente e promittente venditore);
- l'individuazione dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita;

- la precisazione del prezzo pattuito e le modalità di erogazione dello stesso;

- l'individuazione di un termine per la stipula del contratto definitivo.
L'unica -in questo caso- condizione posta dalla proponente era che l'immobile fosse dotato di contatori per le utenze, a carico del venditore. Nel testo si specificava che la esaminanda proposta “annulla e sostituisce tutti gli altri accordi scritti e verbali”- cfr proposta all. VI produzione attorea-.

Parimenti deve ritenersi intervenuta l'accettazione della proposta ad opera di parte convenuta, e quindi il perfezionamento del contratto preliminare. In merito deve rammentarsi che (Cass. sez. 2, Sentenza n. 20653 del 25/10/2005 (Rv. 585247 - 01) “In tema di stipulazione del contratto, anche preliminare, il requisito della forma "ad substantiam" è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, né l'adozione di particolari formule sacramentali, bensì sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l'incontro della volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla relativa accettazione, dirette a contrarre il vincolo giuridico "de quo". Quest'ultimo, nell'ipotesi di conclusione di un contratto preliminare, si sostanzia nell'assunzione dell'impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l'individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo, come può avvenire allorquando l'iniziale proposta d'acquisto venga sottoscritta per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all'atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione. (Nella specie la proposta poi sottoscritta per accettazione, che prevedeva l'impegno irrevocabile all'acquisto, stabiliva che il contratto preliminare sarebbe stato redatto successivamente presso l'agenzia immobiliare che aveva curato la mediazione;
la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto sufficiente per la stipula del contratto preliminare la sottoscrizione delle dichiarazioni
6 contenenti la volontà delle parti, senza necessità di stipula di un nuovo preliminare, in quanto impegno assunto nei confronti della mediatrice solo al fine di agevolarne la verificazione della conclusione dell'affare).

Non è accoglibile la tesi del convenuto, il quale sostiene la mancata configurabilità e perfezionamento del contratto preliminare dalle parti, essendo carente, quest'ultimo, della sottoscrizione, attraverso firma qualificata, della promittente venditore, trattandosi pertanto, secondo l'assunto del resistente, di una mera trattativa. In merito si osserva come il Giudice non ignori l'insegnamento degli in base al quale Parte_2
“In un contratto per cui sia richiesta la forma scritta "ad substantiam", come nel caso di preliminare di compravendita immobiliare, l'esigenza dell'elemento formale investe le dichiarazioni di entrambe le parti, che, quindi, devono esser manifestate in forma scritta, senza possibilità di equipollenti, sicché l'accettazione della proposta non può essere desunta da comportamenti concludenti, ancorché l'accettazione in forma tacita sia stata prevista dalle parti, in quanto non è a queste consentito di derogare alla disciplina legale della forma dei contratti. (Cass Sentenza n. 5486 del 14/05/1993 (Rv. 482352 - 01). Nel caso di specie, tuttavia, non si è a cospetto di una accettazione tacita della proposta di preliminare, ma di un incontro di volontà negoziale manifestato anche in forma scritta. In primo luogo, deve rammentarsi, come già prima evidenziato, che la proposta del 1\3\22 veniva comunicata all'alienante e, attraverso l'agenzia immobiliare mediatrice, comunicata come accettata in data 31\3\22 attraverso mail - cfr. all. VII parte attrice-. La suddetta comunicazione telematica:
- era qualificata- nel messaggio di testo a firma del mediatore- come valente per
“notifica di accettazione”;
- la mail comunicata da mediatore alla parte attrice era compendiata da testo in calce, a firma – non certificata- di l.r. della convenuta, con cui si notiziava Persona_3
l'agente immobiliare che “a seguito del CDA tenutosi ieri si ritiene accettata la proposta della sig.ra (Atelier 3) (notaio – testo preliminare Parte_1 Per_1 accettato – installazione contatore gas a carico proponente)”. Nonostante la indicazione, nella mail in argomento, dell'avvenuta deliberazione de CDA, il relativo verbale non veniva trasmesso alla proponente, né prodotto in questa sede da parte convenuta. Orbene, il dato deve essere letto all'unisono con il testo della diffida ad adempiere formulata, ex art 1454 cc e indirizzata, in data 2\8\23, alla parte attrice;
la stessa, sottoscritta anche dal dottor individuato nello stesso atto da quest'ultimo firmato, quale legale Persona_3 rappresentante della società promittente venditrice, recita: “in relazione alla sua proposta di acquisto dell'immobile in oggetto di cui l'ultima sottoscritta il 01/03/2022 ricevo incarico dalla società , in persona del suo legale rappresentante pro tempore che CP_3 Persona_3 sottoscrive la presente per conferma di significarle quanto segue;
con la detta proposta di acquisto lei ha offerto il pagamento della somma di euro €183.000 quale prezzo da corrispondere per euro 5000 con assegno consegnato alla società di mediazione Sant'Andrea srl e per euro 178.000 all'atto notarile che sarebbe dovuto essere stipulato dal notaio Per_1
7 branca con studio in Napoli alla via Carducci 29 entro il 30 ottobre 2022. Trascorso invano il detto termine le parti non hanno concordato alcuna proroga del termine la società mia assistita ritiene quindi di essere libera da qualsiasi vincolo contrattuale essendo trascorso il termine e non avendo lei provveduto al pagamento del prezzo, nonostante ciò la società l'intrapresa come sopra rappresentata la invita, ex art 1454 cc, a corrispondere il saldo del prezzo di euro 178.000 e al tempo stesso a comparire il giorno 22 settembre 2023 ore 10:00 presso il notaio
con studio in Napoli alla via Carducci 29 per stipulare l'atto di Persona_1 compravendita dell'immobile in oggetto con la avvertenza che, trascorso invano tale termine senza il pagamento dell'importo di euro 178.000 e senza la sua comparizione per la sottoscrizione dell'atto di compravendita dalla mia assistita riterrà definitivamente risolto qualsiasi impegno contrattuale nei suoi confronti derivante dalla sua proposta dell'1\3\2022”- cfr atto allegato alle produzioni-.

Ebbene, è pertanto ultroneo procedere con l'accoglimento dell'invocato ordine di esibizione del verbale di CDA richiamato nella mail inviata dal legale rappresentante pro tempore al mediatore, agente immobiliare, al fine di verificare effettivamente la avvenuta sottoscrizione della accettazione, essendovi piena prova, attraverso suddetto atto di diffida, che la promittente venditrice riteneva sussistente un vincolo negoziale preliminare con parte avversa, e a tali fini si tenga mente alla formulazione della ora argomentata messa in mora ex articolo 1454 cc, altrimenti senza ragione allorquando non vi fosse un contratto preliminare da onorare e per il quale si intimava, appunto, per iscritto l'adempimento. Ne deriva l'avvenuta accettazione da parte de della proposta e, quindi, la Controparte_3 formazione corretta di un effettivo contratto preliminare di compravendita che, se non si volesse ritenere formatasi in data 31 Marzo 2022, attraverso la comunicazione delle determine del CDA ad opera del legale rappresentante pro tempore, indicate come allegate alla mail, ad ogni modo sarebbe chiaramente sussumibile dall'atto di messa in mora per l'adempimento proprio del contratto suddetto, questa volta sottoscritto di pugno dal legale rappresentante della promittente venditrice ed in cui si specifica che, in ipotesi di inutile decorso del termine assegnato a controparte per la stipula del definitivo, e quindi per l'adempimento,parte convenuta avrebbe ritenuto definitivamente risolto qualsiasi impegno contrattuale nei suoi confronti derivante dalla sua proposta dell'1\3\2022”.
Parimenti deve rilevarsi come sia intervenuta una proroga del termine originario previsto per la stipula del definitivo, cadente il 30 giugno del 2022, quantomeno sino al 22 settembre 2023, data individuata nella messa in mora ex articolo 1454 cc, comunicata alla promissaria acquirente. In merito va, innanzitutto, individuata la natura essenziale o meno del termine di cui al preliminare di compravendita, e quindi sia quello dell'originaria proposta, cadente il 30 giugno 2022, sia quello nuovamente individuato per l'adempimento ex articolo 1454 c.c., spirante il 22 settembre del 2023. In diritto, è opportuno evidenziare che l'essenzialità del termine è sempre unilaterale -stabilita, cioè, nell'interesse di una delle parti (anche quando, apparentemente, si sia in presenza di una
8 bilateralità della stessa): come osservato da accreditata dottrina, infatti, si può stabilire che il termine deve considerarsi essenziale per entrambe le parti, ma ciò significa che è essenziale per l'una con riferimento alla prestazione dell'altra, di modo che l'inadempimento di una qualunque delle parti produce a favore dell'altra la risoluzione del contratto. L'essenzialità, in tale ultimo caso, viene sempre considerata dal punto di vista di una delle parti, anche se essa è reciproca. Gli indici rilevatori dell'essenzialità, peraltro, sono molteplici e non sempre omogenei, anche se il carattere essenziale del termine va comunque collegato, in ultima istanza, alla volontà delle parti ed al loro apprezzamento discrezionale in relazione alla persistente utilità del negozio concluso: a variare, infatti, è solo il modo con cui questa valutazione è esternata. In questo senso si pone chiaramente Cass., 18.2.1984, n. 1193: “[..] qualora non venga esplicitamente espresso dalle parti contraenti, il termine essenziale può essere desunto dalla natura o dall'oggetto del negozio, in relazione agli interessi perseguiti dalle parti ed alla possibilità di realizzarli, o alle concrete circostanze del caso, quali emergono dalla manifestazione della volontà, sì da far ritenere che ogni utilità venga meno con il decorso della data indicata […] se non espressamente determinata, l'essenzialità del termine può essere rilevata da una serie di elementi oggettivi o soggettivi […]”). Conseguentemente, ciò che risulta decisivo perché il termine possa definirsi essenziale non è l'esattezza della precisazione del termine stesso, ma il significato che esso ha nel contratto. Anche la giurisprudenza di merito -in linea con quanto costantemente adottato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr., inter alia, Cass. n. 21838/10; Cass. n.5797/2005)- si pone in tale solco interpretativo, avendo affermato che: “in tema di obbligazioni contrattuali, il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito dell'indagine contrattuale, da condurre alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata” (cfr. Tribunale Roma 02/05/2014, n. 9625 e, in senso conforme, Tribunale Roma, sez. X, 09/01/2015, n. 436). In applicazione degli esposti principi di diritto, si ritiene che il termine indicato nella proposta del 1\3\22 non appaia essenziale, in quanto 1) non vi è alcun riferimento testuale all'essenzialità
o meno del termine ivi indicato;
2) il termine fa riferimento alla data entro cui stipulare la vendita senza alcun riferimento a particolari esigenze o necessità di una delle due parti ad addivenire alla stipula entro tale termine, né al venir meno del loro interesse a concludere l'operazione economica qualora fosse inutilmente spirato. D'altronde, attraverso le continue comunicazioni intervenute tra le parti, nonché la possibilità del perito della Banca di accedere ai locali, accesso sicuramente avvenuto nel novembre del 2022- ed in merito si faccia riferimento alle comunicazioni mail intercorse a novembre del 2022- quindi già successivamente alla scadenza del termine previsto nel preliminare, il
9 convenuto ha manifestato la volontà di stipulare il contratto ben oltre il decorso del termine suddetto, che pertanto è stato di fatto, prorogato. Pertanto, non residuano dubbi 1) sulla consapevolezza e sulla volontà di entrambe le parti di non considerare il termine appena menzionato come essenziale;
2) sull'interesse del convenuto alla stipula del definitivo anche successivamente al decorso del termine in esame.
Diversamente deve concludersi in relazione al termine del 22 settembre del 2023, individuato nella messa in mora per l'adempimento ex articolo 1454 cc;
in quest'ultimo caso, attraverso le non diversamente interpretabili parole dello scritto comunicato a controparte, si legge la necessità di addivenire a stipula entro il termine suddetto, ritenendosi sciolto di diritto il contratto ove lo stesso non fosse stato rispettato, e quindi si trae la natura essenziale del termine per la stipula. Deve quindi ritenersi fondata la prima delle richieste di parte attrice, ovvero quella di accertamento della sussistenza di un contratto preliminare in base alla proposta del 1° marzo del 2022 ( accettata per iscritto quantomeno in data 2\8\23) e di avvenuta proroga del termine originario di cui al 30 giugno del 2022, proroga, però, da non ritenersi come sine die, bensì arrestatasi di certo al 22 settembre 2023, termine chiaramente essenziale per parte convenuta ed elasso senza la stipula del contratto definitivo.
Data, come dimostrato, per certo la mancata stipula del contratto definitivo, è ora necessario esaminare i dedotti inadempimenti, osservando, con specifico riferimento all'inadempimento del contratto preliminare, che “in presenza dei reciproci inadempimenti allegati dalle parti a fondamento delle rispettive e contrapposte domande, il giudice di merito deve procedere alla necessaria comparazione dei rispettivi inadempimenti allo scopo di verificare a quale dei contraenti sia addebitabile la mancata esecuzione del contratto” (Cassazione civile, sez. II, 09/02/2011, n. 3173, e, in senso conforme, cfr. Trib. Teramo n. 1240/2015).
Dall'analisi delle clausole del contratto preliminare - e quindi della proposta del 1° marzo del 2022- è emerso che -elemento che da solo porta il Giudice al definitivo decisum-:
1) le parti non hanno pattuito, quale condizione per la stipula del definitivo, l'erogazione di un mutuo al promissario acquirente, essendosi limitati a stabilire il prezzo complessivo di vendita (pari ad Euro 183.000,00), e che la restante cifra di Euro 178.000,00 (pari alla differenza tra il prezzo totale -Euro 183.000,00- e la somma versata in sede di stipula del preliminare –Euro 5.000,00-) verrà pagata il giorno stesso della stipula dell'atto notarile di compravendita […]” senza, cioè, alcun riferimento alla concessione di un mutuo;

2) Alcuna condizione, se non quella dell'installazione dei contatori, era prevista nel contratto preliminare proposto dalla stessa parte attrice, ed accettato da controparte (a differenza della prima delle proposte contrattuali, in cui erano citate anche le necessarie relazioni in ordine alla staticità e al cambio di destinazione d'uso dell'immobile, circostanze non più previste nel secondo contratto e a cui, pertanto, parte attrice ha evidentemente ritenuto di rinunciare in sede di nuova proposta);
10 3) d'altronde alcuna prova della difformità catastale, se non la – invero generica- relazione peritale della banca, è stata fornita da parte attrice, la quale, peraltro, non ha richiesto una risoluzione del contratto per aliud pro alio ovvero esperito azione per vizi occulti della cosa, bensì, anzi, ha richiesto, tra le altre cose, proprio l'esecuzione in forma specifica del contratto;

4) Ancora, l'abitabilità del bene connessa alle condizioni primarie igienico sanitarie e condizione- lo si ripeta non prevista per l'accordo preliminare- non è di certo ostativa alla stipula del definitivo, che poteva comunque essere validamente concluso.
Alla luce delle considerazioni appena esposte, consegue che;

-Non rientra nei doveri di adempienza del convenuto permettere l'accesso -comunque consentito in alcune occasioni ed anche dopo lo spirare del primo termine previsto originariamente nel contratto preliminare- al perito della banca, non essendo l'erogazione del mutuo condizione prevista nel contratto stesso, essendo ivi meramente previsto il pagamento del prezzo all'atto del rogito notarile;

-Alcun inadempimento del contratto preliminare è imputabile al convenuto, bensì lo stesso, è, al contrario, addebitabile a parte attrice che non ha stipulato il contratto definitivo- sino al 22\9\2023-, nonostante le obbligazioni assunte in sede di preliminare, attraverso una proposta dalla stessa effettuata, nella quale non apponeva alcuna condizione, se non quella dell'installazione dei contatori alla vendita e, soprattutto, in cui non ha previsto la condizione relativa alla erogazione del mutuo quale modalità di pagamento, essendo meramente prevista la corresponsione della somma residua all'atto del rogito notarile, al netto di quanto già versato al momento della proposta nelle mani del mediatore. Né, in senso diverso a quanto appena argomentato, potrebbe deporre un, non solo assente per tabulas, ma neanche dedotto, accordo tra le parti avente ad oggetto l'erogazione del mutuo in favore dell'attrice quale condizione per la stipula del definitivo, emergendo al più una fattiva disponibilità della parte promittente venditrice ad attendere i tempi tecnici dell'erogazione, attesa a cui non era comunque negozialmente tenuta. Ad ogni modo, anche nel caso in cui dovesse ritenersi esistente - e non lo si ritiene-, un patto tra le parti in tal senso, questo sarebbe giuridicamente nullo in quanto non consacrato nella forma scritta richiesta ad substantiam ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1350, 1351 e 1418 c.c., essendo tale forma necessaria in caso di patti aggiunti ad un contratto preliminare che abbia ad oggetto il trasferimento di un bene immobile.
In conclusione, alla luce delle esposte ragioni in fatto ed in diritto, è stata accertata- e va quindi dichiarata, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata- la avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare di compravendita, stipulato tra le parti in data 1\3\22, a far data dal 22\9\2023- termine ultimo indicato nella diffida ad adempiere ex art 1454 cc- e questo per grave inadempimento dell'attrice, non comparsa all'ultima data indicata per addivenire a definitiva stipula e, soprattutto, non elargente il corrispettivo, previsto nel contratto senza condizioni relative all'ottenimento di un finanziamento destinato a tacitare il pagamento. Suddetta conclusione rende assorbita ogni altra domanda spiegata da parte attrice, in particolare;

11 - quella avanzata, in sede di memorie ex art 173 cpc, di cui all'articolo 2932 cc, successivamente ulteriormente precisata nelle memorie conclusionali depositate per l'udienza del 17\11\25, non potendo giungersi ad una sentenza costitutiva degli effetti di un contratto già risolto a far data dal 20\9\23 proprio per l'inadempimento della parte invocante la pronuncia suddetta. Ciò in disparte la singolare formulazione del petitum adottato definitivamente in memorie conclusive all'udienza del 17\11\25, in merito al differimento del pagamento del prezzo ad opera della parte attrice (che quindi non ha adempiuto né intende nell'immediatezza adempiere alla propria prestazione sinallagmatica) entro un termine funzionale alle tempistiche ordinarie per l'espletamento della pratica di mutuo e, comunque, non inferiore ai 180 giorni dal passaggio in giudicato della sentenza; mutuo, che, lo si ribadisce, non era contemplato quale condizione relativa alle modalità di pagamento, oltre che essere non certo nella sua erogazione;
-quella di condannare, la Società Convenuta “all'adempimento degli obblighi annessi al preliminare, in particolare l'accesso del Perito della banca per l'iter di erogazione mutuo in favore della Attrice, con condanna al pagamento di una penale a carico di Parte convenuta, da determinarsi con equità, per ogni giorno di ritardo”; all'uopo ribadendosi, ancora una volta, l'assenza di qualsiasi obbligo nascente dal contratto preliminare a carico di parte convenuta circa le operazioni funzionali all'ottenimento del mutuo da parte dell'attrice, non essendo il finanziamento stato contemplato nel contratto quale condizione ovvero modalità di pagamento e, pertanto, non rientrando in alcuno degli obblighi negoziali della convenuta.
-quella di condanna della parte convenuta per resistenza temeraria; all'uopo deve osservarsi come in questa sede abbiano comunque trovato parziale accoglimento – lo si vedrà a breve- le ragioni, e domande, di parte convenuta.


3. Sulle restituzioni

Secondo la consolidata –e condivisibile- giurisprudenza di merito e di legittimità, dalla risoluzione del contratto consegue (cfr., inter alia, Cass. Sez. Un. n. 5624/2009; Cassazione civile, sez. II, 14/09/2004, n. 18518; Tribunale Bari, 06/02/2015, n. 575), quale diretto corollario, sia un effetto liberatorio -per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite-, sia un effetto restitutorio -per le obbligazioni che, invece, siano state già oggetto di esecuzione ed in relazione alle quali sorge, per l'accipiens, il dovere di restituzione-: se l'obbligo restitutorio ha ad oggetto prestazioni pecuniarie, il ricevente è, perciò, tenuto a restituire le somme percepite maggiorate degli interessi calcolati dal giorno della domanda di risoluzione. Inoltre, tale obbligazione (quella, cioè di restituzione del prezzo in conseguenza della risoluzione giudiziale del contratto per inadempimento) configura un debito di valuta, avente ad oggetto l'originaria prestazione pecuniaria, del tutto distinto dal risarcimento del danno spettante, in ogni caso, all'adempiente: non si può, dunque, procedere alla rivalutazione automatica della somma dovuta in restituzione se non nei termini del maggior danno
-da provarsi dal creditore- rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 cod. civ. (cfr. sul punto Cassazione civile, sez. III, 12/03/2014 n. 5639).
12 In altri termini, le restituzioni conseguente alla risoluzione del contratto, non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, ma, piuttosto, derivano dal venir meno, per effetto della pronuncia di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni. Applicando tali principi al caso in cui le restituzioni abbiano ad oggetto somme versate a titolo di caparra confirmatoria, in un recente pronuncia la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “la retroattività della pronuncia costitutiva di risoluzione contrattuale -sancita dall'art. 1458, comma 1, c.c.- comporta, in ragione del venire meno della causa giustificatrice delle prestazioni eseguite, l'insorgere - a carico di ciascun contraente, e indipendentemente dalla eventuale sua inadempienza
- dell'obbligo di restituire la prestazione ricevuta. L'obbligazione di restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra confirmatoria costituisce debito di valuta. Deriva da quanto precede, pertanto, che sulla somma versata a titolo di caparra confirmatoria non sono dovuti interessi, in assenza di specifica domanda della parte in tale senso” (Cassazione civile, sez. II, 11/05/2016, n. 9650). A tale ultimo riguardo –e, cioè con riferimento al diritto per la parte non inadempiente di ritenere la caparra ovvero al suo obbligo di restituirla- l'art. 1385 c.c. consente a tale ultima parte (id est, la
“non inadempiente”) di scegliere se recedere dal contratto –nel qual caso ha diritto di ritenere la caparra (se inadempiente è la parte che l'ha versata), ovvero di esigere il doppio di essa (se inadempiente è la parte che l'ha ricevuta), secondo la previsione del comma 2-, ovvero “[…] domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto […]”, nel qual caso “[…] il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali […]”, secondo la previsione del successivo comma 3. In altri termini, la parte non inadempiente può scegliere tra il recesso dal contratto e la ritenzione (o la restituzione del doppio) della caparra, ovvero la risoluzione dello stesso contratto ed il risarcimento del danno –soggetto agli ordinari criteri di riparto dell'onere della prova in ordine alla dimostrazione dell'an e del quantum della pretesa risarcitoria-, per cui l'una scelta elide l'altra (sono, cioè, alternative e non cumulative tra loro). La stessa Corte di Cassazione ha ribadito a chiare lettere tali principi, sostenendo che “la caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., assume la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso conferitole dalla legge e, in tal caso, è legittimata a ritenere la caparra ricevuta o a esigere il doppio di quella versata. Qualora, invece, detta parte abbia preferito domandare la risoluzione o esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno rimane regolato dalla norme generali, onde il pregiudizio subito dovrà in tale caso essere provato nell'an e nel "quantum" giacché la caparra conserva solo la funzione di garanzia dell'obbligazione risarcitoria. Deve escludersi, pertanto, che accertato l'inadempimento di una parte, e dichiarata la risoluzione del contratto, con conseguente cessazione del vincolo contrattuale, la parte ritenuta non inadempiente possa trattenere la somma a titolo di caparra confirmatoria, ancorché non abbia provato il danno, allorché sia stata la medesima parte adempiente ad avere richiesto la declaratoria di risoluzione” (Cassazione civile, sez. II, 22/02/2011, n. 4278, e, in senso conforme, Cassazione civile, sez. II, 23/08/2007, n. 17923). Naturalmente, la somma da restituire può essere compensata, secondo l'istituto dalla compensazione impropria (o atecnica) e senza la necessità che sia sporta una specifica domanda riconvenzionale, nel caso di specie comunque articolata.
13 In applicazione degli esposti principi, si osserva che nel caso in esame il convenuto (id est, la parte non inadempiente) non ha fatto alcun riferimento al diritto di ritenzione della somma ricevuta nei propri scritti difensivi, ma piuttosto, ha articolato difese (e conclusioni) con le quali ha dimostrato (e richiesto) espressamente la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento dell'attore, con ciò optando per il regime di cui all'art. 1385, co. 3, c.c.. Pertanto, parte convenuta è tenuta a restituire in favore di PARTE ATTRICE la somma di Euro 5.000,00, consegnata all'atto della proposta irrevocabile del 1 marzo 2022, ovvero, se non incassata, a restituire il titolo di credito consegnato.


4. Sulle ulteriori domande riconvenzionali di risarcimento del danno e di condanna per lite temeraria

Venendo alla domanda riconvenzionale spiegata dalla convenuta e relativa al risarcimento del danno patito a seguito dell'inadempimento di controparte, si osserva come la stessa abbia chiesto il risarcimento del danno, da liquidarsi in separata sede, relativo all'aver, la mancata stipula, prodotto le seguenti voci di danno- come definitivamente formulate in sede di conclusioni-;
-i frutti sul mancato incasso del prezzo di vendita;

-il pagamento delle spese condominiali relative all'immobile per gli anni 2021/2022 e 2023;
-il pagamento delle tasse sulla rendita dell'immobile nonché l'IMU sull'immobile stesso.
Ebbene, deve rammentarsi come, nel caso di specie si sia avuta una proroga sostanziale del termine di stipula del definitivo sino al 22\9\23, data ultima indicata nella diffida ad adempiere e momento di intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare. È pertanto a partire da tale data che avrebbero, innanzitutto, rilievo gli eventuali canoni condominiali pagati dalla parte convenuta sull'immobile invenduto, mentre la stessa produce -nelle memorie 173 cpp- rendiconti sino al 30\6\2023, periodo irrilevante. In sede di memorie conclusive parte convenuta allega, poi, mail indicante quote condominiali sino all'anno 2025, senza alcuna indicazione certa dell'immobile cui si riferiscono. La voce di danno spiegata non è, pertanto, provata nell'an. Ancora, non è accoglibile la domanda di risarcimento del danno inerente alla mancata fruizione dei frutti sul mancato incasso, non essendo state allegate forme di investimento dello stesso. Infine anche la prospettata occasione di vendita dell'immobile, dedotta dalla parte convenuta da ultimo nelle memorie ex art 173 cpp- e non più inserita nelle voci di danno in sede conclusionale- appare non certa, essendo stata formulata per addivenire a “stipula del preliminare all'esito delle ulteriori pattuizioni a farsi e fatte salve tutte le verifiche sull'immobile”- cfr mail allegata alla produzione-. Ed invero, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che il lucro cessante presuppone almeno la prova dell'utilità patrimoniale che, secondo un giudizio rigoroso di probabilità (e non di mera possibilità), il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta e deve perciò essere escluso per quei mancati guadagni che siano meramente ipotetici, perchè dipendenti da condizioni incerte (Cass. 7647/1994). Nel caso de quo, l'offerta di acquisto è generica e solo possibilistica, essendo comunque condizionata all'esito delle – non meglio precisate- “future verifiche”.
14 Parimenti non è accoglibile la domanda di condanna della sig.ra per lite temeraria, per Pt_1 avere la stessa, altresì, trascritto in mala fede la domanda innanzi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. All'uopo deve osservarsi come in questa sede abbia comunque trovato accoglimento la domanda di accertamento dell'avvenuto perfezionamento del contratto preliminare tra le parti;
ne consegue l'impossibilità di una pronuncia ai sensi dell'art 96 comma 2 cpc- né, invero, ai sensi di alcun altro comma della stessa norma, non emergendo palese l'assenza di cautela o mala fede nell'azione attorea, peraltro trascritta proprio per l'accertamento della vigenza del contratto preliminare, domanda accolta in questa sede.
Consegue, ad ogni modo, alla pronuncia, ai sensi dell'art 2668 cc, l'ordine di cancellazione della domanda giudiziale trascritta dalla parte attrice, al passaggio in giudicato della sentenza, in quanto, sebbene sussistente il contratto preliminare di cui si richiedeva l'accertamento della sussistenza, lo stesso è, tuttavia, risolto di diritto.


5. Sulle spese di lite

Quanto al governo delle spese di lite, la parziale fondatezza delle domande attoree, nonché il contestuale parziale accoglimento delle domande riconvenzionali, portano a ritenere derogabile il principio della soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c. ed a dichiarare compensate le spese di lite, rammentandosi in merito che “In tema di condanna alle spese processuali, il principio della soccombenza va inteso nel senso che soltanto la parte interamente vittoriosa non può essere condannata - nemmeno in minima parte - al pagamento delle stesse;
ne consegue che il sindacato della Corte di cassazione è limitato all'accertamento della mancata violazione di detto principio, esulandovi sia la valutazione dell'opportunità di compensare in tutto o in parte le spese di lite (tanto nell'ipotesi di soccombenza reciproca, quanto in quella di concorso con altri giusti motivi) sia la relativa quantificazione, ove quest'ultima non ecceda i limiti (minimi, ove previsti e) massimi fissati dalle tabelle vigenti, che restano appannaggio del potere discrezionale del giudice di merito.” Cass, Ordinanza n. 9860 del 15/04/2025 (Rv. 674674 - 01).


P.Q.M.



Il Tribunale di Napoli, XII sezione civile in persona del G.M., Dr.ssa Valeria Maisto, definitivamente pronunciando, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., nella causa iscritta al n. 13829\23 pendente tra , ogni contraria istanza, difesa, Parte_3 eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE, per le ragioni di cui in motivazione, la domanda avanzata in giudizio da
[...] di accertamento;
a) della esistenza di preliminare di vendita intercorso tra l'Attrice Pt_1
Promissaria acquirente, sig.ra e la Convenuta Società Promittente venditrice, Parte_1
(c.f. ), a seguito di proposta del 01.3.2022 relativamente Controparte_3 P.IVA_1
15 all'immobile identificato Catastalmente: Sez.: AVV, Foglio 15, part.lla 115, sub. 164, p. T., int. 3, sito in Napoli alla via Alessandro Scarlatti 44) b) di intervenuta proroga dell'iniziale termine della stipula del 30.10.2022 sino al 22\9\2023;
2) RIGETTA la domanda avanzata da parte attrice di pronuncia ai sensi dell'art. 2932 c.c., di sentenza costitutiva degli effetti del contratto definitivo non concluso;

3) RIGETTA la domanda avanzata da parte attrice di condanna di parte convenuta all'adempimento degli obblighi annessi al preliminare, in particolare l'accesso del Perito della banca per l'iter di erogazione del mutuo;

4) ACCOGLIE la domanda riconvenzionale spiegata da parte convenuta e DICHIARA risolto di diritto il contratto preliminare di compravendita stipulato tra parte attrice e parte convenuta a far data dal 22\9\23 per l'inadempimento di parte attrice e per l'effetto;
4.1) ND Parte Convenuta a restituire a Parte Attrice la somma di Euro 5.000,00 o se non incassata, il titolo di credito consegnato in data 1\3\22;
5) RIGETTA la domanda di risarcimento del danno avanzata da parte convenuta;

6) RIGETTA la domanda di condanna per lite temeraria avanzata da parte attrice e da parte convenuta;

7) ORDINA la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale relativa al presente giudizio al passaggio in giudicato della sentenza.
8) Dichiara compensate le spese di giudizio.
Così deciso in data 5\12\25 Il Giudice
Dr.ssa Valeria Maisto
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