N. R.G. 451/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ASCOLI PICENO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Mariani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 451/2023 promossa da:
P.Iva con l'avv. MANISCO PIER FRANCESCO e con Parte_1 P.IVA_1 domicilio eletto presso lo studio del difensore
-PROPRIETARIO OPPPOSTO Controparte_1 contro
(P.Iva: con l'avv. RICCARDO LUZI e con domicilio Controparte_2 P.IVA_2 eletto presso lo studio del difensore
-CONDUTTORE ORIGINARIO INTIMATO/ODIERNO OPPONENTE
con l'avv. Chiara Collese e con domicilio eletto presso lo studio del difensore CP_3
-INTERVENUTO
OGGETTO: Opposizione a convalida di sfratto/Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni e discussione del 31.3.2025 che si teneva in modalità ex art.127 ter c.p.c..
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto del 13/01/2023 la intimava lo sfratto per morosità alla Parte_1 Parte_2 relativamente all'immobile sito in San Benedetto (AP) alla Via Pontida, n. 27/29 di proprietà della prima e condotto in locazione dalla seconda, chiedendo la convalida e ingiunzione di pagamento per i canoni dovuti e non versati;
alla prima udienza nel procedimento di sfratto si costituivano in giudizio la Società spiegando opposizione alla convalida di sfratto per morosità, Parte_2 nonché la Società che spiegava intervento volontario con rigetto dell'intimazione e Controparte_3 domanda riconvenzionale per mancato godimento dell'immobile. Con ordinanza del 4.3.2023 stesa in calce al verbale di udienza del 14.2.2023 il Giudice disponeva il rilascio dell'immobile riservando al prosieguo l'esame delle eccezioni sollevate dal conduttore opponente, fissava termine di giorni 15 per la mediazione obbligatoria, disponeva il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. fissando per la comparizione delle parti in sede di prima udienza per il giorno 10/7/2023 con termine per il deposito di memorie integrative. Le parti depositavano le memorie integrative e l'udienza del 10.7.2023 veniva rinviata d'ufficio alla successiva del 10.9.2023 sempre in sede di prima comparizione nella quale le parti richiedevano rinvio per pendenza di trattative fra le parti, fino alla udienza del 22.1.2024 nella pagina 1 di 3 quale il Giudice fissava per la discussione la nuova udienza del 7.10.2024 con termine fino al 27.9.2024 per il deposito di note conclusionali riepilogative. A seguito di alcuni rinvii sempre in sede di discussione, alla udienza del 31.3.2025 che si teneva in modalità scritta, le parti discutevano la causa a mezzo deposito di note ed il giudice riservava la pronuncia di sentenza a verbale secondo le modalità del rito locativo. Ritiene il Giudice che l'opposizione non sia fondata e vada rigettata in quanto a fronte della validità del contratto di locazione, la non ha provveduto al pagamento del canone di Parte_2 locazione stabilito, ivi previsto e concordato, con ciò rendendosi inadempiente alla obbligazione Cont CP principale della conduttrice, né vi provvedeva la VI. subentrata per affitto di azienda ed attuale detentrice del locale, peraltro accumulando un canone dovuto per oltre 89 mila euro complessive e come appresso esattamente quantificato. Le eccezioni degli opponenti sono rimaste indimostrate ed in ogni caso non sono tali da giustificare il mancato pagamento del canone mensile a fronte della mantenuta detenzione dell'immobile fino al rilascio avvenuto solo a luglio 2024. L'eccezione sulla legittimazione passiva della società conduttrice è infondata per essere rimasto l'originario contratto di locazione valido ed efficace fra le parti nonostante la intervenuta cessione d'azienda che anche pure ove comunicata alla società proprietaria, in ogni caso, questa non ha fornito la espressa liberazione della cedente l'azienda nel pagamento del canone mensile, per cui l'originaria conduttrice è rimasta l'unica titolare del contratto di locazione e obbligata al pagamento del canone e peraltro la , come dimostrato dalla proprietaria, non ha CP_5 provveduto al pagamento del canone pure mantenendo la detenzione del locale, con ciò non liberando dalla relativa obbligazione l'originaria conduttrice. L'eccezione sulla inagibilità del locale per l'attività di discoteca e night pure svolta dall'opponente, parimenti risulta infondata ove il contratto di locazione stabiliva che la locatrice restasse in ogni caso “…esonerata da ogni responsabilità e/o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata ed anche per il mancato uso contrattuale” e di più l'art. 12 prevede che la conduttrice al momento della stipula dichiarava che il locale si trovasse in buono stato e adatta all'uso convenuto. Peraltro la causa della inagibilità del locale era dipesa da condotte violative poste in essere della stessa conduttrice integranti l'ipotesi di reato di cui all'art. 681 c.p. e si confronti sul punto l'annotazione di P.G. del 28/12/2020 e solo a seguito delle indagini relative alla violazione dei disposti in periodo di COVID 19 da parte della l'autorità competente ha accertato il CP_3 mancato rilascio della licenza, per cui per il caso di comportamento corretto della parte, non vi sarebbe stata alcuna sanzione . Contr Il legale rappresentante di i S.r.l. era a perfetta conoscenza sin dal dicembre 2018 di non avere i titoli abilitativi, come emerge dalla richiesta di rilascio di licenza del 30/10/2018 e dal provvedimento di improcedibilità della richiesta del Comune di San Benedetto Del Tronto del 10/12/2018 per mancanza di una perizia tecnica asseverata ma è emerso in atti e risulta documentalmente che la mancanza di agibilità ex art. 80 T.U.L.P.S., fosse relativa ad una sola stanza del locale e non nell'immobile oggetto di contratto nella sua interezza. In ogni caso, si ribadisce, ai sensi e per gli effetti dell'art. 12 del contratto, parte conduttrice esonerava parte locatrice da ogni responsabilità e/o conseguenza per difetto, diniego o revoca di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, anche se dipendenti dalla cosa locata ed anche per il mancato uso contrattuale ed a nulla rileva che nel 2021 abbia Parte_1 ritenuto di presentare domanda di verifica dell'agibilità, peraltro nel rispetto dei canoni di correttezza e buona fede contrattuale. Contr Ritiene il Giudice che la domanda riconvenzionale spiegata da che pure si costituiva CP_5 con comparsa di intervento volontario, sia infondata tenuto conto che l'art. 3 dell'originario contratto di locazione stabilisce: “Salvo diversa autorizzazione scritta della parte locatrice, la parte conduttrice non potrà sublocare, cedere in uso o comunque affittare a terzi l'immobile locato o parte di questo, né cedere il contratto. La violazione di tali divieti comporterà la risoluzione di diritto del contratto.” pagina 2 di 3 Pertanto non avrebbe potuto ottenere l'affitto di ramo d'azienda subentrando a CP_3 Parte_2 ed in ogni caso, stando alle risultanze del bilancio 2021 depositato dall'opponente la CP_3 richiesta di risarcimento danni è spropositata rispetto alla realtà aziendale della società. Per quanto attiene alla quantificazione dei canoni dovuti, ritiene il Giudice di poter aderire alla quantificazione effettuata dalla difesa della parte proprietaria, che peraltro non è stata contestata dalla conduttrice ed in particolare ove assume che la convenuta opponente era già morosa per la somma di € 8.712,00 dall'anno 2020, che nell'anno 2021 e 2022 rispetto ad € 48.000,00 più IVA dovute, la Società conferiva i seguenti pagamenti parziali e sporadici: € 1639,35 per i Parte_2 mesi di giugno, luglio e agosto 2022; € 819,67 a settembre, € 3.000,00 in acconto sul 2020, € 2.000,00 con bonifico del 29/12/2022, per un totale di € 10.737,72 e residuano inoltre 6 canoni dell'anno 2023 per € 2.000,00 più IVA, nonché spese condominiali pari ad € 7.406,77. Residuano inoltre i canoni del 2024 sino al mese di luglio, per cui, come quantificato dalla proprietaria, il totale complessivo dovuto a luglio 2023 è pari ad € 65.381,05 oltre IVA (all.5 partitario fascicolo di parte opposta ed alla data di luglio 2024 residuano ben € 24.000,00 oltre IVA: il totale complessivo è pari ad € 89.381,05. Trattasi di somma pari all'importo del canone dovuto e non versato. Alla soccombenza segue la condanna della parte resistente ed intervenuta in solido fra loro alla refusione delle spese sostenute dalla parte proprietaria che liquidano come in dispositivo tenuto conto della non complessità istruttoria del presente giudizio di opposizione.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: respinge l'opposizione della e la domanda riconvenzionale della intervenuta in Parte_2 CP_3 quanto indimostrate e per l'effetto dichiara definitivamente risolto fra le parti il contratto di locazione per cui è causa per inadempimento grave del conduttore nel pagamento del canone di locazione mensile con piena conferma del provvedimento di rilascio e per l'effetto condanna in solido fra loro la Parte_2 quale originaria conduttrice e la quale detentrice del locale a titolo di affitto d'azienda, al CP_5 pagamento a favore della proprietaria, originaria intimante, della somma complessiva di euro 89.381,05 oltre IVA, per canoni dovuti e non versati fino al rilascio come da richiesta della società proprietaria.
Condanna altresì la parte conduttrice e la società intervenuta in solido fra loro a rimborsare alla parte proprietaria le spese di lite, che si liquidano in € 5.000,00 per onorario professionale oltre rimb. forf.
Iva e cpa come per legge ed euro 300,00 per spese .
Ascoli Piceno, 31.3.2025
Il Giudice
dott. Paola Mariani
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